Uzupełnienie metody nadwyżkowej przy ustalaniu cen gruntów

Kontynuując program prac, 30 sierpnia rano posłowie Zgromadzenia Narodowego wyrazili swoje opinie na temat projektu ustawy o ziemi (znowelizowanej). Podpis pod zdjęciem

Scena konferencji. Zdjęcie: Doan Tan/VNA

Rozróżnianie projektów dostępu do gruntów

Odnosząc się do kilku kluczowych kwestii związanych z przyjęciem, wyjaśnieniem i rewizją projektu ustawy, przewodniczący Komisji Gospodarczej Zgromadzenia Narodowego, Vu Hong Thanh, stwierdził, że jest to duży projekt prawny o szerokim zakresie regulacji, trudnej i skomplikowanej treści, mający ogromny wpływ na życie ludzi i rozwój społeczno-gospodarczy. Proces przyjmowania i rewizji ustawy wciąż spotyka się z wieloma rozbieżnymi opiniami. Treść projektu ustawy to jedynie wstępne propozycje, mające na celu uzyskanie opinii od pełnoetatowych deputowanych Zgromadzenia Narodowego, a agencje nie uzgodniły jeszcze najlepszego planu rewizji projektu ustawy.

W odniesieniu do odzyskiwania gruntów na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym, wiele opinii wskazuje, że przepisy zawarte w projekcie ustawy, wymieniające przypadki, w których państwo odzyskuje grunty, są sztywne, nie odzwierciedlają w pełni i nie eliminują zasadniczo istniejących niedociągnięć.

Zdaniem Przewodniczącego Komisji Ekonomicznej, regulacja dotycząca wykazu przypadków odzyskiwania gruntów na cele rozwoju społeczno-gospodarczego w interesie narodowym i publicznym ma tę zaletę, że zapewnia przejrzystość, łatwość monitorowania i stosowania. Jednak wadą zbyt szczegółowego i szczegółowego wykazywania projektów i prac z zakresu odzyskiwania gruntów jest to, że trudno jest zapewnić ich kompleksowość i kompletność. Podczas dyskusji pojawiły się opinie, że obecne podejście do wykazywania przypadków nie wyjaśnia konieczności realizacji tych projektów i prac w duchu artykułu 54 Konstytucji.

Jest to ważny przepis Prawa gruntowego, który wymaga najwyższej ostrożności, starannego rozważenia, zapewnienia pełnej instytucjonalizacji Uchwały nr 18-NQ/TW i zgodności z przepisami Konstytucji z 2013 r., aby jasno określić, uniknąć różnych interpretacji powodujących trudności w praktyce. W przypadkach odzyskiwania gruntów na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego, dla interesów narodowych i publicznych, uzgodniono, że państwo odzyskuje grunty w celu uregulowania różnicy w wartości dodanej gruntów wynikającej ze zmian w planowaniu, inwestycji infrastrukturalnych, harmonizacji interesów między państwem, obywatelami i inwestorami, a także w przypadkach odzyskiwania gruntów w celu zapewnienia warunków do realizacji projektów inwestycyjnych w zakresie użytkowania gruntów, z których projekty inwestycyjne stworzą nowe źródła dochodów dla budżetu państwa, przynosząc ogólne korzyści całemu narodowi i społeczeństwu. W przypadku osób, których grunty zostaną odzyskane, państwo zapewni odszkodowania, wsparcie i przesiedlenia zgodnie z przepisami. Wszystkie opcje wymagają dalszych badań, wyjaśnień i rewizji w celu zapewnienia jasnych, rozsądnych i wykonalnych przepisów.

Odnosząc się do przypadków przetargów na wybór inwestorów do realizacji projektów z wykorzystaniem gruntów, Przewodniczący Komisji Ekonomicznej stwierdził, że Ustawa o przetargach z 2013 r. oraz Dekret Rządu nr 25/2020/ND-CP, szczegółowo opisujący wdrożenie szeregu artykułów Ustawy o przetargach dotyczących wyboru inwestorów, również wyróżniają dwie grupy projektów inwestycyjnych, w przypadku których przeprowadza się przetargi na wybór inwestorów do realizacji projektu. Są to: projekty inwestycyjne z wykorzystaniem gruntów pod budowę budynków komercyjnych, obiektów handlowo-usługowych, obiektów wielofunkcyjnych oraz wielofunkcyjnych kompleksów o przeznaczeniu komercyjnym; Projekty muszą być organizowane zgodnie z przepisami ustaw specjalistycznych oraz ustaw o uspołecznieniu.

Zatem obowiązujące prawo przetargowe ogranicza do projektów z dostępem do gruntów jedynie projekty wykorzystujące grunty pod zabudowę komercyjną, obiekty handlowo-usługowe, obiekty wielofunkcyjne oraz wielofunkcyjne kompleksy o przeznaczeniu komercyjnym. Inne projekty produkcyjne obejmują zarówno projekty związane z użytkowaniem gruntów, jak i projekty niezwiązane z użytkowaniem gruntów, zgodnie z przepisami szczegółowymi. Projekt ustawy o gruntach (zmienionej) wymaga jasnego uregulowania kwestii przetargów w celu wyłonienia inwestorów korzystających z gruntów, ale konieczne jest wyraźne rozróżnienie między projektami, które głównie korzystają z dostępu do gruntów, a projektami, w których grunty są „pochodne”.

Dokładnie zapoznaj się z metodami ustalania cen gruntów.

Ponadto, w niektórych opiniach stwierdzono, że przepisy projektu ustawy o „metodach ustalania cen gruntów na zasadach rynkowych” nie są do końca jasne; konieczne jest zharmonizowanie interesów państwa, inwestorów i obywateli. Uwzględniając opinie posłów do Zgromadzenia Narodowego, projekt ustawy zmienia przepisy artykułów i paragrafów w rozdziale 2, rozdziale XI, dotyczące podstaw ustalania cen gruntów, informacji wejściowych i metod ustalania cen gruntów, aby bardziej precyzyjnie zinstytucjonalizować wymogi zawarte w rezolucji nr 18-NQ/TW w sprawie „posiadania mechanizmów i metod ustalania cen gruntów na zasadach rynkowych”. Zapewnienie harmonizacji interesów państwa, przedsiębiorstw i obywateli jest realizowane poprzez politykę preferencyjną, przyciągającą inwestycje zgodnie z przepisami ustawy o inwestycjach i przepisami ustawy o podatkach z tym związanych. W niektórych opiniach sugerowano bardziej szczegółowe regulacje dotyczące metody ustalania cen gruntów i zasad ich ustalania. W niektórych opiniach stwierdzono, że projekt ustawy zawiera regulacje dotyczące opcji najkorzystniejszej dla budżetu państwa, ale nie definiuje jasno, co jest „najbardziej korzystne”. W niektórych opiniach sugerowano, aby nie określać w projekcie ustawy metod wyceny gruntów. Niektóre opinie nie zgadzają się z propozycją zniesienia metody nadwyżkowej. Uwzględniając opinie posłów do Zgromadzenia Narodowego, projekt ustawy został zmieniony w kierunku dodania jasnych przepisów w art. 158 ust. 4 dotyczących treści metod wyceny gruntów; usunięcia przepisów dotyczących wyboru metod zgodnie z zasadą „najbardziej korzystnej dla budżetu państwa”, zastępując je przepisami dotyczącymi przypadków zastosowania dla każdej konkretnej metody; zintegrowania metody odliczeń z metodą porównawczą, która nie jest już samodzielną metodą wyceny. Jednakże treść metod uległa zmianie w porównaniu z przepisami obowiązującymi w Dekrecie Rządu nr 44/2014/ND-CP z dnia 15 maja 2014 r. w sprawie regulacji cen gruntów.

Projekt ustawy uzupełnia metodę nadwyżkową jako jedną z metod ustalania cen gruntów oraz odpowiednie przepisy dotyczące zasad i warunków jej stosowania. Warunki stosowania tej metody zostały jednak zawężone w porównaniu z przepisami obowiązującymi w obecnym stanie prawnym. Treść tej ustawy jest zmieniana i uzupełniana w projekcie rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie nr 44/2014/ND-CP, który nadal spotyka się z wieloma rozbieżnymi opiniami. W związku z tym przepisy ustawy o metodach ustalania cen gruntów zgodnie z tymi przepisami nie stanowią legalizacji przepisów aktów podrzędnych, które są trwale wdrażane w praktyce.

Przewodniczący Komitetu Ekonomicznego zwrócił się również do Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska z prośbą o dalszą współpracę z odpowiednimi agencjami w celu dogłębnego zbadania metod ustalania cen gruntów oraz przypadków i warunków składania wniosków, pełnego wyjaśnienia, doprecyzowania treści i przeanalizowania treści, które mają zostać określone w ustawie, aby zapewnić stabilność i wykonalność regulacji oraz nadać duchowi uchwały nr 18-NQ/TW.

Według VNA

Źródło