Inwestowanie w ziemię to wciąż „szczyt”? 3 działki w obszarze miejskim Thu Thiem wkrótce zostaną wystawione na aukcji, co pozwoli określić rodzaj gruntu

Rozpoczęcie budowy osiedla mieszkaniowego w Dong Anh ( Hanoi ), nadchodząca aukcja 3 działek w obszarze miejskim Thu Thiem (HCMC), podstawa do określenia typów gruntów… to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Nieruchomości: Oczekuje się, że 3 działki na terenie nowego obszaru miejskiego Thu Thiem zostaną wystawione na aukcji w drugim kwartale 2025 r.

W który segment powinienem inwestować?

Inwestor z Hanoi ma w banku ponad 3 miliardy VND i chce je wypłacić, aby zainwestować w nieruchomości. Grunty, grunty z licytacji i apartamenty to segmenty, które bada.

Sądząc, że ceny gruntów z czasem rosną i trudno je stracić, inwestor ten planuje zainwestować dostępne pieniądze w kawałek ziemi, a czasami chce kupić mieszkanie w Hanoi i je wynająć.

W odpowiedzi na obawy inwestorów, pan Nguyen Anh Que, prezes G6 Group, przeanalizował, że grunty aukcyjne to specyficzny segment rynku nieruchomości, charakteryzujący się dobrym statusem prawnym, atrakcyjną infrastrukturą i rozsądnymi cenami, dlatego od dawna przyciągają inwestorów. Jednak kupowanie gruntów aukcyjnych jest bardzo podatne na zjawisko FOMO (psychologia tłumu), czyli kupowanie po cenie wyższej niż rynkowa.

Dlatego, zdaniem pana Que, inwestorzy biorący udział w aukcji tego typu nieruchomości muszą dokładnie zapoznać się z ceną rynkową, wykorzystać wolny kapitał, zrozumieć proces planowania i zaakceptować inwestycje średnio- i długoterminowe, jeśli wycena jest korzystna. Jednocześnie muszą być stabilni psychicznie, aby uniknąć FOMO, utraty depozytów lub poniesienia gorzkich konsekwencji, w tym prawnych.

Jeśli chodzi o mieszkania, średnia cena mieszkań komercyjnych w Hanoi wynosi około 65-85 milionów VND/m², a wiele projektów ma cenę od 100 do 200 milionów VND/m². Przy takiej cenie sprzedaży zainteresowani są niemal wyłącznie nabywcy, ponieważ zakup w celach inwestycyjnych wymaga 30-50 lat na zwrot kapitału, a cena ta przekracza możliwości finansowe mieszkańców.

Jednocześnie, według lidera Grupy G6, podaż mieszkań socjalnych w Hanoi w latach 2025-2030 będzie bardzo duża. Obecnie trwa nabór inwestorów do około 14 dużych projektów, 67 projektów jest w trakcie realizacji, a 83 działki są czyste i z gotową infrastrukturą, należące do 20% funduszu gruntów przeznaczonych na budownictwo socjalne. Warto zauważyć, że w 2025 roku w Hanoi zostanie otwartych ponad 6000 mieszkań socjalnych.

Wpłynie to na ceny mieszkań w przyszłości, a także na płynność finansową. Wraz ze wzrostem liczby osób kupujących domy, wpłynie to również na popyt na mieszkania na wynajem i ceny najmu.

Ceny nieruchomości w Hanoi gwałtownie wzrosły w ostatnim czasie – ceny mieszkań wzrosły o 50-200%, domów i gruntów o 20-50%. Tymczasem nieruchomości na obrzeżach Hanoi, takie jak Hung Yen, Bac Ninh i Ha Nam, również wzrosły w ostatnim czasie o 10-50%, więc nie będą już atrakcyjne. Obecnie przepływy pieniężne płyną na południe, do Ho Chi Minh, Phu Quoc i Da Nang... W 2025 roku inwestorzy mogą być zainteresowani segmentem gruntów lub wielofunkcyjnymi gruntami rolnymi” – powiedział pan Que.

Tymczasem pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny spółki akcyjnej SGO Homes Real Estate Investment and Development, przeanalizował, że biorąc pod uwagę szybkie tempo urbanizacji, popyt w poszczególnych miejscowościach będzie wysoki, więc inwestowanie w celu zwiększenia zysków kapitałowych lub kupowanie ziemi jest nadal dobrym i bezpiecznym rozwiązaniem.

Według niego, dysponując kwotą 3-4 miliardów VND, można zainwestować w grunty wokół Hanoi, w osie ekonomiczne związane z parkami przemysłowymi, takimi jak Bac Ninh, Bac Giang lub Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...

Dyrektor Generalny SGO Homes zauważył jednak, że inwestorzy kupujący grunty powinni zwracać uwagę na projekty spełniające wymogi prawne, takie jak podpisanie umowy sprzedaży lub posiadanie czerwonej księgi wieczystej. Jednocześnie należy wziąć pod uwagę możliwości inwestora i wybierać lokalizacje, które odpowiadają potrzebom i zachęcają do zamieszkania w przyszłości.

Jeśli chodzi o ziemię wystawiona na aukcję, zdaniem pana Chunga, większość aukcji odbywa się na zasadzie psychologicznej i ma na celu sprzedaż za kilkaset milionów dongów więcej. Z punktu widzenia inwestycji ta metoda nie będzie skuteczna.

„W tego typu grunty można inwestować jedynie krótkoterminowo, gdy rynek jest „gorący”, wtedy stosuje się „surfing”; długoterminowe inwestycje, zwłaszcza w tym czasie, nie będą tak opłacalne, jak inwestowanie w grunty projektowe” – powiedział pan Chung.

Szczegóły dotyczące działek o wartości 3 miliardów dolarów w obszarze miejskim Thu Thiem, które mają zostać wystawione na aukcji

Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh (HCMC) poinformował, że w drugim kwartale 2025 r. miasto zorganizuje aukcję 3 działek gruntowych w nowym obszarze miejskim Thu Thiem w mieście Thu Duc.

Są to działki 1-2 i 1-3 w Obszarze Funkcjonalnym nr 1 oraz działki 3-5 w Obszarze Funkcjonalnym nr 3. Działka 3-5 została wystawiona na licytację w listopadzie 2021 r., jednak zwycięzca licytacji później odstąpił od umowy i pogodził się z utratą wadium.

Działki 1-2 i 1-3 są częścią planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego 9 działek wielofunkcyjnego terenu mieszkalnego i komercyjnego. Obie działki to czysty teren, w doskonałej lokalizacji z czterema elewacjami, zbudowany w skali 1 piwnicy i 14 pięter.

Dokładnie, działka 1-2 ma powierzchnię ponad 7886 m² i mieści 205 mieszkań. Działka 1-3 ma powierzchnię ponad 5006 m² i mieści 152 mieszkania.

Pozostała partia 3-5 to jedna z czterech partii, które Ho Chi Minh City wystawiło na aukcję w listopadzie 2021 r. Firma wygrała aukcję tej partii za 3,820 mld VND, czyli 7 razy więcej niż cena wywoławcza.

Jednakże po zatwierdzeniu wyników aukcji przez Komitet Ludowy Ho Chi Minh City i wydaniu przez Miejski Urząd Podatkowy wezwania do zapłaty, zwycięskie przedsiębiorstwo nie zapłaciło i zgodziło się na przepadek depozytu.

Działka nr 3-5, położona w północnej części obszaru mieszkalnego, w planie zagospodarowania przestrzennego nr 3, ma powierzchnię 6446 m². Powierzchnia zabudowy tej działki wynosi 15 000 m², z możliwością zabudowy 76 mieszkań i maksymalną liczbą mieszkańców wynoszącą 608 osób.

Według miejskiego Wydziału Zasobów Naturalnych i Środowiska, ponieważ ceny gruntów obliczane są na podstawie skorygowanego cennika, szacuje się, że cena wywoławcza powyższych 3 działek wyniesie ponad 5 000 miliardów VND.

Uroczystość wmurowania kamienia węgielnego pod budowę osiedla socjalnego CT3 w Dong Anh w Hanoi

Budowa socjalnego projektu mieszkaniowego CT3 w nowej dzielnicy miejskiej Kim Chung, w dystrykcie Dong Anh (Hanoi) oficjalnie rozpoczęła się 3 marca. W projekcie powstanie ponad 1100 mieszkań w przewidywanej cenie 18,4 mln VND/m2.

Perspektywa projektu budownictwa socjalnego CT3 w Dong Anh w Hanoi. (Źródło: Inwestor)

W projekt inwestuje spółka joint venture Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) i Viglacera Corporation, zlokalizowana w ramach projektu budownictwa socjalnego Thang Long Green City na obszarze miejskim Kim Chung.

Projekt Thang Long Green City obejmuje łączną powierzchnię prawie 3,7 hektara i składa się z 4 budynków. Z czego budynek socjalny na działce CT4 został oddany do użytku w czwartym kwartale 2021 roku i oferuje 484 apartamenty, zapewniając zakwaterowanie ponad 1500 osobom.

Na działce CT3 znajdują się 3 budynki o łącznej powierzchni użytkowej około 109 000 metrów kwadratowych. Budynki mają 12 pięter i poddasze, oferując ponad 1100 mieszkań, w których zamieszka ponad 3900 osób.

Przedstawiciel inwestora joint venture, pan Pham Tien Duc, dyrektor generalny Handico Corporation, powiedział, że projekt został zaprojektowany przez singapurskich architektów z uwzględnieniem nowoczesnych i skoordynowanych elementów użytkowych, takich jak plac zabaw dla dzieci i zieleń… tworząc komfortową i nowoczesną przestrzeń życiową. Każdy apartament został zaprojektowany z myślą o optymalnym wykorzystaniu funkcji, z odpowiednią powierzchnią 50-64 m², w tym 2-3 sypialniami…

W szczególności, przewidywana cena sprzedaży tego osiedla socjalnego wyniesie około 18,4 mln VND/m² (wliczając 5% VAT i 2% opłaty za utrzymanie). Przy podanej cenie jednostkowej, mieszkanie o powierzchni 49,8 m² w tym projekcie kosztuje około 920 mln VND. Największe mieszkanie o powierzchni 64 m² kosztuje około 1,2 mld VND.

Przemawiając na uroczystości wmurowania kamienia węgielnego, wiceprzewodniczący Hanoi People's Committee Duong Duc Tuan zwrócił się do inwestora joint venture z prośbą o wdrożenie zaawansowanych środków i rozwiązań konstrukcyjnych, których celem jest ukończenie projektu na początku trzeciego kwartału 2026 r., czyli 5 miesięcy przed terminem, w porównaniu z oczekiwanym postępem prac w czwartym kwartale 2026 r.

Liderzy Miejskiego Komitetu Ludowego zwrócili się również do obu korporacji z prośbą o polecenie swoim jednostkom członkowskim przyspieszenia procedur przygotowania projektów dla pozostałych prac i inwestycji w mieście. Dotyczy to zwłaszcza prac na działce CT5 w nowym obszarze miejskim Kim Chung, szybkiego zakończenia procedur mających na celu dostosowanie polityki inwestycyjnej w celu kontynuacji budowy w 2025 roku, dokończenia synchronicznej infrastruktury nowego obszaru miejskiego Kim Chung oraz zasilenia miejskiego funduszu mieszkań socjalnych.

Podstawy określania rodzaju gleby

Jakie zasady bierzemy pod uwagę przy określaniu rodzaju gleby?

Artykuł 10 ust. 1 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że rodzaj gruntu ustala się na podstawie jednej z następujących podstaw:

a) Zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu; Zaświadczenie o prawie własności domu i prawie do użytkowania gruntu; Zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności domu i innych aktywów związanych z gruntem; Zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności aktywów związanych z gruntem;

b) dokumenty dotyczące prawa do użytkowania gruntów, o których mowa w art. 137 niniejszej ustawy, w przypadku gdy nie wydano zaświadczenia, o którym mowa w lit. a niniejszego punktu;

c) podejmowanie decyzji o przeznaczeniu gruntów, dzierżawie gruntów, zezwoleniu na zmianę przeznaczenia gruntów przez właściwe organy państwowe w przypadku, gdy nie wydano zaświadczenia, o którym mowa w pkt a niniejszego punktu.

Artykuł 10 ust. 2 ustawy z 2024 r. o gruntach stanowi: W przypadku braku dokumentów określonych w ust. 1 niniejszego artykułu oraz w przypadku gdy rodzaj gruntu ustalony w wydanych dokumentach różni się od klasyfikacji gruntów zgodnie z przepisami niniejszej ustawy lub różni się od aktualnego stanu użytkowania gruntów, ustalenie rodzaju gruntu następuje zgodnie z przepisami rządowymi.

Określenie rodzaju gleby będzie zatem oparte na powyższych kryteriach.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html