Model biznesowy „własności wakacyjnej” na świecie – od jego historii po problemy ludzi ...

1. Historia powstania i rozwoju modelu biznesowego „wakacje jako własność” na świecie

W 1946 roku, w odpowiedzi na spiętrzony popyt na wakacje w Wielkiej Brytanii po zakończeniu II wojny światowej, Fred Pontin, Bill Butlin i bracia Warner wpadli na pomysł rozszerzenia działalności w zakresie obozów wakacyjnych. Stopniowo ich działalność stała się modelem dla nowoczesnej branży zorganizowanych wyjazdów wakacyjnych. Model ten szybko się rozwijał, ponieważ podróże lotnicze stały się tańsze i bardziej dostępne, a liczba osób wyjeżdżających na wakacje lub chętnych do ich podjęcia gwałtownie rosła.

To właśnie na tym masowym rynku model znany jako „timeshare” (w przybliżeniu tłumaczony jako „własność wakacyjna”) oficjalnie pojawił się w 1963 roku. Początkowo w Szwajcarii pod nazwą „własność wakacyjna”, ale po dogłębnych badaniach, ten model biznesowy szybko został wdrożony w Stanach Zjednoczonych i powrócił do Europy (Szkocji) w 1975 roku. W ciągu 5 lat kurorty typu timeshare eksplodowały na tym rynku, zazwyczaj w głównych kurortach w całej Europie, a Hiszpania była liderem w rozwoju.

Z perspektywy marketingowej, posiadanie własnego urlopu to zupełnie inny produkt niż typowy pakiet wakacyjny czy pakiet wypoczynkowy. Ten model reklamowany jest jako oferujący atrakcyjne usługi, których nie oferują oferty pakietowe, takie jak: najwyższej jakości, luksusowe usługi w ośrodku, zakwaterowanie z własnym wyżywieniem w łatwo dostępnych lokalizacjach, idylliczne krajobrazy, gwarantowane bezpieczeństwo, a po zakupie produkt w ośrodku jest „zawsze Twój” . Jednak ta koncepcja jest wciąż dość nowa i słabo rozumiana przez kupujących, dlatego, mimo że jest szeroko promowana, sprzedaż w ramach tego modelu biznesowego na wczesnym etapie jest często dość niska.

W latach 80. XX wieku, dzięki strategii wykorzystywania psychologii kupujących, w wielu dużych kurortach w Hiszpanii zaczęła rozwijać się działalność biznesowa na dużą skalę. Jednocześnie sprzedaż w modelu „wakacje na własność” gwałtownie wzrosła, co dowodziło, że ten segment rynku ma potencjał, by stać się obiecującym. Jednak od tego czasu w Europie i wielu innych krajach zaczęły pojawiać się i rozprzestrzeniać liczne refleksje i skargi na sprzedawców oferujących fałszywe produkty. Zmusiło to rządy do stworzenia odpowiednich i terminowych ram prawnych w celu ochrony praw kupujących uczestniczących w tego typu transakcjach, obarczonych wieloma potencjalnymi ryzykami.

2. Przegląd cech modelu biznesowego własności wakacyjnej w ramach timeshare’u i obecnych problemów, z jakimi borykają się nabywcy

Według międzynarodowego słownika prawniczego „timeshare” jest rozumiany jako forma współwłasności nieruchomości – zazwyczaj nieruchomości wypoczynkowych lub rozrywkowych, w której właściciel ma prawo do użytkowania nieruchomości przez określony czas każdego roku. Definicja ta jest podawana z perspektywy rozpatrywania własności wakacyjnej jako formy współwłasności nieruchomości, jednak takie podejście nie jest już zgodne z ogólnym trendem rozwojowym na świecie, gdzie własność wakacyjna nie jest już uważana za formę własności nieruchomości. Innym rozumieniem jest to, że własność wakacyjna jest rozumiana jako nabycie przez nabywcę części praw do konkretnej nieruchomości wypoczynkowej – czyli formy własności przez wiele osób, które mają prawo do użytkowania nieruchomości przez określony czas każdego roku. Alternatywnie, timeshare jest opisany jako forma własności wakacyjnej, w której nabywca będzie miał prawo do użytkowania jednego tygodnia (lub dłużej) każdego roku jednostki/kompleksu/willi/ośrodka, opisanego w umowie, przez określony okres jednego roku lub więcej.

W rzeczywistości w wielu krajach na całym świecie model biznesowy „timeshare” stopniowo traci swoją reputację wizerunkową i wizerunkową z powodu powszechnych i długotrwałych skarg nabywców/właścicieli nieruchomości wakacyjnych w ciągu ostatnich dekad. Dlatego, aby odciąć się od zdyskredytowanego wizerunku tego modelu, niektóre firmy zaczęły używać innych terminów zastępujących termin „timeshare”, na przykład: „Vacation Club” (Klub Wakacyjny), „Fractional Ownership” (Własność Ułamkowa), „Destination Club” (Klub Destynacyjny), „Vacation Ownership” (Własność Wakacyjna) itp. Jednak niezależnie od terminów i koncepcji użytych do jego opisania, w istocie jest to nadal „timeshare” – model biznesowy „timeshare”.

Tak więc, biorąc pod uwagę proces formowania się i rozwoju, możemy podsumować niektóre cechy modelu własności wakacyjnej, a także konkretne metody transakcyjne tego modelu, w następujący sposób:

- Własność wakacyjna to złożony produkt i model biznesowy. Aby zainwestować lub uczestniczyć w modelu własności wakacyjnej, nabywca musi podpisać umowę własności wakacyjnej – dokument o dość złożonej treści, dotyczący praw i obowiązków stron związanych z produktem własności wakacyjnej.

Wartość umowy o własność wakacyjną wynosi średnio od kilkudziesięciu do kilkudziesięciu tysięcy dolarów amerykańskich (10 000–40 000 USD). Dodatkowo, po wykupieniu nieruchomości wakacyjnej, nabywca musi uiścić roczną opłatę (zazwyczaj opłatę za zarządzanie, opłatę za eksploatację ośrodka, opłatę za konserwację) zależną od skali, liczby tygodni urlopu, rodzaju posiadanych tygodni urlopu w danym roku oraz wartości podpisanej umowy. Umowy o własność wakacyjną obowiązują przez określony czas każdego roku i zazwyczaj trwają od kilku do kilkudziesięciu lat, a nawet do 80 lat (w Australii).

- Własność wakacyjna to dość specyficzna dziedzina. W zależności od charakteru i szczegółowej treści umów między kupującym a sprzedającym, światowy rynek własności wakacyjnej można podzielić na główne rodzaje produktów, w tym:

(i) Własność wakacyjna z ustalonymi tygodniowymi ratami własności.

(ii) Własność wakacyjna z możliwością zmiany tygodniowego udziału w własności.

(iii) Własność wakacyjna z rotacją lub elastycznością cotygodniowych udziałów.

(iv) Korzystaj z programu wakacyjnego z punktami.

- Własność wakacyjna nie jest produktem, towarem ani usługą niezbędną ani powszechną, na zakup której ludzie mogą łatwo się zdecydować. Dlatego, aby sprzedać własność wakacyjną, sprzedawcy często koncentrują się na strategiach wykorzystujących psychologię klienta. Sprzedawcy często kontaktują się z potencjalnymi klientami za pomocą reklamy/marketingu telefonicznego/podobnych metod, obiecując nawet prezenty, „vouchery”, „darmowe wakacje”, aby móc zaprosić, przyciągnąć lub nakłonić potencjalnych klientów do udziału w prezentacji/sesji wprowadzającej na temat wakacji, tym samym przedstawiając i przekonując potencjalnych klientów do podpisania umowy o własność wakacyjną już podczas tej prezentacji.

- Zawierając umowę o zakup nieruchomości wakacyjnej, większość nabywców nie rozumie lub nie rozumie w pełni zalet i wad tego typu produktów, zwłaszcza nie bierze pod uwagę ani nie ocenia dokładnie całkowitych kosztów, jakie będą musieli ponieść, a zgodnie z umową będą musieli to robić przez wiele lat, aż do momentu, gdy w rzeczywistości pojawią się problemy.

- Wybór zakupu nieruchomości wakacyjnej na własność z powodu błędnego przekonania, że ​​posiadanie tego produktu to opłacalna inwestycja. Praktyka w wielu krajach pokazuje, że posiadanie nieruchomości wakacyjnej na własność powinno być możliwe tylko po to, aby cieszyć się nią osobiście lub z rodziną przez określony czas, a nie po to, aby kupować nieruchomość wakacyjną i traktować ją jako opłacalną inwestycję.

- Problem „oszustwa” w pośrednictwie w odsprzedaży praw własności do wakacji. Z powodu trudności związanych ze sprzedażą praw własności do wakacji, grupa „pośredników odsprzedaży praw własności do wakacji” zaoferowała odsprzedaż praw własności do wakacji kupującego osobie trzeciej, pod warunkiem, że właściciel produktu związanego z własnością wakacji uiści opłatę z góry. Jednak w rzeczywistości w większości tych przypadków nie doszło do odsprzedaży praw własności do wakacji, a właściciel nadal traci (niemałą) opłatę na rzecz pośrednika.

- Główne i najczęstsze problemy, z jakimi borykają się nabywcy domów wakacyjnych w wielu krajach, to zazwyczaj:

(i) roczne opłaty za utrzymanie są zbyt wysokie i trwają wiele lat, ponieważ umowy timeshare zwykle mają okres obowiązywania wynoszący od kilku lat do kilkudziesięciu lat;

(ii) nie może anulować ani wycofać się z podpisanej umowy;

(iii) pokoju nie można zarezerwować zgodnie z pierwotnym harmonogramem;

(iv) podnajem lub recesja umowy jest niemożliwa lub bardzo trudna;

(v) wprowadzające w błąd, a nawet oszukańcze, „oszukańcze” zachowanie, wywieranie presji sprzedażowej przez sprzedawcę; itp.

W szczególności kwestia anulowania podpisanej umowy kupna nieruchomości wakacyjnych pozostaje największym i najtrudniejszym problemem modelu biznesowego w tym sektorze na całym świecie. Jest to również kwestia, która od lat 80. XX wieku jest przyczyną największej liczby sporów i skarg ze strony kupujących.

3. Przepisy regulujące działalność związaną z posiadaniem nieruchomości wakacyjnych w niektórych krajach i zalecenia dla Wietnamu

W odniesieniu do obecnego stanu działalności biznesowej pod nazwą „długoterminowe usługi w ośrodkach wypoczynkowych/własność wakacyjna” (lub podobnymi nazwami) w Wietnamie w ostatnich latach, można zauważyć, że ten typ działalności ma podobne cechy i problemy do modelu biznesowego własności wakacyjnej, który pojawił się na świecie od lat 60. XX wieku. Początkowo złożony model biznesowy (jak analizowano) nie tylko w Wietnamie, ale obecne problemy związane z modelem własności wakacyjnej pojawiają się od dawna w wielu krajach i regionach świata, a w szczególności w Europie, Stanach Zjednoczonych, Australii, Anglii, Francji, Niemczech, Hiszpanii itd.

W obliczu tak złożonych sytuacji, chociaż przepisy każdego kraju i regionu mogą mieć różne podejście do „własności wakacyjnej”, wiele miejsc, takich jak Unia Europejska, Wielka Brytania, Francja, Niemcy, Hiszpania, Australia i niektóre stany w Stanach Zjednoczonych, ma bezpośrednie przepisy regulujące tę działalność, na przykład:

W Unii Europejskiej działalność związana z własnością wczasową jest bezpośrednio regulowana przez odrębną ustawę z 1994 r. (Ustawa o własności wczasowej przyjęta przez Wspólnotę Europejską w 1994 r.), dyrektywę z 2008 r. (Dyrektywa 2008/122/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 14 stycznia 2009 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do niektórych aspektów usług własności wczasowej, długoterminowych produktów wakacyjnych, umów kupna i odsprzedaży) oraz szczegółowe przepisy państw członkowskich (w szczególności państw, w których znajdują się ośrodki wypoczynkowe i turystyka).

Przykładowo w Stanach Zjednoczonych, na przykład na Florydzie, kwestia własności wakacyjnej jest obecnie regulowana i bezpośrednio regulowana przez stan Floryda w Ustawie stanu Floryda z 2018 r. (rozdział 721 z 98 artykułami) z dnia 25 września 2018 r. Stanów Zjednoczonych Ameryki w sprawie ustanawiania procedur i wymagania publicznego ujawniania informacji na temat sprzedaży, wymiany, promocji i prowadzenia działalności związanej z własnością wakacyjną.

W Australii działalność związana z organizacją wyjazdów wakacyjnych jest bezpośrednio regulowana przez Ustawę o spółkach (rozdział 5).

Ogólnie rzecz biorąc, w związku z tym, że model własności wakacyjnej rozwijał się od dawna, w wielu krajach i regionach wprowadzono regulacje prawne oraz bezpośrednie i stosunkowo kompletne mechanizmy regulacyjne, aby zapewnić przejrzystość i rygorystyczność w operacjach biznesowych przedsiębiorstw, na przykład: przepisy dotyczące licencjonowania działalności związanej z własnością wakacyjną; przepisy dotyczące warunków oferowania produktów na rynku; wymogi dotyczące odpowiedzialności za dostarczanie pełnych i dokładnych informacji w reklamach i przed podpisaniem umowy; prawa kupującego (okres odstąpienia od umowy/rozpatrzenia); mechanizm zarządzania; postępowanie w przypadku naruszeń itp.

W szczególności niektóre prawa klientów są ściśle regulowane, na przykład: klienci mają prawo do bezwarunkowego rozwiązania umowy w określonym czasie bez ponoszenia żadnych kosztów i nie mogą anulować tego prawa z żadnego powodu; zakazanie konsumentom dokonywania płatności przed upływem wyżej wymienionego okresu odstąpienia od umowy; lub wymóg, aby firmy otwierały rachunki powiernicze w celu zapewnienia możliwości zapłaty klientom w przypadku konieczności odstąpienia od umowy oraz określenia konkretnego czasu spłaty.

Chociaż działalność związana z wynajmem wakacyjnym jest bezpośrednio regulowana przepisami wielu krajów i regionów świata, w Wietnamie do tej pory brakowało odrębnych, kompleksowych ram prawnych regulujących ten rodzaj działalności. Dlatego też, w oparciu o międzynarodowe badania praktyczne i ocenę obecnej sytuacji w Wietnamie, skupienie się na przeglądzie i stworzeniu kompleksowych, rygorystycznych ram prawnych regulujących działalność związaną z wynajmem wakacyjnym, aby zminimalizować ryzyko, zapewnić prawa osób uczestniczących w tego typu transakcjach, a także ustabilizować porządek społeczny, jest kwestią niezwykle pilną w obecnym kontekście. /.

[*] Niektóre źródła odniesienia:

- https://www.legislation.gov.au/C2004A00818/2021-04-05

- https://legaldictionary.thefreedictionary.com/time-share

-   https://timeshareconsumerassociation.org.uk

-   https://www.nolo.com/legal-encyclopedia

- https://eur-lex.europa.eu/legal-content

- http://www.leg.state.fl.us/statutes

- https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Committees/Joint

Source: https://moit.gov.vn/tin-tuc/bao-chi-voi-nguoi-dan/mo-hinh-kinh-doanh-so-huu-ky-nghi-tren-the-gioi-tu-lich-su-hinh-thanh-den-nhung-van-de-nguoi-mua-gap-phai.html