Ignorując Wall Street, miliarder, który sam doszedł do czegoś, zbudował imperium warte 1,2 miliarda dolarów na zapomnianym terenie

(Dan Tri) – Miliarder Pat Neal, nie mając ani jednej akcji ani obligacji, zbudował imperium warte 1,2 miliarda dolarów na zapomnianych ziemiach. Jego sekret tkwi w zaskakująco prostej strategii.

Każdego ranka o 5 rano, przygotowując się do nowego dnia, miliarder i inwestor Pat Neal rozmyśla o rynkach finansowych. „Proces myślowy zazwyczaj zaczyna się pod prysznicem i kończy o 8 rano” – mówi. Pytanie, które sobie zadaje, brzmi: „Jaka będzie dziś rentowność 10-letnich obligacji skarbowych?”.

Ale jest coś dziwnego: Neal nie posiada ani jednej obligacji skarbowej. W rzeczywistości jego szacowany majątek netto w wysokości 1,2 miliarda dolarów nie obejmuje żadnych akcji ani obligacji notowanych na giełdzie. Śledzi te rynki w jednym celu: aby przewidzieć nastroje i zwyczaje zakupowe swoich nabywców domów.

Jeśli chodzi o niego samego, niemal cały jego majątek jest zainwestowany w jedno miejsce: firmę budowlaną Neal Communities, którą założył w 1970 r. i która ma na swoim koncie ponad 25 tys. domów wybudowanych na Florydzie.

„Lubię kontrolować swoją własną przyszłość” – wyjaśnia 76-letni Neal. Ta filozofia wyjaśnia, dlaczego stale reinwestuje w swój biznes. „Nie żyję wystawnie. A moim planem emerytalnym jest biznes. Nie potrzebujemy funduszu emerytalnego, bo nie planujemy przejść na emeryturę”. Kiedy potrzebuje dodatkowej gotówki, sprzedaje niezabudowane działki ze swojego ogromnego banku ziemi.

Droga do tej filozofii „samokontroli” nie była prosta. Ukształtowały ją bolesne spadki na giełdzie, w którą kiedyś wierzył.

Upadek z Wall Street i obietnica opuszczenia rynku

Zanim został potentatem rynku nieruchomości, Pat Neal był błyskotliwym biznesmenem. Dorastając w Iowa w latach 50. XX wieku, szybko nauczył się zarabiać: rozlewając proszek do prania, kosząc trawniki, dostarczając gazety i zakładając firmę sprzątającą. W liceum zarabiał tysiące dolarów rocznie, czasami więcej niż jego matka, nauczycielka.

Jego pierwsza inwestycja miała miejsce w wieku 16 lat: 100 akcji Iowa Beef Packers za 1500 dolarów. Sprzedał je na studiach za 3000 dolarów, podwajając swój początkowy kapitał. Wczesny sukces przekonał go, że giełda to urodzajny rynek.

Dobra passa jednak nie trwała długo. Na początku 1970 roku pierwszy makler Neala doradził mu zakup 100 akcji Delta Corporation, firmy oferującej pożyczki na domy mobilne, po 28 dolarów za akcję. Po krótkim wzroście, akcje gwałtownie spadły po publikacji słabych wyników finansowych. Makler poradził mu, aby „uśrednił” cenę akcji na poziomie 14 dolarów. Neal tak zrobił, ale bezradnie patrzył, jak cała jego inwestycja wyparowuje, gdy firma zbankrutowała, a wartość akcji spadła do zera.

Ironią losu było to, że makler później opuścił tę branżę i został rzeźnikiem.

Po tym, jak jego drugi broker „nie poprawił się”, Neal podjął decyzję zmieniającą jego karierę i po 1972 roku całkowicie zaprzestał kupowania akcji. Zdał sobie sprawę, że inwestując w akcje, oddaje swój finansowy los w ręce obcych. Z popiołów tych doświadczeń zrodziła się nowa filozofia inwestycyjna – strategia, którą mógł sam pokierować i kontrolować.

Po dwóch nieudanych inwestycjach giełdowych Neal zrezygnował z giełdy i całkowicie skupił się na nieruchomościach (zdjęcie: Donald Gregory).

Filozofia polowania na „orły”: Kup ziemię, zanim powstanie droga

Pat Neal opuścił Wall Street i skupił swoją energię, umysł i finanse na tym, co znał najlepiej: budowaniu domów. Jego strategia, choć pozornie prosta, opierała się na mistrzostwie i dalekowzroczności: dostrzeganiu okazji, zanim zrobią to masy.

„Moi synowie i ja wiemy o możliwościach związanych z gruntami więcej niż ktokolwiek inny” – mówi. To nie przechwałki, ale świadectwo nieustannej pracy. Nie siedzi w biurze i nie analizuje wykresów. Zamiast tego, on i jego synowie spędzają dni na przeczesywaniu ziemi, dzwonieniu do lokalnych kontaktów, czytaniu nekrologów w poszukiwaniu spadkobierców, którzy chcą ją sprzedać, i uważnym obserwowaniu każdej, nawet najmniejszej, decyzji planistycznej.

„Moja strategia polega na kupowaniu ziemi, zanim zostanie zabudowana” – zapewnił. „Inwestowanie to biznes oparty na wiedzy. Unikalna wiedza pomoże ci osiągnąć wyższe niż przeciętne zyski”.

Ta taktyka przyniosła mu kilka niezwykłych transakcji. Klasycznym przykładem jest zakup przez Neala 425-hektarowej posiadłości myśliwskiej LeBamby pod koniec lat 80. za około 10 centów za stopę kwadratową. Sprzedawca nie wiedział, ale Neal wiedział, że tuż obok ma powstać autostrada międzystanowa. „Kiedy drogi dojazdowe zostały ukończone” – wspomina – „byłem w stanie sprzedać część ziemi za 57 dolarów za stopę kwadratową”.

Kolejną ważną transakcją było kupienie przez niego i jego syna działki przejętej przez bank za jedyne 6000 dolarów za akr. Dostrzegli potencjał, którego bank nie dostrzegał. Po jej zagospodarowaniu, sprzedali część w zeszłym roku za nawet 250 000 dolarów za akr. Komentarz Neala po raz kolejny podkreśla wagę głębokiego zrozumienia: „Nie znają prawdziwej wartości swojej ziemi”.

Od strategii miliardera do podręcznika dla współczesnych inwestorów

Oczywiście, nie każdy dysponuje kapitałem, czasem i siecią kontaktów, by zawierać transakcje „polowania na ziemię” na dużą skalę, jak Pat Neal. Ale jego historia nie jest po to, byśmy podziwiali ją z daleka, lecz byśmy czerpali z jej sedna. Na szczęście w dobie technologii stosowanie zasad Neala stało się łatwiejsze niż kiedykolwiek, nawet przy skromnym kapitale.

Pierwszą zasadą Neala jest dostęp. Uzyskuje on dostęp do atrakcyjnych nieruchomości z dużym kapitałem. Obecnie drobni inwestorzy mogą uzyskać dostęp do potencjalnych nieruchomości za pośrednictwem platform crowdfundingowych. Na rynkach rozwiniętych, takich jak Stany Zjednoczone, platformy takie jak Arrived (wspierane przez Jeffa Bezosa) pozwalają na zakup udziału w nieruchomościach na wynajem za zaledwie kilkaset dolarów. Stajesz się „współwłaścicielem”, korzystając ze wzrostu wartości i dochodów z wynajmu bez konieczności bezpośredniego zarządzania nieruchomością.

Drugą zasadą Neala jest tworzenie stabilnej wartości. Buduje on osiedla mieszkaniowe, które generują stabilne przepływy pieniężne. Dla inwestorów indywidualnych podobną stabilność mogą zapewnić nieruchomości komercyjne z „złotymi najemcami” – dużymi, renomowanymi markami.

Wyobraź sobie, że posiadasz część powierzchni wynajmowanej na długi okres wiodącej sieci handlowej, takiej jak WinMart+, Circle K lub dużemu bankowi. To właśnie jest istota inwestowania w nieruchomości komercyjne z najemcami o zasięgu krajowym. Platformy takie jak First National Realty Partners (FNRP) w USA specjalizują się w tym modelu, umożliwiając inwestorom posiadanie części centrów handlowych, w których głównym najemcą są duże supermarkety.

Atrakcyjność tego modelu, zwłaszcza w przypadku umów Triple Net Lease (NNN), polega na tym, że prawie wszystkie koszty operacyjne, konserwacyjne i podatkowe… pokrywa najemca. Inwestorzy po prostu „siedzą w miejscu” i otrzymują stabilny przepływ gotówki z tytułu wynajmu. To niezwykle skuteczna strategia pasywnego dochodu, minimalizująca ryzyko związane z nierzetelnymi najemcami.

Dzięki wsparciu nowoczesnych narzędzi i platform inwestorzy indywidualni mogą w pełni stosować podstawowe zasady Neala (zdjęcie: Guerin Blask).

Ostatnią i najważniejszą zasadą Neala jest zarządzanie strategiczne. Nie ogranicza się do kupowania i trzymania. Planuje, rozwija i optymalizuje wszystko, od kwestii prawnych, podatkowych po strategie finansowania. Współczesny inwestor potrzebuje tak wszechstronnego „mózgu” w zarządzaniu aktywami.

Platformy cyfrowego zarządzania majątkiem, takie jak Range w USA, zostały zaprojektowane tak, aby integrować każdy aspekt: ​​od inwestowania, przez planowanie podatkowe, planowanie spadkowe, po doradztwo emerytalne. Dla inwestorów w nieruchomości te narzędzia pomagają odpowiedzieć na trudne pytania: Jaką strukturę prawną powinienem zastosować w tej transakcji? Jak zakup innej nieruchomości wpłynie na mój przepływ środków pieniężnych i podatki? Kiedy powinienem refinansować swój kredyt?

Nawet jeśli nie potrzebujesz skomplikowanej platformy, takie podejście jest kluczowe. Przed podjęciem każdej decyzji stwórz szczegółowy plan i skonsultuj się z ekspertami podatkowymi, prawnymi i finansowymi. Nie ograniczaj się do ceny zakupu i potencjalnego wzrostu wartości, ale weź pod uwagę pełen obraz przepływów pieniężnych, kosztów i ryzyka.

Kontrola jest w Twoich rękach

Historia Pata Neala to mocne przypomnienie, że droga do bogactwa nie prowadzi tylko przez „akcje”. Nieruchomości, jeśli podejdzie się do nich z odpowiednim nastawieniem, oferują coś, czego nie oferują papierowe aktywa: kontrolę.

Pat Neal zdobył kontrolę dzięki ogromnemu kapitałowi i nieustannym podróżom. Dziś kontrolę można uzyskać za pomocą innych narzędzi: wiedzy, technologii i strategicznego myślenia. Ścieżka „orłów” branży nieruchomości nie jest już wyłączną domeną miliarderów.

Ucząc się od tych, którzy zrobili to wcześniej, i korzystając z nowoczesnych narzędzi, możesz zacząć budować własne imperium finansowe, solidne i trwałe, z „cegieł”, które wybierzesz i sam zbudujesz.

Źródło: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm