Usługa „ratowania domu” w obliczu kryzysu na rynku nieruchomości w Chinach

(Dan Tri) – Fala bankructw napędza podziemny przemysł, podczas gdy fundusze warte miliardy dolarów masowo wycofują kapitał. Te dwie skrajności obnażają coraz głębsze pęknięcia na chińskim rynku nieruchomości.

W obliczu czteroletniego kryzysu na rynku nieruchomości w Chinach, w mediach społecznościowych krąży dziwna historia. W obliczu perspektywy „ujemnego kapitału własnego” (wartość ich nieruchomości jest niższa niż kwota zadłużenia wobec banku) i ryzyka utraty nieruchomości, pojawiło się zaskakujące rozwiązanie: nawet jeśli bank przejmie Twój dom, nadal możesz go legalnie zatrzymać.

Ciekawość skłoniła reportera z Lianhe Zaobao do zbadania sprawy. Zaledwie kilka dni po pozostawieniu komentarza pod postem, otrzymał ponad tuzin wiadomości od „ekspertów”, z których wszyscy byli zdeterminowani, by pomóc „uratować dom”.

To okno na przemysł cieni, unikalną usługę, która zrodziła się z desperacji rynku.

Podczas gdy chiński rynek nieruchomości ulega zamrożeniu, podejrzane firmy zajmujące się ratowaniem nieruchomości zarabiają pieniądze dzięki właścicielom domów z „ujemną wartością kapitału własnego”, którzy próbują utrzymać swoje nieruchomości, wykupując własne długi (zdjęcie: Reuters).

Unikalne sztuczki ratunkowe w domu

„Nie tylko stracisz dom, ale też cofniesz się o dekadę w porównaniu z innymi. Kupno nowego domu będzie bardzo trudne” – ostrzegła ekspertka przez telefon, po półgodzinnej analizie tragicznych konsekwencji niespłacenia długu.

Po tym, jak wywołała panikę u swoich klientów, zaczęła stosować swój pierwszy trik: restrukturyzację kredytu, aby obniżyć miesięczną ratę, pomagając właścicielowi domu tymczasowo przetrwać trudny okres. „Jeśli wytrzymasz jeszcze kilka lat, ceny domów na pewno znowu wzrosną” – powiedziała z przekonaniem.

Ale prawdziwy sekret ujawnia się, gdy klient się waha. Proces jest o wiele bardziej złożony i śmiały.

To jest bankructwo aktywne. W takim przypadku właściciel domu zaprzestanie płacenia rat, pozwoli bankowi na zajęcie nieruchomości i wystawienie jej na licytację sądową.

Tu właśnie wkracza „krewny”. Zaufany krewny lub przyjaciel, z pomocą „firmy ratującej domy”, licytuje i odkupuje dom, często za połowę ceny rynkowej. Na papierze właściciel się zmienił, ale w rzeczywistości poprzedni właściciel nadal ma pełne prawa do jego użytkowania.

Jest to również odkupienie własnego długu. Ponieważ cena licytacyjna jest niska, dług bankowy nie został jeszcze spłacony. Bank będzie nadal dochodził pozostałej kwoty. Jeśli jednak właściciel domu nie ma innych aktywów do zajęcia, bank „zaprzestanie egzekucji” i sprzeda zły dług firmie zarządzającej aktywami (AMC) z dużym dyskontem, często wynoszącym zaledwie 30% pierwotnej wartości. W tym momencie, za pośrednictwem firmy pośredniczącej, dłużnik może odkupić swój dług po niskiej cenie.

W rezultacie powstaje zamknięte błędne koło. Właściciel domu nie tylko utrzymuje dach nad głową, ale także spłaca większość swoich długów. Oczywiście ten „cud” nie przychodzi za darmo.

Usługa „ratowania domu” – zarabianie pieniędzy na bólu bankructwa

Rozwój „firm ratunkowych” jest wyraźnym dowodem na istnienie prawa podaży i popytu, nawet w najbardziej ekstremalnych okolicznościach. Kiedy miliony ludzi borykają się z tym samym problemem, powstaje nowa branża usługowa, która ma go rozwiązać.

Ich model biznesowy opiera się na wykorzystywaniu luk prawnych i braku informacji od klientów. Opłaty za obsługę nie są niskie i wahają się od 5% początkowej wartości pożyczki lub od 8% do 20% pozostałego salda kredytu. Przy kredytach hipotecznych liczonych w milionach juanów, jest to ogromna kwota.

„Nie bierzemy od ciebie pieniędzy. Pobieramy tylko kapitał, który musisz wpłacić do banku” – wyjaśniła ekspertka. Ten argument, choć nieco błędny, trafia w psychikę osób w trudnej sytuacji: lepiej zapłacić wysoką opłatę, aby zachować nieruchomość i zmniejszyć zadłużenie, niż stracić wszystko.

Rynek dynamicznie się rozwija. Na platformie RedNote temat „niespłacania kredytów hipotecznych” odnotował prawie 60 milionów wyświetleń. Firmy chwalą się doświadczeniem w obsłudze nieściągalnych długów dla wszelkiego rodzaju aktywów, od mieszkań i biur po hotele i fabryki, i obecnie działają na terenie całego kraju.

Statystyki również do pewnego stopnia to potwierdzają. Dane Guoxinda pokazują, że w samym 2024 roku na licytację sądową wystawiono 658 000 nieruchomości, co stanowi wzrost o 51,69% w porównaniu z rokiem poprzednim. Inne instytuty badawcze podają nawet wyższą liczbę, sięgającą 1,6 miliona jednostek.

Analitycy ostrzegają jednak, że usługi pomocy w domu to tylko tymczasowe rozwiązanie, a nie lekarstwo na podstawowy problem. Właściciele domów, którzy decydują się na ten proces, narażają się na kłopoty prawne, ryzykując skomplikowane spory sądowe i poważniejszy kryzys kredytowy w przyszłości.

W ujęciu makro, „wymyślone” i przeniesione złe długi w ten sposób to jak podłożenie kolejnej bomby zegarowej w i tak już kruchym chińskim systemie finansowym.

Międzynarodowi inwestorzy ponownie spieszą się ze sprzedażą aktywów o wartości 140 miliardów dolarów, ponosząc rekordowe straty. Na zdjęciu dwie niemal puste działki budowlane w projekcie w mieście Qidong w Chinach, kontrolowanym przez Oktree Capital Management (zdjęcie: Bloomberg).

Brutalny exodus: 140 miliardów dolarów w nieruchomościach komercyjnych „wyparowało”

W jaskrawym kontraście do wysiłków zmierzających do utrzymania bogactwa ludzi, międzynarodowi inwestorzy przeżywają masowy i brutalny kryzys. Prawie 140 miliardów dolarów, które zainwestowali w chińskie biurowce, centra handlowe i magazyny w ciągu ostatnich 15 lat, stanowi obecnie ogromne obciążenie.

Znane firmy na światowej mapie finansowej, takie jak BlackRock, Carlyle Group, HSBC i Standard Chartered, szukają sposobów na wycofanie się, co wiąże się z koniecznością sprzedaży aktywów ze znacznymi stratami.

Według Bloomberg Intelligence, wartość sprzedaży zagrożonych nieruchomości w Chinach ma wynieść łącznie 16 miliardów dolarów w latach 2023-2024, co stanowi rekordowy poziom 22% wszystkich transakcji w ubiegłym roku. Bankierzy i inwestorzy szacują, że wartość kapitałowa budynków biurowych klasy A w Pekinie i Szanghaju wyparowała o co najmniej 40% w porównaniu z ich szczytem w 2019 roku.

Klasyczne „uciekające” interesy stały się historią, którą powtarza się w świecie finansów.

„Wymazywanie” BlackRock: Pod koniec 2024 roku, po nieudanej sprzedaży dwóch budynków biurowych w kompleksie Waterfront Place (Szanghaj), fundusz BlackRock zdecydował się na porzucenie aktywów, pozostawiając Standard Chartered Bank obsługę pożyczki w wysokości 780 milionów juanów. Ten ruch całkowicie unicestwił ich inwestycję kapitałową w wysokości 420 milionów juanów.

50% strata Carlyle: Również w Szanghaju fundusz Carlyle Group sprzedał budynek The Crest za 826 milionów juanów, co stanowi zaledwie 57% ceny, jaką zapłacił za niego prawie dekadę temu i jest kwotą niższą od 1 miliarda juanów kredytu hipotecznego.

„Wenecja Wschodu” Oaktree: Nawet fundusz sępów, który poluje na zagrożone aktywa, taki jak Oaktree Capital, ma problemy z projektem kurortu Evergrande Venice, który przejął od Evergrande. Ceny domów spadły tam o ponad połowę w porównaniu z rekordowym okresem.

Nawet sektor logistyczny, niegdyś postrzegany jako jasny punkt dzięki boomowi e-commerce, nie jest odporny na nadpodaż. Podobno Blackstone, jeden z największych graczy na rynku, musiał pogodzić się ze średnią obniżką czynszu o 25%, aby zatrzymać klientów.

Rozwiązaniem nie może być po prostu „uratowanie domu” lub „sprzedanie go”

Obraz jest jeszcze bardziej ponury, jeśli spojrzeć na dane makroekonomiczne. Najnowszy raport Narodowego Biura Statystycznego Chin (NBS), opublikowany 20 października, wykazał, że ceny nowych domów spadły we wrześniu o 0,4% w porównaniu z poprzednim miesiącem – to najszybszy miesięczny spadek od 11 miesięcy.

Spowolnienie jest powszechne, od miast pierwszego rzędu, takich jak Pekin i Shenzhen, po miasta niższego rzędu. Goldman Sachs twierdzi, że mniejsze miasta borykają się z narastającymi trudnościami z powodu „słabych fundamentów wzrostu i poważnej nadpodaży”.

W przypadku nieruchomości komercyjnych sytuacja jest jeszcze gorsza. Wskaźnik pustostanów w biurach w całych Chinach w 2024 roku osiągnął prawie 25%, co jest najwyższym wynikiem w historii. Właściciele budynków uwikłali się w zaciętą „wojnę o obniżki”, która doprowadziła do spadku średnich czynszów o 6,9%, co stanowi największy spadek w historii. CBRE przewiduje, że rynek szanghajski nie będzie w stanie wchłonąć całej nowej podaży przed 2028 rokiem.

Ostrzeżenia przed „straconą dekadą” dla chińskiego rynku nieruchomości komercyjnych są wyraźniejsze niż kiedykolwiek (zdjęcie: Getty).

Historie o Chińczykach próbujących utrzymać swoje domy i o międzynarodowych instytucjach finansowych wyprzedających aktywa w Chinach, choć sprzeczne, są objawami tej samej choroby: załamania zaufania i poważnej nierównowagi między podażą a popytem.

Niezależnie od tego, jak sprytny i wyjątkowy jest program „ratowania domu”, jest on jedynie rozwiązaniem tymczasowym, sposobem na zatuszowanie jątrzącej się rany zamiast jej zagojenia. Nie rozwiązuje on jednak sedna problemu: ceny domów spadły za bardzo, a dochody ludzi nie są już stabilne.

Tymczasem exodus zagranicznych inwestorów jest wyraźnym wyrazem braku zaufania do perspektyw ożywienia rynku. Nie wierzą już w historię wzrostu chińskiego rynku nieruchomości.

„Do 2030 r. nominalna wartość budynków może być niższa niż w 2020 r.” – ostrzega Nicholas Wilson z Oxford Economics, dodając, że perspektywa „straconej dekady” dla chińskiego rynku nieruchomości komercyjnych staje się rzeczywistością.

Oczywiste jest, że rozwiązaniem tego kryzysu nie mogą być finansowe sztuczki ani paniczna wyprzedaż. Wymaga to bardziej kompleksowego rozwiązania, opartego na ożywieniu gospodarczym , stabilności zatrudnienia i, co najważniejsze, odbudowie zaufania zarówno obywateli, jak i inwestorów.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm