Rynek gruntów aukcyjnych wyhamowuje po szalonej gorączce, która miała miejsce ponad rok temu

Po partiach aukcja gruntów W 2024 roku rynek na przedmieściach Hanoi był bardzo gorący. Obecnie atrakcyjność tego rynku maleje. Wielu inwestorów „posiadających” grunty wystawione na licytację chce je sprzedać, akceptując nawet „ograniczenie strat”.

W przeciwieństwie do tętniącego życiem rynku w 2024 roku, od początku roku liczba aukcji gruntów na przedmieściach Hanoi wyhamowała. W wielu miejscach ceny znacznie spadły.

Przykładowo, w połowie tego roku wystawiono na licytację 34 działki w dzielnicy Thach That (starej), a najwyższa wygrana cena wyniosła ponad 56 mln VND/m², co stanowi spadek o 3,3 raza w porównaniu z sesją w grudniu 2024 r. (najwyższa wygrana cena wyniosła ponad 185 mln VND/m²).

Podobnie, 9 działek w dystrykcie Phuc Tho (stary) również zostało sprzedanych po najwyższej cenie 47 milionów VND/m², co stanowi spadek o prawie 40% w porównaniu z sesją we wrześniu ubiegłego roku. W sesji tej wzięło udział ponad 100 osób, co stanowi spadek o ponad jedną trzecią w porównaniu z poprzednią sesją.

Wiele wystawionych na licytację przedmiotów zostało wyprzedanych. (Zdjęcie ilustracyjne)

Pan Nguyen Tien Thuat, pośrednik w obrocie nieruchomościami w gminie Hoai Duc, poinformował, że ma w ofercie dwie działki należące do poprzedniego właściciela. Cena sprzedaży jest tylko nieznacznie wyższa od wygranej w wysokości 5-10 milionów dolarów za m². Jednak od kilku miesięcy nikt o nie nie pytał.

Obecnie firma pana Thuata wystawiła na sprzedaż szereg działek w dystryktach Hoai Duc, Thanh Oai i Quoc Oai (starych), które inwestorzy wystawili na sprzedaż od początku 2025 roku. Jednak liczba transakcji jest bardzo mała – zaledwie 5 działek zostało sprzedanych po tej samej cenie, co inwestorzy, którzy wygrali i odkupili je wcześniej.

Według pana Thuata, w rzeczywistości wszyscy inwestorzy zaproponowali różnicę w cenie wynoszącą 200-300 milionów VND/lot za powierzchnię 90-110 m², ale klienci, którzy kupili, zaoferowali niższą cenę. Po wielokrotnych podwyżkach i obniżkach, inwestorzy zdecydowali się sprzedać po tej samej cenie, po której kupili wcześniej. Powodem, dla którego inwestorzy musieli sprzedać natychmiast, był nadchodzący termin spłaty odsetek i kapitału w banku, ale nie udało im się jeszcze odzyskać płynności finansowej, co można uznać za działanie mające na celu „ograniczenie strat” i zachowanie kapitału.

Według pana Thuata, w Hoai Duc znajdują się obecnie 4 działki gruntu, których cena licytacyjna wynosi około 85 milionów VND/m². Właściciel gruntu chce sprzedać je po tej samej cenie, kupujący zapłaci podatek, ale klienci, którzy przychodzą z pytaniami, skarżą się, że cena jest zbyt wysoka i chcą ją obniżyć o 200–300 milionów VND/działkę.

„ W połowie ubiegłego roku, gdy rynek aukcyjny gruntów się rozgrzał, wielu inwestorów rzuciło się na zakup, aby zarobić, ale kilka miesięcy później rynek się odwrócił, płynność spadła, a inwestorzy zostali zmuszeni do sprzedaży, aby odzyskać kapitał na spłatę kredytów bankowych ” – powiedział pan Thuat.

Pan Tran Ngoc Anh, pośrednik w obrocie nieruchomościami w Hanoi, powiedział również, że obecnie wielu inwestorów, którzy od sierpnia i września 2024 r. licytowali działki, zostało zmuszonych do obniżenia ceny sprzedaży, aby pozbyć się tych dóbr.

Na przykład działka o powierzchni 61 m² w starej dzielnicy Thanh Oai, po cenie wywoławczej wynoszącej około 70 milionów VND/m², co odpowiada około 4,25 miliardom VND/działka, jest obecnie sprzedawana ze stratą za około 4 miliardy VND.

Inna działka w starej dzielnicy Hoai Duc miała cenę wywoławczą wynoszącą około 85 milionów VND/m², ale teraz spadła ona do około 80 milionów VND/m².

Według pana Ngoc Anha wiele wystawionych na licytację gruntów posiada podstawową infrastrukturę, ale nie ma planów rozbudowy łączności regionalnej, więc nie ma dużego potencjału wzrostu cen.

Spekulanci kupują i czekają na wzrost cen zgodnie z trendami rynkowymi, nie oceniając potencjału danej ziemi. Kiedy więc rynek się załamuje, popadają w sytuację „trzymania bomby”, zmuszeni do obniżenia cen, aby ograniczyć straty.

W rzeczywistości na terenach otaczających działki wystawione na aukcji cena rynkowa wynosi około 50-60 milionów VND/m², a niektóre tereny mieszkaniowe, wliczając koszty budowy, kosztują 100-110 milionów VND/m², podczas gdy działki wystawione na aukcji kosztują 80-120 milionów VND/m². Jeśli inwestorzy utrzymają te działki, kupią je po cenie co najmniej 3 lat później.

Komentując obecną sytuację na aukcjach gruntów, lider firmy aukcyjnej stwierdził również, że sytuacja znacznie się uspokoiła w porównaniu z poprzednią sytuacją. Na przykład, wcześniej aukcja mogła liczyć 1000 wniosków. Teraz liczba ta spadła do kilkuset. Oznacza to, że wcześniej średnio na jedną działkę przypadało około 40-50 wniosków, a teraz na jedną działkę przypada tylko około 10-20 klientów. Ceny są również bliższe rzeczywistości, a problem z anulowaniem kaucji już nie istnieje.

Zaostrzono aukcje gruntów

Zdaniem ekspertów zaostrzono zasady aukcji gruntów, aby nie było już prawdziwej gorączki.

Komentując schłodzenie aukcji gruntów, niektórzy eksperci rynku nieruchomości stwierdzili, że ceny gruntów na poprzednich aukcjach były zawyżane, a gdy znacznie przekraczały ich realną wartość, płynność finansowa stawała się poważnym problemem. Zwycięzcy aukcji mieli trudności z odsprzedażą, ponieważ nie mogli znaleźć nabywców, zwłaszcza w kontekście wysokiego oprocentowania kredytów bankowych i problemów z kapitałem na rynku nieruchomości.

Innym powodem może być to, że kupujący „obudzili się” po gwałtownym wzroście cen gruntów. Inwestorzy nie są już zainteresowani płaceniem zbyt wysokiej ceny za działkę, a następnie ciężką pracą, aby ją sprzedać z zyskiem. Ponieważ wszyscy widzą, że obecna cena jest zbyt nierealistyczna, jeśli nie znajdą nabywcy w ciągu miesiąca, będą musieli zrezygnować z wpłaconego depozytu, dlatego są bardziej ostrożni.

Ponadto obszary podmiejskie Hanoi, takie jak Hoai Duc, Thanh Oai czy Phuc Tho, charakteryzują się przeważnie nierównomiernym rozwojem infrastruktury. Obszary te mogą być atrakcyjne w krótkiej perspektywie, ale ceny gruntów są zbyt wysokie, co nie odpowiada rzeczywistej sile nabywczej rynku. Prowadzi to do przedłużającej się sytuacji „utrzymywania ziemi i czekania na odpowiedni moment”, co zmniejsza atrakcyjność gruntów wystawionych na aukcję.

Oprócz, wylicytowana ziemia Grunt jest z natury wyjątkowy, nabywca musi zapłacić pełną kwotę w krótkim czasie, nie dopuszcza się opóźnień w płatnościach. Gdy cena wywoławcza jest zbyt wysoka, inwestor ma niewielkie możliwości zysku. Jeśli nie ma planu eksploatacji, budowy ani rozwoju projektu, wystawiona na aukcji działka jest jedynie kawałkiem papieru w sejfie.

Tymczasem, według pana Nguyen Tien Thuata, jednym z powodów ochłodzenia aukcji gruntów jest coraz bardziej rygorystyczne prawo do licytacji. Oprócz podwyższenia kaucji, znowelizowana ustawa o licytacjach nieruchomości, która weszła w życie na początku tego roku, przewiduje, że osoby naruszające przepisy mogą zostać pozbawione prawa do udziału w aukcjach na okres do 5 lat, a nawet pociągnięte do odpowiedzialności karnej. Dzięki temu, w przeciwieństwie do wcześniejszej konkurencji w kupnie i sprzedaży, na wielu licytowanych gruntach zamknięto szereg giełd i „prowizorycznych” biur maklerskich.

Ponadto władze zaostrzyły kontrolę i postępowanie w przypadku zachowań spekulacyjnych i manipulacji aukcjami. Ponadto weszły w życie nowe przepisy dotyczące podwyższania cen wywoławczych, zwiększania depozytów oraz ścisłego postępowania w przypadku rezygnacji z depozytów.

Pan Pham Duc Toan, prezes EZ Propert, przeanalizował, że ceny gruntów na poprzednich aukcjach były zawyżane i gdy przekroczą ich rzeczywistą wartość, płynność finansowa stanie się poważnym problemem. Zwycięzcy aukcji będą mieli trudności z odsprzedażą, ponieważ nie mogą znaleźć nabywców, zwłaszcza w kontekście wysokiego oprocentowania kredytów bankowych i problemów rynku nieruchomości z dostępem do źródeł kapitału.

„ Niska płynność może być bezpośrednią przyczyną stopniowego wygaszania aukcji gruntów ” – skomentował pan Toan.

Innym powodem może być to, że kupujący „obudzili się” po gwałtownym wzroście cen gruntów. „ Niektórzy inwestorzy nie są już zainteresowani płaceniem zbyt wysokiej ceny za działkę, a następnie ciężką pracą, aby ją sprzedać z zyskiem. Wszyscy widzą, że obecna cena jest zbyt nierealistyczna i jeśli nie znajdą nabywcy w ciągu miesiąca, będą musieli stracić zadatek, dlatego stali się ostrożniejsi ” – dodał pan Toan.

Pan Toan dodał, że rozwój infrastruktury na przedmieściach Hanoi jest nierównomierny. Obszary te mogą być atrakcyjne w krótkiej perspektywie, ale zbyt wysokie ceny gruntów nie będą odpowiadać rzeczywistej sile nabywczej rynku, co doprowadzi do przedłużającej się sytuacji „utrzymywania ziemi i czekania na odpowiedni moment”, zmniejszając atrakcyjność gruntów wystawionych na aukcje.

Source: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html