Jaki wpływ na rynek nieruchomości ma wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych?

Kupujący „absorbują” zmienne stopy procentowe

Pani Dang Thanh Mai – klientka V. Banku – poinformowała, że od początku miesiąca zmienna stopa procentowa zastosowana przez bank do jej kredytu hipotecznego wynosi 14,4% w skali roku, co stanowi wzrost o 2% w porównaniu ze stopą procentową zastosowaną w zeszłym miesiącu.

Tymczasem preferencyjne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na pierwszy rok również wzrosło o 1-2% rocznie w porównaniu z poprzednim miesiącem. Konkretnie:ACB 8% rocznie; ABBank 9,65% rocznie; Sacombank 7,49% rocznie; VIB z 7,8% rocznie; BVBank 8,49% rocznie…

Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło w kontekście ostatnich, ciągłych podwyżek oprocentowania depozytów. Z wyjątkiem grupy banków z kapitałem państwowym, grupa banków prywatnych stale dostosowywała swoje oprocentowanie depozytów. W związku z tym, oprocentowanie depozytów 6-miesięcznych w większości banków prywatnych przekroczyło 6% w skali roku. W przypadku dużych depozytów, oprocentowanie depozytów 6-miesięcznych sięga 7,1% w skali roku.

Rosnące stopy procentowe kredytów spowodują spadek spekulacyjnych inwestycji w nieruchomości (zdjęcie: Nhu Y).

Bank Państwowy poinformował, że na dzień 30 września średnie oprocentowanie kredytów dla nowych transakcji banków komercyjnych wynosiło 6,54%/rok, co oznacza spadek o 0,4%/rok w porównaniu z końcem 2024 r.

Jednak według nabywców mieszkań, oprocentowanie w wysokości 6-7% rocznie obowiązuje tylko w początkowym okresie preferencyjnym, głównie ze względu na „przyciąganie klientów” przez bank lub wspieranie stopy procentowej przez inwestora. Po okresie preferencyjnym zmienne oprocentowanie wynosi zazwyczaj 12-14% rocznie, co wywiera dużą presję na kredytobiorców.

Czy spekulacje na rynku nieruchomości zmniejszą się?

W rozmowie z reporterem Tien Phong , pan Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, powiedział, że rok 2025 jest uważany za przełomowy, otwierający ścieżkę ożywienia gospodarczego po kryzysie, chociaż nadal istnieje wiele zagrożeń, które należy zidentyfikować i kontrolować.

Pan Dinh powiedział, że w ciągu ostatnich trzech lat rynek nieruchomości był silnie dotknięty ogólnymi trudnościami gospodarki światowej, a także wewnętrznymi wahaniami w gospodarce wietnamskiej. Płynność finansowa spadła, źródła kapitału zostały ograniczone, wiele projektów stanęło w miejscu, firmy borykały się z presją płatności itp., co doprowadziło do przedłużającego się „zatoru”.

Jednak od końca 2024 roku, a zwłaszcza w pierwszym kwartale tego roku, rynek wykazywał wyraźne oznaki ożywienia. „Potwierdzamy, że rynek pokonał najtrudniejszy etap i rośnie” – podkreślił pan Dinh.

Jednak to ożywienie nie jest w pełni zdrowe. Według pana Dinha, część entuzjazmu wynika z czynników spekulacyjnych, kiedy popyt inwestycyjny rośnie silniej niż popyt na mieszkania. Głównym powodem jest polityka łagodzenia warunków kredytowych, utrzymywana przez cały 2024 rok i kontynuowana w pierwszych miesiącach bieżącego roku. Tani, łatwo dostępny pieniądz stymulował krótkoterminową aktywność inwestycyjną, powodując, że w niektórych obszarach odnotowano „gorące” transakcje, mimo że realny popyt jeszcze im nie odpowiadał.

Pan Dinh przytoczył dane pokazujące, że do września ubiegłego roku system bankowy wpompował w gospodarkę prawie 18 milionów miliardów VND, z czego 4 miliony miliardów VND trafiło do sektora nieruchomości, co stanowi około 25% całkowitego kredytu. Ta proporcja odzwierciedla ogromne wysiłki sektora bankowego we wspieraniu ożywienia gospodarczego i łagodzeniu trudności na rynku nieruchomości. Pojawia się jednak również presja, gdy część tego kapitału nie trafia do realnego popytu, lecz trafia do krótkoterminowych kanałów inwestycyjnych, co stanowi zagrożenie dla zrównoważonego rozwoju.

Rząd zwrócił się do ministerstw i sektorów o zbadanie możliwości wykorzystania wielu narzędzi regulacji rynku, takich jak polityka podatkowa i kredytowa, a także wielu odpowiednich środków zarządzania w celu ograniczenia spekulacji i kontroli przepływów kapitału do „gorącego” segmentu. Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości również zarekomendowało stosowanie tych narzędzi. Podkreślił jednak, że aplikacja musi być opracowana z uwzględnieniem planu działania, jasno klasyfikującego grupy docelowe, aby uniknąć pomylenia rzeczywistych nabywców nieruchomości ze spekulantami. „Jesteśmy przeciwni spekulacji, ale nie możemy utrudniać zaspokojenia uzasadnionych potrzeb mieszkaniowych” – powiedział.

Jednym z ostatnich znaczących posunięć jest podniesienie stóp procentowych przez niektóre banki. Według pana Dinha jest to naturalny cykl działalności bankowej, w którym instytucje kredytowe muszą zrównoważyć swoje interesy po długim okresie priorytetowego traktowania wsparcia gospodarczego. Ponadto, wzrost stóp procentowych jest również sygnałem, że rynek zaczyna wykazywać oznaki przegrzania, zmuszając system finansowy do „łagodnego zahamowania” w celu utrzymania stabilności.

„Podwyższenie stóp procentowych z pewnością ograniczy krótkoterminową aktywność inwestycyjną, zwłaszcza transakcje spekulacyjne. Jednak w dłuższej perspektywie ta korekta jest korzystna dla rynku, ponieważ pomaga odfiltrować inwestorów o słabej zdolności finansowej, stwarzając możliwości napływu kapitału do segmentów z realnym popytem i realnymi projektami. Ograniczenie spekulacji nie jest złym znakiem. Wręcz przeciwnie, jest to niezbędny krok dla zrównoważonego rozwoju rynku” – analizował pan Dinh.

Według pana Dinha rząd nadal podtrzymuje swoje stanowisko w sprawie zarządzania. Elastyczność, ścisłe monitorowanie rozwoju rynku w celu wprowadzania odpowiednich korekt. Ta elastyczność jest ważnym czynnikiem, który pomógł rynkowi nieruchomości utrzymać stabilne tempo w ostatnich latach i będzie nadal skuteczny w latach 2025-2026. „Gdy pojawią się oznaki niekorzystnych warunków, polityka zostanie skorygowana w bardziej pozytywnym kierunku. To buduje duże zaufanie rynku” – zapewnił.

Uważa on, że od końca tego roku do roku 2026, gdy środki regulacyjne zaczną być skuteczne, a działalność spekulacyjna będzie stopniowo maleć, rynek ukształtuje się w kierunku wyższej jakości, bardziej stabilnym i zrównoważonym.

Komentarz (0)