Marzenie o posiadaniu domu w Hanoi i Ho Chi Minh City jest wciąż odległe; trzeba naprawić i opanować manipulacje cenowe i spekulacje

Premier zlecił budowę mieszkań socjalnych, Ministerstwo Finansów kontynuuje prace nad propozycją opodatkowania drugich domów, „popularna” cena mieszkań w Hanoi wynosi około 4 miliardów VND... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Wprowadzenie podatku od drugiej nieruchomości to jeden z wielu środków mających na celu zapewnienie transparentnego i zrównoważonego rozwoju rynku. (Źródło: Thanh Nien)

Premier wyznacza „KPI” dla budowy mieszkań socjalnych

Premier Pham Minh Chinh właśnie podpisał decyzję wyznaczającą cele dotyczące ukończenia budownictwa socjalnego do 2025 r. oraz w latach kolejnych do 2030 r., aby miejscowości mogły zrealizować swoje cele w zakresie rozwoju społeczno- gospodarczego .

Zgodnie z decyzją Premiera, cel w zakresie mieszkań socjalnych, jaki gminy muszą zrealizować w latach 2025–2030, wynosi 995 445 mieszkań.

W 2025 r. będzie 100 275 mieszkań, w 2026 r. będzie 116 347 mieszkań, w 2027 r. będzie 148 343 mieszkań, w 2028 r. będzie 172 402 mieszkań, w 2029 r. będzie 186 917 mieszkań, a w 2030 r. będzie 271 161 mieszkań.

Miejscowością, której wyznaczono największą liczbę mieszkań socjalnych, jest Ho Chi Minh City z 69 700 lokalami. Kolejne miejsca zajmują Hanoi z 56 200 lokalami, Hajfong z 33 500 lokalami, Da Nang z 12 800 lokalami i Can Tho z 9100 lokalami.

Cele dotyczące budownictwa socjalnego są również określone na każdy rok. W tym roku Hanoi musi ukończyć budowę 4670 mieszkań, a Ho Chi Minh – 2874. Do 2030 roku te dwa miasta muszą ukończyć największą liczbę mieszkań socjalnych w ciągu 5 lat: odpowiednio ponad 14 200 i ponad 19 200 mieszkań.

Według Ministerstwa Budownictwa, do końca 2024 roku w całym kraju zrealizowano 645 projektów budownictwa socjalnego o łącznej liczbie ponad 581 200 lokali. Spośród nich 96 projektów zostało ukończonych i obejmowało ponad 57 600 lokali, rozpoczęto budowę 135 projektów o łącznej liczbie ponad 115 600 lokali, a 414 projektów zostało wstępnie zatwierdzonych do inwestycji, obejmujących blisko 408 000 lokali.

Na początku 2023 roku Prezes Rady Ministrów wydał decyzję nr 338 zatwierdzającą projekt „Inwestowanie w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030”.

Celem projektu jest rozwój budownictwa socjalnego i mieszkań dla pracowników w cenach dostosowanych do możliwości finansowych gospodarstw domowych o średnich i niskich dochodach na obszarach miejskich oraz pracowników i robotników w parkach przemysłowych i strefach przetwórstwa eksportowego.

Państwo wspiera sektory gospodarki w rozwijaniu budownictwa mieszkaniowego, aby stworzyć każdemu warunki do posiadania mieszkania zgodnie z mechanizmami rynkowymi, zaspokajając wszystkie potrzeby ludzi. Jednocześnie prowadzi politykę wspierającą mieszkalnictwo dla beneficjentów polityki społecznej, osób o niskich dochodach i ubogich, którzy mają trudności mieszkaniowe, w celu przyczynienia się do stabilności politycznej, zapewnienia bezpieczeństwa socjalnego oraz rozwoju obszarów miejskich i wiejskich w cywilizowanym i nowoczesnym kierunku.

Ministerstwo Finansów kontynuuje prace nad propozycją opodatkowania drugiej nieruchomości

Odpowiadając na petycję wyborców prowincji Dong Nai w sprawie propozycji wprowadzenia drugiego podatku od nieruchomości, Ministerstwo Finansów oświadczyło, że kontynuuje badania i syntetyzuje międzynarodowe doświadczenia, identyfikując trudności i niedociągnięcia we wdrażaniu polityki podatkowej związanej z nieruchomościami w przeszłości, aby w odpowiednim czasie zgłaszać je właściwym organom, zapewniając zgodność z warunkami społeczno-ekonomicznymi Wietnamu i praktykami międzynarodowymi.

W związku z tym wyborcy uważają, że wprowadzenie podatku od nieruchomości z drugiej ręki jest jednym z wielu środków mających na celu wspieranie transparentnego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości i nie powinno stanowić bariery dla rozwoju rynku nieruchomości ani stwarzać ryzyka napięć społecznych. Dlatego też wyborcy rekomendują rządowi rozważenie kompleksowych rozwiązań mających na celu ograniczenie spekulacji, minimalizację negatywnego wpływu na rynek nieruchomości, a jednocześnie wypracowanie konsensusu społecznego.

W odpowiedzi na petycje wyborców Ministerstwo Finansów potwierdziło, że obowiązujące przepisy jasno regulują kwestie nieruchomości, w tym gruntów, domów i obiektów budowlanych związanych z gruntami, innych powiązanych aktywów oraz aktywów uznanych przez prawo.

W celu zarządzania własnością i użytkowaniem nieruchomości państwo wprowadziło wiele opłat na różnych etapach, tj. na etapie ustanawiania praw własności i użytkowania (opłaty za użytkowanie gruntów, czynsz dzierżawny w przypadku płatności jednorazowej lub rocznej, opłata rejestracyjna); na etapie użytkowania (podatek od użytkowania gruntów nierolniczych, podatek od użytkowania gruntów rolnych, okresowy czynsz dzierżawny); na etapie przekazania (podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób prawnych, podatek od wartości dodanej).

Ministerstwo Finansów poinformowało jednak, że przychody uzyskane w fazie użytkowania nieruchomości nie są obecnie przeznaczane na budownictwo mieszkaniowe, co stanowi różnicę w porównaniu do innych rodzajów aktywów.

Ministerstwo Finansów poinformowało o prowadzeniu badań w oparciu o główne strategie Partii i Państwa. W szczególności, rezolucja nr 18-NQ/TW XIII Komitetu Centralnego Partii z 16 czerwca 2022 r. podkreśliła znaczenie innowacji i doskonalenia polityki zarządzania gruntami, aby nadać impuls przekształceniu Wietnamu w kraj rozwinięty o wysokich dochodach. Jednocześnie plany Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego (Plan nr 81/KH-UBTVQH15) i Premiera (Decyzja nr 2114/QD-TTg) również mają na celu promowanie przejrzystego, stabilnego i zrównoważonego rynku nieruchomości.

Ministerstwo Finansów kontynuuje badania i syntetyzuje doświadczenia międzynarodowe, identyfikuje trudności i niedociągnięcia we wdrażaniu polityki podatkowej związanej z nieruchomościami, aby w odpowiednim czasie przedstawić sprawozdanie właściwym organom, zapewniając spójność z warunkami społeczno-ekonomicznymi Wietnamu, praktykami międzynarodowymi, a także spójność systemu polityki podatkowej związanej z nieruchomościami i uwzględnioną w ogólnej reformie systemu polityki podatkowej w okresie 2021–2030.

Cena mieszkania w Hanoi „popularna” około 4 miliardów VND

Badanie przeprowadzone przez firmę badawczą Qandme, opublikowane 25 lutego, pokazuje, że dochody gospodarstw domowych w Ho Chi Minh i Hanoi są znacznie wyższe niż w innych prowincjach i miastach. Odsetek gospodarstw domowych o dochodach powyżej 40 milionów VND w Ho Chi Minh i Hanoi wynosi 4%, podczas gdy w innych miejscach 1%, a na obszarach wiejskich 0,6%.

Dochód z gospodarstwa domowego wynoszący 25 milionów VND lub więcej stanowi 45%, podczas gdy w innych prowincjach i miastach odsetek ten wynosi 20%.

Dochód w wysokości 30 milionów VND miesięcznie lub wyższy stanowi 30%, w innych prowincjach i miastach odsetek ten wynosi 8%.

Różnica w dochodach między obszarami miejskimi a wiejskimi jest ogromna. Tylko 0,7% gospodarstw domowych w Ho Chi Minh i Hanoi ma dochód poniżej 10 milionów VND miesięcznie, w porównaniu z 2,2% na obszarach wiejskich.

Dane zebrano za pomocą wywiadów przeprowadzonych w całym kraju. Ujawniły one wyraźne dysproporcje, na które wpływ miały wzrost gospodarczy, możliwości zatrudnienia i koncentracja przemysłu.

Wykres dochodów pokazuje podział na bogatych i biednych według regionu. Ho Chi Minh ma najwyższe dochody, następnie Hanoi i Da Nang. Według danych ankietowych, 15,5% gospodarstw domowych w Ho Chi Minh ma dochód od 35 do 39,9 miliona VND miesięcznie, w porównaniu z 11% w Hanoi i zaledwie 1,8% w Da Nang. Ponadto 5,8% gospodarstw domowych w Ho Chi Minh ma dochód w wysokości 40 milionów VND lub więcej, podczas gdy w Hanoi wskaźnik ten wynosi 1,8%, a w Da Nang zaledwie 0,5%.

Chociaż rodziny w Ho Chi Minh i Hanoi mają najwyższe dochody w kraju, życie nie jest łatwe dla tych, którzy nie posiadają własnego domu lub kupują go na raty. Marzenie o osiedleniu się i oszczędzaniu na zakup domu jest bardzo trudne, ponieważ ceny nieruchomości wzrosły w zawrotnym tempie w ciągu ostatniej dekady.

Obecnie w Hanoi „popularna” cena mieszkania wynosi około 4 miliardów VND. Zatem 2% najbogatszych gospodarstw domowych w Hanoi, z dochodem 40 milionów VND miesięcznie, jeśli nie jedzą i nie wydają pieniędzy, będzie potrzebowało ponad 8 lat, aby je kupić.

Według Savills, średni dochód gospodarstwa domowego w Hanoi wynosi około 250 milionów VND rocznie. Oznacza to, że zakup mieszkania w „popularnej” cenie zajmuje około 16 lat bez wydawania pieniędzy.

W rzeczywistości koszty w Ho Chi Minh City i Hanoi są często o wiele wyższe niż w innych prowincjach i miastach.

Załóżmy, że dochód gospodarstwa domowego należy do najwyższej grupy i wynosi 40 milionów VND miesięcznie. Stopa oszczędności może się różnić w zależności od wydatków każdej rodziny. Załóżmy, że oszczędności są wysokie, wynoszą około 50% dochodów, czyli 20 milionów VND miesięcznie. Potrzebują prawie 17 lat, aby móc kupić mieszkanie.

Nie uwzględnia to jednak wysokiej inflacji i gwałtownego wzrostu cen nieruchomości. Oszczędzanie pieniędzy na zakup domu i realizację marzenia o stabilizacji jest trudne.

Zazwyczaj rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu bankowego i spłata go w ratach. Jednak w przypadku konieczności zaciągnięcia kredytu, odsetki podniosą koszt zakupu domu i wydłużą okres spłaty. Czas ten może wynieść nawet kilkadziesiąt lat, jeśli nie nastąpi poprawa dochodów.

W przypadku grupy gospodarstw domowych w Ho Chi Minh City i Hanoi o najczęstszych dochodach wynoszących 20–24,9 mln VND miesięcznie (stanowiących 35% całkowitej liczby gospodarstw domowych), czas potrzebny na zgromadzenie środków umożliwiających zakup domu lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego będzie dwukrotnie dłuższy niż w pierwszej grupie, potencjalnie sięgając 40–50 lat.

Can Tho: Skup się na korygowaniu i radzeniu sobie z manipulacjami cenowymi, spekulacjami i inspekcją projektów nieruchomości

Wdrażając wytyczne Premiera zawarte w Oficjalnym Rozporządzeniu nr 03/CD-TTg z dnia 15 stycznia 2025 r. w sprawie skupienia się na naprawianiu i postępowaniu z manipulacjami cenowymi, spekulacjami na rynku nieruchomości oraz inspekcji i badaniu projektów inwestycyjnych i budowlanych w zakresie nieruchomości, poprzez rozpatrzenie propozycji Departamentu Budownictwa zawartej w Oficjalnym Rozporządzeniu nr 440/SXD-QLN z dnia 11 lutego 2025 r., Przewodniczący Komitetu Ludowego Miasta Can Tho:

Przydzielenie Departamentowi Budownictwa, Departamentowi Rolnictwa i Środowiska, Departamentowi Finansów, Ludowym Komitetom Dzielnic i Miast, na podstawie ich funkcji, zadań i uprawnień, skupienia się na ścisłym i skutecznym wdrażaniu zadań i rozwiązań mających na celu naprawienie i zwalczanie manipulacji cenami, spekulacji na rynku nieruchomości oraz inspekcję i badanie projektów inwestycyjnych w zakresie budownictwa nieruchomości zgodnie z wytycznymi Premiera zawartymi w Oficjalnym Rozporządzeniu nr 03/CD-TTg oraz wytycznymi Przewodniczącego Miejskiego Komitetu Ludowego zawartymi w tym Oficjalnym Rozporządzeniu, zapewniając zgodność z przepisami.

Przewodniczący Komitetu Ludowego Miasta Can Tho powierzył Departamentowi Budownictwa przewodniczenie i koordynację działań Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Can Tho w celu wzmocnienia propagandy i upowszechniania przepisów oraz nowych zasad dotyczących gruntów, budownictwa mieszkaniowego i obrotu nieruchomościami wśród organizacji, przedsiębiorstw/inwestorów w projekty nieruchomościowe, aby wdrażać je zgodnie z przepisami. Publikowanie informacji na temat budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości, powiadamianie o nieruchomościach kwalifikujących się do obrotu; programach i planach rozwoju budownictwa mieszkaniowego; planowaniu urbanistycznym i wiejskim, programach rozwoju miast, zapewnianie zgodności z przepisami, terminowości, przejrzystości, zapobieganie oszustwom i oszustwom w obrocie nieruchomościami.

Jednocześnie Departament Budownictwa przewodniczy i koordynuje działania z departamentami, oddziałami i sektorami miasta Can Tho, komitetami ludowymi dzielnic i powiązanymi jednostkami w celu ścisłego monitorowania i kontrolowania sprawdzania i wydawania certyfikatów do wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami w mieście Can Tho, zapewniając zgodność z obowiązującymi przepisami prawnymi; działalność parkietów nieruchomości i przedsiębiorstw zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami musi być przejrzysta i profesjonalna; zapobiegać i ograniczać brak kontroli, który może powodować niestabilność rynku.

Komitet Ludowy Miasta Can Tho powierzył Departamentowi Rolnictwa i Środowiska przewodniczenie i koordynację działań Departamentów, oddziałów i sektorów Miasta Can Tho, Komitetów Ludowych dystryktów i powiązanych jednostek w celu publikowania informacji o planach zagospodarowania przestrzennego zgodnie z przepisami, szybko i przejrzyście, a także zapobiegania oszustwom i podstępom w obrocie nieruchomościami. Komitet ma proaktywnie i sprawnie rozwiązywać procedury administracyjne związane z projektami mieszkaniowymi i nieruchomościami (takie jak zmiana przeznaczenia gruntów, ustalanie cen gruntów, obliczanie opłat za użytkowanie gruntów itp.).

Przypisanie Departamentowi Finansów zadania polegającego na proaktywnym i szybkim rozwiązywaniu procedur administracyjnych podlegających jego kompetencjom, związanych z projektami mieszkaniowymi i nieruchomościami (takich jak zatwierdzanie polityki inwestycyjnej, wycena projektu itp.).

Komitety Ludowe powiatów i miast powinny wzmocnić inspekcje i kontrole, aktywnie zapobiegać, korygować i surowo ścigać naruszenia ze strony przedsiębiorstw/inwestorów w projekty nieruchomościowe, giełdy nieruchomości, przedsiębiorstw świadczących usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, przedsiębiorstw aukcyjnych zajmujących się prawami do użytkowania gruntów na danym obszarze; koncentrując się na legalności, warunkach i ujawnianiu informacji... dotyczących nieruchomości wprowadzanych do obrotu ze zjawiskami spekulacyjnymi, nienormalnymi wzrostami cen, nie dopuszczając do spekulacji i zakłóceń na rynku. W przypadkach wykraczających poza zakres uprawnień, raport powinien zawierać propozycję dla Departamentu Budownictwa, aby dokonał syntezy i doradził Komitetowi Ludowemu miasta Can Tho w celu rozpatrzenia i postępowania zgodnie z przepisami.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-giac-mo-so-huu-nha-ha-noi-va-tphmc-van-xa-voi-chan-chinh-xu-ly-viec-thao-tung-gia-dau-co-305974.html