Quang Nam szuka sposobów na pobieranie opłat za użytkowanie gruntów

Obszar miejski Con Tien (Hoi An) to jeden z projektów, który najprawdopodobniej będzie pobierał wysokie opłaty za użytkowanie gruntów w 2024 r.

Postęp w zbieraniu jest zbyt niski

Dochody budżetu krajowego Quang Nam w 2023 roku przekroczyły szacunki o 2,7% w kontekście załamania gospodarczego (-8,25% PKB), co było zaskoczeniem, które przerosło oczekiwania wielu osób (w tym rządu i agencji zarządzających). Ten imponujący wynik jest uważany za „spektakularny powrót” dochodów budżetu lokalnego.

Jednak analiza pokazuje, że dochody budżetowe wzrosły, ale wpływy z opłat za użytkowanie gruntów nie były dodatnie. Szacunkowa kwota opłat nie wyniosła 2300 mld VND, a jedynie 1911,6 mld VND (co stanowiło zaledwie 83,1% szacunków).

Wydarzyło się coś nieoczekiwanego. Plan dochodów budżetowych Quang Nama maleje. Wszystkie główne pozycje dochodów w 2024 roku są niższe niż szacunki i realizacja w 2023 roku (zaplanowano je na zaledwie 20 100 mld VND zamiast 20 880 mld VND w 2023 roku), ale zamiast szacunków 2300 mld VND z roku poprzedniego lub przypisano niższą kwotę, pobór opłat za użytkowanie gruntów wynosi do 2700 mld VND. Kwota ta wzrosła o 17,4% w stosunku do szacunków, czyli o 35% w porównaniu z realizacją w 2023 roku.

Szacunkowe dochody z użytkowania gruntów wzrosły o 400 miliardów VND, podczas gdy gospodarka jest wciąż niestabilna, a rynek nieruchomości nie wykazuje oznak poprawy. To naprawdę ogromna kwota. Wiele agencji zarządzających przewiduje ryzyko nieosiągnięcia poboru, ponieważ nie wiedzą lub nie wiedzą, gdzie go uzyskać.

Organ podatkowy przewiduje również trudności w pobieraniu dochodów budżetowych z tytułu użytkowania gruntów, ale ma nadzieję, że uda się oprzeć na planie elektronicznego przyjmowania, obiegu dokumentacji i określania realizacji zobowiązań finansowych z tytułu użytkowania gruntów, który jest wdrażany od października 2023 r. Ponadto będzie on obliczał dochody z poboru pieniędzy od przedsiębiorstw zalegających z opłatami za użytkowanie gruntów z lat ubiegłych i z projektów nowo powstających.

Rzeczywistość jest znacznie bardziej skomplikowana niż szacunki. Urząd skarbowy ogłosił, że do 30 kwietnia 2024 r. 18/18 powiatów, miast i gmin zakończyło proces elektronicznego ewidencjonowania gruntów, otrzymując blisko 9900 elektronicznych potwierdzeń przelewów z Agencji Zasobów Naturalnych i Środowiska, a zadłużenie z tytułu dochodów z gruntów zmniejszyło się o 104 mld VND. Jednakże dochody budżetowe na dzień 31 maja 2024 r. osiągnęły 43,3% szacunków (ponad 8694 mld VND).

Większość dochodów i wpływów podatkowych jest realizowana zgodnie z harmonogramem, ale dochody z opłat za użytkowanie gruntów wyniosły zaledwie 14,2% szacunków. Ze względu na liczbę projektów, które nie zostały jeszcze pobrane, oraz wysokość należności przedsiębiorstw z tytułu opłat za użytkowanie gruntów, nie można ich również pobrać, co sprawia, że pozyskiwanie środków z tytułu dzierżawy gruntów jest nadal utrudnione.

Pan Nguyen Van Tiep, Dyrektor Departamentu Podatkowego Quang Nam, powiedział, że projekty dotyczące eksploatacji gruntów są powolne w procesie licytacji praw do użytkowania gruntów. Nieruchomości są zamrożone. Projektów nie można przenosić.

W przypadku niektórych projektów przydzielono i wydzierżawiono ziemię, ale nie zatwierdzono jeszcze cen gruntów... Wiele przedsiębiorstw zalega z opłatami za użytkowanie gruntów, co sprawia, że to źródło dochodu nie gwarantuje szacowanego postępu prac.

„Chociaż Urząd Skarbowy w pełni zastosował środki windykacji należności, nie odzyskał jeszcze zaległych opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych. Przedsiębiorstwa borykają się z trudnościami finansowymi i nie wywiązały się ze swoich zobowiązań finansowych. Realizacja niektórych projektów nie została przedłużona, przez co mają trudności z uzyskaniem kredytów bankowych…” – powiedział pan Tiep.

Projekty związane z nieruchomościami, jeśli zostaną szybko zrealizowane, przyniosą znaczne dochody do budżetu.

Na podstawie jakiego adresu dokonać odbioru?

Czynsz dzierżawny jest uważany za jedno z głównych źródeł dochodów lokalnych, uzupełniających inwestycje deweloperskie. Agencje finansowe szacują, że dochody z gruntów będą rosły o 10-11% rocznie, ale wdrożenie tego założenia nie jest łatwe.

Lokalny system finansowy nie jest jeszcze wystarczająco silny, aby stworzyć rozwiązania umożliwiające pobieranie dochodów z tych obszarów. Nie wspominając już o tym, że bardzo trudno jest kontrolować sytuację, gdy ceny kupna i sprzedaży oraz transfery na rynku są niższe od oczekiwanej wartości. Nie wszystkie transakcje na rynku nieruchomości są upubliczniane i transparentne.

Quang Nam jest zmuszony skorygować swój średnioterminowy plan inwestycji publicznych na lata 2021-2025 z powodu niedoboru dochodów z użytkowania gruntów. Kwota 14 290 miliardów VND z tytułu dochodów z gruntów będzie bardzo trudna do zrealizowania, zwłaszcza że prognozy na pozostałe dwa lata będą jeszcze bardziej niepewne.

Oczekuje się, że w latach 2024 i 2025 konieczne będzie zebranie około 5400 miliardów dolarów, aby zrealizować ten szacunek. Pan Nguyen Hung, zastępca dyrektora Departamentu Planowania i Inwestycji, powiedział, że będzie on polegał na opłatach za użytkowanie gruntów pobieranych z obszarów miejskich (około 90%). Będzie to jednak bardzo trudne, ponieważ projekty miejskie są realizowane powoli, kredyty na rynku nieruchomości są ograniczone, a przepisy nakładają się na siebie i trudno je rozwiązać.

Według statystyk urzędu skarbowego, obecnie w Quang Nam około 30 projektów mieszkaniowych i miejskich wciąż zalega z płatnościami o łącznej wartości ponad 1860 miliardów VND, a 13 przedsiębiorstw ma wysokie zaległości w opłatach za użytkowanie gruntów i czynszach. Urząd skarbowy znajdzie wszelkie sposoby na ściągnięcie tego długu do budżetu państwa.

Ponadto Prowincjonalny Komitet Ludowy wydał 31 decyzji w sprawie przydziału gruntów i dzierżawy gruntów, na mocy których przedsiębiorstwa realizują projekty inwestycyjne.

Jednakże do tej pory Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska, Departament Finansów (rada ds. wyceny cen gruntów) oraz powiązane agencje nie konsultowały się z Prowincjonalnym Komitetem Ludowym w sprawie zatwierdzenia cen gruntów dla Departamentu Podatkowego w celu wydawania zawiadomień o płatnościach opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych, co miało bezpośredni wpływ na realizację szacunków dochodów budżetu państwa.

Według analizy Urzędu Skarbowego, w 2024 roku możliwe będzie zebranie prawie 1840 mld VND z zaledwie 4 projektów, takich jak: obszar mieszkalno-usługowy Cau Hung-Lai Nghi (faza 2 i 3 z 584 mld VND); obszar miejski Smart City Quang Nam (250 mld VND); obszar miejski Con Tien (581 mld VND); obszar miejski Thanh Ha (faza 2, z 423 mld VND). Jednak aby pobierać czynsze gruntowe z tych i wielu innych projektów, sam organ podatkowy nie jest wystarczająco silny i trudny do wdrożenia.

Według Departamentu Podatkowego, w celu zrealizowania i przekroczenia budżetu wyznaczonego na rok 2024, organ podatkowy zwrócił się do Stałego Komitetu Prowincjonalnego Komitetu Partii i Prowincjonalnego Komitetu Ludowego z prośbą o polecenie departamentom, oddziałom i miejscowościom opracowania planu współpracy z inwestorami każdego projektu w celu usunięcia trudności i rozwiązania problemów.

W szczególności należy wydawać decyzje zatwierdzające konkretne ceny gruntów dla projektów, które posiadają decyzje o przydziale gruntów i dzierżawie gruntów. Wydawać certyfikaty prawa do użytkowania gruntów dla projektów, które wypełniły zobowiązania finansowe dotyczące gruntów i ukończyły 100% infrastrukturę techniczną, aby stworzyć inwestorom warunki do uzyskania kredytów bankowych na realizację kolejnych projektów.

Pan Tran Quoc Bao, prezes VN Da Thanh Group, stwierdził, że przedsiębiorstwa są skłonne płacić, ale zbieranie pieniędzy bez wydawania przedsiębiorstwom czerwonych książeczek nadal napotyka wiele trudności.

Rząd i agencje zarządzające starają się znaleźć sposoby na gromadzenie środków z tytułu dzierżawy gruntów w budżecie państwa. Dyrektor Departamentu Podatkowego, Nguyen Van Tiep, powiedział, że będą grupować projekty, aby elastycznie wdrażać rozwiązania, zwłaszcza te, które zakończyły już proces rekompensaty, oczyszczenia terenu i budowy infrastruktury, i które wymagają jak najszybszego wydłużenia harmonogramu realizacji projektu. Należy również stworzyć przedsiębiorstwom warunki do zaciągania pożyczek z banków, aby mogły płacić podatki.

Ponadto przełożeni muszą nakazać departamentom i oddziałom terminowe rozliczanie opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych wpłacanych przez inwestorów na rachunek tymczasowy Ministerstwa Finansów, aby zarówno terminowo spłacać budżet państwa, jak i umożliwiać przedsiębiorstwom wywiązywanie się ze swoich zobowiązań finansowych, zapewniając jednocześnie prawa przedsiębiorstw w zakresie realizacji związanych z tym procedur administracyjnych.

Źródło