Quang Nam szuka sposobów na przyspieszenie poboru opłat za użytkowanie gruntów.

Obszar miejski Con Tien (Hoi An) to jeden z projektów, który najprawdopodobniej będzie generował znaczne opłaty za użytkowanie gruntów w 2024 r.

Postęp gromadzenia danych jest zbyt wolny.

W 2023 roku wpływy z podatków krajowych w Quang Nam przekroczyły prognozę o 2,7% w obliczu spowolnienia gospodarczego (ujemny PKB na poziomie 8,25%), co jest zaskakującym wynikiem, który przewyższył wiele prognoz (w tym rządowych i administracyjnych). To imponujące osiągnięcie jest uważane za „spektakularny zwrot” w ściągalności podatków lokalnych.

Jednakże analizy pokazują, że chociaż dochody budżetowe wzrosły, dochody z opłat za użytkowanie gruntów nie były obiecujące – nie osiągnęły prognozowanej kwoty 2300 miliardów VND, a zebrano jedynie ponad 1911,6 miliarda VND (co stanowiło zaledwie 83,1% prognozowanej kwoty).

Nastąpił zaskakujący rozwój sytuacji. Plan dochodów budżetowych Quang Nam jest coraz bardziej ograniczony. Wszystkie główne źródła dochodów na rok 2024 są niższe niż prognozowane i rzeczywiste kwoty na rok 2023 (wyniosą zaledwie 20 100 mld VND zamiast 20 880 mld VND w 2023 roku). Jednak zamiast prognozowanych 2300 mld VND w roku poprzednim, a nawet mniej, dochody z opłat za użytkowanie gruntów wynoszą 2700 mld VND. Kwota ta stanowi wzrost o 17,4% w porównaniu z kwotą prognozowaną i o 35% w porównaniu z rzeczywistymi dochodami w 2023 roku.

Prognozowane dochody z opłat za użytkowanie gruntów wzrosły o 400 miliardów VND, podczas gdy gospodarka pozostaje niestabilna, a rynek nieruchomości nie wykazuje oznak ożywienia. To naprawdę przesadnie wysoka kwota. Wiele agencji zarządzających przewiduje ryzyko nieosiągnięcia celu poboru, ponieważ nie wiedzą lub jeszcze nie wiedzą, z jakich źródeł dochodów mają korzystać.

Władze podatkowe również spodziewają się trudności w pobieraniu dochodów z opłat za użytkowanie gruntów, ale liczą na to, że uda im się wykorzystać wdrożony od października 2023 r. plan elektronicznego przyjmowania i przetwarzania dokumentów oraz rozliczania zobowiązań finansowych z tytułu gruntów. Ponadto organy te będą obliczać kwoty pobrane od przedsiębiorców zalegających z opłatami za użytkowanie gruntów z lat ubiegłych oraz z tytułu nowo powstających projektów.

Rzeczywistość jest o wiele bardziej wymagająca niż szacunki. Władze podatkowe ogłosiły, że na dzień 30 kwietnia 2024 r. elektroniczne rejestry gruntów zostały połączone we wszystkich 18 dystryktach, miastach i miasteczkach, a Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska otrzymał prawie 9900 elektronicznych potwierdzeń przeniesienia własności, a zaległe podatki od gruntów zmniejszyły się o 104 miliardy VND. Jednak dochody budżetowe na dzień 31 maja 2024 r. wyniosły zaledwie 43,3% prognozowanego celu (ponad 8694 miliardy VND).

Większość celów dotyczących dochodów i poboru podatków została osiągnięta, ale dochody z opłat za użytkowanie gruntów wyniosły jedynie 14,2% prognozowanej kwoty. Ponieważ jedynie niewielki odsetek zaległych opłat za użytkowanie gruntów z nowo rozpoczętych projektów pozostaje nieściągalny, kwota należności od przedsiębiorstw również pozostaje nieściągalna, co nadal utrudnia im pozyskiwanie dochodów z tytułu dzierżawy gruntów.

Pan Nguyen Van Tiep, dyrektor Departamentu Podatkowego Quang Nam, powiedział, że projekty zagospodarowania przestrzennego zwlekają z aukcjami praw do użytkowania gruntów. Rynek nieruchomości jest zamrożony. Projektów nie można przenosić.

Niektóre projekty mają już przydzielone lub wydzierżawione grunty, ale cena gruntów nie została jeszcze zatwierdzona... Wiele przedsiębiorstw zalega z opłatami za użytkowanie gruntów na dużą skalę, co uniemożliwia osiągnięcie przewidywanych celów przychodowych.

„Mimo że wszystkie środki windykacji należności zostały w pełni i systematycznie wdrożone, Urząd Skarbowy nadal nie odzyskał zaległych opłat za użytkowanie gruntów i dzierżawę gruntów. Przedsiębiorstwa borykają się z trudnościami finansowymi i nie są w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych. Niektóre projekty nie uzyskały przedłużenia terminów płatności, co utrudnia im dostęp do kapitału pożyczkowego z banków…” – powiedział pan Tiep.

Projekty z zakresu nieruchomości, które szybko pokonają przeszkody, będą generować znaczące przychody dla budżetu.

Na podstawie jakiego adresu będzie realizowana zbiórka?

Czynsz dzierżawny jest uważany za jedno z głównych źródeł dochodów dla samorządów, uzupełniających inwestycje w rozwój. Agencje finansowe szacują, że dochody z gruntów będą rosły o 10-11% rocznie, ale osiągnięcie tego celu nie jest łatwe.

Lokalny system finansowy wciąż nie jest wystarczająco silny, aby stworzyć skuteczne rozwiązania w zakresie poboru podatków od tych sektorów. Co więcej, monitorowanie i kontrola nad transakcjami kupna, sprzedaży i obrotu nieruchomościami na rynku są trudne, ponieważ wszystkie są poniżej wartości rynkowej. Nie wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości są jeszcze notowane na publicznej, transparentnej giełdzie.

Prowincja Quang Nam została zmuszona do korekty swojego średnioterminowego planu inwestycji publicznych na lata 2021-2025 z powodu niedoboru dochodów z użytkowania gruntów. Cel w wysokości 14 290 mld VND w dochodach z użytkowania gruntów będzie bardzo trudny do osiągnięcia, biorąc pod uwagę prognozy dotyczące jeszcze większych wyzwań w pozostałych dwóch latach.

Szacuje się, że w latach 2024 i 2025 konieczne będzie zebranie około 5400 miliardów VND, aby zrealizować cel budżetowy. Pan Nguyen Hung, zastępca dyrektora Departamentu Planowania i Inwestycji, powiedział, że opłaty za użytkowanie gruntów będą pobierane od obszarów miejskich (około 90%). Będzie to jednak bardzo trudne ze względu na powolną realizację projektów miejskich, zaostrzenie warunków kredytowania nieruchomości i nakładające się na siebie przepisy, które trudno rozwiązać.

Według organów podatkowych, w prowincji Quang Nam około 30 projektów mieszkaniowych i urbanistycznych wciąż zalega ze spłatą zobowiązań finansowych o łącznej wartości ponad 1860 miliardów VND, a 13 przedsiębiorstw ma wysokie zaległości w opłatach za użytkowanie gruntów i dzierżawę. Organy podatkowe dołożą wszelkich starań, aby odzyskać te długi i spłacić je do budżetu państwa.

Ponadto Prowincjonalny Komitet Ludowy wydał 31 decyzji w sprawie przydziału i dzierżawy gruntów, na mocy których grunty zostały przyznane i wydzierżawione przedsiębiorstwom pod projekty inwestycyjne.

Jednakże do tej pory Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska, Departament Finansów (rada ds. wyceny gruntów) i powiązane agencje nie zaleciły Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu zatwierdzenia cen gruntów, aby Departament Podatkowy mógł wystawiać wezwania do zapłaty opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów, co bezpośrednio wpłynęło na realizację prognozy dochodów budżetu państwa.

Według analizy Urzędu Skarbowego, w 2024 roku możliwe będzie uzyskanie prawie 1840 mld VND przychodów z zaledwie 4 projektów: osiedla mieszkaniowego i usług Cau Hung – Lai Nghi (fazy 2 i 3 z przychodami w wysokości 584 mld VND); obszaru miejskiego Quang Nam Smart City (250 mld VND); obszaru miejskiego Con Tien (581 mld VND); oraz obszaru miejskiego Thanh Ha (faza 2, z przychodami w wysokości 423 mld VND). Jednak pobieranie czynszów dzierżawnych z tych i wielu innych projektów wymaga czegoś więcej niż tylko zasobów organów podatkowych i nie jest łatwym zadaniem.

Według Departamentu Podatkowego, w celu zrealizowania i przekroczenia budżetu wyznaczonego na rok 2024, organy podatkowe zwróciły się do Stałego Komitetu Prowincjonalnego Komitetu Partii i Prowincjonalnego Komitetu Ludowego o polecenie odpowiednim departamentom, agencjom i miejscowościom zaplanowania spotkań z inwestorami każdego projektu w celu rozwiązania trudności i przeszkód.

W szczególności decyzja zatwierdza konkretne ceny gruntów dla projektów, które otrzymały już decyzje o przydziale gruntów lub dzierżawie. Certyfikaty prawa do użytkowania gruntów są wydawane dla projektów, które wywiązały się ze swoich zobowiązań finansowych dotyczących gruntów i ukończyły 100% infrastrukturę techniczną, ułatwiając inwestorom dostęp do kapitału pożyczkowego z banków na kolejne projekty.

Pan Tran Quoc Bao, prezes VN Da Thanh Group, powiedział, że przedsiębiorstwa są skłonne płacić, ale zbieranie pieniędzy bez wydawania przedsiębiorstwom certyfikatów własności ziemi nadal wiąże się z wieloma trudnościami.

Rząd i agencje zarządzające badają wszelkie możliwe sposoby pobierania czynszów gruntowych do budżetu państwa. Według Nguyena Van Tiepa, dyrektora Departamentu Podatkowego, projekty zostaną skategoryzowane, aby umożliwić elastyczne stosowanie rozwiązań, zwłaszcza w przypadku projektów, w których zakończono wypłatę odszkodowań i oczyszczenie gruntów, a infrastruktura jest w pełni rozwinięta. Terminy realizacji projektów powinny zostać przedłużone jak najszybciej. Zostaną stworzone warunki umożliwiające przedsiębiorstwom zaciąganie pożyczek z banków w celu płacenia podatków.

Ponadto organy wyższego szczebla muszą zobowiązać odpowiednie departamenty i agencje do niezwłocznego przetwarzania opłat za użytkowanie gruntów i opłat za dzierżawę gruntów, które inwestorzy wpłacili na tymczasowy rachunek rozliczeniowy Ministerstwa Finansów. Ma to na celu zapewnienie terminowej wpłaty do budżetu państwa, umożliwienie przedsiębiorstwom wywiązywania się z ich zobowiązań finansowych oraz ochronę ich praw w trakcie realizacji powiązanych procedur administracyjnych.

Źródło