Kontrola kredytów hipotecznych: surowa, ale nie ekstremalna

Kiedy kredyty na nieruchomości stają się niemal czterokrotnie większe od publicznego kapitału inwestycyjnego, pojawia się pytanie: Co zrobić, aby kontrolować ten przepływ gotówki?

Cień 4,1 biliona VND i kwestia efektywności kapitału

Według Banku Państwowego, do końca sierpnia 2025 r. łączna wartość niespłaconych kredytów na nieruchomości osiągnęła 4,1 mln VND, z czego prawie 1,823 mln VND stanowiło zadłużenie związane z samą działalnością w sektorze nieruchomości. Skala ta odpowiada prawie czterokrotności publicznego kapitału inwestycyjnego w 2025 r., ale sektor ten generuje bezpośrednio jedynie około 3,5% PKB.

Dane Ministerstwa Budownictwa pokazują, że projekty rozwoju miast i budownictwa mieszkaniowego nadal przodują pod względem skali kredytów, z kwotą 614 737 mld VND. Kolejne miejsca zajmują projekty parków przemysłowych i stref przetwórstwa eksportowego z kwotą 114 274 mld VND. Przepływy kapitału są również przeznaczane na takie obszary jak wynajem biur (61 946 mld VND); turystyka i ośrodki wypoczynkowe (62 487 mld VND); restauracje i hotele (64 560 mld VND) oraz pożyczki na zakup praw do użytkowania gruntów (190 113 mld VND).

Według analityków, obraz alokacji kredytów wskazuje na silną ekspansję kredytów w obszarach wrażliwych na cykle koniunkturalne . Mówiąc dokładniej, dane te wyraźnie wskazują, że kapitał jest silnie przyciągany do obszarów o wysokiej rentowności, ale efekt uboczny dla gospodarki jest nadal ograniczony.

Do końca sierpnia 2025 r. łączna wartość niespłaconych kredytów hipotecznych osiągnęła 4,1 mln mld VND. Zdjęcie: Duy Minh.

W rzeczywistości, według raportów finansowych za trzeci kwartał 2025 roku banków notowanych na giełdzie, zadłużenie w sektorze nieruchomości wzrosło w większości banków. W sektorze bankowości komercyjnej liderem systemu jest Techcombank z kwotą 237 838 mld VND, co stanowi 32,81% całkowitego zadłużenia; VPBank zajmuje drugie miejsce z kwotą 205 955 mld VND;SHB zajmuje trzecie miejsce z kwotą 184 044 mld VND, ale ma drugi najwyższy odsetek w systemie, przekraczający 30% całkowitego zadłużenia. Dane te odzwierciedlają tendencję silnego napływu kapitału do sektora nieruchomości – zjawisko, które nie jest nowe, ale osiąga skalę wymagającą ścisłego monitorowania.

Tymczasem banki średnie i małe wciąż pozostają w defensywie. MBBank, HDBank, TPBank, MSB i LPBank utrzymują wskaźnik kredytów hipotecznych na poziomie jednocyfrowym, wykazując ostrożność w obliczu wahań rynkowych. Jednak nawet w tej grupie utrzymuje się wzrost niespłaconych kredytów, co dowodzi, że atrakcyjność „tortu” nieruchomościowego nie osłabła.

Eksperci ostrzegają, że kapitał kredytowy napływający do sektora nieruchomości stanowi obecnie prawie jedną czwartą całkowitego kapitału gospodarki, podczas gdy zdolność do tworzenia miejsc pracy, wartości dodanej i efektów ubocznych jest znacznie niższa niż w sektorach produkcji, handlu i usług. „Niewłaściwie ukierunkowany” przepływ gotówki może prowadzić do nierównowagi gospodarczej i zwiększać ryzyko systemowe w przypadku odwrócenia trendu na rynku.

Cienka granica między ożywieniem gospodarczym a bańką

Według dr Pham Thi Hoang Anh – zastępcy dyrektora Akademii Bankowej – zabezpieczenia w systemie kredytowym pochodzą głównie z rynku nieruchomości. Jeśli rynek ten popadnie w recesję, system bankowy znajdzie się pod silną presją złych długów. To pokazuje, że ryzyko kredytowe w sektorze nieruchomości leży nie tylko w skali zadłużenia, ale także w jakości i autentyczności zabezpieczenia.

Na rynku nieruchomości panuje obecnie zasada „kupuj drogo, sprzedawaj drogo”. Zdjęcie: Quoc Anh.

Dzieląc się ostrożną perspektywą, ekonomista dr Dinh The Hien stwierdził, że obecny rynek znajduje się w stanie „kupuj drogo, sprzedawaj drogo”, co stanowi wczesny sygnał ostrzegawczy przed bańką cenową. Wyjaśnił, że gdy działania kupna i sprzedaży opierają się wyłącznie na krótkoterminowej psychologii spekulacyjnej, niezwiązanej z rzeczywistym przepływem gotówki ani wartością eksploatacyjną, ceny nieruchomości rosną zbyt wysoko, a płynność jest coraz niższa.

„Mentalność »kupuj drogo, sprzedawaj drogo« może pomóc grupie inwestorów w krótkim okresie, ale tworzy cykl przegrzania, który może łatwo doprowadzić do załamania” – ostrzegł pan Hien.

Warto zauważyć, że kredyty na rynku nieruchomości gwałtownie wzrosły, ale nie wywołały „fali”. Wzrost kredytów w ciągu pierwszych 9 miesięcy roku wyniósł około 13%, podczas gdy napływ kapitału do sektora nieruchomości był o prawie 20% wyższy, ale płynność jest nadal niska. „Pieniądze wzrosły, ale nie uzdrowiły rynku” – skomentował pan Hien. To pokazuje, że przepływy kapitału nie przynoszą już pozytywnych efektów ubocznych, ale wywierają podwójną presję na banki i rynek.

Zgodnie z zasadą bezpieczeństwa, banki powinny pożyczać do 70% wartości nieruchomości, a nabywca lub inwestor musi wnieść 30% kapitału. Jednak w rzeczywistości zdarzały się sytuacje, w których banki pożyczały nawet depozyt, co oznaczało, że kredyt wszedł głęboko w cykl spekulacyjny. Gdy ceny rosną zbyt szybko, „surfujący” inwestorzy napotykają trudności, kredyty się kumulują, a złe długi rosną… to scenariusz, który wielu ekspertów obserwowało w poprzednich cyklach.

Nie można jednak zaprzeczyć, że kapitał kredytowy nadal jest „naczyniem krwionośnym” dla ożywienia rynku nieruchomości, zwłaszcza gdy wiele projektów, które zostały „zamrożone” pod względem prawnym, zostaje odblokowanych. Wzrost kredytów częściowo odzwierciedla oczekiwania na ożywienie, ale należy go selektywnie ukierunkować, aby uniknąć napływu do sektora spekulacyjnego.

Kontrola kredytów mieszkaniowych nie oznacza zatem drastycznego zaostrzenia, lecz dostosowanie tempa, dążąc do równowagi między ożywieniem gospodarczym a bezpieczeństwem systemu. Konieczne jest wyraźne rozróżnienie między kapitałem na realne potrzeby mieszkaniowe, kapitałem na budownictwo mieszkaniowe, strefy przemysłowe, turystykę oraz kapitałem na działalność spekulacyjną.

W rzeczywistości, jeśli kredyty hipoteczne będą nadal rosły, nie tworząc realnej wartości, bańka może pęknąć ponownie, a ceną, którą trzeba będzie zapłacić, będą nie tylko złe długi lub ograniczony wzrost, ale także niestabilność całego systemu finansowego.

Według dr. Le Xuan Nghia – członka Rady Doradczej ds. Polityki przy Premierze – obecne zadłużenie wynosi około 4 milionów miliardów VND, co stanowi około 24% całkowitego zadłużenia całego systemu, a więc nie jest to wysoki poziom w porównaniu z wieloma krajami rozwiniętymi, sięgający nawet 40%. Podstawowym rozwiązaniem jest rozsądne ukierunkowanie przepływu kredytów, koncentrując się na segmencie mieszkań socjalnych i tanich mieszkań, zamiast inwestowania ich w spekulacje lub luksusowe projekty.

Source: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html