Jak regulowana jest metoda wyceny gruntów?

Zasady, podstawy i metody wyceny gruntów

Przewodniczący Zgromadzenia Narodowego Vuong Dinh Hue podpisał akt prawny zatwierdzający promulgację Ustawy o Ziemi (Ustawa nr 31/2024/QH15). Ustawa o Ziemi (znowelizowana) reguluje system własności ziemi, uprawnienia i obowiązki państwa reprezentującego własność ziemi ogółu obywateli oraz jednolite zarządzanie ziemią, system zarządzania ziemią i jej użytkowania, prawa i obowiązki obywateli i użytkowników ziemi w odniesieniu do gruntów na terytorium Wietnamu.

W szczególności artykuł 158 określa zasady, podstawy i metody wyceny gruntów. W szczególności wycena gruntów musi zapewniać przestrzeganie następujących zasad: metody wyceny gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi; zgodność z prawidłowymi metodami, kolejnością i procedurami wyceny gruntów; uczciwość, obiektywizm, jawność i przejrzystość; niezależność między organizacjami doradczymi w zakresie wyceny gruntów, Radą ds. Wyceny Cen Nieruchomości, Radą ds. Wyceny Cen Nieruchomości oraz właściwymi organami lub osobami decydującymi o cenach gruntów; harmonię interesów państwa, użytkowników gruntów i inwestorów.

Podstawę wyceny gruntów stanowią: cel użytkowania gruntów do wyceny; okres użytkowania gruntów. W przypadku gruntów rolnych przydzielonych przez państwo gospodarstwom domowym i osobom fizycznym zgodnie z limitem przydziału gruntów rolnych, a także gruntów rolnych objętych limitem przeniesienia własności, okres użytkowania gruntów nie jest ustalany na podstawie; danych wejściowych do wyceny gruntów zgodnie z metodami wyceny gruntów; innych czynników wpływających na ceny gruntów; obowiązujących przepisów prawnych obowiązujących w momencie wyceny gruntów.

Wycena gruntów musi gwarantować uczciwość, obiektywizm, jawność i przejrzystość... (Zdjęcie: Huu Thang).

Informacje wejściowe do wyceny gruntów zgodnie z metodami wyceny gruntów określonymi w punkcie c, ustępie 2 niniejszego artykułu obejmują: ceny gruntów zarejestrowane w krajowej bazie danych gruntów, krajowej bazie danych cen; ceny gruntów zarejestrowane w umowach o przeniesieniu praw do użytkowania gruntów; cenę wygrywającą w aukcji praw do użytkowania gruntów po wypełnieniu zobowiązań finansowych; ceny gruntów zebrane w drodze dochodzenia i badania w przypadkach, gdy nie ma informacji o cenach gruntów określonych w punktach a i b niniejszego ustępu; informacje o przychodach, wydatkach i dochodach z użytkowania gruntów.

Metody wyceny gruntów obejmują: Metodę porównawczą wdraża się poprzez dostosowanie ceny działek gruntowych o tym samym przeznaczeniu, pewnych podobieństw czynników wpływających na cenę gruntu przeniesionych na rynek, wygranie aukcji praw do użytkowania gruntu, gdzie zwycięzca aukcji wypełnił zobowiązania finansowe zgodnie z decyzją o wygranej aukcji, poprzez analizę i porównanie czynników wpływających na cenę gruntu po wyłączeniu wartości aktywów związanych z gruntem (jeśli takie istnieją) w celu ustalenia ceny działki gruntu podlegającej wycenie;

Metodę dochodową stosuje się poprzez podzielenie średniego rocznego dochodu netto na jednostkę powierzchni gruntu przez średnią stopę procentową oszczędności na 12-miesięcznych depozytach terminowych w walucie wietnamskiej w bankach komercyjnych, w których państwo posiada ponad 50% kapitału zakładowego lub łącznej liczby akcji z prawem głosu na obszarze prowincji w ciągu 3 kolejnych lat do końca ostatniego kwartału, dla którego dane pochodzą sprzed momentu wyceny gruntu;

Metodę nadwyżki stosuje się poprzez pomniejszenie całkowitego szacowanego przychodu z inwestycji o całkowity szacowany koszt inwestycji danej działki lub powierzchni gruntu na podstawie najbardziej efektywnego wykorzystania gruntu (współczynnik wykorzystania gruntu, gęstość zabudowy, maksymalna liczba pięter budynku) zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i szczegółowym planem budowy zatwierdzonym przez właściwy organ;

Metoda współczynnika korekty ceny gruntu polega na pomnożeniu ceny gruntu z tabeli cen gruntów przez współczynnik korekty ceny gruntu. Współczynnik korekty ceny gruntu wyznacza się poprzez porównanie ceny gruntu z tabeli cen gruntów z ceną rynkową.

Przypadki i warunki stosowania metody wyceny gruntów określa się następująco: Metodę porównawczą stosuje się do wyceny w przypadkach, gdy występują co najmniej 3 działki o tym samym przeznaczeniu, pewne podobieństwa czynników wpływających na cenę gruntu przeniesione na rynek, wygrana została licytacja praw do użytkowania gruntu, a zwycięzca licytacji wypełnił zobowiązania finansowe zgodnie z decyzją o wygranej licytacji;

Metodę dochodową stosuje się do wyceny w przypadkach, gdy działka gruntu, grunt rolny, grunt nierolniczy nie jest gruntem mieszkalnym, a wyceniana działka gruntu, powierzchnia gruntu, nie spełnia warunków zastosowania metody porównawczej, ale dochody i koszty użytkowania gruntu można ustalić na podstawie celu użytkowania gruntu podlegającego wycenie;

Metodę nadwyżkową stosuje się do wyceny przypadku, gdy działka lub powierzchnia gruntu przeznaczona pod realizację projektu inwestycyjnego nie spełnia warunków zastosowania metody porównawczej lub metody dochodowej, ale możliwe jest oszacowanie całkowitych przychodów z rozwoju i całkowitych kosztów rozwoju projektu;

Metodę współczynnika korygującego cenę gruntu stosuje się w celu szczegółowego określenia odszkodowania w przypadku odzyskiwania przez Państwo gruntów w przypadku odzyskiwania wielu sąsiednich działek o tym samym przeznaczeniu, których ceny gruntów zostały uregulowane w cenniku gruntów, ale nie spełniają warunków zastosowania metody porównawczej.

Do ustalania cen gruntów i sporządzania cenników gruntów stosuje się metody wyceny gruntów określone w ust. 5 niniejszego artykułu. W przypadku zastosowania metod wyceny gruntów wymienionych w pkt a, b i d ust. 5 niniejszego artykułu do ustalania cen gruntów i uzyskania wyników niższych od cen gruntów podanych w cenniku gruntów, stosuje się ceny gruntów podane w cenniku gruntów.

Wybór metody wyceny gruntów proponowany jest przez organizację wdrażającą wycenę gruntów, a decyzję podejmuje właściwa Rada ds. Wyceny Gruntów.

Przepisy dotyczące cen gruntów

Artykuł 159 ustawy o gruntach określa tabelę cen gruntów. W związku z tym tabelę cen gruntów stosuje się w następujących przypadkach: obliczania opłat za użytkowanie gruntów, gdy państwo przyznaje prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych gospodarstwom domowym i osobom fizycznym; zmiany przeznaczenia gruntów gospodarstw domowych i osób fizycznych; obliczania czynszu dzierżawnego, gdy państwo dzierżawi grunty i pobiera roczny czynsz dzierżawny;

Obliczanie podatku od użytkowania gruntów; obliczanie podatku dochodowego od przeniesienia praw do użytkowania gruntów dla gospodarstw domowych i osób fizycznych; obliczanie opłat za zarządzanie gruntami i ich użytkowanie; obliczanie grzywien za naruszenia administracyjne w sektorze gruntów; obliczanie odszkodowań dla państwa za szkody spowodowane w zarządzaniu gruntami i ich użytkowaniu.

Cennik gruntów tworzony jest na podstawie powierzchni i lokalizacji (zdjęcie: Huu Thang).

Obliczanie opłat za użytkowanie gruntów i renty gruntowej w przypadku, gdy państwo uznaje prawa do użytkowania gruntów w formie przydziału gruntów z pobieraniem opłat za użytkowanie gruntów, dzierżawy gruntów z jednorazowym pobieraniem czynszu gruntowego za cały okres dzierżawy dla gospodarstw domowych i osób fizycznych;

Obliczanie ceny wywoławczej w przypadku licytacji praw do użytkowania gruntów, gdy państwo przydziela lub wydzierżawia grunty w przypadkach, gdy działki lub obszary gruntów zostały zainwestowane w infrastrukturę techniczną zgodnie ze szczegółowym planem budowy; obliczanie opłat za użytkowanie gruntów w przypadkach, gdy grunty są przydzielane bez licytacji praw do użytkowania gruntów gospodarstwom domowym i osobom fizycznym; obliczanie opłat za użytkowanie gruntów w przypadkach, gdy domy będące własnością państwa są sprzedawane obecnym najemcom.

Cennik gruntów jest tworzony na podstawie powierzchni i lokalizacji. W przypadku obszarów z cyfrowymi mapami katastralnymi i bazą danych cen gruntów, cennik jest tworzony dla każdej działki w oparciu o wartość powierzchni i standardową działkę.

Ludowy Komitet na szczeblu prowincji opracowuje i przedkłada Radzie Ludowej na tym samym szczeblu do podjęcia decyzji pierwszy cennik gruntów, który ma zostać ogłoszony i będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 r. Każdego roku Ludowy Komitet na szczeblu prowincji jest odpowiedzialny za przedkładanie Radzie Ludowej na szczeblu prowincji do podjęcia decyzji o dostosowaniu, zmianie i uzupełnieniu cennika gruntów, który ma zostać ogłoszony i będzie obowiązywał od 1 stycznia następnego roku.

W przypadku konieczności dostosowania, zmiany lub uzupełnienia cennika gruntów w ciągu roku, Prowincjonalny Komitet Ludowy jest zobowiązany przedłożyć go Prowincjonalnej Radzie Ludowej do decyzji.

Prowincjonalny urząd ds. gospodarki gruntami jest odpowiedzialny za wspieranie Prowincjonalnego Komitetu Ludowego w organizacji opracowywania, dostosowywania, poprawiania i uzupełniania cennika gruntów. W trakcie procesu wdrażania, prowincjonalny urząd ds. gospodarki gruntami może zatrudnić organizację konsultingową ds. cen gruntów w celu opracowania, dostosowania, poprawiania i uzupełniania cennika gruntów .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html