Nadal możesz inwestować w nieruchomości bez dużego kapitału

Podczas regularnej konferencji prasowej Ministerstwa Finansów po południu 18 czerwca pan Bui Hoang Hai, wiceprzewodniczący Państwowej Komisji Papierów Wartościowych, poinformował, że współpracował z firmą VPS Securities Company i zażądał, aby ta jednostka natychmiast zaprzestała dystrybucji certyfikatów papierów wartościowych w formie podzielonych nieruchomości.

Według szefa Państwowej Komisji Papierów Wartościowych, obecnie nie ma regulacji dotyczących tej metody inwestowania w nieruchomości. „Agencja zarządzająca ocenia ją jako rodzaj inwestycji obarczony dużym ryzykiem i żąda od VPS zaprzestania dystrybucji tego produktu” – powiedział pan Hai.

Ta osoba powiedziała również, że na rynkach zagranicznych obowiązują szczegółowe regulacje mające na celu kontrolę i ograniczenie ryzyka związanego z tego typu działalnością, ale w Wietnamie jeszcze żadnych nie ma.

Pan Nguyen Duc Chi, wiceminister finansów, powiedział również, że ministerstwo wydało w tej sprawie polecenia Komisji Papierów Wartościowych.

Według pana Chi obecne prawo nie zawiera żadnych zakazów, ale z perspektywy państwowej agencji zarządzającej Komisja Papierów Wartościowych ma obowiązek ścisłego monitorowania działalności firm papierów wartościowych.

Świadczenie usług przez te firmy musi mieścić się w licencjonowanych dziedzinach i branżach. Jeśli wykraczają poza ten zakres, będą musiały zaprzestać działalności, aby kierownictwo mogło przeprowadzić kompleksową ocenę, zapewnił pan Chi.

Model podziału inwestycji w nieruchomości polega zasadniczo na sprzedaży nieruchomości wielu inwestorom w formie podziału akcji. Model ten pojawił się na rynku wietnamskim 4-5 lat temu. Niektóre modele, które działały wcześniej w podobny sposób, to Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Od niedawna Fnest JSC oferuje usługi w zakresie inwestycji w nieruchomości za pośrednictwem aplikacji SmartOne firmy VPS Securities Company.

Aby wziąć udział, klienci muszą być inwestorami VPS. W związku z tym każda nieruchomość jest wyceniana przez jednostkę biznesową i przeliczana na akcje, które mogą zostać sprzedane głównym inwestorom w jednostce Fnest. 1 Fnest odpowiada 10 000 VND. Na przykład, nieruchomość o wartości 25 miliardów VND będzie odpowiadać 2,5 miliona Fnest. Portfel nieruchomości oferowany przez Fnest jest bardzo zróżnicowany – od willi, przez kamienice, po apartamenty…

W rozmowie z reporterem VietNamNet , prawniczka Mai Thao z kancelarii TAT Law Firm oceniła, że ​​siłą tego modelu jest to, że trafia w odpowiedni cel, oddziałując na psychologię inwestorów, którzy nie muszą inwestować dużego kapitału, ale nadal mogą inwestować w nieruchomości, jeśli chcą posiadać część nieruchomości.

„Oprócz dodania nowego wyglądu do tradycyjnego biznesu nieruchomości w połączeniu z platformami technologicznymi 4.0, które obiecują przynieść klientom większą wartość niż sam biznes nieruchomości, uważam, że stworzenie takiej „hybrydowej” formy na rynku nieruchomości może łatwo doprowadzić do niestabilności w tej działalności biznesowej, a spory mogą łatwo powstać, gdy nie będzie konkretnego korytarza prawnego, który by ją regulował” - powiedziała prawniczka Mai Thao i dodała, że ​​jest to wada tego modelu, na którą strony zaangażowane w transakcję muszą zwrócić uwagę, a agencje zarządzające państwem muszą również otrzymać niezbędne ostrzeżenia dla osób uczestniczących w transakcji.

fnest vietnamnet.png
Fnest wprowadza nieruchomości, w tym apartamenty, kamienice i wille w Hanoi i Ho Chi Minh City, które są obecnie wyprzedane. Inwestorzy, którzy chcą kupić, będą musieli dokonać zakupu na rynku wtórnym (kupno i odsprzedaż). Zrzut ekranu z 20 czerwca.

Prawnicy analizują, że w istocie ten rodzaj działalności na rynku nieruchomości stanowi formę mobilizacji kapitału dla przedsiębiorstw. Traktują oni nieruchomości jako kanał inwestycji finansowych, umożliwiający pozyskiwanie pieniędzy z rynku i łatwe pozyskiwanie kapitału obrotowego. Dlatego też, z prawnego punktu widzenia, oprócz warunków, które muszą zostać spełnione, aby wprowadzić nieruchomość na rynek, posługują się oni koncepcją „akcji”, która może łatwo wprowadzić inwestorów w błąd co do ich prawa własności do danej nieruchomości.

„W rzeczywistości inwestorzy posiadają jedynie część wartości nieruchomości, przeliczoną na gotówkę w formie akcji, zgodnie z umową stron. Obecnie prawo nie reguluje podziału własności nieruchomości na akcje, co może prowadzić do sporów o przyszłą własność i zarządzanie nieruchomościami” – powiedziała prawniczka Mai Thao.

Odnosząc się do wartości zysków i płynności, prawnik stwierdził, że odzwierciedla to jedynie jednostronne zaangażowanie jednostki sprzedającej model bez żadnych gwarancji dla inwestorów, co utrudnia drobnym inwestorom wycofywanie kapitału w razie potrzeby. Ponadto konieczne jest uiszczenie opłat za usługi, a zarządzanie cenami operacyjnymi tego modelu również nie jest jasne i transparentne.

Kto ponosi odpowiedzialność w przypadku sporu?

Jeśli chodzi o kwestię odpowiedzialności w przypadku sporów związanych z nieruchomościami inwestycyjnymi, prawniczka Mai Thao stwierdziła, że ​​rozwiązanie sporu opiera się na dwóch mechanizmach: porozumieniu oraz rozstrzygnięciu przed sądem lub arbitrażu.

W szczególności, podstawa rozstrzygnięcia sporu w danej sprawie będzie zależeć od warunków umowy i innych dokumentów do niej dołączonych, o ile takie istnieją. Jeżeli strony posiadają jasne regulacje dotyczące praw i obowiązków stron, które nie naruszają przepisów prawa, będą one stosowane. W przypadku braku szczegółowych regulacji, w celu ustalenia odpowiedzialności stron w ramach tej transakcji modelowej, brane będą pod uwagę odpowiednie przepisy prawne.

„Jeśli chodzi o obowiązki, obie jednostki, Fnest i spółka papierów wartościowych, muszą wziąć na siebie główną odpowiedzialność za rozstrzyganie sporów, aby zapewnić prawa inwestorów, przestrzegać przepisów dotyczących nieruchomości i innych stosownych przepisów. W przypadku naruszenia, sprawa zostanie rozstrzygnięta zgodnie ze sporem umownym i odszkodowaniem (jeśli takowe istnieje) za szkody wyrządzone inwestorom w przypadku naruszenia ich praw” – powiedział prawnik.

Eksperci zwrócili również uwagę na problem tego modelu, jakim jest wycena nieruchomości. W związku z tym wycena nieruchomości jest niezależną działalnością, która pomaga stronom w znalezieniu podstawy do rozwiązania sporu lub pozwala inwestorom określić swoją zdolność finansową do odpowiedniego inwestowania.

Aby jednak ograniczyć ewentualne spory, eksperci zalecają, aby inwestorzy zwracali uwagę na sprawdzenie dokumentów prawnych nieruchomości (zaświadczenie o prawie użytkowania gruntu, prawo własności domu, pozwolenie na budowę, protokół z odbioru projektu itp.) bezpośrednio od inwestora; powyższe informacje można uzyskać w odpowiednich urzędach, takich jak Departament Budownictwa, Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska, a także w kancelariach notarialnych, aby upewnić się, że nieruchomość nie jest sporna, obciążona hipoteką lub gwarancją inwestora.

Ponadto inwestorzy muszą również wziąć pod uwagę warunki umowy inwestorskiej, ponieważ umowa jest porozumieniem stron zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Jeżeli dane prawo nie reguluje tego bezpośrednio, stosuje się Kodeks cywilny.

Ponadto, aby uzyskać obiektywny obraz i ocenić projekt, konieczne jest skorzystanie z konsultacji z ekspertami, takimi jak prawnicy specjalizujący się w finansach, inwestycjach i nieruchomościach. W przypadku sporów wymagających postępowania sądowego lub arbitrażowego, konieczne jest zgromadzenie niezbędnych dowodów i zastosowanie środków doraźnych, aby zapobiec rozproszeniu majątku inwestora.

Tysiące osób „wpadło w pułapkę” niewiarygodnie wysokich stóp procentowych oferowanych przez prezesa firmy Nhat Nam Company, Vu Thi Thuya. Przy ogromnych zyskach, sięgających 5-7% miesięcznie, co odpowiada 60-84% rocznie, firma Nhat Nam Real Estate Company opracowała również wiele innych sztuczek, aby zdobyć zaufanie inwestorów i przywłaszczyć sobie szczególnie duże kwoty.
Wpłacając miliardy na zakup domów szeregowych w Hanoi, klienci odkryli, że inwestor arbitralnie „porzucił” plan. Po wpłaceniu depozytu na zakup domów szeregowych w projekcie obszaru miejskiego Thanh Ha-Cienco 5 (Hanoi) wiele lat temu, klienci odkryli, że działki te są planowane pod budowę willi.