Obawy związane z „podwójnym obciążeniem” po wprowadzeniu nowych cen gruntów

Podpis pod zdjęciem — Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Rada Ludowa Hanoi właśnie zatwierdziła nowy cennik gruntów, który ma wejść w życie 1 stycznia 2026 roku. Ma to na celu zwiększenie przejrzystości zarządzania gruntami i zbliżenie cen gruntów do rynku, zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 roku. Jednak gwałtowny wzrost liczby mieszkańców obszarów podmiejskich stwarza „podwójne obciążenie” dla mieszkańców i firm z branży nieruchomości, jeszcze bardziej utrudniając osiedlenie się osobom o niskich dochodach i spowalniając odbudowę rynku.

Rosnące koszty, odległe marzenia o mieszkaniu

Ludzie generalnie zgadzają się na dostosowanie cennika gruntów do rynku, ponieważ pomaga to lepiej zapewnić prawa obywateli do oczyszczania terenu, ogranicza liczbę skarg i przyczynia się do przyspieszenia procesu oczyszczania terenu oraz realizacji publicznych projektów inwestycyjnych.

Jednak wraz ze znacznym wzrostem cen gruntów, zwłaszcza w gminach podmiejskich i okręgach, nowa polityka cenowa gruntów nie tylko zmienia zobowiązania finansowe związane z ziemią, ale także wywiera głęboki wpływ na życie, produkcję, rynek nieruchomości i dostępność mieszkań wielu grup ludzi.

Pan Dang Van Nghiem z gminy Dong Anh (Hanoi) powiedział: „Wzrost cen gruntów spowodował wzrost podatków, opłat i należności za sporządzanie czerwonych ksiąg, podział działek lub ich przenoszenie. Teraz moja rodzina musi podzielić ziemię, aby dzieci mogły mieszkać osobno lub odziedziczyć nieruchomość, więc musimy ubiegać się o certyfikat, co będzie kosztować dużo pieniędzy”.

Ponieważ nowe ceny gruntów są 2-6 razy wyższe niż w starym cenniku, wiele osób na przedmieściach nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych. Pan Dao Khac Trong z gminy Soc Son (Hanoi) powiedział: „Obliczyłem, że opłata za użytkowanie gruntu, którą musiałem uiścić, wynosiła około 80 milionów VND, ale wzrosła do ponad 400 milionów VND po wprowadzeniu nowego cennika”.

Nie tylko pan Dao Khac Trong, ale także wiele osób z innych gmin, takich jak Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin, Hong Van… również wyraziło swój „szok”, gdy musieli zapłacić setki milionów dongów za dokończenie procedur. Ludzie sugerowali, aby miasto rozważyło obniżenie opłat rejestracyjnych, zwolnienie z niektórych opłat za wydanie certyfikatów lub wydłużenie terminu płatności dla ubogich i bliskich ubóstwa gospodarstw domowych, pracowników i młodych rodzin mieszkających na przedmieściach. Pomoże im to uniknąć „szoku kosztowego” w przypadku konieczności dokończenia procedur związanych z gruntami.

Według adwokata Nghiem Thi Hang z kancelarii Vu Linh Law Office (Izba Adwokacka w Hanoi), pierwszym z nich jest wzrost kosztów związanych z procedurami dotyczącymi gruntów. Chodzi o wzrost cen gruntów, zwłaszcza na obszarach podmiejskich (gdzie spodziewany jest gwałtowny wzrost z 25% do 26%, a w niektórych lokalizacjach nawet o prawie 30% w porównaniu z obecnym cennikiem), co powoduje, że wiele osób obawia się gwałtownego wzrostu kosztów związanych z procedurami, takimi jak zmiana przeznaczenia gruntów, sporządzanie czerwonych ksiąg (uznawanie praw do użytkowania gruntów) lub przeniesienie własności. Wraz ze wzrostem cen gruntów, odpowiednio wzrosną opłaty za użytkowanie gruntów, podatki, należności i inne opłaty, które będą musiały uiszczać obywatele, co bezpośrednio wpłynie na tę dużą grupę podmiotów.

Ponadto gospodarstwa rolne na przedmieściach obawiają się również rosnących cen gruntów, podatków od użytkowania gruntów nierolniczych, opłat rejestracyjnych lub kosztów zmiany przeznaczenia gruntów, które mogą być wyższe. Wydatki te bezpośrednio wpływają na zdolność do utrzymania produkcji, zwłaszcza w przypadku drobnych rolników – poinformowała prawniczka Nghiem Thi Hang.

Zespół Capital od samego początku

Mimo że uważa się za konieczne zbliżenie cen gruntów do cen rynkowych, nowy cennik budzi wiele obaw dotyczących obciążeń kosztowych, możliwości wzrostu cen nieruchomości i presji na przedsiębiorstwa.

Wyjaśniając „podwójne obciążenie”, Pham Gia Hiep, ekspert ds. nieruchomości, powiedział, że firmy z branży nieruchomości muszą ponosić wyższe koszty inwestycyjne (obciążenie 1), podczas gdy ich zdolność do odzyskiwania kapitału i sprzedaży produktów maleje (obciążenie 2), co prowadzi do większego ryzyka finansowego i operacyjnego. Sama ta decyzja budzi duże obawy, stawiając je w trudnej sytuacji, dlatego nazywa się ją „podwójnym obciążeniem”.

W przypadku osób, zwłaszcza tych o niskich dochodach, średni dochód coraz bardziej odbiega od możliwości posiadania domu, w którym można się „osiedlić”, gdy wchodzi w życie nowy cennik gruntów.

Dalszy wzrost cen mieszkań jeszcze bardziej ograniczy ich dostępność dla większości osób, zwłaszcza klasy średniej i niskiej. Prowadzi to do ryzyka wzrostu zapasów i trudności w konsumpcji produktów przedsiębiorstw. Przepływy pieniężne są zablokowane, rośnie presja na spłatę kredytów bankowych, co spowalnia odbudowę całego rynku nieruchomości w Hanoi – powiedział Pham Quang Hiep.

Podzielając ten pogląd, pani Nguyen Ngoc Bich, dyrektor Nam Binh Real Estate Company, stwierdziła, że pierwszym i najbardziej bezpośrednim obciążeniem jest gwałtowny wzrost kosztów nakładów na wszystkie projekty rozwoju nieruchomości w mieście.

W szczególności wzrosły koszty rekompensat za oczyszczenie terenu. Cennik gruntów stanowi podstawę prawną do ustalania wysokości rekompensaty dla mieszkańców, gdy państwo odzyskuje grunty pod realizację projektów komercyjnych. Wraz ze wzrostem cennika gruntów wzrasta również cena rekompensaty, co powoduje znaczny wzrost całkowitego kapitału początkowego przedsiębiorstwa. To nie tylko zwiększa obciążenie finansowe, ale także grozi wydłużeniem czasu oczyszczania terenu, jeśli cena rekompensaty nadal nie będzie satysfakcjonująca dla mieszkańców, co poważnie wpłynie na postępy w realizacji projektu.

Dodatkowo, zgodnie z cennikiem gruntów, rosną opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze dzierżawne. Jest to zobowiązanie finansowe, które firmy muszą uiścić, otrzymując grunty lub zmieniając ich przeznaczenie w celu realizacji projektów. Koszt ten bezpośrednio przekłada się na ceny produktów, zmniejszając oczekiwaną marżę zysku inwestorów i stanowiąc duże wyzwanie dla zbilansowania finansowania projektów, zwłaszcza w przypadku komercyjnych projektów mieszkaniowych i obszarów miejskich.

Nowy cennik gruntów w Hanoi to ważny krok w kierunku przejrzystości rynku i lepszego dostosowania go do rzeczywistych cen. Jednak wysoki wzrost cen w wielu obszarach podmiejskich wywołał obawy o obciążenie finansowe mieszkańców i firm.

Aby polityka była naprawdę skuteczna, potrzebny jest rozsądny plan działania, połączony z rozwiązaniami wspierającymi grupy wrażliwe, małe firmy i producentów rolnych. Jednocześnie konieczne jest zwiększenie przejrzystości informacji i dialogu ze społecznością, aby ograniczyć negatywne skutki i budować konsensus społeczny.