Możliwość przyspieszenia rozwoju rynku nieruchomości przemysłowych w Nghe An

Promowanie korzyści płynących z „przychodzenia później i dotarcia tam jako pierwszy”

Dzięki przewadze i atrakcyjności w przyciąganiu inwestycji, dotychczas w „lokomotywach” rozwoju przemysłowego, takich jak Ho Chi Minh City, Hanoi czy południowe prowincje Binh Duong, Dong Nai, północne prowincje Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang …, obszar parków przemysłowych (IP) został zasadniczo zapełniony i stabilnie rozwinięty. Oznacza to, że fundusz gruntów pod rozwój przemysłu nie pozostał zbyt wiele. W obecnej sytuacji rozszerzenie obszaru IP nie jest łatwe, a popyt na dzierżawę gruntów jest nadal duży, dlatego ceny dzierżawy stale rosną.

Przedsiębiorstwo, które przyjechało do Nghe An , aby wynająć ziemię pod działalność w parku przemysłowym, powiedziało: Ponieważ fundusz gruntowy w północnych parkach przemysłowych się wyczerpał, w ostatnich latach ceny dzierżawy gruntów gwałtownie wzrosły: z ok. 90–100 USD/m2/rok, średnio do 150 USD, a czasami nawet do 180 USD/m2/rok.

bna_ Uzupełnienie wewnętrznej infrastruktury informacyjno-sygnalizacyjnej Parku Przemysłowego VSIP 1.jpg — Ukończenie infrastruktury telekomunikacyjnej w parku przemysłowym VSIP Nghe An 1. Zdjęcie: Nguyen Hai

Chociaż w centrach przemysłowych brakuje powierzchni, a ceny wynajmu są wysokie, szczególnie w Nghe An i prowincjach północno-centralnych, to ze względu na pozostałą przestrzeń i niezbyt wysokie ceny wynajmu, jest to atrakcyjna opcja dla inwestorów. W Nghe An, według informacji od firm zarządzających infrastrukturą parków przemysłowych, w zależności od umowy, powierzchni i okresu najmu, ceny różnią się, ale generalnie są niższe niż w innych kluczowych obszarach przemysłowych. Z badania wynika, że ceny wynajmu gruntów w parkach przemysłowych Nghe An wynoszą obecnie zazwyczaj od 48 do 100 USD/m²/rok.

Przedstawiciele Stowarzyszenia Biznesowego Ho Chi Minh City podczas podróży roboczej do prowincji Nghe An podzielili się następującymi spostrzeżeniami: Ostatnio, ze względu na ograniczoną przestrzeń i fundusze gruntowe na rozwój przemysłu, zamiast przyjmować i przyciągać wszystkie projekty jak wcześniej, duże ośrodki przemysłowe, takie jak Ho Chi Minh City, muszą wybierać, priorytetowo traktując przyciąganie wyłącznie projektów wyposażonych w nowoczesny sprzęt i technologię, a nie wspierając projektów wykorzystujących duże fundusze gruntowe, zwłaszcza projektów z technologiami, które mają duży wpływ na środowisko.

Ograniczenia powyższych lokalizacji stanowią jednocześnie szansę dla miejscowości takich jak Nghe An. Jeśli zostaną nawiązane relacje kooperacyjne, miejscowości będą mogły w pełni wymieniać się informacjami, nawiązywać kontakty i współpracować, a także przyciągać inwestycje w odpowiednie projekty. Podobnie, Stowarzyszenie Biznesu i Centrum Promocji Inwestycji, Handlu i Turystyki w Hanoi stale prowadzą wspólne działania, aby przyciągać inwestycje do Nghe An.

Chociaż cena dzierżawy gruntów nie jest czynnikiem decydującym o inwestycji, to ostatnio, dzięki wprowadzeniu odrębnego cennika gruntów dla parków przemysłowych i przyciągnięciu profesjonalnych inwestorów infrastrukturalnych, Nghe An zyskało przewagę konkurencyjną w porównaniu z innymi prowincjami, przyciągając inwestycje w parki przemysłowe. W szczególności, w ciągu ostatnich 10 lat, od czasu przyciągnięcia WHA, VSIP i Hoang Thinh Dat, dzięki synchronicznej infrastrukturze inwestycyjnej, Nghe An stało się atrakcyjnym wyborem dla inwestorów zagranicznych (BIZ) za każdym razem, gdy przyjeżdżają do Wietnamu w celu rozeznania i poszukiwania możliwości inwestycyjnych.
Pan Dang Quang Tuan – Kierownik Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, Zarząd Strefy Ekonomicznej Południowo-Wschodniej

Inwestorzy w infrastrukturę parków przemysłowych ocenili również, że dzięki nowemu cennikowi gruntów specjalnie pod parki przemysłowe, który jest bardziej racjonalnie skalkulowany, przedsiębiorstwa inwestujące w infrastrukturę są bardziej proaktywne w negocjowaniu cen dzierżawy z inwestorami wtórnymi; jest to jednocześnie podstawa do rozważenia decyzji o rozszerzeniu inwestycji w kolejnej fazie.

bna_Construction of railway overpass at N2 road, VSip2 Industrial Park - Tho Loc.jpg — Nghe An inwestuje w wiadukt kolejowy przy drodze N2 w Parku Przemysłowym Tho Loc – VSIP 2 Dien Chau, aby przyciągnąć inwestorów do sektora infrastrukturalnego. Zdjęcie: Nguyen Hai

Dzięki powyższym atutom i staraniom prowincji o przyciągnięcie inwestycji, w ciągu ostatnich dwóch lat, pomimo silnego wpływu pandemii COVID-19, Nghe An nadal znacząco poprawiło swoją pozycję w tym obszarze. W 2022 roku Nghe An po raz pierwszy znalazło się w pierwszej dziesiątce miejscowości przyciągających największe zagraniczne inwestycje bezpośrednie (BIZ) w kraju, z łączną kwotą nowo przyznanego i skorygowanego kapitału w wysokości 961,3 mln USD. W ciągu pierwszych 8 miesięcy 2023 roku Nghe An nadal zajmowało czołowe miejsce wśród 14 prowincji i miast w regionach północno-centralnego i południowo-centralnego wybrzeża, zajmując 8. miejsce w kraju pod względem liczby projektów z 9 zagranicznymi inwestycjami bezpośrednimi o zarejestrowanym kapitale w wysokości 890 mln USD.

Czy rynek nieruchomości przemysłowych może przyspieszyć rozwój?

Według ekspertów, rynek nieruchomości przemysłowych w danej lokalizacji jest uważany za synchroniczny i kompletny, jeśli obejmuje segment gruntów w parkach przemysłowych i klastrach przemysłowych. Parki przemysłowe charakteryzują się wyższymi cenami najmu i są przeznaczone dla dużych przedsiębiorstw; natomiast klastry przemysłowe charakteryzują się niższymi cenami najmu i są przeznaczone dla małych i średnich przedsiębiorstw; niezależnie od rodzaju przedsiębiorstwa, czy to bezpośredniego inwestowania zagranicznego, czy krajowego.

Jedną z korzyści dla firm i inwestorów, którzy wchodzą do parku przemysłowego lub klastra przemysłowego w celu prowadzenia działalności gospodarczej i produkcyjnej, jest pełna infrastruktura techniczna, obejmująca drogi, zasilanie, system przeciwpożarowy i oczyszczalnię ścieków... Dzięki temu, że jest on projektowany i inwestowany synchronicznie, firmy muszą jedynie zainstalować fabryki i linie produkcyjne, aby skupić się na produkcji i działalności, nie martwiąc się o inne kwestie. W razie problemów, inwestorzy dzierżawią infrastrukturę, Zarząd Południowo-Wschodniej Strefy Ekonomicznej oraz departamenty, oddziały i miejscowości, które udzielają wsparcia...

bna_ Quynh Luu inwestuje prawie 10 miliardów VND w otwarcie drogi do małego parku przemysłowego Quynh Chau.jpg — Quynh Luu zainwestowało prawie 10 miliardów VND w budowę prawie kilometra drogi łączącej autostradę krajową 48B z klastrem przemysłowym gminy Quynh Chau, aby zachęcić inwestorów do inwestowania w infrastrukturę. Zdjęcie: Nguyen Hai

Jednak wysokie ceny dzierżawy gruntów w parkach przemysłowych stanowią istotną barierę dla krajowych przedsiębiorstw, głównie małych i średnich. Dlatego zamiast dzierżawić grunty w parkach przemysłowych pod inwestycje i działalność gospodarczą, krajowe przedsiębiorstwa często mobilizują się do wykupu gruntów, uzyskania odszkodowań i oczyszczenia terenu.

Przedstawiciel firmy inwestującej w lokale produkcyjne w gminie Nghi Lam, dystrykt Nghi Loc, powiedział: Wdrażając ten plan, firmy początkowo muszą wydać dużą sumę pieniędzy na rekompensatę i oczyszczenie terenu, ale w dłuższej perspektywie obniża to roczny koszt dzierżawy gruntów, który jest dość wysoki. W rzeczywistości, chociaż cena dzierżawy jest niższa niż w niektórych kluczowych parkach przemysłowych w całym kraju, przy obecnych cenach głównie tylko przedsiębiorstwa FDI odważają się wynajmować grunty w parkach przemysłowych, w które zainwestowały VSIP, WHA lub Hoang Thinh Dat. Przedsiębiorstwa krajowe, w których ponad 95% stanowią małe i średnie przedsiębiorstwa, nadal mają trudności z dostępem do lokali produkcyjnych i biznesowych; inne muszą podnajmować tereny w parkach przemysłowych lub małych klastrach przemysłowych, w które zainwestowało państwo... To, w dłuższej perspektywie, może mieć konsekwencje dla środowiska, ścieków lub braku dostaw energii elektrycznej.

bna_Workers uczą się i rozmawiają z jednostkami rekrutacyjnymi bezpośrednio na Targach Pracy.JPG — Zarząd Strefy Ekonomicznej Południowo-Wschodniej i inwestor infrastrukturalny VSIP w Nghe An co roku współpracują, aby łączyć podaż i popyt na pracę. Zdjęcie: Nguyen Hai

Powyższa rzeczywistość pokazuje, że aby udoskonalić rynek nieruchomości przemysłowych, Nghe An musi z jednej strony przyciągnąć inwestycje w rozwój infrastruktury parków przemysłowych, aby duże projekty mogły dzierżawić grunty, a jednocześnie musi zaplanować i zwiększyć fundusze gruntowe w celu rozwoju małych klastrów przemysłowych, tworząc warunki dla małych i średnich przedsiębiorstw, aby miały dostęp do gruntów i mogły je dzierżawić pod produkcję i działalność gospodarczą.

Ponadto należy wzmocnić kontrolę, badanie i skuteczne postępowanie w przypadku zawieszonych projektów lub projektów, w przypadku których przydzielono grunty, ale nie oddano ich do użytkowania; należy ograniczyć sytuację „tłustych, głodnych kotów”, gdy inwestorzy wynajmują grunty, aby korzystać z zachęt ze strony państwa, ale nie inwestują w infrastrukturę lub wynajmują grunty, korzystają z preferencyjnych cen, ale nie instalują fabryk do produkcji i działalności, lecz je poddzierżawiają...

Komentarz (0)