Projekt uchwały w sprawie usunięcia przeszkód w stosowaniu ustawy o gruntach: Usuwanie przeszkód w praktyce

VTV.vn - Trudności w zakresie rekompensat i odzyskiwania ziemi... prawdopodobnie zostaną rozwiązane po wydaniu przez Zgromadzenie Narodowe rezolucji mającej na celu usunięcie trudności w stosowaniu ustawy o ziemi.

Istotnym problemem w realizacji Prawa gruntowego jest również kwestia zmiany przeznaczenia gruntów przez przedsiębiorstwa.

Wiele problemów nie zostało rozwiązanych

Prawo gruntowe jest jedną z dziedzin o największym wpływie na rozwój społeczno-gospodarczy . Jednak w procesie wdrażania pojawiło się wiele problemów, zwłaszcza w kontekście silnego rynku nieruchomości.

Obecne przepisy, choć tworzą ważny korytarz prawny, wciąż stwarzają trudności dla agencji zarządzających, przedsiębiorstw i osób prywatnych. Jednym z największych problemów są przepisy dotyczące odzyskiwania gruntów i rekompensat.

Projekt rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie usunięcia trudności i przeszkód we wdrażaniu ustawy o gruntach wspominał o usprawnieniu mechanizmu odzyskiwania gruntów w ramach projektów, ale w rzeczywistości proces ten nie przebiegał sprawnie. Głównym powodem jest to, że cena odszkodowania za grunty nie jest zbliżona do ceny rynkowej, co powoduje poczucie pokrzywdzenia.

Stowarzyszenie Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) poinformowało, że wiele projektów utknęło w martwym punkcie, ponieważ mieszkańcy nie zgadzają się z ceną odszkodowania. Różnica między ceną gruntu regulowaną przez państwo a rzeczywistą ceną rynkową prowadzi do sporów, co skutkuje długotrwałymi skargami i pozwami.

HoREA zaproponowała wprowadzenie mechanizmu umożliwiającego przedsiębiorstwom pokrycie różnicy między ceną odszkodowania wypłacaną przez państwo a ceną rynkową. Miałoby to chronić prawa obywateli, pomóc ograniczyć spory prawne i przyspieszyć postępy w realizacji projektów.

Przedsiębiorstwa utknęły w mechanizmach, ziemia „zamrożona”

Oprócz kwestii odszkodowań, przepisy dotyczące przesiedleń nie są do końca rozsądne. Pan Ta Phuong Dai, dyrektor generalny Tacons Construction Development Investment Company Limited, powiedział, że wiele gospodarstw domowych, których grunty zostały odzyskane, nie otrzymało odpowiednich warunków mieszkaniowych. Cena gruntu przeznaczonego na przesiedlenie jest obliczana na podstawie cennika gruntów, który nie odzwierciedla rzeczywistej wartości, co utrudnia ludziom stabilizację życiową po przesiedleniu.

Taka sytuacja jest powszechna w Ho Chi Minh City – gdzie istnieje ogromne zapotrzebowanie na mieszkania i przesiedlenia. Jeśli nie zostaną odpowiednio dostosowane, ludzie łatwo popadną w sytuację „braku ziemi i nadmiernej frustracji”.

HoREA zaproponowała obniżenie poziomu rekompensaty za przesiedlenie do 20% ceny gruntu w cenniku gruntów pomnożonej przez współczynnik korekcyjny ceny gruntu pomnożony przez powierzchnię gruntów przeznaczonych pod zabudowę, aby zmniejszyć obciążenie finansowe osób przesiedlanych.

Kolejnym istotnym problemem jest zmiana przeznaczenia gruntów przedsiębiorstw objętych prawem własności. Według HoREA, w Ho Chi Minh City działa obecnie ponad 1000 przedsiębiorstw przejętych od przedsiębiorstw państwowych, które zarządzają funduszami gruntowymi, wcześniej przydzielonymi przez państwo. Jednak z powodu braku ujednoliconych przepisów wiele procedur jest zablokowanych, co powoduje długotrwałe „zamrożenie” funduszu gruntowego.

Głównym powodem jest to, że planowanie nie jest już właściwe, a prawa do użytkowania gruntów nie są jasno określone. Zazwyczaj, mimo że Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company została przekształcona w spółkę akcyjną, 99,78% jej akcji nadal należy do państwa. Z powodu niejasności w zakresie zasad użytkowania gruntów, przedsiębiorstwo nie może zrealizować projektu, mimo że posiada działkę w atrakcyjnej lokalizacji.

Ta rzeczywistość pokazuje, że bez jasnego i przejrzystego mechanizmu zasoby ziemi będą nadal marnotrawione, co odbija się negatywnie zarówno na przedsiębiorstwach, jak i budżecie państwa.

Potrzebny jest bardziej elastyczny i przejrzysty mechanizm

Aby rozwiązać te trudności, HoREA zaproponowała przegląd metody kalkulacji cen gruntów przesiedleńczych. W związku z tym stosowanie obecnego cennika gruntów jest nieuzasadnione, zwłaszcza w dużych miastach. Stowarzyszenie zaproponowało obniżenie poziomu rekompensaty za przesiedlenie do 20% ceny gruntu z cennika, mnożąc współczynnik korygujący i powierzchnię gruntów przeznaczonych pod zabudowę, co miałoby pomóc w zmniejszeniu obciążeń finansowych mieszkańców.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, powiedział, że ta nowa metoda obliczeń pomoże osiągnąć konsensus społeczny, ograniczyć liczbę skarg i przyspieszyć postęp projektów, zwłaszcza w zakresie budownictwa socjalnego.

Ponadto potrzebny jest bardziej elastyczny mechanizm zmiany przeznaczenia gruntów przez przedsiębiorstwa kapitałowe, aby skuteczniej wykorzystywać zasoby gruntowe i unikać marnotrawstwa.

Kolejnym ważnym rozwiązaniem jest zbudowanie przejrzystego i nowoczesnego systemu informacji o gruntach. Gdy ludzie i firmy będą mogli łatwo wyszukiwać informacje o gruntach, transakcje będą bardziej sprawiedliwe, ryzyko zostanie ograniczone, a agencje zarządzające będą mogły skuteczniej monitorować sytuację.

Dyskusja na X sesji Zgromadzenia Narodowego

Podczas trwającej X Sesji XV Zgromadzenia Narodowego projekt rezolucji w sprawie mechanizmu usuwania utrudnień we wdrażaniu ustawy o gruntach został przedłożony do rozpatrzenia i zatwierdzenia. Projekt składa się z 3 rozdziałów i 13 artykułów, koncentrujących się na polityce usuwania utrudnień w nabywaniu gruntów, odszkodowaniach, przesiedleniach i przekształcaniu użytkowania gruntów.

Zgromadzenie Narodowe dąży również do ukończenia krajowej bazy danych gruntów do 2026 roku, aby zwiększyć przejrzystość i ograniczyć liczbę sporów. Jest to ważne narzędzie, które pomoże w bardziej realistycznym określaniu cen gruntów i skuteczniejszym zarządzaniu nimi.

Warto zauważyć, że Zgromadzenie Narodowe oświadczyło, że nie dokona kompleksowej nowelizacji ustawy o gruntach w trakcie tej sesji, aby zapewnić stabilność prawną w okresie przejściowym. Wydanie rezolucji jest uważane za krok elastyczny, pomagający usunąć bezpośrednie bariery i stwarzający przesłanki do kompleksowych zmian prawa w nadchodzącym czasie.

Source: https://vtv.vn/du-thao-nghi-quyet-thao-go-vuong-mac-thi-hanh-luat-dat-dai-thao-go-vuong-mac-tu-thuc-tien-100251029153930164.htm