Według pana Nguyen Tien Thoa, przewodniczącego Wietnamskiego Stowarzyszenia Wycen Nieruchomości (VVA), po zapoznaniu się z treścią proponowanych zmian i uzupełnień do szeregu artykułów Prawa gruntowego z 2024 r., VVA zaproponowało rozważenie zachowania treści artykułów 158, 159, 160, 162 w rozdziale 2 dotyczącym cen gruntów obowiązującego Prawa gruntowego; przeglądając jedynie szczegółowe instrukcje Rządu dotyczące treści powyższych artykułów i klauzul Prawa, aby lepiej spełnić wymogi praktyki po roku od wdrożenia Prawa.
W związku z tym VVA oceniła, że treść cenowa obowiązującej ustawy o gruntach zasadniczo spełnia wymogi, w tym jest zgodna z teorią cen gruntów, wytycznymi Międzynarodowego Komitetu Standardów Wyceny (International Valuation Standards Committee), którego Wietnamska Branża Cenowa jest członkiem. Okazała się ona zgodna z praktycznymi warunkami obecnego rynku gruntów w Wietnamie. Jest ona również zgodna z wytycznymi Biura Politycznego zawartymi w rezolucjach: 18-NQ/TW i 69-NQ/TW.
Zapewnienie prawa państwa do decydowania o cenach gruntów na rynku pierwotnym
W odniesieniu do niektórych istotnych elementów procesu nowelizacji ustawy o gruntach z 2024 r., zdaniem VVA, konieczne jest rozważenie i opracowanie przepisów mających na celu zagwarantowanie państwu prawa do decydowania o cenach gruntów na rynku pierwotnym (a nie państwa do decydowania o cenach gruntów we wszystkich transakcjach w społeczeństwie, w tym na rynku pierwotnym i wtórnym, jak twierdzą niektórzy), co ma zapewnić państwu prawo do decydowania o cenach gruntów, a nie „zasadę wyceny gruntów”. Skoro ta kwestia została ujęta w ustawie, konieczne jest uwzględnienie tego punktu widzenia.
Państwo ma prawo bezpośrednio ustalać ceny gruntów, a także regulować ceny gruntów na rynku wtórnym, jak i na rynku jako całości, za pomocą odpowiednich środków, jak np.: regulacja podaży i popytu, finansów i waluty itp.
To jest autorytet państwa, który był gwarantowany od czasów, gdy gospodarka naszego kraju funkcjonowała w oparciu o mechanizm planowania centralnego, a następnie przeszła na mechanizm gospodarki rynkowej, aż do dziś, kiedy to państwo dopiero niedawno zrezygnowało z roli cenowej i przejęło ją na własność.
Wyjaśniając powyższą propozycję, VVA stwierdziła, że do tej pory nasza Partia i Państwo konsekwentnie potwierdzały: Ziemia jest terytorium narodowym stworzonym wysiłkiem i krwią całego naszego narodu przez wiele pokoleń, a zatem należy do całego narodu, reprezentowanego przez Państwo jako właściciela i zarządzanego w sposób jednolity. Ziemia ma wartość użytkową, zawsze ma zdolność do generowania zysków, a prawa do użytkowania gruntów są szczególnym towarem kupowanym i sprzedawanym na rynku nieruchomości, a zatem mają cenę. Ponieważ Państwo jest przedstawicielem właściciela, Państwo ma prawo decydować o tego rodzaju zasobach, posiadając zespół uprawnień do korzystania z praw właściciela; w tym prawo do: ustalania cen gruntów, decydowania o regulowaniu korzyści z gruntów poprzez pobieranie opłat za użytkowanie gruntów, czynszów gruntowych, podatków dochodowych od praw do użytkowania gruntów, regulowania wartości dodanej gruntów, która nie wynika z inwestycji użytkowników gruntów, którym przypisano prawa do użytkowania gruntów itp.
Zatem, według VVA, legalizacja prawa państwa do ustalania cen gruntów została dotychczas potwierdzona i nie uległa zmianie w praktyce, dlatego tym razem nie należy jej podnosić ani mylić, podkreślając, że chodzi o zasadę ustalania cen gruntów. To właśnie gwarancja tego prawa w ustawie i praktyce pozwoliła państwu na wdrożenie polityki finansowej dotyczącej gruntów pomiędzy państwem a organizacjami i osobami korzystającymi z gruntów, a także innych polityk związanych z zarządzaniem, regulacją rynku oraz innymi prawami i obowiązkami użytkowników gruntów.
„VVA uważa, że aby móc korzystać z prawa do ustalania cen gruntów, czy to w formie cennika, współczynnika korekty cen, czy konkretnej ceny gruntu, państwo korzysta, korzysta i nadal korzysta z niezależnych, profesjonalnych organizacji konsultingowych, które doradzają mu w zakresie opcji cenowych, co daje mu większą podstawę do samodzielnego decydowania o cenach, co w żaden sposób nie ogranicza ani nie eliminuje roli prawa państwa do ustalania cen zgodnie z przepisami prawa” – powiedział Nguyen Tien Thoa, przewodniczący VVA.
Zgodnie z zasadą, że państwo ustala ceny gruntów zgodnie z mechanizmami rynkowymi
W odniesieniu do regulacji cen gruntów, VVA uważa, że VI Krajowy Zjazd Partii przedstawił kompleksową politykę renowacji. Od tego momentu gospodarka naszego kraju dąży do przekształcenia się w wielosektorową gospodarkę towarową, działającą w oparciu o mechanizm rynkowy z państwowym zarządzaniem, a następnie do określenia pełnego kierunku gospodarki działającej w oparciu o socjalistyczny mechanizm gospodarki rynkowej.
Zatem, ustalając prawa do użytkowania gruntów jako towarów kupowanych i sprzedawanych w tym mechanizmie, oczywiście obiektywnie, musi on działać zgodnie z rynkowym mechanizmem ekonomicznym i w ramach tego ogólnego mechanizmu ekonomicznego: cena jest uważana za centralną kategorię rynku, musi być kształtowana i regulowana zgodnie z obiektywnymi sygnałami ekonomicznych praw cen (ze szczególnym uwzględnieniem prawa podaży i popytu, obiegu pieniężnego, konkurencji...), a zatem cena, niezależnie od podmiotu uprawnionego do jej ustalania – w tym państwa – musi również spełniać tę zasadę. To jest obiektywny wymóg rynkowego mechanizmu cenowego.
Dlatego VVA uważa, że państwo – jako reprezentant właściciela – ma prawo decydować o cenach, pod warunkiem że ten rodzaj dóbr funkcjonował zgodnie z mechanizmem rynkowym. Wówczas poszanowanie przez państwo obiektywnego ruchu rynku i decydowanie o cenach zgodnie z zasadami rynkowymi nie jest sprzeczne z ekonomiczną naturą państwa w tym mechanizmie ekonomicznym. Jeśli martwimy się konsekwencjami kształtowania się cen gruntów zgodnie z mechanizmem cen rynkowych (oczywiście rynek nie jest skutecznie regulowany), ale powracamy do nierynkowego mechanizmu cenowego, aby stabilizować rynek zgodnie z subiektywnymi życzeniami, unikając zasady, która przekształci ceny w ceny subsydiowane, istniejące równolegle z cenami rzeczywistymi na rynku, spychając rynek w stan podziemnych, nieprzejrzystych operacji; mechanizm żądania, dawania, przywilejów i korzyści musi mieć żyzne grunty, aby istnieć…
Wycena gruntów według zasad rynku regulowanego
Według VVA ustalanie cen zgodnie z zasadami rynkowymi musi stanowić rynek regulowany, a odpowiedzialność za regulację w celu uzyskania pożądanego rynku leży w gestii innych rozwiązań...
W związku z tym VVA uważa, że ceny gruntów pełnią funkcję odzwierciedlenia syntezy głównych relacji ekonomicznych i społecznych w gospodarce. Są one uważane za „lustro” rynku gruntów, niezależnie od tego, na jakim rynku się znajdują, cena rzetelnie odzwierciedla ten rynek. Dlatego wycena gruntów nie może opierać się na sygnałach rynkowych, które są manipulowane lub na które wpływają czynniki indywidualne, nieuzasadnione nagłe zdarzenia, takie jak spekulacja, inflacja cen, klęski żywiołowe, wojna, kryzys gospodarczy i finansowy oraz nieuzasadnione bariery rynkowe… lecz musi być regulowanym rynkiem, który eliminuje powyższe czynniki poprzez narzędzia i środki regulacyjne: podaż – popyt, finanse – waluta…
„Należy podkreślić, że gdy na rynku nadal występują powyższe czynniki, w celu ustalenia ceny zgodnie z zasadami rynkowymi, Wietnamskie Stowarzyszenie Wycen Nieruchomości zaleca, aby państwo zezwoliło na przegląd i uzupełnienie obowiązujących przepisów, tak aby organizacje wyceniające dysponowały określonymi kryteriami doboru danych wejściowych do metod wyceny, które są wspólne, a nie unikalne, i eliminują powyższe czynniki niestabilności rynku” – podkreślił pan Nguyen Tien Thoa, przewodniczący VVA.
Utrzymywanie cen rynkowych, regulacja polityki finansowania gruntów
Według VVA, wdrażając zasadę ceny rynkowej, należy zachować spójność, aby cena odzwierciedlała cenę rynkową pod wpływem podaży i popytu, a nie „dodawać” do niej polityki socjalnej. Konieczny jest jednak synchroniczny system polityki, aby kontrolować wpływ cen rynkowych.
W związku z tym rynkowe ceny gruntów z pewnością będą miały silny wpływ na dostępność gruntów dla wielu osób ze wszystkich warstw społecznych, zwłaszcza na wdrażanie polityki zabezpieczenia społecznego. Są to realne skutki, jeśli nie będzie polityk ograniczających te skutki.
„Ustawa i jej wytyczne muszą uwzględniać dodatkowe środki finansowe (podatki, dochody itp.), które w przypadku wysokich cen muszą obniżać stopę dochodów, a także bardziej rozsądne strategie motywacyjne, aby uniknąć wywoływania „wstrząsów” negatywnie wpływających na życie ludzi” – podkreślił tę rekomendację pan Nguyen Tien Thoa, przewodniczący VVA.
Utrzymanie przepisów dotyczących wyceny konkretnych gruntów
Według VVA, Cennik Gruntów to w zasadzie podsumowanie cen gruntów dla każdego rodzaju gruntu związanego z każdym przeznaczeniem, według lokalizacji, regionu i miejscowości... Cennik Gruntów to w istocie metoda masowego ustalania cen, polegająca na ustalaniu ogólnej ceny dla całej trasy, dla lokalizacji całego obszaru... Współczynnik korygujący konkretną cenę jest również ogólnym współczynnikiem o charakterze masowym. Z tego powodu nie może on obejmować konkretnych przypadków zgodnie z zasadą ceny rynkowej i z pewnością wpłynie na politykę finansową między państwem a organizacjami i osobami korzystającymi z gruntów...
Dlatego też, zdaniem VVA, nadal potrzebny jest mechanizm podejmowania decyzji w szeregu konkretnych przypadków, służących odpowiednim politykom, takim jak: rodzaje gruntów w grupie nieużytkowanej, oddane do użytkowania po raz pierwszy; rodzaje gruntów o szczególnych cechach (grunty odzyskane z morza), które nie są ujęte w cenniku gruntów; projekty zagospodarowania gruntów o tym samym przeznaczeniu, ale innej skali, funkcji, strukturze zagospodarowania gruntów, współczynniku zagospodarowania gruntów...; obiektywne i uzasadnione wahania powodujące lokalne wahania cen rynkowych; rodzaje gruntów, konkretne projekty zagospodarowania gruntów w czasie, gdy państwo przydziela grunty, odzyskiwanie gruntów w celu wdrożenia polityk dotyczących pobierania opłat za użytkowanie gruntów, czynszów gruntowych, odszkodowań za oczyszczenie terenu...
Source: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html
Komentarz (0)