Paradoks rynku mieszkaniowego w Ho Chi Minh City i potrzeba mieszkań w przystępnej cenie

Problem mieszkań w przystępnej cenie zawsze tkwi w pętli pomiędzy popytem a dochodami.

Podczas gdy wiele osób narzeka, że ​​trudno kupić satysfakcjonujące mieszkanie w centrum miasta za 5 miliardów VND, w rzeczywistości wiele starych mieszkań lub apartamentów na przedmieściach jest na sprzedaż za zaledwie 2-3 miliardy VND, ale niewiele osób jest nimi zainteresowanych. Ten obraz pokazuje ogromną przepaść między rzeczywistymi potrzebami a możliwościami finansowymi nabywców i wyraźnie odzwierciedla rozwarstwienie na miejskim rynku nieruchomości.

Nie brakuje mieszkań za 2-3 miliardy VND.

Według CBRE Vietnam, w drugim kwartale średnia cena domów szeregowych w Ho Chi Minh City osiągnęła 160–300 mln VND/m², co stanowi wzrost o 9% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Ceny mieszkań wahały się w przedziale 82–220 mln VND/m², co stanowi wzrost o 29%. W obszarach centralnych znalezienie mieszkania w budżecie 5 mld VND było trudne, ale rzeczywiste badania wykazały, że na przedmieściach lub w przypadku projektów oddanych do użytku w ciągu 10–20 lat, podaż mieszkań w cenie poniżej 3 mld VND była nadal dość duża. Problem polega na tym, że produkty te często nie spełniają coraz bardziej rygorystycznych kryteriów nabywców.

Pan Huynh Van Hung (z Dong Thap ) powiedział, że zamieścił ogłoszenie o kupnie mieszkania w Ho Chi Minh City w cenie 2 miliardów VND, aby jego syn mógł studiować na uniwersytecie. Natychmiast otrzymał wiadomości od dziesiątek pośredników oferujących sprzedaż nowych i starych mieszkań w dzielnicach i komunach oddalonych od centrum, w cenach wahających się od 2 do 3 miliardów VND. Ostatecznie zdecydował się na zakup mieszkania o powierzchni prawie 50 m² w Vinhomes Grand Park (dzielnica Long Binh) za 2,6 miliarda VND, aby jego syn mógł wygodnie uczęszczać do pobliskiej szkoły.

Według sondażu przeprowadzonego przez reportera gazety Nguoi Lao Dong, obecnie wiele mieszkań w budynkach położonych daleko od centrum, takich jak Moonlight Boulevard (dzielnica An Lac); Green Town Binh Tan (gmina Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (dzielnica Tan Tao); Akari City (dzielnica An Lac); Westgate (gmina Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung), jest wystawionych na sprzedaż za jedyne 2–3 miliardy VND, co nie jest tak wysoką ceną, jak myśli wiele osób.

Cena kompleksu apartamentowego Sunrise Riverside (gmina Nha Be) wynosi obecnie 2,5–3 miliardów VND za apartament.

Nawet na wschodzie Ho Chi Minh City, gdzie od lat panuje gorąca atmosfera, jest wiele niedrogich apartamentów, takich jak Vinhomes Central Park (dzielnica Long Binh); 9 View Apartment (dzielnica Phuoc Long); The Art Gia Hoa (dzielnica Phuoc Long)... Jednak sprzedającym nie zawsze łatwo jest znaleźć nabywców. Pani Hong (mieszkająca w budynku Green River w dzielnicy Binh Dong) powiedziała, że ​​przez wiele miesięcy wystawiała na sprzedaż swoje mieszkanie o powierzchni ponad 70 metrów kwadratowych, zanim znalazła nabywcę, mimo że cena wynosiła zaledwie 2,7 miliarda VND. Głównym powodem jest to, że jest to mieszkanie socjalne, więc kupujący nie może od razu przenieść własności, przez co transakcja jest bardzo powolna, mimo że lokalizacja jest dość blisko centrum i jest pełna udogodnień.

Warto zauważyć, że porównując ceny za metr kwadratowy, różnica jest bardzo wyraźna. Nowe projekty w pobliżu centrum rzadko kosztują mniej niż 50 milionów VND/m², podczas gdy projekty oddane do użytku ponad 10 lat temu kosztują zaledwie 31-37 milionów VND/m². Na przykład w projekcie Phu Hoang Anh (gmina Nha Be) apartament o powierzchni 129 m² jest wystawiony na sprzedaż za około 4,5 miliarda VND, co odpowiada 35 milionom VND/m². Jednak atrakcyjność nie jest duża, ponieważ projekt szybko się pogarsza, projekt nie jest optymalny, a powierzchnia jest zbyt duża w porównaniu z popytem. Tymczasem sąsiednie projekty kosztują nawet 70-90 milionów VND/m², a ich wartość znacznie rośnie.

Niedopasowanie potrzeb do możliwości finansowych

Pan Ta Trung Kien, dyrektor Viet A Real Estate Company, poinformował, że w ciągu zaledwie dwóch tygodni sprzedał 70/100 pozostałych mieszkań i biurowców w projekcie Sunrise Riverside (gmina Nha Be). Są to niewielkie apartamenty o powierzchni zaledwie 50-55 m², w cenie 2,5-3,3 mld VND/apartament. Dzięki pełnemu wyposażeniu, kupujący mogą wprowadzić się lub wynająć mieszkanie od razu, a także skorzystać z kredytu bankowego, potrzebując jedynie kapitału początkowego w wysokości około 1,2-1,5 mld VND. „Klienci to głównie młode pary lub single z samochodami, poszukujący wygodnego i nowoczesnego miejsca do życia” – powiedział pan Kien.

Według pana Kiena, największym problemem jest wciąż niedopasowanie popytu do możliwości finansowych. „Nabywcy często oczekują przestronnych mieszkań, 2-3 sypialni, centralnej lokalizacji, pełnego kredytu hipotecznego i wsparcia bankowego w przypadku płatności ratalnych. Jednak przy możliwościach finansowych na poziomie 3 miliardów VND spełnienie tych kryteriów jest praktycznie niemożliwe” – powiedział pan Kien.

Pan Vo Hong Thang, zastępca dyrektora generalnego firmy DKRA Group Real Estate Services Company, przyznał również, że w Ho Chi Minh City nie brakuje mieszkań poniżej 3 miliardów VND, zwłaszcza na przedmieściach lub w starej prowincji Binh Duong . Jednak te projekty często są oddalone od centrum lub są to stare mieszkania pozbawione nowoczesnych udogodnień i usług. „Młodzi ludzie stawiają dziś na pierwszym miejscu udogodnienia, środowisko życia i zarządzanie operacyjne, dlatego często „nie lubią” starych mieszkań, mimo że są tanie. Ponadto czynniki prawne również mają silny wpływ na ceny sprzedaży, ponieważ projekty z różowymi książkami i pełnym wyposażeniem są zawsze o 10–30% droższe niż projekty o mniejszej transparentności” – wyjaśnił pan Thang.

Przeanalizował, że aby kupić mieszkanie za 2,5 miliarda VND z kapitału kredytowego, nabywca musi dysponować kwotą 1-1,5 miliarda VND. Pozostali potrzebują stabilnego dochodu w wysokości 35-40 milionów VND miesięcznie przez 10 lat, aby spłacić dług. Jednak ta grupa osób o wysokich dochodach często nie chce kupować starych mieszkań pozbawionych udogodnień, lecz poszukuje bardziej luksusowych projektów w centrum, w cenie 7-10 miliardów VND. Z kolei osoby o średnich dochodach na poziomie 15-20 milionów VND miesięcznie prawdopodobnie nie będą w stanie zaoszczędzić wystarczająco dużo, aby kupić mieszkanie za 2-3 miliardy VND. Dlatego problem tanich mieszkań zawsze tkwi w pętli między popytem a dochodami: gdy nabywcy są gotowi, nie ma satysfakcjonujących produktów, a gdy dostępne produkty przekraczają ich możliwości finansowe!

Według ekspertów, rynek mieszkań w najbliższym czasie będzie nadal charakteryzował się dużym zróżnicowaniem. Projekty mieszkań socjalnych mogą częściowo zaspokoić potrzeby osób o niskich dochodach, ale przy dochodach na poziomie 10-15 milionów VND miesięcznie zakup mieszkania nie jest łatwy. „Nawet grupy o dochodach powyżej 20 milionów VND miesięcznie prawdopodobnie nie skorzystają z polityki zakupu mieszkań socjalnych. To pokazuje, że luka między podażą a rzeczywistym popytem będzie się utrzymywać, zwłaszcza w kontekście ograniczonych funduszy gruntowych i rosnących kosztów realizacji projektów” – podkreślił pan Thang.

Źródło: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm