Ekspert: Ceny gruntów są wysokie, ceny nieruchomości trudno obniżyć

Pan Nguyen Quang Huy – dyrektor generalny Wydziału Finansów i Bankowości (Uniwersytet Nguyen Trai) powiedział, że aktualizacja cennik gruntów Zbliżanie się cen rynkowych jest nieuniknionym trendem. Jednak dostosowanie musi zostać wdrożone prawidłowo, nie jako „obciążenie”, ale jako krok w kierunku sprawiedliwości, przejrzystości i zrównoważonego rozwoju.

Według niego, w kontekście wysokich cen nieruchomości, dochody ludzi nie nadążają za wzrostem cen, a rząd opowiada się za obniżeniem cen nieruchomości w celu zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego. Podniesienie cen gruntów zbyt gwałtownie musi zostać rozważone wnikliwie, ostrożnie i strategicznie, aby nie dopuścić do tego, by ziemia – będąca siłą napędową wzrostu – stała się barierą dla rozwoju.

Eksperci twierdzą, że wraz ze wzrostem cen gruntów, ceny nieruchomości będą miały trudności ze spadkiem. (Ilustracja: Minh Duc).

W istocie, cennik gruntów stanowi podstawę do ustalania opłat za użytkowanie gruntów, podatków, opłat i odszkodowań, co stanowi etap „nakładowy” każdego projektu nieruchomości. Wielokrotny wzrost cen gruntów, zwłaszcza w dzielnicach centralnych, powoduje gwałtowny wzrost kosztów przedsiębiorstw, co nieuchronnie przekłada się na cenę sprzedaży domów.

W rzeczywistości w wielu projektach w Hanoi koszty gruntów stanowią 30-50% struktury kosztów. Zatem, jeśli cena gruntów wzrośnie tylko o 20-30%, ostateczna cena sprzedaży może wzrosnąć o kilkadziesiąt procent.

„ To sprawia, że marzenie o posiadaniu własnego domu staje się jeszcze bardziej odległe dla osób o średnich dochodach, a jednocześnie rynkowi grozi poważna nierównowaga – zbyt wiele jest domów luksusowych, a za mało tanich ” – podkreślił pan Huy.

Podzielając ten pogląd, dr Tran Xuan Luong – zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości – również powiedział, że propozycja niektórych miejscowości, aby podnieść ceny gruntów na obecnym etapie, nie jest właściwa.

Biorąc pod uwagę, że koszty gruntów stanowią 30–50% kosztów nakładów, rosnące ceny gruntów mogą prowadzić do dalszego wzrostu cen nieruchomości.

Dodatkowo, psychologia tłumu i efekt FOMO (strach przed pominięciem czegoś) odgrywają tu dużą rolę. rynek nieruchomości W Wietnamie takie posunięcia, jak podniesienie cen gruntów, mogą szybko utwierdzić ludzi i inwestorów w przekonaniu, że ceny będą nadal rosły, co sprzyja spekulacjom i wywołuje prawdziwą gorączkę, większą, niż chce jednostka konsultingowa.

Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości podkreśliło również, że rząd, ministerstwa, sektory i samorządy poszukują obecnie rozwiązań pozwalających na obniżenie cen nieruchomości na rynku. Jednym ze skutecznych rozwiązań jest obniżenie kosztów produkcji, które składają się na cenę sprzedaży nieruchomości.

Jednak wzrost cen gruntów wpłynie na koszty, a tym samym na możliwości dostępu do mieszkań dla osób z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. W przypadku budownictwa komercyjnego, wzrost cen gruntów wpłynie na wykonalność projektu, powodując dalszy wzrost cen nieruchomości.

Wzrost cen gruntów doprowadzi do wysokich kosztów mieszkaniowych, co obniży atrakcyjność inwestycyjną, zwłaszcza w nieruchomości na obszarach podmiejskich. Brak inwestycji wpłynie na plan rozwoju budownictwa mieszkaniowego na obszarach podmiejskich, mający na celu rozproszenie ludności. W rezultacie podaż mieszkań na rynku będzie się nadal zmniejszać, co utrudni stabilizację bezpieczeństwa socjalnego w tym obszarze.

Ponadto rynek nieruchomości znajduje się w fazie delikatnego ożywienia, wiele firm musi dokonać restrukturyzacji, a przepływ kapitału jest ograniczony. Wzrost cen gruntów w tym czasie może spowodować podwójne obciążenie, spowalniając odbudowę rynku. Obecnie ceny wynajmu mieszkań dla studentów w pobliżu uniwersytetów wzrosły o około 30%. Wzrost cen gruntów wpłynie również na wzrost cen wynajmu. To z kolei utrudni życie studentom i osobom wynajmującym mieszkania.

Zmniejszone korzyści w zakresie atrakcyjności inwestycyjnej

Zdaniem wielu ekspertów, jeśli ceny gruntów wzrosną zbyt wysoko, nie tylko spowoduje to wzrost cen nieruchomości, ale także zmniejszy korzyści płynące z przyciągania inwestycji.

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, zauważył, że wysokie ceny gruntów mogą obniżyć atrakcyjność inwestycyjną Wietnamu. Według pana Hiepa, wskaźnik obłożenia wynoszący 80-90% w większości klastrów przemysłowych wynika obecnie z trzech głównych zalet: niskich kosztów pracy, rozsądnych cen gruntów oraz dogodnej infrastruktury logistycznej.

„ Ale jeśli stracimy czynnik rozsądnej powierzchni ziemi, a koszty pracy będą rosły, to czy nasza przewaga w przyciąganiu inwestycji nadal będzie istnieć? ” – zapytał.

Wysokie ceny gruntów zmniejszają atrakcyjność inwestycyjną. (Zdjęcie: Minh Duc).

Według niego ustawa o gruntach z 2024 r. wymaga zapewnienia harmonii interesów między państwem, użytkownikami gruntów i inwestorami, ale w rzeczywistości przy obecnym sposobie ustalania cen gruntów interesy przedsiębiorstw, w tym przedsiębiorstw dzierżawiących i użytkujących grunty w ogólności, a w szczególności przedsiębiorstw zajmujących się rozwojem nieruchomości, nie są należycie uwzględniane.

„ Wysokie ceny gruntów powodują wzrost kosztów inwestycji i ryzyka, więc które firmy odważą się realizować projekty? Jeśli firmy nie zrealizują projektów, stabilne dochody miejscowości również ucierpią ” – podkreślił pan Hiep.

Dr Can Van Luc – członek Rady Doradczej ds. Polityki Premiera – również potwierdził, że jest to nieunikniony wymóg w procesie rozwoju miast, ale musi zapewnić harmonię interesów. Państwo musi pobierać odpowiednią kwotę podatków, ale nie może tego zmieniać, podnosząc koszty utrzymania i ceny mieszkań.

„ Jeśli ceny gruntów będą zbyt wysokie w porównaniu z tolerancją gospodarki, wywoła to efekt łańcuchowy, wpływając na inwestycje publiczne, atrakcyjność bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI), a zwłaszcza na możliwości mieszkaniowe ” – stwierdził pan Luc.

Rosnące ceny gruntów sprawiają, że rosną koszty inwestycji i zwiększa się ryzyko. Które przedsiębiorstwa odważą się zatem realizować projekty?

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych

Nie powinno wzrastać od razu, należy zwiększyć szok

Zdaniem ekspertów, dostosowanie cen gruntów musi być ściśle określone w planie zagospodarowania przestrzennego i nie powinno następować nagle lub drastycznie wzrosnąć.

Pan Nguyen Quang Huy podkreślił, że kluczowa kwestia dostosowania cennika gruntów leży w jego wdrażaniu. Niemożliwe jest, aby ceny gruntów rosły jednocześnie bez odpowiednich mechanizmów wsparcia. Dobra polityka gruntowa musi opierać się na trzech filarach: państwo otrzymuje sprawiedliwe środki, przedsiębiorstwa mają stabilną przestrzeń biznesową, a mieszkańcy mają dostęp do mieszkań po rozsądnych cenach.

Aby to osiągnąć, konieczne jest zastosowanie elastycznego mechanizmu współczynników korygujących, wyraźnie rozróżniającego regiony, rodzaje gruntów i cele użytkowania. Grunty pod zabudowę socjalną i tanie mieszkania komercyjne powinny być zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów, obniżone lub wydłużone. Z kolei grunty pod luksusowe projekty komercyjne lub wykorzystujące zalety centralnej lokalizacji mogą być objęte cenami zbliżonymi do rynkowych, aby uniknąć strat budżetowych.

Jednocześnie konieczne są zdecydowane reformy w zakresie planowania, procedur i kosztów prawnych – czynników, które obecnie odpowiadają za znaczną część cen nieruchomości. W przypadku wydłużenia procesu przygotowania projektu, wzrostu kosztów kapitałowych i oprocentowania kredytów, inwestorzy będą doliczać się do ceny sprzedaży, co spowoduje, że ceny nieruchomości przekroczą ich realną wartość. Jeśli planowanie jest przejrzyste, decyzje o zatwierdzeniu szybko wydawane, prognozowanie długoterminowe, a koszty pośrednictwa są niższe, to nawet przy wyższych cenach gruntów, ceny nieruchomości mogą pozostać stabilne.

„ W ujęciu makro, ziemia jest nie tylko źródłem dochodu, ale także siłą napędową zrównoważonego wzrostu. Jeśli będzie inteligentnie planowana i właściwie użytkowana, stanie się „kapitałem rozwojowym” – tworząc infrastrukturę, przemysł, obszary miejskie i miejsca pracy. Wręcz przeciwnie, jeśli będziemy postrzegać ziemię jedynie jako krótkoterminowe źródło dochodu, możemy łatwo wpaść w spiralę rosnących cen, ograniczając dostępność, powodując nierówności i hamując konkurencyjność kraju ” – podkreślił pan Huy.

Dlatego, jego zdaniem, konieczne jest przekształcenie filozofii rozwoju. Ziemia nie jest obciążeniem, które należy eksploatować, lecz strategicznym zasobem, który należy eksploatować jako długoterminowy przepływ kapitału. Rozsądny cennik gruntów – odzwierciedlający rzeczywistą wartość rynkową, ale z zachowaniem elastyczności polityki – pomoże budżetowi w transparentnym zwiększeniu dochodów i stworzy podstawy do redukcji kosztów mieszkaniowych poprzez redukcję innych kosztów, jednocześnie zachęcając przedsiębiorstwa do zrównoważonego rozwoju.

Zdaniem wiceprezesa Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep, cenniki gruntów w wielu krajach zapewniają i odzwierciedlają prawidłową wartość rynkową, przy jednoczesnym zachowaniu stabilności gospodarczej i społecznej.

Jako przykład podał Singapur, gdzie ceny gruntów są oparte na „cyklu życia miasta”, uwzględniając potencjał rozwoju w ciągu najbliższych 10–20 lat, a ceny gruntów państwowych rosną systematycznie o 2–5% rocznie, w zależności od infrastruktury i wskaźników populacji. Kraj ten publikuje również mapy cen gruntów online, co przyczynia się do przejrzystości informacji i ogranicza spekulacje.

Uważa, że Wietnam potrzebuje synchronicznej bazy danych o gruntach, łączącej urzędy skarbowe, notariuszy, banki i giełdy – zamiast polegać wyłącznie na badaniach administracyjnych. Cenniki gruntów powinny być publicznie ogłaszane, łatwe do wyszukania i posiadać mechanizm sprzężenia zwrotnego. Nie powinno być nagłych korekt, lecz można je stopniowo zwiększać o 3-5% rocznie w zależności od obszaru, aby uniknąć „szoków cenowych” i negatywnego wpływu na rynek nieruchomości.

Departament Rolnictwa i Środowiska w Hanoi niedawno przedstawił projekt dotyczący opracowania pierwszej listy cen gruntów (pierwszej listy cen gruntów zgodnie z postanowieniami artykułu 257 ustawy o gruntach z 2024 r.), która ma zostać ogłoszona i obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Zgodnie z projektem, ceny gruntów mieszkaniowych w Hanoi mają wzrosnąć o 2% - 26% w porównaniu z obecną listą cen gruntów.

Nie tylko Hanoi, ale wiele miejscowości w całym kraju również weszło w podobny „cykl wzrostu cen gruntów” w okresie 2024-2025. W Ho Chi Minh City skorygowany cennik gruntów obowiązujący od 31 października 2024 r. wzrósł od 4 do 38 razy, osiągając najwyższy poziom 687,2 mln VND/m². Bac Giang (stary) również odnotował wzrost o około 2,4 razy, a najwyższa cena gruntu sięgnęła 120 mln VND/m². W Hai Phong ceny wzrosły nawet o 373% w porównaniu ze starym cennikiem.

Source: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html