Kup dom i wynajmij go: wskazówki, jak obliczyć zysk w 5 minut

Inwestorzy w nieruchomości zawsze mają ukryte zasady inwestowania, o których nie wszyscy wiedzą. Zasady te pomagają inwestorom szybko ocenić potencjalne transakcje na rynku nieruchomości. Yahoo Finance ujawnia zasadę 50%, która pomoże Ci szybko określić koszt inwestowania w nieruchomości na wynajem.

Czym jest zasada 50% ?

Zasada 50% stanowi, że połowa całkowitego dochodu z wynajmu nieruchomości wynajmowanej powinna zostać odłożona na pokrycie kosztów operacyjnych przed obliczeniem zysków. Zasada ta pomaga inwestorom uniknąć błędu niedoszacowania kosztów i przeszacowania zysków, które otrzymają.

Na przykład, stosując zasadę 50%, nieruchomość na wynajem generująca 300 milionów VND rocznie z tytułu czynszu będzie musiała wydać 150 milionów VND na pokrycie kosztów powiązanych. Pozostałe 150 milionów VND będzie stanowić dochód netto inwestora przed odsetkami i kosztami operacyjnymi.

Według Yahoo Finance , zasada 50% nie uwzględnia rat kredytu hipotecznego ani opłat za zarządzanie nieruchomością. Wydatki obliczone na podstawie zasady 50% obejmują podatki od nieruchomości, ubezpieczenia, straty z tytułu pustostanów, koszty konserwacji i napraw oraz media.

Jeśli źródłem finansowania inwestycji w nieruchomości jest pożyczka, należy osobno obliczyć koszt kapitału, odsetki, koszty zarządzania nieruchomością (jeśli występują) oraz koszty usług (jeśli nieruchomość znajduje się na obszarze miejskim).

Obliczenie reguły 50% w transakcjach na rynku nieruchomości jest bardzo proste i nie wymaga skomplikowanego wzoru. Wystarczy oszacować całkowity czynsz netto, jaki nieruchomość może generować miesięcznie lub rocznie, a następnie podzielić go przez połowę.

Mówiąc prościej, wydatki te, podobnie jak sprawozdania finansowe, są podobne do kosztów zarządzania przedsiębiorstwem i kosztów sprzedaży, nie obejmując odsetek, podatków i kosztów amortyzacji.

Na przykład, rozważasz inwestycję w nieruchomość, która ma generować 30 milionów VND miesięcznego czynszu. Jeśli zastosujesz zasadę 50%, musisz odłożyć 15 milionów VND miesięcznie na wydatki wymienione powyżej, nie wliczając kredytu hipotecznego, kosztów zarządzania i kosztów operacyjnych.

Budynek apartamentowy w Hanoi (zdjęcie: Tran Khang).

Zakładając, że miesięczna rata kredytu hipotecznego za nieruchomość wynosi 9 milionów VND, a opłata za usługę około 1 miliona VND miesięcznie, teoretycznie pozostanie Ci 5 milionów VND zysku netto. Kwota ta opiera się na założeniu, że zarządzasz nieruchomością samodzielnie, a nie korzystasz z usług dostawcy usług, takiego jak Airbnb czy pośrednik.

Zastosuj zasadę 50%

Zasada 50% w inwestowaniu w nieruchomości jest uważana za zasadę przybliżoną, a nie za sztywny standard oceny zysków. Zasada ta pomaga inwestorom szybko oszacować kwotę dochodu netto, jaką mogą uzyskać, inwestując w daną nieruchomość na wynajem. Głównym celem tej zasady jest zapobieganie niedoszacowaniu kosztów, które muszą ponieść.

Wadą tej reguły jest jednak to, że daje ona stałe wyniki, podczas gdy rynek jest zawsze zmienny lub zdarzają się nietypowe zdarzenia.

Na przykład, kupujesz nieruchomość pod wynajem w strefie nadmorskiej. W trakcie transakcji okazuje się, że istnieją nieoczekiwane koszty, które mają zapobiec szybkiemu pogorszeniu się stanu nieruchomości. Są to koszty, których nie da się przewidzieć zgodnie z zasadą 50% przy zakupie nieruchomości.

Ta zasada 50% może stanowić punkt wyjścia przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w nieruchomość na wynajem. Znając przewidywany czynsz netto, jaki może wygenerować nieruchomość, można szybko obliczyć 50% tej kwoty, aby oszacować dochód operacyjny netto.

Następnie możesz odliczyć inne koszty, takie jak odsetki i podatki. Na koniec możesz porównać przewidywany zwrot z założonymi celami, aby sprawdzić, czy inwestycja ma sens.

Oczywiście, poza regułą 50%, należy wziąć pod uwagę wiele innych czynników. Należy wziąć pod uwagę, że podatki, ubezpieczenia, naprawy, konserwacja i media rosną wraz z inflacją. Na tej podstawie można zaplanować odpowiednie podwyżki czynszu.

Ważne jest, aby zbadać rynek wynajmu w okolicy, w której znajduje się nieruchomość. Pomocne może być na przykład przyjrzenie się trendom cen wynajmu, popytowi na nieruchomości na wynajem oraz ogólnej atrakcyjności okolicy.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm