Czy rynek nieruchomości jest naprawdę „gorący”?

(Dan Tri) - Zdaniem ekspertów, obecnie ożywiony jest jedynie rynek nieruchomości w dużych miastach, a ceny rosną drastycznie, podczas gdy w innych obszarach jest jeszcze stosunkowo spokojnie.

Kontrast między rynkiem nieruchomości w Hanoi a innymi prowincjami

Według danych jednostek badawczych, od początku roku ceny starych i nowych mieszkań w Hanoi gwałtownie wzrosły. W związku z tym średnia cena nowych mieszkań na tym rynku waha się obecnie od 65 do 70 milionów VND/m².

W ostatnim czasie w Hanoi wzrosła nie tylko liczba mieszkań, ale także segmentów takich jak domy w zaułkach, domy szeregowe i wille. Według danych jednostki badawczej rynku nieruchomości, od pierwszego kwartału 2023 roku (kiedy rynek był spokojny) do chwili obecnej wahania cen w niektórych obszarach na obrzeżach Hanoi znacznie wzrosły. W szczególności w dystrykcie Hoai Duc ceny gruntów wzrosły o 81%, w dystrykcie Dong Anh o 53%, a w dystrykcie Thanh Oai o 90% w porównaniu z początkiem ubiegłego roku.

Wręcz przeciwnie, prowincjonalne rynki nieruchomości wykazały jedynie niewielką tendencję wzrostową, nie tak prężną jak w Hanoi. Pan Pham Duc Toan, ekspert ds. nieruchomości, powiedział, że obecnie tylko rynek w Hanoi jest dynamiczny, a ceny w większości segmentów gwałtownie wzrosły. Tymczasem prowincjonalne rynki nieruchomości są nadal dość spokojne.

Według niego, w prowincjach i miastach, w których ceny gruntów gwałtownie wzrosły w latach 2021-2022, panował spokój, zwłaszcza w Bac Ninh i Bac Giang . Sytuacja jest podobna do tej w Quang Ninh i Hai Phong, ale dzięki dobremu rozwojowi gospodarczemu tych dwóch miejscowości, na rynku ponownie pojawiły się transakcje.

Działka na przedmieściach Hanoi (zdjęcie: Duong Tam).

Kolejnym obszarem, w którym transakcje są trudne, jest prowincja Hoa Binh , znana z bogatego rynku nieruchomości wypoczynkowych, ale obecnie charakteryzująca się także niską płynnością.

W Thanh Hoa, pan Toan powiedział, że to właśnie ta miejscowość odnotowała największą gorączkę ziemi w 2021 roku, kiedy to wszyscy kupowali ziemię. Jednak wolumen transakcji jest tu również niski, a większość inwestorów, którzy chcą odsprzedać ziemię, musi obniżyć cenę o około 20% w porównaniu ze szczytem.

Eksperci: Inwestorzy mają tendencję do przenoszenia przepływów pieniężnych na prowincjonalny rynek nieruchomości

W rozmowie z reporterem Dan Tri , pan Le Dinh Chung – członek grupy roboczej ds. rynku Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami – powiedział, że obecna „fala” rynku nieruchomości ma miejsce jedynie lokalnie w Hanoi i nie rozprzestrzeniła się na inne prowincje i miejscowości.

Według niego, dopiero w drugim kwartale 2025 roku rynek gruntów będzie mógł się rozwijać bardziej równomiernie w wielu miejscach. Jednak inwestowanie w grunty w chwili obecnej wymaga średnioterminowej wizji, z okresem zwrotu kapitału wynoszącym co najmniej 1–3 lata, zamiast oczekiwania na szybki wzrost.

Podział terenu w Hanoi (zdjęcie: Duong Tam).

Pan Chung podkreślił również, że ceny gruntów na przedmieściach Hanoi są obecnie wysokie i wiążą się z wieloma zagrożeniami. Dlatego inwestorzy, którzy chcą inwestować w ten segment, powinni wybierać obszary z synchroniczną infrastrukturą, dobrym rozwojem gospodarczym, a ceny gruntów nie wzrosły znacząco w ostatnim czasie.

„Niektórzy inwestorzy rozpoczęli poszukiwania gruntów w obszarach, gdzie ceny nie wzrosły gwałtownie w ostatnim czasie. Ci ludzie są raczej proaktywni, ponieważ zgodnie z ustawą o obrocie nieruchomościami z 2023 roku, podział i sprzedaż gruntów w 105 miastach i miasteczkach w całym kraju jest zabroniona” – powiedział.

Jednocześnie ekspert zaleca inwestorom, aby nie „wkładali wszystkich jajek do jednego koszyka”, czyli nie kupowali w tym momencie dużych ilości. Zamiast tego powinni wybierać projekty z jasnym statusem prawnym, atrakcyjnymi produktami lub terenami z pełną infrastrukturą.

Wyjaśniając kontrastujące tendencje na rynku nieruchomości w Hanoi i innych prowincjach, ekspert Nguyen Anh Que stwierdził, że popyt inwestycyjny mieszkańców Hanoi jest bardzo duży. Wcześniej często przenosili się oni do innych prowincji, aby kupować i sprzedawać nieruchomości, co ożywiło rynek regionalny.

Jednak po dwóch latach stagnacji na rynku nieruchomości, inwestorzy w Hanoi zmienili swoje zachowanie. Zamiast jak dotychczas „łowić ryby za granicą”, wycofali swoje przepływy pieniężne z prowincji i przerzucili się na inwestowanie w segmenty nieruchomości generujące przepływy pieniężne w centrum Hanoi, takie jak apartamenty, domy w zaułkach, domy szeregowe, wille i grunty podmiejskie. W związku z tym rynek nieruchomości w Hanoi w ostatnim czasie znacznie się ożywił.

Według niego, ceny wszystkich segmentów nieruchomości w Hanoi osiągnęły szczyt w kwietniu. W przypadku mieszkań, w ostatnim czasie pojawiły się projekty, których ceny nadal rosły, ale tylko lokalnie, a nie na całym rynku. Jeśli chodzi o grunty podmiejskie, niektórzy inwestorzy, którzy zainwestowali na początku lat 2022-2023, zaczęli realizować zyski.

Podając prognozę, pan Que powiedział, że w najbliższym czasie część ludzi będzie skłaniać się ku przeniesieniu przepływów pieniężnych do prowincji, gdzie ceny nieruchomości nie wzrosły znacząco w ostatnim okresie.

Jednak dopiero w latach 2026-2027 rynek gruntów na prowincji będzie mógł znów ożyć. W szczególności, przepływy pieniężne w pierwszej kolejności otrzymają prowincje z przewagą w rozwoju przemysłu i turystyki, a następnie rozprzestrzenią się one szerzej na wiele prowincji i miast.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm