Rozszyfrowywanie pytania premiera: Dlaczego ceny mieszkań stale rosną?

Po południu 22 września, podczas regularnego posiedzenia Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości, premier Pham Minh Chinh – szef Komitetu Sterującego – zadał pytanie: dlaczego ceny mieszkań stale rosną?

„Przy cenach wynoszących 70–100 milionów VND/m², jak ludzi stać na mieszkania?” – powiedział premier i zwrócił się do agencji zarządzających i przedsiębiorstw z prośbą o podjęcie działań i wspólne rozwiązanie problemu.

Pytanie to odnosi się do rzeczywistości, którą w ciągu ostatnich 1–2 lat zaobserwowali nabywcy domów w Ho Chi Minh City: niemal wszystkie projekty dostępne na sprzedaż w centralnej części miasta to projekty z wyższej półki, ze średnimi cenami przekraczającymi 100 milionów VND/m².

Z sondażu przeprowadzonego przez reportera gazety Nguoi Lao Dong wynika, że projekty wokół Thu Thiem Center, takie jak The OpusK Residence, oferują ceny rzędu 250-350 milionów VND/m²; 1-2 km od centrum, The Privé również kosztuje ponad 100 milionów VND/m², Lumiere Midtown ponad 130 milionów VND/m², a Eton Park ponad 120 milionów VND/m². W dalszej odległości, nawet Vinhomes Grand Park – uważany za „łatwy” wybór – kosztuje obecnie nie mniej niż 70 milionów VND/m².

Raporty rynkowe firm zajmujących się badaniami rynku nieruchomości pokazują, że średnia cena mieszkań w Ho Chi Minh City jest bardzo wysoka. Statystyki opublikowane przez DKRA Group w sierpniu 2025 r. wykazały, że średnia cena w centrum wzrosła do około 80 mln VND/m², co stanowi wzrost o 12-18% w porównaniu z poprzednim okresem; na obszarach podmiejskich, takich jak Binh Duong (stare miasto), ceny wzrosły o 8-10%, obecnie około 47 mln VND/m². Oczekiwanie, że „po fuzji będzie więcej produktów, a ceny będą niższe”, pojawiało się sporadycznie w sąsiednich obszarach, podczas gdy w samym mieście poziom cen nadal rośnie.

- Ảnh 2. — Premier Pham Minh Chinh przemawia na regularnym posiedzeniu Centralnego Komitetu Sterującego ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości.

Wyjaśniając powyższą sytuację, dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska w Ho Chi Minh City, zwrócił uwagę, że problem leży w celach dewelopera. Według niego „cel, jakim jest ustalenie oczekiwanego poziomu zysku, jest zbyt wysoki. Jeśli realizujemy projekty z wyższej półki, ceny mieszkań nie mogą być niskie, co powoduje, że ceny mieszkań są wyższe z roku na rok niż w roku poprzednim, a jeśli są wysokie, to pozostaną wysokie na zawsze”.

Zwrócił również uwagę, że część problemu wynika z „mechanizmu”: cennik gruntów i metoda obliczania opłat za użytkowanie gruntów stanowią duże obciążenie dla kosztów projektu, ponieważ „pobieranie wysokich podatków od użytkowania gruntów… utrudnia sprzedaż projektu po niskiej cenie”. Ponadto koszty nakładów, zwłaszcza materiałów budowlanych, są „wysokie” i nie można ich kontrolować, a wszystkie te koszty są dodawane do ostatecznej ceny sprzedaży.

Z perspektywy rynku, pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA), powiedział, że osobiście uczestniczył w spotkaniu z rządem i „rozumie frustrację premiera”.

Według pana Chau istnieje wiele przyczyn wysokiego poziomu cen w dużych miastach, ale główną przyczyną, która utrzymuje się od wielu lat, jest brak podaży w segmencie dóbr przystępnych cenowo.

„Podaż jest ograniczona, ponieważ wiele tanich projektów utknęło w martwym punkcie. Po wielu latach realizacji ceny gwałtownie wzrosły” – powiedział, podkreślając, że „problemy prawne stanowią przyczynę ponad 70% projektów, których nie można zrealizować”.

Pan Chau powiedział, że gdy na rynku dostępne są głównie luksusowe apartamenty, których ceny przekraczają zazwyczaj 70 milionów VND/m², struktura podaży ulega odwróceniu, tworząc „model wieżowca do góry nogami”, co oznacza niedopasowanie segmentów, a na rynku od wielu lat brakuje tanich apartamentów.

HoREA oczekuje teraz na wystarczająco silny wpływ polityki, aby złagodzić ten problem. Pan Chau ma nadzieję, że nadchodząca nowelizacja i udoskonalenie ram prawnych, a zwłaszcza przepisów Ustawy o gruntach, stworzy warunki dla „korzystnych projektów przekształceń użytkowania gruntów”, zwłaszcza gruntów rolnych i przemysłowych, które mogą być wykorzystywane pod zabudowę mieszkaniową.

„Gdy będzie więcej czystych gruntów, wzrośnie nowa podaż, co naturalnie będzie prowadzić do obniżenia cen mieszkań” – powiedział. Konieczne jest również zdecydowane promowanie programu budownictwa socjalnego. „Rząd musi przyspieszyć postępy, zachęcać firmy do rozwoju budownictwa socjalnego, aby stworzyć wspólną płaszczyznę, obniżyć ceny mieszkań i zapewnić ludziom domy” – zasugerował przewodniczący HoREA.

Source: https://nld.com.vn/giai-ma-cau-hoi-cua-thu-tuong-vi-sao-gia-chung-cu-cu-cao-mai-196250923100110632.htm