Eksperci w tym roku zaskakująco komentują segment gruntów

(Dan Tri) - Eksperci uważają, że w tym roku zjawisko „gorączki ziemi” nie będzie miało dużego zasięgu, lecz pojawi się wyłącznie lokalnie.

Ekspert: Rynek gruntów zwalnia

Według raportu Ministerstwa Budownictwa , w czwartym kwartale 2024 roku liczba transakcji dotyczących mieszkań i domów jednorodzinnych wyniosła ponad 25 400 jednostek, co stanowi spadek o 33,8% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Liczba pomyślnie sfinalizowanych transakcji gruntowych wyniosła 86 796 działek, co stanowi spadek o 15,7% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

W 2024 roku liczba pomyślnie sfinalizowanych transakcji sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych wyniesie ponad 125 500 lokali, co stanowi spadek o 11,2% w porównaniu z analogicznym okresem. Liczba transakcji gruntowych w 2024 roku wyniesie ponad 412 400 działek, co stanowi wzrost o 33,6% w porównaniu z 2023 rokiem.

W ubiegłym roku, oprócz segmentu mieszkań, segment gruntów na przedmieściach Hanoi i niektórych okolicznych obszarach odnotował pozytywne sygnały. Jednak w wielu miejscach segment gruntów nadal boryka się z trudnościami lub nieznacznie się poprawił.

Oceniając segment gruntów w ostatnim czasie, pan Le Dinh Chung – ekspert ds. nieruchomości – stwierdził, że rynek gruntów wykazuje oznaki ożywienia od kwietnia 2024 roku. Wolumen transakcji gwałtownie wzrósł w maju, ale we wrześniu spadł. Powodem jest ogólny wpływ rynku w Hanoi, kiedy płynność jest niska, ceny spadają, a prowincje również odczuwają skutki.

Po okresie gwałtownego wzrostu cen gruntów w Hanoi pod koniec 2024 roku, wielu inwestorów obniżyło ceny sprzedaży. Rynek gruntów w Hanoi znajduje się w stagnacji. W prowincjach graniczących z Hanoi, takich jak Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong itp., nie występuje już zjawisko sprzedaży ze stratą, a ceny gruntów ponownie wzrosły od 2024 roku.

W szczególności ceny gruntów w Hung Yen odnotowały najsilniejszy wzrost, Bac Giang również odrobił straty do poziomu cen w porównaniu ze szczytem z 2022 r. Na obszarze od Thanh Hoa na południe rynek jest nadal słaby, a cena jest niższa niż w poprzednim szczycie.

Działka na przedmieściach Hanoi (zdjęcie: Duong Tam).

Mówiąc o potencjale inwestycyjnym tego segmentu w najbliższym czasie, pan Chung stwierdził, że nadal istnieje wiele możliwości, ale nie tylko kupując ziemię w Hanoi, inwestorzy odniosą korzyści, ale muszą starannie wybrać obszar z dostępem do infrastruktury drogowej i gęstością zaludnienia.

Obecnie wielu inwestorów wybiera tereny, które mają wyraźną orientację deweloperską lub stały się miastami, więc cena podstawowa będzie się wahać w granicach 3-5 miliardów VND.

Wiele osób nie stać na zakup jakiegokolwiek produktu w tej cenie, dlatego inwestują w okoliczne prowincje. Niektóre obszary osi ekonomicznej związanej ze strefami przemysłowymi, takie jak Bac Ninh, Bac Giang czy Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh… przyciągają uwagę wielu inwestorów.

Jednak inwestorzy decydujący się na zakup ziemi muszą zwracać uwagę na projekty, które spełniają wymogi prawne, mają podpisaną umowę sprzedaży lub czerwoną księgę, a jednocześnie muszą brać pod uwagę możliwości inwestora; wybierać lokalizacje, które odpowiadają potrzebom i przyciągają ludzi, którzy chcieliby tam zamieszkać w przyszłości.

Pan Nguyen Anh Que – ekspert ds. nieruchomości – powiedział, że ceny wszystkich segmentów nieruchomości w Hanoi osiągnęły szczyt w październiku 2024 roku. W przypadku mieszkań i gruntów w Hanoi ceny stagnowały, a płynność spadła. Ponadto niektórzy inwestorzy gruntowi na przedmieściach szukają sposobów na „pozbycie się swoich dóbr”.

Czy w tym roku „gorączka ziemi” nie będzie miała szerokiego zasięgu?

Oceniając tegoroczny segment rynku gruntów, pan Le Dinh Chung stwierdził, że zjawisko „gorączki gruntów” nie wystąpi na szeroką skalę, a jedynie lokalnie. W wymienionych prowincjach, od Thanh Hoa po południe, sytuacja na rynku nie była w tym roku pozytywna. Jeśli chodzi o prowincje w regionach turystycznych, takie jak Da Nang i Nha Trang, w tym roku widać więcej pozytywnych sygnałów dzięki ożywieniu gospodarczemu, które prowadzi do wzrostu turystyki.

Inwestorzy zaczęli również poszukiwać obszarów z silnym rozwojem turystyki, zwłaszcza Nha Trang i Da Nang, które w 2024 r. odnotowały wyraźniejsze ożywienie.

Ponadto, wraz ze zmianą prawa gruntowego, stare projekty z pozostałymi zasobami będą cieszyły się dużym zainteresowaniem kupujących. Produkty w cenie poniżej 3-4 miliardów VND przyciągną więcej klientów. Powodem, dla którego stare projekty są bardziej atrakcyjne, jest to, że zostały zrealizowane przed wejściem w życie nowego cennika gruntów, a zatem ich koszt jest niższy. Tymczasem projekty realizowane zgodnie z nowym cennikiem gruntów będą miały „zawyżone ceny”.

„Chociaż działki znów będą tętnić życiem, nie wszyscy właściciele gruntów na tym skorzystają. Zmieniła się psychologia klientów, którzy dokonują bardzo ostrożnych wyborów, kierując się reputacją inwestora, legalnością projektu i jakością produktu. W przeszłości inwestorzy mogli sprzedawać od razu po ukończeniu infrastruktury, ale teraz muszą zadbać o tereny zielone i udogodnienia, aby przyciągnąć klientów” – dodał.

Wylicytowana ziemia w dzielnicy Hoai Duc w Hanoi (zdjęcie: Duong Tam).

Odnosząc się do licytowanych gruntów, pan Chung przewidział, że podmiejskie dzielnice Hanoi nadal będą cieszyć się zainteresowaniem inwestorów w tym roku. Wynika to z faktu, że podaż mieszkań na rynku w Hanoi w krótkim okresie nie wykazuje oznak poprawy w porównaniu z rzeczywistymi potrzebami mieszkańców.

Ponadto, biorąc pod uwagę obecne wysokie ceny w dzielnicach śródmiejskich, inwestorzy poszukują produktów na przedmieściach. Inwestorzy wciąż chętnie „polują” na działki dzielone na działki, zwłaszcza te z licytacji organizowanych przez władze lokalne, ze względu na ich bezpieczeństwo prawne.

Jednak w najbliższym czasie ceny gruntów wystawionych na aukcje w Hanoi i okolicznych prowincjach nie będą gwałtownie rosły, jak w ostatnim czasie, lecz wzrost cen będzie bardziej adekwatny. Inwestorzy będą bardziej czujni i dokładni, zanim ustalą akceptowalną cenę, nie ulegając mentalności tłumu ani nie dając się sprowokować spekulantom.

Pan Nguyen Quoc Anh, ekspert ds. nieruchomości, powiedział, że po okresie odwrócenia i konsolidacji rynek przejdzie w fazę ożywienia, która ma się rozpocząć między drugim a czwartym kwartałem tego roku. W tym czasie inwestorzy nie będą już przywiązywać tak dużej wagi do ceny sprzedaży i czynników prawnych, jak miało to miejsce w okresie pesymizmu na rynku.

Zamiast tego, potencjał wzrostu cen jest kluczowy dla decyzji inwestycyjnej. Dlatego inwestorzy zwracają szczególną uwagę na rentowne segmenty, takie jak grunty i wille projektowe.

„W poprzednich cyklach, gdy rynek wchodził w fazę rozwoju, na każde zainwestowane 100 dongów mieszkania przynosiły tylko 136 dongów. Natomiast grunty przynosiły nawet 300 dongów” – powiedział ekspert.

Według niego, wraz z wejściem w życie Ustawy o gruntach z 2024 roku, rynek gruntów przechodzi wiele istotnych zmian, zarówno w obszarze podaży, jak i transakcji. Segment gruntów rozwija się w bardziej pozytywnym kierunku, zmniejszając zjawisko „gorączki gruntów”, wirtualnych cen i generując fale rynkowe. Zamiast tego, następuje nowy cykl, w którym segment gruntów rozwija się w sposób bardziej stabilny, transparentny i zrównoważony.

Wreszcie, od pierwszego do czwartego kwartału 2026 roku, będzie to czas, w którym rynek wejdzie na orbitę stabilizacyjną. Ceny i płynność wzrosną w różnorodny sposób. Można to uznać za najlepszą perspektywę dla rynku po długim okresie stagnacji.

Zgadzając się z powyższymi opiniami, pan Nguyen Anh Que stwierdził, że ziemia będzie jasnym punktem w latach 2025-2027, jednak nie będzie już zajmować pozycji „króla”, jak w poprzednim okresie.

„Istnieją dwa powody, dla których grunty nie są już tak atrakcyjne jak w 2022 roku. Po pierwsze, na obszarach miejskich typu 3 lub wyższego budowa musi zostać ukończona, zanim będzie można ją sprzedać, co powoduje wzrost kosztów inwestycji. Po drugie, procedura podziału działek staje się trudniejsza. Jednak działki nadal będą atrakcyjniejsze niż inne segmenty” – podkreślił.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm