Mimo rosnącej podaży ceny nadal szybują w górę, rynek wkracza w sezon końca roku, cennik 14 nowo otwartych apartamentów

Zapasy rosną, ceny nieruchomości nadal rosną, ceny mieszkań w Ho Chi Minh City osiągnęły 80 milionów VND/m2, Hanoi odzyskało ponad 7100 m2 ziemi... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Pomimo gwałtownego wzrostu podaży, ceny nieruchomości w niektórych miejscowościach nadal mają tendencję wzrostową, zwłaszcza w Hanoi, Ho Chi Minh i dużych miastach. (Zdjęcie: Linh An)

Zapasy nieruchomości rosną

Według danych Ministerstwa Budownictwa , w trzecim kwartale 2024 roku stan mieszkań, domów jednorodzinnych i działek wyniósł 25 937 produktów, co stanowi wzrost o 52% w porównaniu z drugim kwartałem. Dane oparte są na statystykach 60/63 miejscowości.

Powyższy stan dotyczy projektów, które zgodnie z prawem kwalifikują się do obrotu, ale nie zostały sprzedane w okresie sprawozdawczym. Z tego stan mieszkań w tym kwartale wynosi 4688 lokali, domów jednorodzinnych – 12 250 lokali, a działek – 8999 działek. Stan domów jednorodzinnych i działek w samym trzecim kwartale wzrósł o 150,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Ministerstwo Budownictwa poinformowało również, że w ostatnim kwartale zawarto ponad 141 360 transakcji dotyczących mieszkań, domów jednorodzinnych i działek. Z tego prawie 103 000 transakcji dotyczyło działek, co stanowi 73%.

W porównaniu z drugim kwartałem wolumen transakcji dotyczących mieszkań i domów jednorodzinnych wyraźnie wzrósł, podczas gdy transakcje dotyczące gruntów spadły o 18%.

Pomimo gwałtownego wzrostu podaży, ceny nieruchomości w niektórych lokalizacjach nadal mają tendencję wzrostową, zwłaszcza w Hanoi, Ho Chi Minh City (HCMC) i dużych miastach.

Ministerstwo Budownictwa oceniło, że zjawisko wzrostu cen ma charakter lokalny i dotyczy określonych obszarów, typów i segmentów nieruchomości, co przekłada się na wzrost ogólnych cen.

Jeśli chodzi o mieszkania, ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City stale rosną, zarówno w nowych, jak i starych projektach. Średnia cena nowych projektów wzrosła o około 4-6% kwartalnie i 22-25% rocznie. W niektórych obszarach lokalnie ceny wzrosły nawet o około 35-40% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Jeśli chodzi o wille i domy szeregowe w projektach, Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że w Hanoi ceny nieruchomości mają tendencję wzrostową w porównaniu z poprzednim kwartałem. Większość nowych projektów rozpoczętych w tym kwartale znajduje się w korzystnych lokalizacjach, na obszarach o dużych inwestycjach infrastrukturalnych, dlatego cena wywoławcza jest stosunkowo wysoka.

W Ho Chi Minh (Karolina Południowa) ceny pierwotne są praktycznie stabilne. W niektórych obszarach odnotowano gwałtowne spadki cen w segmencie nieruchomości luksusowych i wielkopowierzchniowych, o około 14% kwartalnie i 28% rocznie. W szczególności produkty o cenie poniżej 10 miliardów VND odnotowały dość dobre wyniki transakcyjne.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), powiedział, że zapasy są normalne, jeśli stanowią część planu biznesowego i strategii przedsiębiorstwa. Niepokojącym problemem związanym z zapasami jest to, że produkty zostały już wyprodukowane i sprzedane, ale nie są akceptowane przez rynek, co oznacza niską płynność.

Według pana Chau, duże zapasy w przypadku słabych przedsiębiorstw, korzystanie z wysokiej dźwigni finansowej będzie stanowić „górę długu” obciążającą barki przedsiębiorstwa, a gdy nie będzie płynności finansowej, przedsiębiorstwo będzie miało trudności.

Szef firmy zajmującej się nieruchomościami w Hanoi przyznał, że przyczyną braku zapasów nieruchomości, oprócz faktu, że niektóre przedsiębiorstwa mają realne trudności ze sprzedażą swoich produktów, jest również zjawisko „przetrzymywania” towarów w oczekiwaniu na wzrost cen i szukania dużych zysków.

W powyższym kontekście Ministerstwo Budownictwa zaleca przedsiębiorstwom działającym na rynku nieruchomości proaktywne analizowanie i obniżanie kosztów oraz aktywne wdrażanie nowoczesnych technologii w budownictwie w celu obniżania cen produktów zgodnie z rzeczywistą sytuacją rynkową, w duchu „harmonijnych korzyści, wspólnego ryzyka”.

Ponadto przedsiębiorstwa powinny proaktywnie rozwiązywać trudności prawne i kapitałowe oraz brać odpowiedzialność za koncentrowanie wszystkich zasobów na obsłudze złych długów, aby móc kontynuować realizację projektów, otwierać je na rynek i unikać rozpraszania inwestycji.

Ho Chi Minh: Ceny mieszkań sięgają 80 milionów VND/m2

Według danych Centrum Badań Rynku i Analiz Klientów OneHousing, podaż nowo otwartych mieszkań w Ho Chi Minh City w trzecim kwartale 2024 roku odnotowała najniższy poziom od 5 lat (125 lokali), co oznacza spadek o 89% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Głównym powodem były przedłużające się problemy prawne, które utrudniały realizację nowych projektów.

Pod względem sprzedaży, większość projektów z pozostałymi zasobami na sprzedaż odnotowała dodatnie wyniki, odnotowując 1280 transakcji w trzecim kwartale 2024 roku, co stanowi spadek o 25% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Brak nowej podaży i fakt, że istniejąca podaż obejmuje głównie projekty z wyższej półki i luksusowe, spowodowały dalszy wzrost średniej ceny sprzedaży na całym rynku Ho Chi Minh (HCMC), która osiągnęła 80,2 mln VND/m² (bez VAT i kosztów utrzymania), co stanowi wzrost o 5% w porównaniu z drugim kwartałem 2024 roku.

Ograniczony wybór zmusił nabywców mieszkań i inwestorów do skupienia się tylko na kilku dużych projektach z dużą liczbą mieszkań, takich jak Vinhomes Grand Park. W związku z tym konsumpcja mieszkań na rynku miejskim koncentruje się głównie na wschodzie.

Nowo otwierane projekty będą koncentrować się na segmencie dóbr luksusowych i wysokiej klasy.

Według OneHousing, w czwartym kwartale 2024 roku podaż mieszkań na rynku mieszkaniowym w Ho Chi Minh (Holandia) znacząco wzrośnie, gdy w trzecim i czwartym kwartale 2024 roku rozpocznie się realizacja szeregu projektów, które klienci będą mogli rezerwować, takich jak projekt wieżowca The Global City, realizowany przez inwestora Masterise Homes. Biorąc pod uwagę liczbę zarezerwowanych mieszkań, oczekuje się, że południowy rynek kluczowy zacznie odzyskiwać konsumpcję i osiągnie wzrost w ostatnich miesiącach 2024 roku.

Po wejściu w życie przepisów dotyczących nieruchomości od sierpnia 2024 roku, stare projekty rozwiązały swoje problemy prawne i zaczęły wdrażać swoje plany sprzedaży. To pokazuje pozytywne zmiany wynikające z nowych przepisów.

OneHousing prognozuje, że nowa podaż w Ho Chi Minh City w 2025 roku wzrośnie niemal dwukrotnie w porównaniu z rokiem 2024, wynosząc około 12 000 lokali. Jednak nowo otwierane projekty nadal należą głównie do segmentu high-end i luksusowego, a przewidywana cena projektów planowanych do oddania do użytku w najbliższej przyszłości przekracza 100 milionów VND/m².

Komentując ten rynek, pan Tran Minh Tien, dyrektor Centrum Badań i Rozumienia Klientów OneHousing, powiedział: „Rynek mieszkań w Ho Chi Minh City stopniowo wychodzi z okresu stagnacji i jest gotowy na nową falę wzrostu. W szczególności obszar wschodni – miasto Thu Duc, z dużymi zasobami gruntów i coraz bardziej kompletną infrastrukturą, przyciąga uwagę wielu znanych inwestorów. Realizowane na szeroką skalę projekty nadadzą temu obszarowi zupełnie nowy wygląd, a miasto Thu Duc stanie się w niedalekiej przyszłości centrum miejskiego rynku nieruchomości”.

Cennik 14 nowo otwartych apartamentów

W czwartym kwartale 2024 roku na rynku nadal pojawiały się nowe inwestycje mieszkaniowe otwierane na sprzedaż w bardzo zróżnicowanych cenach, w większości były to produkty z wyższej półki.

Cennik 14 nowo otwartych apartamentów. (Źródło: Lao Dong)

Na rynku nieruchomości trwa „sezon” wyprzedaży końcoworocznych, jednak nabywcy domów wciąż nie mają zbyt dużego wyboru, gdyż większość nowych produktów mieści się w segmencie luksusowym.

Charakterystyczną cechą jest to, że podaż nowych projektów mieszkaniowych w Hanoi koncentruje się głównie na zachodzie, w obszarze metropolitalnym. Poza tym, podaż pochodzi również z projektów w Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh...

Według gazety Lao Dong , podaż nowych mieszkań to głównie projekty luksusowe, z niedoborem mieszkań przystępnych cenowo (średniej i niskiej klasy), dlatego średnia cena mieszkań w Hanoi jest dość wysoka i wynosi około 60-120 milionów VND/m². Nawet projekty w dzielnicach podmiejskich osiągają ceny sprzedaży rzędu setek milionów VND/m², a ceny mieszkań w centrum sięgają prawie 300 milionów VND/m², co odpowiada cenom domów szeregowych i willi...

Jak widać, w Hanoi nie brakuje nowo otwartych apartamentów na sprzedaż, ale ceny są zbyt wysokie, ponieważ większość oferowanych na sprzedaż projektów to projekty z segmentu high-end, luksusowe, w cenach przekraczających 100 milionów VND za metr kwadratowy.

Departament Budownictwa w Hanoi zaktualizował niedawno listę przyszłych projektów mieszkaniowych kwalifikujących się do sprzedaży w tym regionie (stan na koniec sierpnia). W związku z tym podaż mieszkań w stolicy wkrótce wyniesie ponad 5300 mieszkań w 9 projektach.

Około 2 lata temu podaż mieszkań na rynku nieruchomości w Hanoi gwałtownie spadła. W pierwszej połowie tego roku liczba nowych projektów i mieszkań wprowadzanych na rynek stopniowo rosła, a następnie ponownie wzrosła. Jednak mieszkań w przystępnej cenie jest nadal niewiele, ponieważ inwestorzy wprowadzali głównie produkty luksusowe i z wyższej półki.

Dane Savills pokazują, że w drugim kwartale na rynku nie odnotowano żadnej nowej podaży poniżej 45 mln VND. Tymczasem ceny pierwotne rosły o 18% rocznie od 2020 roku do chwili obecnej.

Hanoi: Odzyskanie ponad 7100 metrów kwadratowych ziemi

Niedawno wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Hanoi Nguyen Trong Dong podpisał decyzję nr 5745/QD-UBND o odzyskaniu 7178 m2 ziemi na działce F2-NT1 w ramach planu zagospodarowania przestrzennego Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park New Urban Area w dzielnicy Tay Mo; przekazanej Ludowemu Komitetowi Dzielnicy Nam Tu Liem w celu realizacji projektu budowy przedszkola Tay Mo 3 w dzielnicy Tay Mo, w dzielnicy Nam Tu Liem.

W związku z tym 7178 metrów kwadratowych ziemi na działce oznaczonej jako F2-NT1, należącej do planu nowego obszaru miejskiego Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park w okręgu Tay Mo, zarządzanego przez Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (obecnie Thai Son Construction Investment Joint Stock Company), zostało odzyskane przez Miejski Komitet Ludowy na mocy decyzji nr 5612/QD-UBND z dnia 19 października 2018 r.; odzyskany obszar na działce oznaczonej jako F2-NT1, o której mowa powyżej, został przekazany Komitetowi Ludowemu dystryktu Nam Tu Liem w celu realizacji projektu budowy przedszkola Tay Mo 3 w okręgu Tay Mo, dystrykcie Nam Tu Liem, zgodnie z projektem inwestycyjnym zatwierdzonym przez Komitet Ludowy dystryktu Nam Tu Liem w raporcie ze studium wykonalności na mocy decyzji nr 1220/QD-UBND z dnia 7 czerwca 2022 r.

Położenie, granice i powierzchnia działki ograniczonej punktami 1, 2, 3 i 4 zostały określone na rysunku planu generalnego w skali 1/500, sporządzonym przez Tan Minh Investment Joint Stock Company, ocenionym przez Departament Zarządzania Urbanistycznego Dzielnicy Nam Tu Liem w dniu 25 października 2022 r. i zatwierdzonym przez Zarząd Projektu Inwestycji Budowlanych Dzielnicy Nam Tu Liem decyzją nr 333/QD-QLDA z dnia 1 listopada 2022 r.

Forma przydziału gruntów przez państwo nie obejmuje pobierania opłat za użytkowanie gruntów. Okres użytkowania gruntów jest długoterminowy. Metoda przydziału gruntów nie polega na licytacji praw do użytkowania gruntów ani na przetargach na wyłonienie inwestorów, którzy zrealizują projekty na tych gruntach.

Miejski Komitet Ludowy przydzielił Komitetowi Ludowemu Dzielnicy Nam Tu Liem zadanie skontaktowania się z Departamentem Zasobów Naturalnych i Środowiska w celu otrzymania zgody na przekazanie gruntów oraz wydania zaświadczenia o prawach do użytkowania gruntu i własności innych aktywów związanych z gruntem, zgodnie z przepisami. Jednocześnie Komitet ma obowiązek kontaktować się z Departamentem Budownictwa w celu uzyskania instrukcji dotyczących procedur budowlanych zgodnych z przepisami. Komitet jest odpowiedzialny za realizację prac budowlanych zgodnie z zatwierdzonymi projektami inwestycyjnymi i planami oraz zapewnia zgodność z obowiązującymi przepisami dotyczącymi planowania, inwestycji, budownictwa, gruntów i innymi stosownymi regulacjami.

Wykorzystywać grunt zgodnie z przeznaczeniem, granicami i obszarem określonymi powyżej; realizować projekt inwestycyjny, akceptować go i przekazywać do użytkowania zgodnie z przepisami dotyczącymi zarządzania majątkiem publicznym. Należy skontaktować się z Departamentem Finansów w celu uzyskania instrukcji dotyczących zwrotu kwoty przeznaczonej na oczyszczenie terenu i inwestycje infrastrukturalne przydzielone na działce o kodzie F2-NT1 inwestorowi projektu nowego obszaru miejskiego Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park (jeśli dotyczy), zgodnie z przepisami.

Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska jest odpowiedzialny za ustalenie granic i przekazanie gruntów na tym terenie Komitetowi Ludowemu Dystryktu Nam Tu Liem. Urząd Rejestracji Nieruchomości w Hanoi aktualizuje rejestrację praw do użytkowania gruntów, przeprowadza procedury rejestrowania zmian i koryguje zmiany w rejestrach katastralnych zgodnie z przepisami.

Departament Finansów zarządza zwrotem kwoty przeznaczonej na oczyszczenie terenu i inwestycję w infrastrukturę, przydzielonej na działce o kodzie F2-NT1, inwestorowi projektu nowego obszaru miejskiego Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park (jeśli taki istnieje) zgodnie z przepisami.

Departamenty Budownictwa, Planowania Architektury, Planowania i Inwestycji, Edukacji i Szkolenia nadzorują pracę Ludowego Komitetu dystryktu Nam Tu Liem w celu wdrożenia specjalistycznych treści zarządczych zgodnie z przepisami.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html