Początek ożywienia na chińskim rynku nieruchomości

Chińskie Ministerstwo Mieszkalnictwa i Budownictwa Miejsko-Wiejskiego poinformowało, że władze lokalne mogą zwrócić się do przedsiębiorstw państwowych z prośbą o pomoc w wykupie niesprzedanych domów od deweloperów.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Budynki w Szanghaju, Chiny.

Chiński rząd uruchomił jak dotąd najbardziej ambitny plan mający na celu ratowanie rynku nieruchomości.

To wydarzenie, na które inwestorzy czekali miesiącami. Skuteczność tych środków pozostaje jednak niepewna.

Ambitny plan

Pakiet zakłada przyjęcie przez Chiny polityki, która już została wypróbowana w jednym dużym mieście — wymagającej od lokalnych władz wykupywania niesprzedanych domów od deweloperów i przekształcania ich w niedrogie mieszkania socjalne.

Plan zakłada również obniżkę stóp procentowych kredytów hipotecznych i wymogów dotyczących wpłat początkowych, a co najważniejsze, przeznaczenie 300 miliardów juanów (41,5 miliarda dolarów) nisko oprocentowanej gotówki z banku centralnego na sfinansowanie zakupu niesprzedanych nieruchomości przez państwo.

„Decydenci zdają sobie sprawę z pilnej potrzeby zapobieżenia kryzysowi na rynku nieruchomości na szeroką skalę” – powiedział Zhaopeng Xing, starszy strateg w ANZ Research. „Nowy plan ratunkowy pokazuje determinację chińskich decydentów, by odwrócić sytuację”.

Choć pilna potrzeba podjęcia działań jest mile widziana, eksperci twierdzą, że obecny pakiet pomocowy może być zbyt mały, aby być skuteczny, a ponadto może mieć problemy z finansowaniem.

Według Goldman Sachs łączna wartość niesprzedanych domów, niedokończonych projektów i niewykorzystanych gruntów w Chinach wynosi około 30 bilionów juanów (4,1 biliona dolarów).

Analitycy Goldman Sachs w niedawnej nocie badawczej stwierdzili, że potrzeba ponad 7 bilionów juanów (967 miliardów dolarów) we wszystkich miastach, aby zmniejszyć podaż mieszkań do poziomów ostatnio obserwowanych w 2018 roku, roku prosperity na rynku nieruchomości. To ponad 20-krotność kwoty finansowania ogłoszonej przez Ludowy Bank Chin (PBoC, bank centralny).

Chociaż gospodarka Chin rozwijała się w tym roku szybciej, niż przewidywano, dynamikę tę hamuje główny sektor nieruchomości, który kiedyś odpowiadał za 30% aktywności gospodarczej.

Ograniczona skala

Pomimo lawiny zapowiedzi z początku miesiąca, wciąż nie wiadomo, jak chiński rząd wdroży program zakupu mieszkań i ile pieniędzy będzie potrzebnych na jego sfinansowanie. Co najważniejsze, nie wiadomo, skąd samorządy borykające się z niedoborami gotówki wezmą pieniądze na jego finansowanie.

Jak powiedział Tao Ling, zastępca gubernatora PBoC, najnowszy program refinansowania może zapewnić pożyczki bankowe o wartości 500 miliardów juanów (69 miliardów dolarów) na wsparcie zakupu domów na poziomie lokalnym.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Budynek apartamentowy w Szanghaju, Chiny.

Ale nawet ta kwota jest znacznie poniżej potrzeb. Niektórzy analitycy szacują, że potrzeba setek miliardów dolarów, aby pozbyć się chińskiego zasobu nieruchomości, który obejmuje miliony pustych lub niedokończonych domów w całym kraju.

Ting Lu, główny ekonomista ds. Chin w Nomura, który nazywa chiński sektor nieruchomości „dylematem”, powiedział, że dokończenie budowy już sprzedanych domów wymagałoby nakładów rzędu 3,2 biliona juanów (442 miliardy dolarów). Oszacował, że obecnie około 20 milionów domów zostało już sprzedanych, ale jeszcze nie wybudowanych.

Gdzie są pieniądze?

Jednak, jak twierdzi wiceprezes PBoC Tao Ling, emitenci obligacji samorządowych (LGFV) są obecnie obciążeni ogromną ilością „ukrytego” długu, którego nie wolno kupować. To pozostawia samorządom niewiele możliwości pozyskania gotówki.

Chińskie prowincje i miasta zaciągnęły około 15 bilionów dolarów długu, z czego duża część jest ukryta i narastała w ostatnich latach, aby pokryć koszty projektów infrastrukturalnych i wydatki związane z pandemią.

Kryzys na rynku nieruchomości pogłębił problemy finansowe samorządów, ponieważ sprzedaż gruntów i mieszkań zazwyczaj stanowi ponad 40% całkowitych dochodów. Kryzys zadłużenia zmusił wiele chińskich miast do drastycznego cięcia wydatków.

Chińska branża nieruchomości zaczęła słabnąć w 2019 r. i wpadła w „czarną dziurę” około trzy lata temu, po tym jak rząd wydał zarządzenie o zaostrzeniu akcji kredytowej dla deweloperów nieruchomości.

Działania mające na celu ratowanie kluczowego sektora rozpoczęły się już w 2022 roku, kiedy kryzys gospodarczy wywołał kryzys wśród niektórych deweloperów i wywołał niezadowolenie wśród dziesiątek tysięcy nabywców mieszkań z powodu opóźnień w realizacji projektów lub niedotrzymania terminów. Jednak podjęte środki okazały się w dużej mierze nieskuteczne, co doprowadziło do spadku przepływów pieniężnych deweloperów.

To dopiero początek

Eksperci twierdzą, że rozwiązanie problemu nadpodaży niesprzedanych domów to dopiero pierwszy krok do ożywienia chińskiego sektora nieruchomości. Innymi słowy, według analityków Goldman Sachs, Chiny muszą zająć się trzema kluczowymi kwestiami.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Projekt budowlany w Chinach.

Drugi i trzeci krok obejmują zwiększenie popytu na mieszkania i złagodzenie spowolnienia w budownictwie. Wymaga to bardziej szczegółowych działań, które wzmocnią zaufanie konsumentów i podniosą ceny nieruchomości.

Warto zauważyć, że sytuacja zewnętrzna staje się coraz trudniejsza. Rząd USA zdecydował o podniesieniu ceł na szereg towarów importowanych z Chin od 1 sierpnia, a Unia Europejska (UE) może podjąć podobne działania. Były prezydent USA Donald Trump zagroził nawet nałożeniem 60% cła na import z Chin, jeśli zostanie ponownie wybrany.

Analitycy szacują, że proponowane przez Trumpa cła mogą obniżyć tempo wzrostu gospodarczego Chin nawet o 0,9 punktu procentowego.

Eksperci twierdzą, że w dłuższej perspektywie plan ten mógłby zmniejszyć ryzyko popadnięcia Chin w „spiralę deflacyjną”, podobnie jak Japonia. Kluczowa lekcja z Japonii jest taka, że decydenci polityczni powinni unikać zbyt późnych działań. „To może być początek końca kryzysu na rynku nieruchomości w Chinach” – dodali.

Według Vietnamplus

Źródło