Rynek nieustannie ustala nowe poziomy cen, a w myśl zasady „każdy cal ziemi to złoto” grunty mieszkaniowe w Hanoi znajdują się w polu zainteresowania kupujących

Ceny nieruchomości stale rosną, powstają nowe tereny, w Hanoi panuje duże zapotrzebowanie na ziemię pod zabudowę, najnowsze przepisy dotyczące kredytów hipotecznych w ramach Czerwonej Księgi... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Nieruchomości mieszkalne stają się kolejną opcją, ponieważ wzrost cen nie jest tak „chaotyczny” jak w przypadku mieszkań. (Zdjęcie: Linh An)

Ceny nieruchomości nadal rosną

Pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami) stwierdziła, że ​​ceny nieruchomości nieustannie osiągają nowe, wysokie poziomy, znacznie przewyższające tempo wzrostu dochodów większości ludzi.

Dokładniej, indeks cen mieszkań w drugim kwartale 2024 roku w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrósł odpowiednio o 58% i 27% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku. Przystępne cenowo projekty mieszkań komercyjnych całkowicie zniknęły z obszarów miejskich. Nawet segment mieszkań średniej klasy staje się coraz rzadszy, stopniowo „dominowany” przez segment luksusowy, podczas gdy ponad 80% podaży mieszkań na sprzedaż w Hanoi i Ho Chi Minh City w 2024 roku będzie oferowana w cenach od 50 milionów VND/m² lub więcej. Wiele nowo powstałych projektów mieszkaniowych ma ceny sięgające dziesiątek tysięcy dolarów za 1 m².

Wysokie ceny mieszkań na rynku pierwotnym doprowadziły do ​​„gwałtownego wzrostu” cen starych mieszkań, a wiele mieszkań użytkowanych od dziesięcioleci jest sprzedawanych po cenach dwu- lub trzykrotnie wyższych niż w momencie przekazania. „W ślad za” gorączką cen mieszkań, ceny sprzedaży domów na działkach, w tym willi i domów szeregowych, również „nabrały rozpędu”, co dotyczy również niektórych projektów w dzielnicach oddalonych od centrum Hanoi, gdzie podaż w śródmieściu jest coraz mniejsza.

O ile w przeszłości cena jednostkowa willi, sięgająca setek milionów dolarów za metr kwadratowy, była uważana za wysoką, obecnie wille są oferowane w cenach sięgających nawet 1 miliarda VND za metr kwadratowy, co nadal jest uważane za normalne. Ceny gruntów również stale rosną. Wiele prowincji i miast odnotowało zjawisko lokalnego „ogrzewania” czystych, legalnych gruntów z powodu działań reinwestycyjnych lub działań grup inwestorów kreujących fałszywą podaż i popyt w celu podniesienia cen. W niektórych prowincjach i miastach, takich jak Hai Duong , ceny przekroczyły „szczyt gorączki” w 2022 roku.

Pani Mien uważa, że ​​w krótkim okresie ceny nieruchomości pierwotnych praktycznie nie spadną, zwłaszcza w segmencie apartamentów – zaspokajającym potrzeby mieszkaniowe głównie na obszarach miejskich. Ponieważ w kontekście stale rosnącego popytu na nieruchomości, zwłaszcza inwestycyjnego, inwestorzy będą priorytetowo traktować rozwój segmentu premium, aby maksymalizować zyski, w sytuacji gdy zasoby gruntów są coraz mniejsze, koszty budowy rosną, a inwestycje w infrastrukturę i media są coraz wyższej jakości.

Nowy korytarz prawny eliminuje inwestorów o słabej zdolności finansowej, zmuszając pozostałych inwestorów na „placu zabaw” do rozwijania dużych obszarów miejskich z synchroniczną infrastrukturą i mediami, o dużym wpływie, co oznacza wysokie koszty, utrudniając również spadek cen nieruchomości.

W tym samym czasie na rynku pozostają jedynie inwestorzy z dobrym potencjałem finansowym, silnymi istniejącymi możliwościami lub przewagą w tworzeniu funduszy gruntowych, co w dalszym ciągu będzie podtrzymywać zjawisko podaży monopolistycznej, duzi inwestorzy będą w dalszym ciągu decydować o cenie rynkowej, w celu maksymalizacji zysków.

Grunty pod zabudowę mieszkaniową w Hanoi cieszą się dużym popytem

Nieruchomości mieszkaniowe stają się kolejną opcją, gdy wzrost cen nie jest forsowany „chaotycznie” jak w przypadku mieszkań. Badanie przeprowadzone przez Batdongsan.com.vn pokazuje, że ceny domów prywatnych w śródmiejskich dzielnicach Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai… odnotowały średni wzrost cen o 10-20% od początku roku. Wolumen transakcji na piętrach specjalizujących się w sprzedaży gruntów mieszkaniowych w Hanoi wzrósł średnio o 10-30% w ciągu ostatnich 3 miesięcy, w tym samym czasie, gdy ceny mieszkań stale rosły.

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, powiedział również, że dane z rynku nieruchomości Batdongsan.com.vn wskazują na stabilny poziom zainteresowania domami prywatnymi i szeregowcami. W pierwszych trzech miesiącach 2024 roku wolumen transakcji i zainteresowanie domami prywatnymi i szeregowcami we wszystkich przedziałach cenowych wyraźnie rosły. W szczególności zainteresowanie gwałtownie wzrosło w niemal wszystkich dzielnicach Hanoi.

W porównaniu z początkiem 2023 roku, zainteresowanie domami prywatnymi w dzielnicy Nam Tu Liem wzrosło o 43%, w Hoang Mai o 28%, w Dong Da o 21%, w Ha Dong o 26%, a w Thanh Xuan o 12%. Ceny domów prywatnych w Hanoi wzrosły ze średnio 95 mln VND/m² w pierwszym kwartale 2021 roku do 164 mln VND/m² w drugim kwartale 2024 roku.

Zatem średni wzrost cen domów prywatnych jest dość stabilny, osiągając średnio 15-20% rocznie, w zależności od obszaru. To właśnie ta stabilność, bez chaosu cenowego i chaosu wzrostowego, sprawia, że ​​liczba transakcji domów prywatnych i szeregowców pozostaje stabilna, regularna i przyciąga uwagę realnych nabywców i inwestorów w kontekście stale zmieniających się cen mieszkań w Hanoi.

Ekspert ds. nieruchomości Tran Huu Xiem, prezes MSP Land System, powiedział, że istnieje wiele czynników gwarantujących rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych w przyszłości, co powoduje, że przepływy pieniężne w dużej mierze przesuną się do tego segmentu.

W szczególności zmiany prawne wprowadzone w niedawno uchwalonej ustawie o gruntach i ustawie o obrocie nieruchomościami promują rozwój rynku nieruchomości w przejrzysty i zdrowy sposób. W szczególności oczekuje się, że przyszłe ceny nieruchomości mieszkalnych wzrosną wraz ze zmianą częstotliwości aktualizacji cen, gdy ramy cenowe i tabele cen gruntów zostaną usunięte i corocznie zaktualizowane.

Ponadto ceny gruntów, domów szeregowych i domów jednorodzinnych w produktach o uregulowanym statusie prawnym również wzrosną, gdy szczegółowe warunki udzielania zaświadczeń o prawie do użytkowania gruntów dla gruntów użytkowanych bezspornie będą coraz bardziej rygorystyczne, przejrzyste i jasne; dokładność wyceny będzie coraz bardziej klarowna.

Ponadto, prezes MSP Land System uważa, że ​​w związku z mentalnością naszych przodków, że „każdy centymetr ziemi to złoto”, nieruchomości mieszkaniowe są zawsze atrakcyjne ze względu na duże zapotrzebowanie na mieszkania i nieruchomości wśród Wietnamczyków. Niedobór gruntów w śródmieściu, przy stale rosnącym popycie, będzie również sprzyjał wzrostowi cen sprzedaży i transakcji. Dlatego ten segment jest zawsze uważany za bezpieczną przystań dla przepływów pieniężnych, przyciągającą prawdziwych nabywców i inwestorów.

Bac Giang publikuje najnowsze przepisy dotyczące podziału gruntów

Ludowy Komitet prowincji Bac Giang właśnie wydał decyzję nr 24 szczegółowo określającą ograniczenia dotyczące przydziału gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ograniczenia dotyczące uznawania gruntów pod zabudowę mieszkaniową; minimalną powierzchnię i warunki podziału i konsolidacji działek; ograniczenia dotyczące przydziału gruntów rolnych; ograniczenia dotyczące przydziału niewykorzystanych gruntów osobom fizycznym do użytkowania; ograniczenia dotyczące otrzymywania darowizn gruntów rolnych; kryteria i warunki zmiany celu użytkowania gruntów pod uprawę ryżu, gruntów leśnych ochronnych, gruntów leśnych o specjalnym przeznaczeniu, gruntów leśnych produkcyjnych na inne cele; inne rodzaje dokumentów użytkowników gruntów sprzed 15 października 1993 r. obowiązujące w prowincji.

W związku z tym w rozporządzeniu wyraźnie wskazano, że warunki podziału gruntów, w przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, muszą obejmować minimalną powierzchnię działki mieszkalnej wynoszącą 32 metry kwadratowe, minimalny front wynoszący 4 metry i głębokość w stosunku do granicy zabudowy (jeśli istnieje) wynoszącą co najmniej 5,5 metra dla pierwotnej działki o istniejącej głębokości wynoszącej 5,5 metra lub więcej.

W przypadku gdy po przejęciu gruntu przez Państwo głębokość działki jest mniejsza niż 5,5m, minimalna głębokość musi wynosić 3m.

Jeśli chodzi o limit przydzielania gruntów mieszkalnych osobom fizycznym, zgodnie z nowymi przepisami, w przypadku gruntów mieszkalnych na obszarach miejskich w dzielnicach miasta Bac Giang (z wyjątkiem gmin w granicach administracyjnych dystryktów i miast przekształconych w dzielnice i miasta ze względu na nowo utworzone, podzielone lub połączone granice administracyjne), maksimum wynosi 100 metrów kwadratowych.

Miejskie grunty mieszkalne w miastach, grunty mieszkalne w miastach przekształcone w okręgi; grunty mieszkalne w okręgach miasta Viet Yen; grunty mieszkalne w gminach: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai miasta Bac Giang; grunty mieszkalne w gminach w granicach miasta Bac Giang przekształcone w okręgi; grunty mieszkalne na obszarach wiejskich wzdłuż drogi ekspresowej, drogi krajowej, drogi wojewódzkiej o maksymalnej powierzchni 120 metrów kwadratowych.

Grunty budowlane w gminach znajdujących się w granicach administracyjnych powiatów i miast przekształconych w obwody i miasta w wyniku nowo utworzonych, podzielonych lub połączonych granic administracyjnych (po wejściu w życie Uchwały Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego w sprawie nowo utworzonych, podzielonych lub połączonych granic administracyjnych) wynoszą maksymalnie 200 metrów kwadratowych.

Powierzchnia gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w gminach śródmiejskich, powiatach, miastach i miasteczkach wynosi maksymalnie 300 m². Powierzchnia gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w gminach górskich, powiatach i miasteczkach wynosi maksymalnie 360 ​​m².

W przypadku gdy działka została utworzona przed dniem 18 grudnia 1980 r., powierzchnia działki budowlanej ustalana jest na podstawie pięciokrotności limitu powierzchni działki budowlanej odpowiadającego każdemu określonemu rejonowi lub obszarowi, nie przekraczając jednak powierzchni działki budowlanej będącej w użytkowaniu i nie więcej niż 800 m2.

W przypadku gdy działka została utworzona w okresie od 18 grudnia 1980 r. do dnia przed 15 października 1993 r., limit uznania gruntu za zabudowę mieszkaniową ustala się na podstawie 3-krotności limitu podziału gruntów mieszkaniowych odpowiadającego każdemu określonemu regionowi lub obszarowi, ale całkowita powierzchnia nie może przekraczać powierzchni użytkowanej działki i wynosi maksymalnie 600 m2.

Niniejsza decyzja wchodzi w życie z dniem 21 września i zastępuje decyzję nr 40/2021 oraz decyzję nr 44/2023 Prowincjonalnego Komitetu Ludowego.

Warunki zastawiania praw do użytkowania gruntów przez użytkowników gruntów określono w artykule 45 Ustawy o ziemi z 2024 r. (Zdjęcie: Ha Phong)

Ważne przepisy dotyczące kredytów hipotecznych z czerwonej księgi

Warunki zastawiania praw użytkowania gruntów przez użytkowników gruntów określa art. 45 ustawy o gospodarce gruntami z 2024 r.

Warunki korzystania z prawa do hipoteki w czerwonej księdze

Zgodnie z artykułem 45 ust. 1 ustawy o gruntach z 2024 r. użytkownicy gruntów mogą obciążać hipoteką prawa do użytkowania gruntów, jeżeli spełnione są następujące warunki:

Posiadać Certyfikat praw do użytkowania gruntów lub Certyfikat własności domu i praw do użytkowania gruntów lub Certyfikat praw do użytkowania gruntów, własności domu i innych aktywów związanych z gruntem, z wyjątkiem następujących przypadków: (1) Dziedziczenie praw do użytkowania gruntów; (2) Konwersja gruntów rolnych podczas scalania pól, wymiany działek lub przekazywania praw do użytkowania gruntów państwu lub społeczności; (3) Zagraniczne organizacje gospodarcze otrzymujące transfery projektów nieruchomości; (4) Gospodarstwa domowe i osoby fizyczne korzystające z gruntów, którym nie przyznano Certyfikatu praw do użytkowania gruntów, Certyfikatu praw do własności domu i praw do użytkowania gruntów, Certyfikatu praw do użytkowania gruntów, praw do własności domu i innych aktywów związanych z gruntami, Certyfikatu praw do użytkowania gruntów, praw własności aktywów związanych z gruntami, ale kwalifikują się do Certyfikatu praw do użytkowania gruntów, praw własności aktywów związanych z gruntami, mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów, dzierżawić, poddzierżawiać prawa do użytkowania gruntów i wnosić kapitał, wykorzystując prawa do użytkowania gruntów do realizacji projektów.

Ziemia nie jest przedmiotem sporu lub spór został rozstrzygnięty przez właściwy organ państwowy, wyrokiem lub decyzją sądu albo decyzją lub orzeczeniem arbitrażowym, które weszło w życie.

Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają zajęciu ani innym środkom zapewniającym wykonanie orzeczeń zgodnie z przepisami ustawy o egzekucji orzeczeń sądowych w sprawach cywilnych. W okresie użytkowania gruntów prawa do użytkowania gruntów nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym zgodnie z przepisami ustawy.

Czy umowa kredytu hipotecznego w ramach Czerwonej Księgi musi zostać poświadczona notarialnie?

Zgodnie z art. 27 ust. 3 ustawy o gruntach z 2024 r. poświadczanie notarialne i uwierzytelnianie umów i dokumentów dotyczących wykonywania praw użytkowników gruntów odbywa się w następujący sposób:

Umowy dotyczące przeniesienia, darowizny, hipoteki i wkładu kapitałowego wykorzystującego prawa do użytkowania gruntów, prawa do użytkowania gruntów oraz aktywa przyłączone do gruntów muszą być poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione, z wyjątkiem przypadku określonego w punkcie b niniejszej Klauzuli.

Umowy dzierżawy, poddzierżawy praw do użytkowania gruntów, praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntami, umowy dotyczące przekształcenia praw do użytkowania gruntów rolnych, umowy dotyczące przeniesienia, wniesienia kapitału w formie praw do użytkowania gruntów, praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntami, aktywów związanych z gruntami, w których jedną ze stron lub stronami uczestniczącymi w transakcji jest podmiot prowadzący działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, muszą być poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione na żądanie stron.

Dokumenty dotyczące dziedziczenia prawa użytkowania gruntów, użytkowania gruntów i składników majątku związanego z gruntem są poświadczane notarialnie lub uwierzytelniane zgodnie z przepisami prawa cywilnego. Poświadczenie notarialne i uwierzytelnianie odbywa się zgodnie z przepisami ustawy o poświadczaniu notarialnym. Zatem w przypadku ustanowienia hipoteki na czerwonej księdze, umowa hipoteczna musi być poświadczona notarialnie i uwierzytelniana.

Co zawiera dokumentacja kredytu hipotecznego w czerwonej księdze?

W artykule 27 Dekretu 99/2022/ND-CP osoba wnioskująca o rejestrację hipoteki składa zestaw dokumentów, w tym następujące dokumenty: Oryginalny formularz wniosku nr 01a; Umowa gwarancyjna lub notarialnie poświadczona lub uwierzytelniona umowa gwarancyjna (1 oryginał lub 1 uwierzytelniona kopia);

Oryginał zaświadczenia (czerwona książeczka, różowa książeczka), z wyjątkiem przypadku, gdy wniosek o rejestrację środków zabezpieczających jest składany jednocześnie z: (1) wnioskiem o rejestrację zmian w nieruchomości gruntowej i nieruchomościach przyłączonych do gruntu; lub; (2) wnioskiem o wydanie zaświadczenia o prawie własności nieruchomości przyłączonych do gruntu.

Czy można sprzedać ziemię obciążoną hipoteką?

Zgodnie z § 8 art. 320 i § 5 art. 321 Kodeksu cywilnego z 2015 r., wierzyciel hipoteczny nie może sprzedać, zamienić ani darować nieruchomości obciążonej hipoteką bez zgody wierzyciela hipotecznego. Zatem wierzyciel hipoteczny może sprzedać nieruchomość tylko za zgodą wierzyciela hipotecznego.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html