W pierwszej połowie 2024 roku na rynku fuzji i przejęć w sektorze nieruchomości dominować będą inwestorzy krajowi.

Jeśli w analogicznym okresie 2023 r. inwestorzy zagraniczni stanowili 93% struktury nabywców w transakcjach fuzji i przejęć w sektorze nieruchomości, to w pierwszej połowie 2024 r. pozycję lidera wysunęli inwestorzy krajowi, których udział w strukturze nabywców wyniósł 92,6%.

Na powyższe wydarzenia zwrócił uwagę Pan Le Xuan Dong, Dyrektor EY Parthenon - Doradztwo Strategiczne, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam podczas warsztatów „Aspekty prawne i finansowe transakcji fuzji i przejęć w sektorze nieruchomości w świetle nowych ram prawnych” , które odbyły się 11 lipca.

Na rynku nastąpił spadek wolumenu, ale wzrost wartości.

W pierwszej połowie 2024 roku rynek fuzji i przejęć (M&A) w Azji Południowo-Wschodniej wykazuje tendencję spadkową zarówno pod względem łącznej wartości, jak i liczby transakcji. Wietnam nie jest wyjątkiem, odnotowując niewielki spadek liczby transakcji, ale ich wartość wzrosła o prawie 9% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Eksperci twierdzą, że sektor nieruchomości nadal przyciąga uwagę zagranicznych inwestorów ze względu na potencjał stabilnego, długoterminowego wzrostu gospodarczego . Zdjęcie: Trong Tin

Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, pan Le Xuan Dong stwierdził, że liczba transakcji w pierwszej połowie roku znacząco spadła – odnotowano 8 transakcji, a średnia wartość transakcji wyniosła 179,7 mln USD (w analogicznym okresie ubiegłego roku odnotowano 18 transakcji, a średnia wartość transakcji wyniosła 81,8 mln USD).

Pan Dong ocenił, że wartość transakcji fuzji i przejęć w sektorze nieruchomości w pierwszej połowie roku gwałtownie wzrosła dzięki transakcji sprzedaży Vingroup Corporation od Vincom Retail o wartości 982,3 mln USD.

Pan Dong zwrócił uwagę na fakt, że w transakcjach fuzji i przejęć na rynku nieruchomości w Wietnamie w strukturze nabywców nastąpiła odwrotna tendencja.

Według pana Donga, w 2023 roku, gdy krajowe przedsiębiorstwa borykały się z wieloma trudnościami i były zmuszone do ograniczenia działalności, inwestorzy zagraniczni zdominowali rynek fuzji i przejęć, stanowiąc 81,6% struktury nabywców. Jednak w pierwszej połowie 2024 roku to inwestorzy krajowi przejęli inicjatywę, osiągając wskaźnik 92,6%.

Więcej rozmów z reporterami Według gazety Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn , pan Dong powiedział, że jeśli oddzielimy sprzedaż Vingroup od Vincom Retail, rynek odnotował tylko około 7 transakcji o wartości kilkuset milionów dolarów. To bardzo mała liczba.

„W chwili obecnej inwestorzy krajowi wciąż borykają się z wieloma trudnościami kapitałowymi i prawnymi, aby móc dokończyć projekt i wprowadzić go na rynek. W związku z tym inwestorzy krajowi tak naprawdę nie powrócili na rynek” – powiedział pan Dong.

Pan Dong zauważył również, że w drugiej połowie 2024 r. spadek liczby fuzji i przejęć będzie kontynuowany.

Według pana Donga, mimo że zagraniczni inwestorzy wciąż aktywnie poszukują projektów i przedsiębiorstw na potrzeby fuzji i przejęć, zamykanie transakcji w tym okresie nie jest proste.

„Inwestorzy są znacznie ostrożniejsi w wycenie projektów, zwłaszcza w kontekście wciąż trudnego rynku. Ponadto dostrzegamy lukę w oczekiwanej wycenie między sprzedającym a kupującym, co prowadzi do opóźnień i braku możliwości sfinalizowania transakcji” – powiedział pan Dong.

Struktura nabywców w transakcjach fuzji i przejęć w sektorze nieruchomości w Wietnamie. Źródło: EY

Ocena rynku nieruchomości zawsze stanowi jasny punkt przyciągający uwagę krajowych i zagranicznych inwestorów, jednak pani Nguyen Truc Hien, członek kancelarii prawnej Vietnam International Law Firm Limited (VILAF) oceniła, że nadal istnieje wiele barier, zwłaszcza prawnych, które uniemożliwiają rozwój działalności w zakresie fuzji i przejęć.

Według Pani Hien, w najbliższym czasie wiele „kompleksowych” zmian w przepisach ułatwi inwestorom wypłacanie odszkodowań i oczyszczanie gruntów, co doprowadzi do wzrostu cen gruntów w stosunku do cen rynkowych, co z kolei przyniesie korzyści właścicielom gruntów i pomoże ograniczyć trudności, z jakimi borykają się inwestorzy w procesie wypłacania odszkodowań w ramach projektów.

Ustawa o gruntach z 2024 r. wprowadza również wiele korzyści dla inwestorów zagranicznych, takich jak: przeniesienie praw do użytkowania gruntów w parkach przemysłowych, klastrach przemysłowych, strefach zaawansowanych technologii, korzystanie z gruntów w wyniku przeniesienia projektów nieruchomościowych oraz rozszerzenie metody otrzymywania praw do użytkowania gruntów dla przedsiębiorstw z kapitałem zagranicznym.

„Otwarte regulacje są warunkiem wstępnym do przyjęcia fali zagranicznych fuzji i przejęć na tym rynku. Jednak inwestorzy powinni przeprowadzić dokładne badania i analizę ram prawnych, rozważając inwestycję, aby upewnić się, że transakcja przebiegnie sprawnie” – powiedziała pani Hien.

Nieruchomości zielone będą miały wartość

Zarejestrowany napływ kapitału zagranicznego bezpośredniego do Wietnamu nadal rósł w pierwszej połowie 2024 r., osiągając ponad 15 mld USD, co oznacza wzrost o ponad 13% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r. Z tego BIZ napływające do sektora nieruchomości osiągnęły 1,89 mld USD, co stanowi prawie 20% całkowitego nowo zarejestrowanego kapitału i jest 4,7 razy wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Pan Le Xuan Dong ocenił, że sektor nieruchomości w dalszym ciągu przyciąga uwagę zagranicznych inwestorów, zwłaszcza ze Stanów Zjednoczonych, Singapuru, Japonii i Korei Południowej (zarówno poprzez fuzje i przejęcia, jak i bezpośrednie inwestycje zagraniczne) ze względu na potencjał stabilnego, długoterminowego wzrostu gospodarczego, tendencję do przenoszenia zakładów produkcyjnych do Wietnamu, młodą strukturę demograficzną i wysoki wskaźnik urbanizacji.

Podzielając ten pogląd, pani Hoang Nguyen Ha Quyen, prawniczka zarządzająca w kancelarii LNT Law Firm & Members LLC, stwierdziła, że ostatnio zarejestrowane bezpośrednie inwestycje zagraniczne w Wietnamie wzrosły o ponad 13% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r., a działalność w sektorze nieruchomości wzrosła 4,7-krotnie w tym samym okresie i stanowiła prawie 20% całkowitego nowo zarejestrowanego kapitału.

Warto zauważyć, że inwestorzy są bardziej zainteresowani projektami mieszkaniowymi, parkami przemysłowymi i obszarami wypoczynkowymi, w przypadku których, oprócz wielu innych form, popularne struktury transakcji obejmują transfer kapitału w spółkach projektowych, transfer projektu lub transfer części projektu.

Odnosząc się do segmentów, pan Dong stwierdził, że nieruchomości przemysłowe nadal cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów.

W szczególności projekty nieruchomości przemysłowych w pobliżu autostrad, przejść granicznych, portów morskich, portów rzecznych, lotnisk oraz w dużych prowincjach i miastach, takich jak Hanoi, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (północ) i Ho Chi Minh City, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria - Vung Tau, Tay Ninh (południe) ... będą nadal przyciągać uwagę inwestorów w nadchodzących latach.

Ponadto inwestorzy chętniej wykupują projekty nieruchomości mieszkaniowych lub duże fundusze gruntów rolnych na obszarach podmiejskich lub w prowincjach i miastach satelickich, sąsiadujących z dużymi miastami, takimi jak Hanoi i Ho Chi Minh, aby inwestować w rozwój złożonych projektów mieszkaniowych obejmujących domy, szkoły, szpitale, centra handlowe, obszary rozrywki itp., aby zapewnić pełną gamę udogodnień dla mieszkańców i przygotować się na falę urbanizacji.

Pan Dong dodał, że oprócz dwóch wyżej wymienionych segmentów nieruchomości handlowe w centralnych częściach dużych miast lub zlokalizowane w złożonych projektach miejskich, oferujące różnorodne usługi, takie jak handel detaliczny odzieżą, dobrami konsumpcyjnymi, kosmetykami; gastronomia; usługi rozrywkowe... z wysokim wskaźnikiem obłożenia, często przyciągają dużą uwagę inwestorów.

W szczególności nieruchomości takie jak centra handlowe, biurowce, hotele itp., które spełniają kryteria zrównoważonego rozwoju i posiadają zielone certyfikaty, przyciągną uwagę dużych inwestorów instytucjonalnych i często będą wyżej wyceniane, co pomoże inwestorom uzyskać łatwy dostęp do zielonych źródeł finansowania o konkurencyjnych stopach procentowych w celu sfinansowania tej transakcji przejęcia.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html