Przełom w rozwoju wynajmu mieszkań

Niecałe pół miesiąca po wydaniu dyrektywy przez Sekretarza Generalnego i Prezydenta To Lama rząd sfinalizował zadanie wyznaczania miejscowości, w których mają rozpocząć się projekty budowy mieszkań na wynajem, mające na celu wdrożenie strategicznego filaru rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla ludzi.

Projekty rozpoczną się dynamicznie w czerwcu.

Przewodnicząc sesji roboczej 1 czerwca z przywódcami miasta Hai Phong oraz prowincji Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh i Hung Yen, poświęconej rozwojowi budownictwa mieszkaniowego na wynajem, zgodnie z wytycznymi Sekretarza Generalnego i Prezydenta To Lama, premier Le Minh Hung podkreślił: Północny kluczowy region gospodarczy to centralny obszar rozwoju przemysłu, który obecnie charakteryzuje się bardzo wysokim wskaźnikiem urbanizacji i dużą koncentracją siły roboczej. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh i Hung Yen mają jedne z najwyższych wskaźników wzrostu gospodarczego w kraju, a setki tysięcy pracowników zatrudnionych jest w strefach przemysłowych. Presja na wynajem mieszkań dla pracowników jest bardzo pilna, a rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem w tym regionie stanowi również precedens dla pilotażu i powielania tego podejścia w innych miejscowościach w całym kraju.

Rząd szybko wdraża projekty dotyczące wynajmu mieszkań.

Zdjęcie: Dinh Son

W zdecydowany i pilny sposób, nastawiony na działania, szef rządu postawił bezprecedensowe ultimatum: do czerwca każda z czterech wyżej wymienionych prowincji i miast musi dążyć do rozpoczęcia co najmniej jednego projektu budownictwa mieszkaniowego na wynajem; a jednocześnie zakończyć procedury niezbędne do wdrożenia dużych projektów budownictwa mieszkaniowego na wynajem w trzecim i czwartym kwartale tego roku. Co istotne, dyrektywa ta, nie będąca już jedynie wytyczną z frazesami takimi jak „dążenie” czy „dokładanie starań”, podkreśla pilną potrzebę, odrzucając raporty na papierze i żądając konkretnych rezultatów. W przypadku napotkania trudności lub przeszkód, ministerstwa i agencje centralne muszą proaktywnie zapewnić natychmiastowe wsparcie i rozwiązania.

Stworzenie mechanizmów mających na celu przyciągnięcie kapitału prywatnego do udziału w rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem jest dobrym sposobem na realizację polityki państwa i współpracy ludzi.

ZDJĘCIE: DINH SON

Dyrektywa premiera to szybki i konkretny krok w realizacji strategicznej wizji Partii, zaledwie pół miesiąca po tym, jak Sekretarz Generalny i Prezydent To Lam wydali przełomową dyrektywę: Mieszkalnictwo na wynajem musi być filarem strategii. To bezprecedensowo szybkie tempo, ponieważ zazwyczaj od zatwierdzenia projektu budownictwa socjalnego, zatwierdzenia polityki inwestycyjnej, przydziału gruntów do uzyskania pozwolenia na budowę i rozpoczęcia budowy mija średnio 18-24 miesiące.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), mający ponad 40 lat doświadczenia w badaniach nad segmentem mieszkań na wynajem, wyraził ogromną radość i wzruszenie z powodu szybkich i zdecydowanych decyzji rządu, które nastąpiły po historycznej zmianie podejścia Sekretarza Generalnego i Prezydenta do segmentu mieszkań na wynajem. Podkreślił, że to nie tylko świetna wiadomość dla rynku nieruchomości, ale także bezpośredni wpływ na życie większości osób o średnich i niskich dochodach w obszarach miejskich. Jednocześnie otwiera to nową wizję strategiczną, której celem jest zapewnienie praw obywatelskich zapisanych w Konstytucji.

Obecnie młodzi ludzie, zwłaszcza pokolenie Z, przewodzą trendowi, który nie stawia już posiadania stałego domu na pierwszym miejscu. Dzięki rozwojowi czwartej rewolucji przemysłowej, sztucznej inteligencji (AI) i gospodarki współdzielenia, mogą pracować zdalnie z dowolnego miejsca, od Hanoi i Ho Chi Minh City po Phu Quoc czy Sa Pa. Lubią odkrywać nowe miejsca i często zmieniać pracę, aby zdobywać doświadczenie. Dla młodych ludzi priorytetem jest elastyczne zakwaterowanie na wynajem, dopasowane do ich stylu życia i pracy. Patrząc na świat, w krajach rozwiniętych, takich jak Japonia i Zachód, odsetek osób wynajmujących mieszkania w obszarach miejskich wynosi około 60%. W Singapurze wskaźnik ten sięga około 80%.

„XIV Zjazd Narodowy Partii wyznaczył cel, aby Ho Chi Minh City, a także cały kraj, stały się rozwiniętym krajem przemysłowym do 2045 roku, z gruntowną transformacją struktury gospodarczej i społecznej. W związku z tym popyt na mieszkania na wynajem będzie rósł i jest to nieunikniony trend” – stwierdził pan Le Hoang Chau.

Wsparcie dla rynku nieruchomości.

Kierując działaniami władz lokalnych, premier Le Minh Hung zauważył również, że rozwój tanich mieszkań na wynajem jest pilną kwestią, którą należy rozwiązać. Państwo musi przejąć inicjatywę i wykorzystać zasoby państwowe jako dźwignię wspierającą i przyciągającą środki prywatne; efektywnie wykorzystywać Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i lokalne fundusze mieszkaniowe do kierowania i stymulowania rynku; oraz mobilizować zróżnicowane zasoby, nie polegając wyłącznie na budżecie, koncentrując się na odblokowaniu kapitału prywatnego i długoterminowego.

Rozwój budownictwa mieszkaniowego przyczynia się do rozwiązania problemów mieszkaniowych ludzi.

Zdjęcie: Dinh Son

W odpowiedzi na apel Partii i Rządu, wiele firm również zadeklarowało gotowość do udziału. W zeszły weekend liderzy firmy Hoang Quan Real Estate Company poinformowali, że w projekcie mieszkań socjalnych Golden City (Tay Ninh) firma przeznacza połowę swoich lokali na wynajem i będzie stosować ten wskaźnik we wszystkich przyszłych projektach. W początkowej fazie projektu Golden City, Hoang Quan wybudował 4 budynki mieszkalne z około 1000 mieszkań. Firma podzieliła je na 2 budynki na sprzedaż i 2 na wynajem. W najbliższej przyszłości, we wszystkich projektach, Hoang Quan przeznaczy co najmniej 50% na wynajem. Firma otrzymała również oferty od dwóch banków, które chcą współpracować przy budowie mieszkań na wynajem w odpowiedzi na apel rządu…

Pan Le Hoang Chau skomentował, że jest to rozsądny i logiczny kierunek rozwoju, ponieważ w orientacji rozwojowej inwestycje publiczne nie są w stanie obsłużyć wszystkiego, a jedynie działają jako dźwignia. Jeśli jednak będziemy polegać wyłącznie na sektorze prywatnym jako głównej sile napędowej, droga naprzód nadal będzie najeżona niezliczonymi przeszkodami, od mechanizmów po praktyczne działania.

W szczególności, największą przeszkodą dla firm inwestujących w mieszkania socjalne i mieszkania na wynajem jest problem z pozyskiwaniem gruntów i obciążenie kosztami ich oczyszczania. Doświadczenia z innych krajów pokazują, że państwo musi odgrywać wiodącą rolę, odważnie wykorzystując grunty publiczne przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub usługi komercyjne w strefach przemysłowych, aby organizować przetargi publiczne i wybierać renomowanych inwestorów do budowy mieszkań na wynajem dla pracowników i imigrantów. W takim przypadku firmy byłyby zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów i opłat dzierżawnych. W przypadku gdy firmy samodzielnie negocjują nabycie praw do użytkowania gruntów rolnych od mieszkańców na potrzeby projektów, mechanizm odliczania kosztów rekompensaty za oczyszczanie gruntów powinien zostać zmieniony tak, aby odzwierciedlał rzeczywistą wartość płaconą przez firmy, zamiast stosować obecny, zbyt niski cennik gruntów rolnych, który prowadzi do strat inwestorów.

Oprócz kwestii dostępności gruntów, kolejnym wąskim gardłem wymagającym interwencji rządu jest odblokowanie kredytów długoterminowych. Biorąc pod uwagę długi okres spłaty, który może sięgać nawet kilkudziesięciu lat, bez preferencyjnej polityki kredytowej oferującej niskie oprocentowanie i równoważne warunki kredytowania, prywatne firmy nie będą w stanie udźwignąć presji zadłużenia, co zmusi je do podnoszenia cen najmu i nieumyślnie podważy humanitarny charakter tego typu budownictwa mieszkaniowego.

„Obecne wytyczne państwa wymagają konkretyzacji poprzez natychmiastowe rozwiązanie istniejących sprzeczności prawnych. Na przykład, ustawa o budownictwie mieszkaniowym umożliwia inwestorom w projekty mieszkań socjalnych przeznaczonych na wynajem dostęp do kredytów preferencyjnych, ale dekret rządowy nr 100 stanowi, że Bank Polityki Społecznej nie może udzielać pożyczek tej grupie. Ta niespójność, ten „dokument prawny”, musi zostać pilnie poprawiona w celu ujednolicenia systemu prawnego” – podał jako przykład pan Chau.

Jednocześnie, aby rzeczywiście zachęcić sektor prywatny do udziału, zdaniem pana Le Hoang Chau, państwo musi zsynchronizować politykę podatkową i infrastrukturę miejską. Chociaż ustawa mieszkaniowa z 2014 roku stanowiła, że ​​stawka podatku od projektów mieszkań socjalnych przeznaczonych na wynajem powinna być niższa niż na sprzedaż, przepis ten przez wiele lat pozostawał jedynie w formie papierowej, ponieważ ustawa podatkowa nie przewidziała jeszcze odpowiednich zmian. Co więcej, państwo musi odegrać pionierską rolę, proaktywnie inwestując budżet w celu powiązania transportu i infrastruktury technicznej z obszarami objętymi projektami mieszkań socjalnych. To zsynchronizowane powiązanie nie tylko pomaga osobom o niskich dochodach – najbardziej bezbronnej grupie społecznej – uzyskać dostęp do dogodnych modeli miejskich i osiedlić się w nich, ale także służy jako najbardziej praktyczna dźwignia do przekształcania strategicznego myślenia i wizji polityki w konkretne rozwiązania mieszkaniowe.

Władze lokalne podejmują inicjatywę, władze lokalne wykonują pracę.

Podkreślając, że jest to całkowicie słuszna polityka, profesor Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, stwierdził, że kwestia ta została poruszona w ustawie mieszkaniowej z 2005 roku – pierwszej ustawie mieszkaniowej w Wietnamie. Jednak rozwój segmentu mieszkań na wynajem nie powiódł się, ponieważ inwestycje w tym sektorze wymagają długiego okresu obrotu kapitału, wynoszącego 40-50 lat. Ponadto marża zysku nie jest zbyt wysoka, ponieważ ceny wynajmu muszą być niskie i przystępne dla wielu osób. Z kolei w przypadku budowy mieszkań komercyjnych inwestorzy mogą odzyskać całą inwestycję w ciągu 5-7 lat po sprzedaży projektu, plus dość wysoki zysk. Dlatego nieunikniony jest brak entuzjazmu ze strony przedsiębiorstw prywatnych. Poleganie wyłącznie na budżecie państwa w przypadku inwestycji w tym segmencie jest również trudne, ponieważ budżet jest ograniczony i musi być inwestowany w kluczowe sektory gospodarki, takie jak infrastruktura…

W związku z tym profesor Dang Hung Vo zaproponował wiele inicjatyw, aby wdrożyć tę politykę. Po pierwsze, przedsiębiorstwa, a nawet państwowe agencje zarządzające nieruchomościami, muszą zmienić technologię budowlaną i technologię materiałów budowlanych oraz w pełni wykorzystać przestrzeń w budynkach mieszkalnych… aby obniżyć koszty budowy mieszkań na wynajem. Po drugie, państwo potrzebuje polityk i mechanizmów, które utorują drogę dla udziału kapitału prywatnego. W szczególności należy rozważyć zastosowanie modelu partnerstwa BOT lub PPP. W tym modelu państwo odpowiada za grunt, a przedsiębiorstwa inwestują w budowę mieszkań. W okresie najmu przedsiębiorstwa otrzymują zwrot zainwestowanego kapitału wraz z zyskiem, podobnie jak w innych modelach eksploatacji. Wsparcie państwa w zakresie gruntów jest również łatwiejsze i tańsze niż samodzielne zarządzanie wszystkim przez prywatne firmy. Jest to również postrzegane jako dźwignia ze strony państwa, mająca na celu zachęcenie i przyciągnięcie kapitału prywatnego do udziału w rozwijaniu rynku mieszkań na wynajem w najszybszym tempie, osiągając wyznaczone cele. W rezultacie przedsiębiorstwa będą bardziej przekonane do udziału w większej liczbie projektów, tworząc przystępne cenowo mieszkania na wynajem dla większości populacji.

Profesor Dang Hung Vo podkreślił w szczególności, że aby promować rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem, a w szczególności budownictwa mieszkaniowego w ogóle, dla ludzi, same gminy muszą działać proaktywnie i zdecydowanie, podczas gdy rząd centralny jedynie tworzy ogólne ramy prawne. Gminy muszą proaktywnie proponować rozwiązania dostosowane do ich własnych realiów. Jeśli podczas wdrażania okaże się, że jakiekolwiek przepisy są nieodpowiednie, powinny one zaproponować rządowi centralnemu wprowadzenie zmian.

„Polityka rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem jest słuszna i stanowi pilny kierunek, który należy przyspieszyć, aby pomóc rozwiązać problem mieszkaniowy mieszkańców. Jednak poleganie wyłącznie na państwowym wsparciu finansowym będzie trudne ze względu na ograniczone zasoby budżetowe. Tylko stworzenie mechanizmów zachęcających przedsiębiorstwa do udziału pozwoli na szybkie osiągnięcie rezultatów. Oznacza to również budowanie silnego konsensusu społecznego. Odzwierciedla to również ideę, że gdy państwo i ludzie współpracują, każda polityka odnosi sukces” – podkreślił profesor Dang Hung Vo.

Podaż mieszkań na wynajem jest niewystarczająca, aby zaspokoić popyt.

Przemawiając na sesji roboczej 1 czerwca, premier Le Minh Hung stwierdził, że popyt na mieszkania na wynajem jest bardzo wysoki, a podaż mieszkań na wynajem jest bardzo niewystarczająca, zwłaszcza w przypadku wynajmu długoterminowego w rozsądnych cenach, co stanowi pierwsze wąskie gardło. Większość pracowników i robotników w pięciu prowincjach: Hajfong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh i Hung Yen wynajmuje obecnie domy budowane nieformalnie przez gospodarstwa domowe – co stwarza poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa, w szczególności dla bezpieczeństwa pożarowego, higieny środowiska, warunków życia i potrzeb infrastruktury społecznej.

Wcześniej Ministerstwo Budownictwa ogłosiło, na podstawie raportów z 18 miejscowości, że całkowity popyt na mieszkania na wynajem w latach 2026–2030 wyniesie 71 187 lokali. Warto zauważyć, że liczba istniejących mieszkań socjalnych dostępnych do wynajęcia w całym kraju wynosi około 42 275 lokali. Wśród nich przoduje Da Nang z ponad 12 400 lokalami, następnie Bac Ninh z prawie 9 850 lokalami i Ho Chi Minh City z około 5 700 lokalami. To również miejscowości, które opracowały i wdrożyły modele mieszkaniowe dla pracowników i robotników, stwarzając wiele możliwości dla pracowników, aby posiadać własne domy i osiedlić się.

Rozwój budownictwa mieszkaniowego przyczynia się do zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego.

Jesteśmy w trakcie nowelizacji ustawy o gruntach, ustawy o mieszkalnictwie i ustawy o obrocie nieruchomościami. Oczekuję, że te przepisy zostaną uchwalone i wejdą w życie wkrótce, prawdopodobnie od 1 stycznia 2027 roku, aby stworzyć solidne ramy prawne. Musimy wprowadzić nowe regulacje i standardy dotyczące wynajmu mieszkań. Patrząc wstecz na historię Ho Chi Minh City, mieliśmy kiedyś korporacje takie jak Hui Bon Hoa (Wujek Hoa) czy Mydeen, które przez setki lat, przez wiele pokoleń, zapewniały zrównoważone usługi wynajmu mieszkań. Wierzę, że dzięki właściwemu kierownictwu Sekretarza Generalnego i Prezydenta To Lama, a także szybkim i zdecydowanym działaniom rządu, będziemy w stanie stworzyć duże, profesjonalne korporacje prywatne w sektorze wynajmu mieszkań, przyczyniając się do zapewnienia zrównoważonego bezpieczeństwa socjalnego w nowej erze.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City

Źródło: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm