W ciągu najbliższych 3 lat mieszkania przystępne cenowo będą stanowiły mniej niż 5% podaży.

Za przystępne cenowo apartamenty uważa się te kosztujące poniżej 3 miliardów VND.

W raporcie dotyczącym rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City, opublikowanym niedawno przez Savills Vietnam, w drugim kwartale 2024 roku podaż nowych mieszkań wzrosła o 78% kwartał do kwartału i o 199% rok do roku, do 1125 lokali w nowym projekcie i 8 kolejnych inwestycjach, z czego 70% udziału w rynku nowej podaży przypadło na lokale klasy B. To zwiększyło całkowitą podaż lokali w segmencie pierwotnym o 13% kwartał do kwartału, do 5574 lokali.

Podaż lokali w pierwszej połowie roku pozostała stabilna w porównaniu z rokiem poprzednim i wyniosła 6690 lokali, przy czym lokale klasy B stanowiły 56% udziału w rynku, następnie lokale klasy C (40% udziału w rynku) i lokale klasy A (4% udziału w rynku). Podaż lokali była skoncentrowana głównie na wschodzie (Thu Duc City) z 57% udziałem w rynku oraz na zachodzie (Binh Tan, Binh Chanh) z 29% udziałem w rynku.

Raport z oceny rynku powraca na ścieżkę ożywienia, odnotowując wzrost wolumenu transakcji o 655% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, co świadczy o zaufaniu rynku. W drugim kwartale 2024 roku odnotowano 2288 udanych transakcji, co stanowiło 70% całkowitego wolumenu sprzedaży w pierwszej połowie roku dzięki obniżonym stopom procentowym kredytów, jasnej legalności produktów i skutecznej polityce sprzedaży. W pierwszej połowie roku średnia cena sprzedaży mieszkań w segmencie podstawowym osiągnęła 72 mln VND/m² powierzchni netto.

Raport wskazał jednak również, że podaż mieszkań poniżej 3 mld VND w Ho Chi Minh City jest coraz bardziej ograniczona i stanowi zaledwie 18% pierwotnej podaży w pierwszych sześciu miesiącach roku, głównie zlokalizowanych ponad 10 km od centrum miasta. Według modelu badawczego Savills, mieszkania poniżej 3 mld VND są obecnie uważane za segment przystępny cenowo. Eksperci analizują, że dostępność cenowa będzie dużym wyzwaniem dla rynku, gdy ten segment będzie stanowił mniej niż 5% podaży mieszkań w ciągu najbliższych 3 lat.

Wyniki sektora mieszkaniowego w pierwszych 6 miesiącach 2024 r.

Pani Giang Huynh, dyrektor ds. badań i S22M w Savills Vietnam, powiedziała: „Przeprowadziliśmy analizę, aby zrozumieć sytuację na rynku mieszkań w przystępnej cenie w Ho Chi Minh City. Model ten wykorzystuje różne poziomy dochodów w oparciu o dochody, wydatki i oszczędności”.

Ekspert zakłada, że ​​nabywcy domów oszczędzają przez 10 lat, prawdopodobnie korzystając z kredytu hipotecznego lub kapitału własnego. Na tej podstawie wnioskuje, że dwupokojowe mieszkanie w cenie poniżej 3 miliardów VND za jednostkę jest uważane za przystępne cenowo.

„W obecnej sytuacji większość mieszkań w przystępnej cenie w Ho Chi Minh City została już sprzedana, a podaż w Ho Chi Minh City, zarówno operacyjna, jak i przyszła, jest bardzo ograniczona. Nowa i przyszła podaż mieszkań w przystępnej cenie pojawi się głównie w Binh Duong , obszarze graniczącym z Ho Chi Minh City. W związku z tym oczywiste jest, że nabywcy z Ho Chi Minh City muszą przenieść się do tego obszaru, aby uzyskać dostęp do mieszkań w przystępnej cenie” – analizuje pani Giang.

Ceny w segmencie przystępnym cenowo są coraz wyższe.

Eksperci Savills dodali również, że rynek wtórny w ostatnim okresie charakteryzował się również większą dynamiką w kontekście ograniczonej podaży mieszkań w trakcie przejęć i niewielkiej liczby produktów pierwotnych. W 2024 roku wiele projektów klasy B i C odnotuje znaczny wzrost cen na rynku wtórnym. Tymczasem projekty luksusowe, po osiągnięciu wysokich cen w 2023 roku, znajdują się pod pewną presją na rynku wtórnym. Widać, że dzielnice z dobrą komunikacją dzięki ulepszonej infrastrukturze i niskiej podaży mieszkań w trakcie przejęć odnotowują znaczny wzrost cen na rynku wtórnym.

Nieruchomości stoją przed wieloma wyzwaniami

Analizując segment domów szeregowych/willi, Dyrektor Działu Badań i S22M w Savills skomentował również: „W mieście liczącym ponad 10 milionów mieszkańców, w drugim kwartale mieliśmy tylko 668 domów szeregowych, 10 nowych lokali i 72 transakcje. Rynek również spadł, podobnie jak segment apartamentów, w ostatnich latach z powodu wielu wyzwań. W związku z tym ceny domów szeregowych nadal rosną w kontekście ograniczonej podaży. Chociaż w 2024 roku nastąpi spadek, podaż na rynku nadal dominuje, a dominują produkty o wysokich cenach”.

Dane pokazują, że ponad 77% całkowitej podaży pierwotnej jest wyceniana na ponad 30 miliardów VND/szt. Większość tych produktów wysokiej klasy znajduje się na obszarach miejskich i koncentruje się głównie w mieście Thu Duc. Wysokie ceny produktów pierwotnych, konkurencja ze strony rynku wtórnego oraz przystępne ceny w sąsiednich prowincjach utrudniają sytuację na rynku Ho Chi Minh City. Produkty o wartości powyżej 30 miliardów VND zmagały się z problemem absorpcji, sięgając zaledwie 6%. Najwyższy wskaźnik absorpcji, wynoszący 31%, odnotowano w przypadku domów szeregowych, dzięki realnemu popytowi i konkurencyjnym cenom.

W drugim kwartale 2024 r. sprzedano drogie komercyjne domy szeregowe w The Global City, co spowodowało spadek cen pierwotnych o 2% kwartał do kwartału i o 4% rok do roku, osiągając poziom 320 mln VND/m2 gruntu.

Sytuacja operacyjna segmentu willi i domów szeregowych w Ho Chi Minh City w pierwszych 6 miesiącach 2024 r.

W raporcie wskazano, że do 2026 roku w Ho Chi Minh City nie będzie już produktów z niskiej półki cenowej poniżej 5 miliardów VND, a jedynie 10% dostaw pierwotnych będzie wyceniane poniżej 10 miliardów VND. Tymczasem produkty w tym przedziale cenowym stanowią 85% dostaw w Binh Duong i 55% w Dong Nai .

W drugiej połowie 2024 roku planowane jest oddanie do użytku 883 domów w zabudowie szeregowej, głównie z kolejnych faz istniejących projektów. Produkty o cenach powyżej 20 mld VND będą stanowić 80% przyszłej podaży. Dwa nowe projekty, Foresta i The Meadow, zapewnią 30% przyszłej podaży w postaci willi i domów szeregowych. Oba projekty uzyskały już pozwolenia na budowę.

Do 2026 roku spodziewana jest podaż 4663 lokali, skoncentrowana głównie w Dzielnicy 2, Binh Chanh i Nha Be. Ze względu na ograniczone fundusze gruntowe i wsparcie infrastrukturalne, ceny domów w Ho Chi Minh City wzrosły trzykrotnie na rynku pierwotnym i dwukrotnie na rynku wtórnym w ciągu ostatnich pięciu lat. Rosnące ceny skłoniły nabywców z rzeczywistymi celami mieszkaniowymi do poszukiwania bardziej odpowiednich opcji w sąsiednich prowincjach.

Eksperci Savills przedstawili przegląd sytuacji i stwierdzili, że kluczowe projekty infrastrukturalne są w trakcie realizacji i przyniosą korzyści regionowi, zapewniając w przyszłości podaż wzdłuż głównych szlaków infrastrukturalnych.

Źródło: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html