W obliczu czteroletniego kryzysu na chińskim rynku nieruchomości, w mediach społecznościowych krąży dziwna historia. W obliczu perspektywy „ujemnego kapitału własnego” (spadku wartości nieruchomości poniżej pozostałego kredytu hipotecznego) i ryzyka całkowitej utraty nieruchomości, pojawiło się nieoczekiwane rozwiązanie: nawet jeśli Twój dom został przejęty przez wierzyciela hipotecznego, nadal możesz legalnie zachować prawo własności.
Ciekawość skłoniła reportera z Lianhe Zaobao do zbadania sprawy. Zaledwie kilka dni po pozostawieniu komentarza pod postem, otrzymał ponad tuzin wiadomości od „ekspertów”, którzy twierdzili, że mogą pomóc „uratować dom”.
To brama do podejrzanego biznesu, unikalnej usługi, która zrodziła się z samej desperacji rynku.
Na zamrożonym chińskim rynku nieruchomości, podejrzany biznes ratowania domów zarabia pieniądze, ponieważ właściciele domów z ujemną wartością kapitału własnego starają się zachować swoje nieruchomości, wykupując własne złe długi (zdjęcie: Reuters).
Unikalne taktyki ratowania domu
„Nie tracisz tylko domu; zostajesz w tyle o dekadę w porównaniu z innymi. Kupno nowego domu będzie odległym marzeniem” – ostrzegła ekspertka przez telefon, po spędzeniu pół godziny na analizowaniu poważnych konsekwencji zaprzestania spłacania długów.
Po tym, jak klient poczuł niepokój, zastosowała swoją pierwszą taktykę: restrukturyzację kredytu, aby obniżyć miesięczną ratę, pomagając właścicielowi domu tymczasowo przetrwać trudny okres. „Wystarczy wytrzymać jeszcze kilka lat, a ceny domów na pewno znowu wzrosną” – powiedziała z przekonaniem.
Ale prawdziwy sekret wychodzi na jaw dopiero wtedy, gdy klient zaczyna się wahać. Ten proces jest o wiele bardziej złożony i śmiały.
To celowe zaniechanie. W takim przypadku właściciel domu przestaje spłacać raty, co pozwala bankowi przejąć nieruchomość i wystawić ją na licytację.
Wtedy wkraczają „krewni”. Zaufany krewny lub przyjaciel, z pomocą „firmy zajmującej się ratowaniem domu”, bierze udział w aukcji i odkupuje dom, często za zaledwie połowę jego wartości rynkowej. Na papierze właściciel się zmienił, ale w rzeczywistości poprzedni właściciel zachowuje pełne prawa do użytkowania.
Polega ona również na wykupieniu własnego długu. Ze względu na niską cenę licytacyjną, dług bankowy pozostaje niespłacony. Bank będzie nadal dochodził pozostałej kwoty. Jeśli jednak właściciel nieruchomości nie ma innych aktywów do zajęcia, bank „umorzy egzekucję” i sprzeda zły dług firmie zarządzającej aktywami (AMC) ze znacznym dyskontem, zazwyczaj wynoszącym zaledwie 30% pierwotnej wartości. W tym momencie, za pośrednictwem firmy pośredniczącej, dłużnik może wykupić swój dług po okazyjnej cenie.
W rezultacie błędne koło zostało perfekcyjnie przerwane. Właściciel nie tylko zachował swój dom, ale także pozbył się znacznej części zadłużenia. Oczywiście ten „cud” nie przyszedł za darmo.
Usługi „ratownictwa domowego” – czerpiące zyski z bólu związanego z bankructwem.
Rozwój „firm ratunkowych” jest najwyraźniejszym dowodem na prawo podaży i popytu, nawet w najbardziej ekstremalnych sytuacjach. Kiedy miliony ludzi staną w obliczu tego samego problemu, pojawi się nowa branża usługowa, która go rozwiąże.
Ich model biznesowy opiera się na wykorzystywaniu luk prawnych i braku informacji wśród klientów. Opłaty za obsługę nie są niskie i wahają się od 5% początkowej kwoty pożyczki lub od 8% do 20% pozostałego salda. W przypadku kredytów hipotecznych o wartości milionów juanów jest to ogromna kwota.
„Nie zabieramy twoich pieniędzy. Zabieramy tylko kapitał, który jesteś winien bankowi” – wyjaśniła ekspertka. Ten argument, choć nieco błędny, trafił do osób w trudnej sytuacji: lepiej zapłacić wysoką opłatę za zachowanie aktywów i redukcję zadłużenia, niż stracić wszystko.
Rynek ten dynamicznie rośnie. Na platformie RedNote temat „niespłaconych kredytów hipotecznych” odnotował prawie 60 milionów wyświetleń. Firmy chwalą się doświadczeniem w obsłudze nieściągalnych należności dla wszelkiego rodzaju aktywów, od mieszkań i biur po hotele i fabryki, i obecnie działają na terenie całego kraju.
Statystyki również częściowo to potwierdzają. Dane Guoxidy pokazują, że w samym 2024 roku na licytację sądową wystawiono 658 000 nieruchomości, co stanowi wzrost o 51,69% w porównaniu z rokiem poprzednim. Inne instytuty badawcze podają nawet wyższe liczby, sięgające nawet 1,6 miliona nieruchomości.
Analitycy ostrzegają jednak, że usługi pomocy domowej to tylko tymczasowe rozwiązanie i nie mogą one całkowicie wyeliminować przyczyny problemu. Właściciele domów uczestniczący w tym procesie narażają się na problemy prawne, ryzykując uwikłanie w skomplikowane spory sądowe i poważniejszy kryzys kredytowy w przyszłości.
W ujęciu makro, sposób, w jaki złe długi są „manipulowane” i przerzucane, jest równoznaczny z podłożeniem kolejnej bomby zegarowej w i tak już kruchym chińskim systemie finansowym.
Międzynarodowi inwestorzy po raz kolejny gorączkowo wyprzedają aktywa o wartości 140 miliardów dolarów, ponosząc rekordowe straty. Na zdjęciu dwie niemal puste działki budowlane w projekcie w mieście Qidong w Chinach, kontrolowanym przez Oktree Capital Management (zdjęcie: Bloomberg).
Niszczycielski exodus: znikają nieruchomości komercyjne warte 140 miliardów dolarów.
W jaskrawym kontraście do wysiłków obywateli, by zachować swoje aktywa, międzynarodowi inwestorzy dokonują masowego i niszczycielskiego exodusu. Prawie 140 miliardów dolarów, które zainwestowali w chińskie biurowce, centra handlowe i magazyny w ciągu ostatnich 15 lat, staje się teraz ogromnym obciążeniem.
Znane firmy na światowej mapie finansowej, takie jak BlackRock, Carlyle Group, HSBC i Standard Chartered, rozważają różne sposoby wyjścia z sytuacji, w tym sprzedaż aktywów ze znacznymi stratami.
Według Bloomberg Intelligence, łączna wartość sprzedaży aktywów zagrożonych w Chinach osiągnęła 16 miliardów dolarów w latach 2023-2024, co stanowi 22% wszystkich transakcji w ubiegłym roku – to bezprecedensowe tempo. Bankierzy i inwestorzy szacują, że wartość kapitałowa budynków biurowych klasy A w Pekinie i Szanghaju wyparowała o co najmniej 40% w porównaniu z jej szczytem w 2019 roku.
Klasyczne historie o „porzuceniu statku” stały się szeroko rozpowszechnione w świecie finansów.
„Wymazywanie” BlackRock: Pod koniec 2024 roku, po nieudanej sprzedaży dwóch budynków biurowych w kompleksie Waterfront Place (Szanghaj), fundusz BlackRock zdecydował się pozbyć aktywów, pozostawiając Standard Chartered Bank obsługę pożyczki w wysokości 780 milionów juanów. Ten ruch spowodował całkowite wyparowanie ich inwestycji kapitałowej w wysokości 420 milionów juanów.
Transakcja Carlyle'a ze stratą 50%: Również w Szanghaju fundusz Carlyle Group sprzedał budynek The Crest za 826 milionów juanów, co stanowiło zaledwie 57% ceny, za którą go kupili przez prawie dekadę, a więc mniej niż 1 miliard juanów kredytu hipotecznego.
„Wenecja Wschodu” Oaktree: Nawet fundusz „sępów”, specjalizujący się w polowaniu na trudno dostępne aktywa, taki jak Oaktree Capital, zmaga się z megaprojektem Evergrande Venice Resort, który przejął od Evergrande. Ceny domów spadły tam o ponad połowę w porównaniu z rekordowym okresem.
Nawet sektor logistyczny, niegdyś uważany za jasny punkt dzięki boomowi e-commerce, nie jest odporny na nadpodaż. Blackstone, jeden z największych graczy na rynku, podobno jest zmuszony zaakceptować średnio 25% obniżkę stawek czynszu, aby zatrzymać klientów.
Rozwiązaniem nie może być po prostu „ratowanie domu” lub „sprzedaż” aktywów.
Obraz staje się jeszcze bardziej ponury, gdy spojrzymy na dane makroekonomiczne. Najnowszy raport Narodowego Biura Statystycznego Chin (NBS), opublikowany 20 października, pokazuje, że ceny nowych domów we wrześniu spadły o 0,4% w porównaniu z poprzednim miesiącem – to najszybszy miesięczny spadek od 11 miesięcy.
Spadek jest powszechny, od miast pierwszego rzędu, takich jak Pekin i Shenzhen, po obszary miejskie niższego rzędu. Goldman Sachs zauważa, że mniejsze miasta borykają się z narastającymi trudnościami z powodu „słabych fundamentów wzrostu i poważnej nadpodaży”.
W przypadku nieruchomości komercyjnych sytuacja jest jeszcze gorsza. Wskaźnik pustostanów w biurach w Chinach w 2024 roku osiągnął prawie 25%, najwyższy poziom w historii. Właściciele budynków uwikłali się w zaciętą „wojnę cenową”, która doprowadziła do spadku średnich czynszów o 6,9% – największego spadku w historii. CBRE prognozuje, że rynek szanghajski nie będzie w stanie wchłonąć całej nowej podaży przed 2028 rokiem.
Ostrzeżenie przed „straconą dekadą” dla chińskiego rynku nieruchomości komercyjnych staje się wyraźniejsze niż kiedykolwiek (zdjęcie: Getty).
Kontrastujące ze sobą historie chińskich obywateli desperacko próbujących utrzymać swoje domy i międzynarodowych instytucji finansowych wyprzedających aktywa w Chinach są objawami tej samej choroby: załamania zaufania i poważnej nierównowagi między podażą a popytem.
Niezależnie od tego, jak pomysłowy i wyjątkowy może być program „ratowania mieszkań”, jest on jedynie rozwiązaniem tymczasowym, sposobem na zatuszowanie jątrzącej się rany zamiast jej zagojenia. Nie rozwiązuje on sedna problemu: ceny mieszkań spadły zbyt nisko, a dochody ludzi nie są już stabilne.
Tymczasem ucieczka zagranicznych inwestorów jest wyraźnym wyrazem braku zaufania do perspektyw ożywienia rynku. Nie wierzą już w historię wzrostu chińskiego rynku nieruchomości.
Ekspert ds. ekonomii z Oxford Economics, Nicholas Wilson, wydał ostrzegawczą ocenę: „Do 2030 roku nominalna wartość budynków może być jeszcze niższa niż w 2020 roku”. Według niego perspektywa „straconej dekady” dla chińskiego rynku nieruchomości komercyjnych stopniowo staje się rzeczywistością.
Oczywiste jest, że rozwiązaniem tego kryzysu nie mogą być sztuczki finansowe ani paniczna wyprzedaż. Wymaga to bardziej kompleksowego rozwiązania, opartego na ożywieniu gospodarczym , stabilności zatrudnienia i, co najważniejsze, odbudowie zaufania zarówno wśród opinii publicznej, jak i inwestorów.
Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Komentarz (0)