Ceny gruntów gwałtownie wzrosną od 2026 r.: szanse i wyzwania dla rynku nieruchomości

Podpis pod zdjęciem — Tworzenie cenników gruntów musi być przeprowadzane ostrożnie. Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Jako profesjonalna organizacja społeczna i jednostka badawcza w dziedzinie nieruchomości, Wietnamski Instytut Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) potwierdza, że cennik gruntów jest ważnym narzędziem państwa w zakresie zarządzania gruntami, ustalania budżetu, obliczania zobowiązań finansowych, a także stanowi podstawę prawną do ustalania cen odszkodowań, wsparcia przesiedleń,...

Dlatego też cenniki gruntów muszą być tworzone ostrożnie, naukowo i w oparciu o rozsądny plan działania, aby dokładnie odzwierciedlały rzeczywistą wartość rynku, a jednocześnie nie powodowały zakłóceń i nie wywierały presji finansowej na ludzi i przedsiębiorstwa.

Według VARS IRE, wydanie nowego cennika gruntów od 1 stycznia 2026 roku jest nieuniknionym krokiem w zarządzaniu państwem, przyczyniającym się do przejrzystości rynku i zmniejszenia różnicy między cenami gruntów państwowych a cenami rynkowymi. Nadal jednak pojawiają się opinie, że „szokujący” wzrost w wielu obszarach stwarza poważne ryzyko dla przedsiębiorstw, ludzi i działalności kredytowej banków.

Analiza VARS IRE pokazuje, że jeden z tych skutków dotyczy osób fizycznych i gospodarstw domowych. W związku z tym grupa osób przeprowadzających procedury związane z gruntami, takie jak zmiana przeznaczenia gruntów, wydawanie certyfikatów użytkowania gruntów lub otrzymywanie odszkodowań i oczyszczanie terenu, będzie najbardziej dotknięta, ponieważ zobowiązania finansowe są naliczane bezpośrednio według nowego cennika. Jednocześnie koszty zmiany przeznaczenia gruntów, wydawania czerwonych ksiąg i zakupu nieruchomości mogą gwałtownie wzrosnąć, dotykając osoby o średnich i niskich dochodach. Istnieje nawet ryzyko skarg i sporów na obszarach objętych odszkodowaniami i oczyszczaniem terenu, jeśli korekta ceny gruntu znacznie przekroczy zatwierdzoną cenę.

Dodatkowo, firmy z branży nieruchomości również odczuwają skutki wzrostu cen gruntów. Wzrost cen gruntów powoduje gwałtowny wzrost kosztów odszkodowań i opłat za użytkowanie gruntów – kosztów stanowiących największą część w strukturze kosztów rozwoju projektu i całkowitych nakładów inwestycyjnych. W przypadku projektów będących w trakcie realizacji, firmy znajdą się w trudnej i niejasnej sytuacji, gdy będą musiały rozważyć, czy kontynuować, czy zawiesić realizację, ponieważ gwałtowny wzrost opłat za użytkowanie gruntów może spowodować, że całkowita inwestycja przekroczy możliwości finansowe.

Wręcz przeciwnie, w przypadku projektów, które nie zostały zrealizowane, firmy mogą działać bardziej proaktywnie w planowaniu budżetów oraz planów rekompensat i oczyszczania terenu. Nie wiadomo jednak, czy rynek zaakceptuje wymuszony wzrost cen sprzedaży. Co gorsza, niektóre projekty mogą generować straty lub opóźniać wydawanie certyfikatów klientom, co prowadzi do ryzyka sporów – VARS IRE.

Ponadto, według VARS IRE, cennik gruntów z 2026 roku wraz z proponowaną podwyżką wpłynie również na działalność bankową i kredyty hipoteczne. Na przykład, wycena aktywów zabezpieczonych musi zostać dostosowana do ram wartości, a banki mogą zaostrzyć oprocentowanie kredytów, aby kontrolować ryzyko złych długów. Rosnące ceny domów i koszty utrzymania domu mogą zmniejszyć siłę nabywczą, szczególnie w przypadku osób kupujących dom po raz pierwszy. Jeśli cennik gruntów rośnie szybciej niż wartość rzeczywista, ryzyko rozbieżności między wyceną a wartością rynkową wpłynie na jakość kredytową.

Kolejnym czynnikiem, na który VARS IRE zwraca uwagę, jest rynek. Po stronie podaży, ze względu na gwałtowny wzrost kosztów użytkowania gruntów, czynszów, odszkodowań i kosztów oczyszczania terenu, ceny wzrosną, a projekty będą zawyżone. Struktura podaży jest nadal niezrównoważona, skoncentrowana głównie w segmentach luksusowych i o wysokiej wartości, ponieważ firmy o silnym potencjale finansowym mogą skrócić czas rozwoju i szybciej wprowadzać produkty na rynek. Jednocześnie małe i średnie przedsiębiorstwa napotykają trudności w realizacji nowych projektów, co powoduje, że podaż mieszkań komercyjnych, zwłaszcza na przedmieściach dużych aglomeracji miejskich, jest zagrożona stagnacją.

Po stronie popytu oczekuje się, że ceny sprzedaży wzrosną wraz z kosztami nakładów, co doprowadzi do spadku realnej siły nabywczej, zwłaszcza wśród klientów z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. W związku z tym należy zachować ostrożność i oczekiwać na politykę wsparcia, która może spowodować tymczasową stagnację na rynku.

Warto zauważyć, że ceny sprzedaży z pewnością będą wahać się w górę. VARS IRE przewiduje, że inwestorzy prawdopodobnie dostosują ceny sprzedaży do wyższych poziomów, jednocześnie rozwijając produkty z wyższej półki, aby utrzymać marże zysku w kontekście ograniczonych zasobów gruntów. Jednocześnie ogólny poziom cen na rynku będzie nadal rósł, wywierając presję na dostęp ludzi do mieszkań.

W przypadku gdy inwestor może zaoszczędzić koszty poprzez bardziej proaktywne planowanie budżetu i skrócenie czasu oczekiwania na odszkodowanie i oczyszczenie terenu, a oszczędności kosztów wynikające z procedur administracyjnych, czasu i ryzyka prawnego mogą częściowo zrównoważyć wzrost zobowiązań finansowych związanych z gruntem, ogólny wpływ nie będzie zbyt negatywny.

Dla samorządów, korekta cen gruntów pomoże zwiększyć dochody budżetowe z podatków, opłat i opłat za użytkowanie gruntów. Te dodatkowe dochody mogą zostać reinwestowane w projekty infrastrukturalne, upiększanie obszarów miejskich i rozwój transportu regionalnego, przyczyniając się do wzrostu wartości gruntów i promując lokalny rozwój społeczno -gospodarczy.

Jednak liczba rekordów wymagających aktualizacji cen gruntów gwałtownie wzrośnie, co łatwo doprowadzi do zatorów administracyjnych, zwłaszcza w kontekście niesprawnego działania dwupoziomowego modelu transferu lokalnego i niedoboru zasobów ludzkich. Kolejnym czynnikiem, na który należy zwrócić uwagę, jest spadek atrakcyjności wynikający ze wzrostu kosztów inwestycji, zwłaszcza na obszarach potencjalnie nieinwestujących jeszcze w infrastrukturę.

Na podstawie tych analiz VARS IRE zaleca, aby wszelkie regulacje cenowe, w tym cenniki gruntów, miały charakter względny. W dłuższej perspektywie ceny nieruchomości są kształtowane przez podaż i popyt. W rzeczywistości trudno oczekiwać, że cennik gruntów zadowoli wszystkie grupy odbiorców, skoro cele użytkowania, korzyści i oczekiwania każdej z nich są różne.

Dlatego też, według VARS IRE, cennik gruntów ma sens tylko wtedy, gdy jest stosowany do określonego celu, takiego jak odszkodowanie i oczyszczenie terenu. Jeśli jest wykorzystywany do innych celów, takich jak obliczanie opłat za użytkowanie gruntów, aukcje lub podatki, cennik traci swoją praktyczność i wymaga elastycznego dostosowywania, aby zapewnić harmonię interesów między państwem, obywatelami i przedsiębiorstwami.

W związku z tym VARS IRE sugeruje konieczność prawidłowego zdefiniowania roli cennika gruntów. Cennik jest narzędziem zarządzania państwem i poboru podatków, a nie narzędziem regulacji podaży i popytu na rynku. Polityka stabilizacji cen gruntów powinna zmierzać do długoterminowego celu, jakim jest przejrzystość, uczciwość i zrównoważony rozwój.

Jednocześnie konieczne jest jasne określenie odpowiedzialności między szczeblem centralnym a lokalnym. Państwo powinno jedynie wydawać ujednolicone ramy techniczne i metodę ustalania cen, a obszarem działania i dostosowywania się do praktyki jest region. Jednocześnie należy zwiększyć elastyczność w zarządzaniu cenami gruntów, umożliwiając regionom wydawanie elastycznych współczynników korygujących w zależności od obszaru, czasu, rodzaju użytkowania gruntów i celów rozwoju społeczno-gospodarczego; należy stosować zróżnicowane poziomy opłat za użytkowanie gruntów, czynszów gruntowych, podatków, opłat i należności w zależności od celu użytkowania (grunty mieszkalne, grunty komercyjne i usługowe, grunty produkcyjne, grunty rolne itp.) oraz zgodnie z poziomem infrastruktury i rozwoju urbanistycznego każdego regionu.

W szczególności eksperci sugerują konieczność zapewnienia stabilności i rozsądnego planu działania. W związku z tym konieczne jest opracowanie odpowiedniego planu dostosowawczego, aby uniknąć „wstrząsu” na rynku i nagłych skutków dla przedsiębiorstw i ludzi, zwłaszcza w kontekście, że wiele miejscowości wciąż doskonali dwupoziomowy model samorządu miejskiego.

Ponadto należy wzmocnić komunikację i wytyczne dotyczące wdrażania. Upowszechnianie i wyjaśnianie polityk pomoże ludziom, firmom i pośrednikom zrozumieć naturę i rolę cenników gruntów, unikając ich wykorzystywania do „zawyżania cen” lub tworzenia fałszywych oczekiwań co do trendów rynkowych.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm