Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City przechodzi wyraźną zmianę, ponieważ liczba nabywców domów pod inwestycje coraz bardziej przewyższa rzeczywisty popyt na mieszkania. Zmiana ta nie jest przypadkowa, ale wynika z wielu czynników: oczekiwań wzrostu cen, poszukiwania bezpiecznego źródła przepływów pieniężnych oraz atrakcyjności dynamicznie rozwijających się obszarów satelitarnych.
Transakcje gwałtownie wzrosły
Według najnowszego badania DKRA Group, aż 50% nabywców nieruchomości w Ho Chi Minh City i okolicach dokonuje zakupów w celach inwestycyjnych, dążąc głównie do długoterminowych zysków. 8-miesięczne dane DKRA Group wskazują na silne ożywienie na rynku. Podaż mieszkań przekroczyła 28 000 lokali, co stanowi wzrost o 58% w porównaniu z tym samym okresem; wskaźnik konsumpcji wyniósł ponad 20 000 lokali, czyli 3,1 raza więcej. W przypadku domów szeregowych i willi podaż wzrosła o 71% do ponad 10 000 produktów, a wolumen konsumpcji był 4 razy wyższy niż w roku ubiegłym. Szczególnie w przypadku gruntów, mimo że wzrost podaży był nieznaczny, wskaźnik absorpcji również wzrósł 2,2 raza.
Niedawno otwarto na sprzedaż osiedle apartamentowe na przedmieściach Ho Chi Minh. Zdjęcie: TAN THANH
„Średni wiek klientów inwestycyjnych to 35-44 lata, co stanowi 37%, podczas gdy grupa kupujących z myślą o własnym domu skupia się w młodszej grupie wiekowej, 25-34 lata, co stanowi około 40%. Odzwierciedla to różnice w zachowaniach. W związku z tym klienci kupujący z myślą o własnym domu często kupują dom po raz pierwszy, więc są bardzo zainteresowani lokalizacją, udogodnieniami i warunkami życia, podczas gdy nabywcy inwestycyjni często posiadają nieruchomości, wolne środki pieniężne i doświadczenie finansowe, więc koncentrują się głównie na rentowności i potencjale wzrostu cen” – powiedział Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego DKRA Group.
Pani Xuyen (mieszkająca w dzielnicy Vinh Hoi w Ho Chi Minh) powiedziała, że dzięki stabilnej pracy w banku i dochodom w wysokości około 80 milionów VND miesięcznie, skorzystała z preferencyjnej polityki kredytowej banku, aby kupić mieszkania na raty i kupić dwa apartamenty w Vinhomes Grand Park (dzielnica Long Binh w Ho Chi Minh). Celem jest zarówno inwestycja, jak i wynajem, aby pokryć koszty odsetek. „Czynsz jest traktowany jako spłata odsetek, a za kilka lat będę miała kolejne mieszkanie” – powiedziała pani Xuyen.
Tymczasem pani Phuong z okręgu Thu Duc, mimo że posiada wiele nieruchomości w Ho Chi Minh City, Dong Nai i Lam Dong, ostatnio kontynuowała inwestycje w projekt w Long Hau (dawniej Can Giuoc, obecnie w prowincji Tay Ninh) za 6-7 miliardów VND, również w celach inwestycyjnych. „Z mojego doświadczenia wynika, że zakup nieruchomości i pozostawienie jej tam nie wiąże się ze stratą, a jest to o wiele bezpieczniejsze rozwiązanie niż inne kanały” – powiedziała.
Pan Ta Trung Kien, dyrektor generalny firmy Wowhome Real Estate Company, skomentował, że ciągły spadek stóp procentowych w ciągu ostatnich 2 lat uczynił nieruchomości atrakcyjnym kanałem inwestycyjnym. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest również niskie, a wiele banków nawiązało współpracę z inwestorami, oferując preferencyjne warunki młodym ludziom, którzy mogą pożyczać jedynie około 7%. Ponadto, weszła w życie nowa ustawa o obrocie nieruchomościami, która przyczynia się do zwiększenia przejrzystości transakcji, zmniejszenia ryzyka prawnego i budowania zaufania inwestorów. „Zniesienie ram cenowych gruntów i zastąpienie ich cennikiem zbliżonym do cen rynkowych to doskonała okazja do szybkiego osiągnięcia zysku” – podkreślił pan Kien.
Ponadto Ho Chi Minh City i prowincje zachodnie wkraczają w najsilniejszą fazę rozwoju infrastruktury od wielu lat. Kluczowe projekty, takie jak Obwodnica nr 3, autostrada Ho Chi Minh City – Moc Bai, linie metra 2 i 3A, a także linia metra 1 i szereg ukończonych dróg ekspresowych, stopniowo tworzą synchroniczną sieć połączeń, co bezpośrednio wpływa na wzrost wartości nieruchomości. „Ceny gruntów, mieszkań i działek w Ho Chi Minh City i okolicach gwałtownie wzrosły, przynosząc inwestorom podwójne zyski – zarówno w postaci zysków kapitałowych, jak i przepływów pieniężnych z wynajmu” – powiedział pan Kien.
Przepływy inwestycyjne ulegają zmianom
Zauważalnym trendem jest silny napływ kapitału z Północy na Południe, ponieważ inwestorzy zdają sobie sprawę, że przy takim samym poziomie kapitału zakup nieruchomości na wynajem w Ho Chi Minh City jest bardziej efektywny niż na innych rynkach. Pan Tran Minh Tien, dyrektor Centrum Badań Rynku i Zrozumienia Klienta w One Mount Group, skomentował, że rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City wszedł w nowy cykl wzrostu.
Według pana Tiena, rozszerzenie granic administracyjnych, zwłaszcza po fuzji Binh Duong i Ba Ria-Vung Tau w Ho Chi Minh City, stworzyło ekonomiczne supermiasto, rozszerzyło przestrzeń rozwoju i przyciągnęło inwestycje na dużą skalę. Wraz z tym promowano działania inwestycji publicznych, stale rozpoczynano i kończono serię dużych projektów infrastrukturalnych, otwierając ogromne możliwości dla rynku nieruchomości. Typowym przykładem jest model TOD (rozwój miast zgodnie z orientacją transportu publicznego), dzięki któremu Ho Chi Minh City ma 46 dodatkowych działek o powierzchni ponad 7300 hektarów do wdrożenia. Oczekuje się, że 11 lokalizacji pilotażowych wzdłuż linii metra nr 1, nr 2 i obwodnicy nr 3 przekształci obszary podmiejskie w nowe centra. Według prognozy pana Tiena, ceny nieruchomości w tych obszarach mogą wzrosnąć o 20% - 30% po ukończeniu infrastruktury. „Kluczowe projekty infrastrukturalne, takie jak obwodnica nr 2, obwodnica nr 3, linie metra nr 1 i 2 oraz mosty Thu Thiem nr 3 i 4, stopniowo uzupełniają sieć komunikacyjną. Planowanie przekształcenia Thu Thiem w nowe międzynarodowe centrum finansowe obiecuje wzrost popytu na biura klasy A i luksusowe mieszkania, umacniając pozycję Ho Chi Minh City jako najbardziej dynamicznego rynku w kraju” – oczekiwał pan Tien.
Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Ekonomii i Środowiska w Ho Chi Minh, stwierdził, że rosnący popyt na nieruchomości inwestycyjne w tym okresie jest normalnym trendem, odzwierciedlającym rzeczywisty popyt na niewykorzystane środki pieniężne. „Przejście z popytu mieszkaniowego na inwestycje świadczy o dojrzałości wietnamskiego rynku nieruchomości” – stwierdził pan Thuan.
Biorąc pod uwagę rozwój rynku, eksperci uważają, że rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City może wejść w fazę rozkwitu od 2030 roku, kiedy to rozpoczną się kluczowe projekty infrastrukturalne, a Thu Thiem stanie się międzynarodowym centrum finansowym. Dzieje się tak, ponieważ te czynniki nie tylko podnoszą wartość nieruchomości do rekordowego poziomu, ale także silnie przyciągają międzynarodowy kapitał, przyciągając społeczność wysokiej klasy ekspertów do życia i pracy.
Z innej perspektywy, Tran Khanh Quang, dyrektor generalny Viet An Hoa Real Estate Company, stwierdził, że podaż na rynku nieruchomości nie jest ograniczona, ale większość produktów jest droga. Kupujący w większości posiadają już domy, angażując się jedynie w celach inwestycyjnych i czekając na wzrost cen, aby móc je odsprzedać.
Ponadto niektóre nowe regulacje dotyczące nieruchomości nieumyślnie prowadzą do powstania nierównowagi. Na przykład zaostrzenie zasad podziału i sprzedaży gruntów, surowsze przepisy dotyczące opłat za użytkowanie gruntów czy mechanizm „samonegocjacji odszkodowań” utrudniają realizację małych projektów. Podczas gdy projekty na dużą skalę otrzymują wsparcie finansowe od państwa, ich produkty są wprowadzane na rynek po cenach znacznie wyższych niż rzeczywisty koszt. To powoduje dużą podaż, ale ceny nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości, co zniekształca rynek i eliminuje możliwości dla inwestorów wtórnych.
Promocja segmentu mieszkań o niskich kosztach
W kontekście działań rządu na rzecz rozwoju mieszkań socjalnych, pan Tran Khanh Quang powiedział, że konieczne jest przyspieszenie realizacji projektów budownictwa socjalnego, a jednocześnie zachęcenie przedsiębiorstw do inwestowania w segment mieszkań komercyjnych o odpowiednich cenach. Co ważniejsze, konieczne jest skrócenie procedur prawnych, aby tanie projekty mogły szybko wejść na rynek, tworząc konkurencję z produktami z wyższej półki, co pomoże zrównoważyć ceny i zdrowszy rozwój rynku.
Źródło: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm
Komentarz (0)