Departament Budownictwa miasta Ho Chi Minh wydał właśnie dokument wzywający firmy z branży nieruchomości do ścisłego przestrzegania przepisów dotyczących publicznego ujawniania informacji o projektach, transakcjach i prawach własności. Zgodnie z duchem Ustawy o Nieruchomościach z 2023 roku oraz Dekretu 94, 96/2024/ND-CP, firmy mają obowiązek upublicznienia informacji o projekcie przed jego rozpoczęciem, zgłaszania statusu transakcji w formie pisemnej i elektronicznej oraz ponoszenia odpowiedzialności za dokładność danych.
Zakaz obchodzenia, upoważnienie dla pośredników
Co istotne, dokument surowo zabrania inwestorom upoważniania innych organizacji lub osób fizycznych do podpisywania umów dotyczących depozytów, sprzedaży, przeniesienia własności, dzierżawy z opcją zakupu mieszkań lub praw do użytkowania gruntów w projektach. Inwestorzy mogą sprzedawać lub dzierżawić przyszłe mieszkania dopiero po pisemnym powiadomieniu państwowej agencji zarządzającej o spełnieniu warunków transakcji.
Zanim Departament Budownictwa wydał ten dokument, wiele projektów w Ho Chi Minh City zostało wystawionych na sprzedaż na podstawie zezwolenia. Wiele biur maklerskich F2 i F3 otrzymało depozyty od klientów, mimo że projekty nie uzyskały pozwoleń na budowę i nie spełniały wymogów prawnych. Wielu klientów z północnych prowincji poleciało do Ho Chi Minh City, aby „wpłacić depozyty”, ale w rzeczywistości nie podpisali umowy z inwestorem.
Podczas niedawnego otwarcia projektu pani Loan (mieszkająca w okręgu Tan Hung w Ho Chi Minh) powiedziała, że wpłaciła „zaliczkę na poczet wartości” w wysokości 50 milionów VND, a następnie wpłaciła kolejne 10% wartości apartamentu, ale tylko za pośrednictwem firmy maklerskiej, a nie bezpośrednio z inwestorem. „Myślałam, że to normalny proces, ale kiedy później zapytałam, okazało się, że nie kwalifikuję się do otwarcia na sprzedaż” – powiedziała.
Dyrektor firmy zajmującej się nieruchomościami w Ho Chi Minh przyznał, że od dawna wielu inwestorów próbuje „obejść prawo”, upoważniając domy maklerskie do przyjmowania depozytów od klientów. Ten „skrót” poprzez marketing i komunikację sprawia, że klienci znają jedynie parkiet, nie mając bezpośredniego kontaktu z inwestorem.
Według eksperta ekonomicznego – dr. Trana Nguyena Dana – sytuacja inwestorów „obchodzących prawo” za pośrednictwem biur maklerskich w celu pozyskania kapitału istnieje od dawna. „Wiele projektów mobilizuje nawet 90–95% wartości mieszkania przed podpisaniem umowy sprzedaży. Agencje zarządzające wyraźnie to dostrzegają, ale nie zarządzają, co powoduje deformację rynku, kreując pozorny popyt i psychologię FOMO (strachu przed przegapieniem czegoś) wśród kupujących” – analizuje dr Dan.
Według niego takie podejście nie tylko zawyża ceny nieruchomości, ale także naraża na ryzyko kupującego. W razie incydentu, zwróci mu się jedynie depozyt lub odsetki bankowe, a inwestor nadal będzie przejmował kapitał. „Kosztowne wnioski z niektórych poważnych incydentów na rynku w przeszłości wciąż mają wartość ostrzegawczą” – podkreślił.
Jednocześnie, rządowy projekt uchwały w sprawie mechanizmu kontroli cen nieruchomości również przyciągnął uwagę opinii publicznej. W tym projekcie agencja zarządzająca proponuje, aby transakcje na rynku nieruchomości odbywały się za pośrednictwem zarządzanego przez państwo parkietu, przy jednoczesnym zaostrzeniu warunków kredytowania dla kredytobiorców kupujących drugie i trzecie mieszkanie. Ponadto projekt zachęca również do rozwoju przystępnego cenowo budownictwa komercyjnego, zwiększając podaż mieszkań średniej klasy, aby zaspokoić rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe.
Pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego ds. doradztwa w DKRA Consulting, powiedział, że według badania przeprowadzonego przez DKRA Group, nawet 70% klientów, którzy w przeszłości kupili nowe projekty, było w celach inwestycyjnych, z czego 50-60% posiadało już drugie mieszkanie, a ponad 20% posiadało trzecie lub więcej mieszkań. Należy jednak również rozważyć, czy zaostrzenie warunków kredytowych pomoże ograniczyć popyt spekulacyjny, obniżyć ceny i przywrócić rynkowi jego realną wartość, czy też nie.
Dodał również, że jeśli ta polityka zostanie wdrożona, kredyty bankowe dla sektora nieruchomości będą stopniowo rosły, a płynność rynku może spaść o około 30%. „Spekulanci będą musieli się dobrze zastanowić, podczas gdy osoby z realnymi potrzebami będą miały dostęp do bardziej odpowiednich produktów” – skomentował pan Thang.
Klienci dowiadują się o projekcie nieruchomości w Ho Chi Minh City. Zdjęcie: TAN THANH
Wdrażaj synchroniczne, długoterminowe rozwiązania
Pan Vo Hong Thang popiera politykę podatkową od nieruchomości, mającą na celu ograniczenie spekulacji, ale ma nadzieję, że rząd, ministerstwa i urzędy będą miały plan stopniowego wdrażania, z mapą drogową i starannymi kalkulacjami, unikając nagłego zaostrzenia przepisów. „Jeśli podatek zostanie zaostrzony zbyt szybko, rynek może zareagować gwałtownie, wpływając na płynność i ogólny wzrost gospodarczy, ponieważ rynek nieruchomości ma duży wpływ na inne sektory” – skomentował pan Thang.
Zdaniem dr. Pham Viet Thuana, dyrektora Instytutu Zasobów Naturalnych i Ekonomii Środowiska w Ho Chi Minh City, podatek od transakcji na rynku nieruchomości jest skutecznym narzędziem ograniczania spekulacji.
Zaproponował naliczanie podatku w zależności od czasu posiadania nieruchomości: jeśli nieruchomość jest w posiadaniu krócej niż 12 miesięcy, podatek wyniesie 20% od ceny sprzedaży, od 12 do 36 miesięcy – 10%, od 36 do 60 miesięcy – 5%, a powyżej 60 miesięcy – 2%. „Ta stawka podatku powinna być również stosowana w przypadku autoryzowanego zakupu i sprzedaży, aby uniknąć luk prawnych” – powiedział pan Thuan.
Uważa on, że ta metoda opodatkowania jest prostsza i łatwiejsza w zastosowaniu niż wymuszanie transakcji za pośrednictwem internetowych giełd publicznych, co nie jest odpowiednie w obecnym kontekście. „Podatek oparty na czasie posiadania pomaga ograniczyć surfowanie po sieci, ale nie zakłóca rynku. Ci, którzy inwestują krótkoterminowo, będą musieli płacić wysokie podatki, podczas gdy ci, którzy trzymają długoterminowo, otrzymają zachęty, co jest sprawiedliwe i rozsądne” – podkreślił pan Thuan.
Ponadto pan Thuan zaproponował również stworzenie cennika gruntów, który z czasem będzie spadał, traktując ziemię jako środek produkcji, a nie towar spekulacyjny. Odpowiednia kontrola cen gruntów, w połączeniu z elastycznymi podatkami transakcyjnymi, pozwoli na powrót rynku do realnej wartości, stwarzając ludziom możliwości zakupu domów i przyczyniając się jednocześnie do stabilizacji zabezpieczenia społecznego.
Według dr. Trana Nguyena Dana, radzenie sobie ze spekulacjami musi odbywać się synchronicznie i długoterminowo, a problem nie może zostać rozwiązany z dnia na dzień. Uważa on, że oprócz opodatkowania, konieczne jest połączenie narzędzi kredytowych i administracyjnych. „Należy ustalić scoring kredytowy dla kredytobiorców, a banki muszą być zobowiązane do udziału w kontroli. Kredytobiorcy kupujący drugi dom powinni płacić wyższe oprocentowanie i niższe wskaźniki kredytowe, na przykład tylko 50% za drugi dom i 30% za trzeci dom” – zasugerował.
Dr Dan podkreślił również, że jeśli klient poprosi krewnego o użycie jego nazwiska w celu uniknięcia płacenia podatków, osoba posługująca się jego nazwiskiem również będzie musiała ponieść konsekwencje, takie jak zakaz zaciągania pożyczek lub opodatkowanie kolejnego zakupu. „Konieczna jest koordynacja działań między agencjami zarządzającymi, bankami i systemem podatkowym, aby zapewnić sprawiedliwość i uniknąć luk prawnych” – dodał.
Według niego, jest to problem, który wymaga 5-10-letniego planu działania, obejmującego koordynację działań ministerstw, oddziałów i władz lokalnych w celu ustabilizowania rynku. „Ceny nieruchomości mogą spaść i ustabilizować się tylko wtedy, gdy zsynchronizujemy politykę podatkową i kredytową z legalnością projektu. Kiedy osoby z rzeczywistymi potrzebami będą miały łatwy dostęp do mieszkań, spekulacje naturalnie zmniejszą się” – skomentował pan Dan.
Podwyżki cen nie są wyłącznie wynikiem spekulacji.
Dr Tran Nguyen Dan szczerze zauważył, że przyczyną eskalacji cen nieruchomości są nie tylko spekulacje, ale także przedłużające się procedury prawne. „W przypadku wielu projektów procedury trwają 7-8 lat, co powoduje wzrost kosztów kapitałowych. Kiedy koszty rosną, firmy są zmuszone do podwyższenia cen sprzedaży, aby to zrekompensować, a ostateczni nabywcy cierpią. Dlatego państwo musi jasno określić obowiązki każdego etapu i każdej agencji w procesie zatwierdzania projektu, aby skrócić czas i obniżyć koszty” – powiedział pan Dan.
Da Nang śledzi „inflację cen” gruntów i spekulacje
13 października Biuro Komitetu Ludowego miasta Da Nang poinformowało, że przewodniczący miejskiego Komitetu Ludowego właśnie podpisał i wydał oficjalny komunikat dotyczący kontroli, przeglądu, naprawy i postępowania w przypadku manipulacji cenami i spekulacji nieruchomościami, a także wzmocnienia zarządzania i użytkowania gruntów na tym obszarze.
W związku z tym przewodniczący Ludowego Komitetu Miasta Da Nang powierzył Departamentowi Rolnictwa i Środowiska przewodniczenie i koordynację działań z Departamentem Budownictwa, Centrum Rozwoju Funduszu Ziemi, Ludowymi Komitetami gmin, okręgów i powiązanych jednostek w celu organizowania inspekcji, badań i przeglądów wszystkich konkretnych działań związanych z wyceną gruntów oraz opracowywania i wydawania cenników gruntów; odszkodowań, wsparcia i przesiedleń w przypadku odzyskiwania gruntów przez państwo; oraz działań związanych z aukcjami praw do użytkowania gruntów.
Obecnie w Da Nang odnotowuje się wiele oznak „gorączki ziemi” na przedmieściach i w obszarach nowych projektów, szczególnie w miejscach, w których prowadzone są działania planistyczne, gdzie funkcjonują jednostki administracyjne lub gdzie wdrażane są duże projekty infrastrukturalne.
H.Dinh
Source: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
Komentarz (0)