Walka ze spekulacją, kontrola cen nieruchomości: Zaostrzyć zasady udzielania kredytów czy opodatkowania?

VTV.vn - Propozycja ograniczenia kredytów na zakup drugiego domu lub większej liczby domów w celu kontrolowania cen i zapobiegania spekulacjom na rynku nieruchomości wywołuje wiele dyskusji.

Propozycja ograniczenia udzielania pożyczek nabywcom drugiego domu lub większej liczby domów

Propozycja ograniczenia udzielania kredytów nabywcom drugich domów lub większej ich liczby cieszy się dużym zainteresowaniem, zwłaszcza wśród inwestorów krótkoterminowych. Treść tej propozycji jest zgodna z treścią projektu uchwały w sprawie mechanizmu kontroli i ograniczania cen nieruchomości, którą Ministerstwo Budownictwa przesłało do odpowiednich ministerstw i oddziałów w celu uzyskania komentarzy.

Projekt szczegółowo określa trzy elementy regulacji rynku, w tym: politykę kredytową dla nabywców mieszkań, centra obrotu nieruchomościami oraz rozwój niedrogich mieszkań komercyjnych. W odniesieniu do polityki kredytowej dla nabywców mieszkań, Ministerstwo Budownictwa proponuje, aby rząd nałożył na instytucje kredytowe obowiązek stosowania limitów na kredyty na zakup mieszkań, z wyjątkiem mieszkań socjalnych.

W szczególności, od nabywcy drugiego domu oczekuje się, że będzie mógł pożyczyć maksymalnie 50% wartości umowy kupna. W przypadku trzeciego domu kwota pożyczki nie przekroczy 30%.

Ministerstwo Budownictwa, oprócz propozycji utworzenia Centrum Transakcyjnego Nieruchomości, którego zadaniem będzie upowszechnianie transakcji i promowanie rozwoju mieszkań o przystępnych cenach, poinformowało, że celem Rezolucji jest stworzenie specjalnego mechanizmu prawnego, który umożliwi kontrolę, regulację i stopniowe obniżanie cen mieszkań do poziomu odpowiadającego dochodom większości osób, zwłaszcza osób o odpowiednich i średnich dochodach. Celem jest regulacja rynku nieruchomości w sposób publiczny i przejrzysty, a także ścisła kontrola nad spekulacjami i manipulacjami cenami.

Propozycja ograniczenia udzielania pożyczek nabywcom drugiego domu zyskuje na popularności, zwłaszcza wśród inwestorów krótkoterminowych. Zdjęcie ilustrujące.

Wiele sprzecznych opinii

Zgodnie z sytuacją na rynku, maksymalny limit kredytu na zakup domu zależy od rodzaju produktu nieruchomościowego oraz regulacji obowiązujących w danym banku. Wielu inwestorów komercyjnych projektów mieszkaniowych stosuje elastyczne zasady, zgodnie z którymi nabywcy muszą wpłacić jedynie 10-30% zaliczki. Następnie bank wypłaca pozostałą kwotę, co oznacza, że ​​nabywcy mogą pożyczyć od 70 do 90% całkowitej ceny nieruchomości.

Przy tak ogromnych korzyściach, propozycja ograniczenia kredytów dla rodzin wielodzietnych i starszych spotyka się z mieszanymi opiniami. Zdaniem przedsiębiorców, wprowadzenie tej polityki ograniczy inwestorów krótkoterminowych – tych, którzy korzystają z bankowych programów kredytowych, aby kupić nieruchomości na krótki okres. Z drugiej strony, pojawiają się również opinie, że polityka ograniczeń kredytowych może dotknąć grupę osób, które muszą kupić nieruchomość lub zainwestować długoterminowo.

Pan Dinh Hoang Thang (dzielnica Long Truong, Ho Chi Minh City), będący od dawna inwestorem na rynku nieruchomości, inwestuje w mieszkania na wynajem, zwiększając w ten sposób dochody swojej rodziny.

Stwierdził, że propozycja ograniczenia kredytów na zakup drugiego domu zniechęciłaby inwestorów krótkoterminowych, zwłaszcza spekulantów. Jeśli ta polityka zostanie wdrożona, będzie również proaktywnie rebalansował kredyty poniżej 50% wartości nieruchomości, aby dopasować je do swojego portfela inwestycyjnego.

„Podejmując decyzję, musimy również obliczyć i rozważyć, jak wpłynie ona na nasz portfel inwestycyjny. I jasne jest, że ta regulacja zmniejszy liczbę osób i motywację do posiadania drugiej lub trzeciej nieruchomości, ograniczając spekulacje. Myślę, że w dłuższej perspektywie będzie to korzystne dla społeczeństwa” – skomentował pan Thang.

Propozycja ograniczenia udzielania pożyczek nabywcom drugiego domu lub większej liczby domów spotkała się ze zróżnicowanymi opiniami.

Pani Tran Thi Hong Hai (dzielnica Tan Phu, Ho Chi Minh City) poszukuje obecnie odpowiedniego produktu nieruchomościowego do zainwestowania w najbliższej przyszłości. To jej debiut na rynku. Oprócz oszczędności, kredyty są również bardzo ważne dla młodych ludzi, takich jak ona. Kiedy usłyszała o propozycji zaostrzenia warunków kredytowania kredytów na drugi dom, zaniepokoiła się, ponieważ mogłoby to ograniczyć dostęp do produktów inwestycyjnych.

„Moim zdaniem ta propozycja ogranicza również zasoby i wsparcie, a także w pewnym stopniu ogranicza linie produktów, których mogę szukać, lub z jakiegoś powodu zniechęca mnie do poszukiwania dodatkowych inwestycji w portfelu nieruchomości” – powiedziała pani Hai.

Niektóre firmy twierdzą, że rynek nieruchomości jest na dobrej drodze do ożywienia. Oferta produktów koncentruje się obecnie na segmencie średnim i wyższym, przeznaczonym dla inwestorów. Jednocześnie na rynku wciąż brakuje mieszkań o niskim koszcie, zaspokajających realne potrzeby mieszkaniowe. Firmy uważają, że ograniczenia w udzielaniu kredytów na zakup nieruchomości mogą wpłynąć na płynność rynku.

Pan Tran Khanh Quang, dyrektor generalny spółki akcyjnej Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, powiedział: „Obecnie obserwujemy, że na rynku nieruchomości ponad 60-70% stanowią inwestorzy, podczas gdy faktyczni mieszkańcy stanowią jedynie 20-30%. Jeśli zastosujemy to zbyt rygorystycznie, czyli ograniczymy kredyty na drugie i trzecie domy oraz będziemy coraz bardziej zaostrzać zasady kredytowania, to rynek z pewnością dozna szoku”.

W innych opiniach stwierdzono również, że propozycja zaostrzenia warunków kredytowych dla osób kupujących drugi dom lub większą nieruchomość nie rozróżnia wyraźnie osób kupujących z myślą o stałym miejscu zamieszkania od tych, którzy inwestują w wynajem długoterminowy. W rzeczywistości zdarzają się przypadki, gdy rodzice pożyczają pieniądze na zakup domu dla swoich dzieci, nie mając wystarczających środków finansowych. W związku z tym, wprowadzenie tego ograniczenia kredytowego może wpłynąć na uzasadnione potrzeby wielu dzisiejszych rodzin.

Kompleksowe rozwiązania umożliwiające zrównoważoną kontrolę cen mieszkań

Projekt nie zabrania posiadania drugiego ani trzeciego domu. W tym przypadku projekt reguluje jedynie politykę kredytową, co oznacza, że ​​państwo stosuje narzędzia regulacji przepływów kapitałowych w celu kontrolowania spekulacji i ryzyka finansowego. Eksperci oceniają, że jest to kierunek zgodny z przepisami prawa i praktyką międzynarodową.

Proponowana wielopoziomowa polityka kredytowa nie narusza interesów obywateli, lecz ma na celu zarządzanie ryzykiem systemowym. Musi ona jednak iść w parze z bardziej kompleksowymi rozwiązaniami mającymi na celu kontrolę cen mieszkań.

Dane z jednostek badawczych pokazują, że ostatni wzrost cen mieszkań nie wynika głównie z inwestycji, ale z niedoboru podaży. Przyczyną są problemy prawne, wysokie ceny gruntów i koszty inwestycji budowlanych. Dlatego inwestorzy będą koncentrować się na projektach luksusowych, aby osiągnąć zyski.

Na przykład w Ho Chi Minh City, według raportu Avison Young, w trzecim kwartale rozpoczęto głównie budowę apartamentów z wyższej półki i luksusowych, których średnia cena sprzedaży wynosiła 125–232 mln VND/m². Cena ta wzrosła o 5–8% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Firma badawcza rynku Savills Vietnam uważa, że ​​zamiast wybierać narzędzia kredytowe, polityka powinna skupić się na rozwiązaniu problemu odblokowania podaży mieszkań.

Pani Gianh Huynh, Dyrektor Działu Badań Savills w Wietnamie, zasugerowała: „Powinniśmy zreformować procesy zatwierdzania projektów, aby przyspieszyć postępy w realizacji nowych projektów na rynku. Projekty, które utknęły w martwym punkcie, powinny zostać rozwiązane za pomocą specjalnych mechanizmów. Należy rozwiązać problem podaży, stworzyć zróżnicowaną podaż, zwłaszcza podaż tanich mieszkań. Gdy podaż będzie wystarczająca, aby zaspokoić popyt, rynek sam dostosuje ceny”.

W odpowiedzi na propozycję Ministerstwa Budownictwa, jednostki badawcze uważają, że ingerencja w limity kredytowe może wpłynąć na niezależność banków komercyjnych. Działalność kredytowa zależy bowiem od procesu oceny ryzyka i kryteriów kredytowych każdego banku, opartych na zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Ponadto ustalenie liczby nieruchomości posiadanych przez kredytobiorcę jest również trudne, ponieważ wymaga połączenia lub dostępu do systemu baz danych nieruchomości. Dane te są wciąż w trakcie uzupełniania i ich praktyczne zastosowanie zajmie dużo czasu.

Bardziej efektywne opodatkowanie?

Wyrażając swoją opinię na temat rozwiązań w zakresie zarządzania rynkiem nieruchomości, David Jackson – dyrektor generalny Avison Young Vietnam – stwierdził, że taka metoda opodatkowania byłaby skuteczniejsza. W szczególności, nałożenie wyższego podatku dochodowego od osób fizycznych na drugą i trzecią nieruchomość lub podatku od transakcji nieruchomościowych uzależnionego od czasu ich posiadania jest bardziej realnym rozwiązaniem ograniczającym odsprzedaż, a tym samym zmniejszającym zachęty do spekulacji.

Zgadzając się z Avison Young, Instytut Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska w Ho Chi Minh City ocenił, że projekt powinien oddzielić zarządzanie rynkiem nieruchomości od polityki kredytowej. Sektor bankowy zmierza bowiem w kierunku wyeliminowania ograniczeń w udzielaniu kredytów i dysponuje nieograniczoną przestrzenią kredytową. W związku z tym wprowadzenie ograniczeń w udzielaniu kredytów na zakup drugiego domu lub większej liczby nieruchomości może wpłynąć na wypłatę środków z banku.

Dr Pham Viet Thuan – dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska w Ho Chi Minh City – zaproponował: „Aby to ograniczyć, uważam, że powinniśmy stosować stawki podatkowe oparte na okresie przechowywania danych. Na przykład, jeśli ktoś kupi nieruchomość lub wygra aukcję w ciągu 12 miesięcy, a ją sprzeda, pobierzemy 20% ceny sprzedaży. Natomiast jeśli ktoś ma ponad 36 miesięcy, pobierzemy 10%, a jeśli ma ponad 60 miesięcy, pobierzemy 2%, tak jak teraz”.

Widać wyraźnie, że ograniczenie spekulacji jest koniecznym krokiem, ale korzystanie z narzędzi kredytowych wymaga jasnego, krok po kroku planu działania. Przede wszystkim konieczne jest uzupełnienie bazy danych transakcji na rynku nieruchomości, aby jasno zidentyfikować inwestorów, spekulantów i nabywców nieruchomości. Od tego momentu narzędzia kredytowe będą skuteczne, pomagając rynkowi rozwijać się w przejrzysty, jasny i sprawiedliwy sposób dla wszystkich uczestników.

Niedawno Ministerstwo Budownictwa zaproponowało utworzenie kodów nieruchomości i zarządzanie nimi w systemie informatycznym. Jednocześnie nałożyło na organizacje i osoby prywatne obowiązek udostępniania informacji o własności nieruchomości w celu ich integracji z Krajowym Systemem Informacyjnym od 2026 roku. Propozycja ta została zawarta w projekcie rozporządzenia w sprawie budowy i zarządzania bazami danych o rynku mieszkaniowym i nieruchomości.

W związku z tym każdemu projektowi nieruchomości zostanie automatycznie przypisany unikalny kod, co zapewni identyfikację i niezmienność danych w całym cyklu ich życia. Prowincjonalna agencja specjalistyczna zainicjuje nadanie tego kodu w danym obszarze w momencie zatwierdzenia projektu.

Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że nowe przepisy przyczynią się do poprawy jakości gromadzonych danych, dzięki czemu informacje staną się przejrzyste, rynek zostanie uregulowany, a uzasadnione potrzeby społeczeństwa zostaną zaspokojone.

Source: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm