Propozycja zaostrzenia warunków udzielania kredytów na zakup drugiego domu: Potrzeba przejrzystych danych i odpowiedniego planu działania

Niedawno Ministerstwo Budownictwa zaproponowało nowy limit kredytów na zakup drugiego i kolejnych domów, aby kontrolować spekulacje na rynku nieruchomości i obniżyć ceny nieruchomości. Nabywcy drugiego domu mogą zaciągnąć kredyt do 50% wartości umowy, a w przypadku trzeciego domu i kolejnych, limit kredytu nie może przekroczyć 30%.

Na seminarium „Rozszyfrowanie przepływów kapitału w nieruchomościach i szans dla nabywców nieruchomości”, zorganizowanym przez gazetę Lao Dong, prawnik Pham Thanh Tuan, prawnik z Izby Adwokackiej w Hanoi , ekspert prawa nieruchomości, przedstawił uwagi na temat tej propozycji.

Propozycja ograniczenia kredytów na zakup drugiego domu w celu zapobiegania spekulacjom jest uważana za rozsądną. (Zdjęcie ilustracyjne/CP)

Co sądzisz z prawnego punktu widzenia o propozycji ograniczenia kredytów dla nabywców drugich domów lub większej ich liczby?

- Ogólnie rzecz biorąc, propozycja ograniczenia udzielania kredytów właścicielom wielu nieruchomości, w tym drugich domów, teoretycznie mocno uderzy w osoby posiadające wiele nieruchomości.

Ponieważ z reguły nabywcy domów, zwłaszcza inwestorzy, muszą korzystać z dźwigni finansowej i mieć do czynienia z połączeniem trzech stron, takich jak inwestor, bank i nabywca domu.

Wprowadzenie limitów kredytowych na drugie domy i inne nieruchomości, zgodnie z propozycją Ministerstwa Budownictwa, wpłynie na zasoby kapitałowe banków dla inwestorów. Przede wszystkim ta propozycja wpłynie na liczbę transakcji między inwestorami a nabywcami nieruchomości.

Jednakże propozycja jest zasadniczo rozsądna i uważana za środek, który należy wdrożyć zgodnie z odpowiednią mapą drogową i w odpowiednich okolicznościach. Biorąc pod uwagę realia rynkowe, skuteczne wdrożenie tej polityki wymaga spełnienia dwóch warunków: warunków koniecznych i warunków wystarczających.

Warunkiem wstępnym jest baza danych rynku nieruchomości. Dane muszą być naprawdę czyste, aktualne, kompletne i zawsze aktualne.

Ponieważ, gdy nie dysponujemy pełnymi danymi o rynku nieruchomości, dotyczącymi liczby domów posiadanych przez daną osobę, nie ma podstaw do określenia, ile nieruchomości posiada dana osoba. Jest to uważane za warunek konieczny.

Warunkiem wystarczającym do zastosowania jest spójność naszej polityki. Oprócz polityki kredytowej, musimy wprowadzić nowe zasady dotyczące stóp procentowych i podatków antyspekulacyjnych. Najważniejsze jest zwiększenie podaży.

Uważam, że powyższa propozycja jest zasadniczo rozsądna, ale jej wdrożenie wymaga spełnienia określonych warunków dotyczących danych i zapewnienia synchronizacji. Tylko wtedy powyższa polityka będzie celna i dokładna.

Czy ta propozycja ma jasną podstawę prawną i jeśli zostanie wdrożona, jakie przepisy należy dodać, aby uniknąć konfliktów z innymi ustawami, takimi jak ustawa mieszkaniowa, ustawa o gruntach lub ustawa o instytucjach kredytowych, proszę pana?

Jak wspomniano, istnieją dwa czynniki, z których najważniejszym jest synchronizacja polityk, co oznacza usuwanie trudności prawnych i przeszkód dla projektów.

Ponieważ najważniejsze jest stworzenie źródła zaopatrzenia, które zapewni równowagę między podażą a popytem. W przeszłości robiliśmy to bardzo dobrze, co wyraźnie pokazała liczba projektów, które zostały rozwiązane i wdrożone na rynku.

Na przykład, problem realizacji projektów mieszkaniowych bez gruntów, sam Hanoi rozwiązał w przypadku 298 komercyjnych projektów mieszkaniowych na obszarze około 1500 hektarów. Takie rozwiązanie wymaga nowelizacji wielu przepisów prawnych.

Po drugie, w odniesieniu do polityki kredytowej. Polityka kredytowa obejmuje wiele czynników prawnych, nie tylko przepisy o instytucjach kredytowych i inne stosowne przepisy. Wymaga to zarządzania polityką pieniężną, polityką fiskalną i polityką finansową.

Ponadto proponuję progresywny podatek dla właścicieli wielu nieruchomości.

Jednak „kręgosłupem” pozwalającym rozwiązać ten problem są dane. Bez wystarczającej ilości danych, wszystkie mechanizmy polityczne nie mogą być skutecznie wdrażane. Każdy mechanizm polityczny musi opierać się na kompletnych i przejrzystych danych.

Podstawą rozwiązania tego problemu są dane. (Zdjęcie: VNP)

Panie, jeśli ta polityka zostanie wdrożona, jakie, Pana zdaniem, będą największe trudności w procesie wdrażania?

- To również problem wielu krajów, nie tylko Wietnamu, ale i innych państw, które stosują politykę podatkową lub kredytową opartą na wartości nieruchomości, jakie dana osoba posiada lub zarządza.

W rzeczywistości, problem ten wymaga oceny dwóch najważniejszych czynników. Po pierwsze, musimy wyraźnie rozróżnić zachowania spekulacyjne od rzeczywistych zachowań właścicieli nieruchomości mieszkalnych.

To bardzo trudne zadanie, ponieważ na przykład spekulant może poprosić rodziców, rodzeństwo lub krewnych o zarejestrowanie nieruchomości na swoje nazwisko, aby uniknąć polisy. Nawet jeśli polisa opiera się tylko na liczbie nieruchomości, nie osiągnie zakładanego celu.

Na przykład spekulanci, którzy proszą swoich rodziców, rodzeństwo lub krewnych o zarejestrowanie swoich nieruchomości na ich nazwiskach, zostaną w tym przypadku wyraźnie zidentyfikowani.

Powyższa polityka, jeśli opiera się na liczbie nieruchomości, jest warunkiem koniecznym, ale niewystarczającym. Aby zidentyfikować właściwy cel, konieczne jest zastosowanie innych narzędzi i środków, takich jak zastosowanie progresywnego podatku.

Po drugie, baza danych nieruchomości jest obecnie w trakcie uzupełniania i synchronizacji. Sektor zasobów zarządza danymi gruntowymi, sektor budowlany zarządza mieszkalnictwem, sektor podatkowy zarządza danymi podatkowymi, notariusz zarządza danymi notarialnymi, a bank zarządza danymi kredytowymi.

Jednak konsolidacja, udostępnianie i synchronizacja tych danych w celu utworzenia wspólnej bazy danych jest nadal w trakcie realizacji. W związku z tym, udzielając pożyczek, banki komercyjne nie dysponują kompletną bazą danych, która pozwoliłaby określić liczbę nieruchomości posiadanych przez daną osobę.

Banki przyznały również, że nie są w stanie precyzyjnie określić liczby nieruchomości będących własnością lub zarządzanych przez daną osobę. Dlatego też odpowiedzialność za wycenę kredytu na podstawie liczby nieruchomości stanowi duże wyzwanie. Jest to niezbędne narzędzie, ale należy wziąć pod uwagę czas i harmonogram składania wniosku.

Jeśli chodzi o kryteria rozróżniania rzeczywistych nabywców nieruchomości od spekulantów, kraje rozwinięte często opierają się na przepływach pieniężnych i źródłach pieniędzy, aby bardzo ściśle nimi zarządzać.

Dane dotyczące rachunków za prąd i wodę, osób ponoszących koszty itp. pozwalają ustalić faktycznego właściciela nieruchomości. Jednak w obecnej sytuacji w Wietnamie stosowanie tych kryteriów jest nadal bardzo trudne ze względu na ograniczoną ilość odpowiednich danych.

Dlatego też, mimo że dążymy do osiągnięcia standardów takich, jak w krajach OECD, musimy w obecnej sytuacji mieć plan działania, który pozwoli nam stopniowo uzupełniać bazę danych, aby polityka podatkowa i kredytowa oparta na własności nieruchomości mogła być naprawdę skuteczna.

Dziękuję!

Source: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html