Perspektywy rynku nieruchomości przemysłowych: stabilny wzrost

W 2023 roku, pomimo trudności w gospodarce krajowej i zagranicznej, wietnamski rynek nieruchomości przemysłowych nadal dynamicznie się rozwija. W nadchodzącym czasie, pomimo licznych wyzwań, przed którymi stoi wietnamski rynek nieruchomości przemysłowych, większość ekspertów wysoko ocenia perspektywy tego rynku w perspektywie średnio- i długoterminowej.

Rynek nieruchomości przemysłowych w Wietnamie wciąż dynamicznie rośnie. Zdjęcie ilustracyjne: VNA

Wskaźnik obłożenia jest dobry

W raporcie „Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth” opublikowanym 3 listopada, Savills Vietnam stwierdził: „Po niestabilnej pierwszej połowie roku, Wietnam odnotował stabilny wzrost dzięki kluczowym czynnikom napędzającym rynek. Wśród nich kluczowe są: młoda i dynamiczna siła robocza, konkurencyjne koszty pracy, gospodarka zorientowana na eksport, stabilne środowisko biznesowe, położenie geograficzne oraz aktywny udział Wietnamu w umowach o wolnym handlu (FTA).

Według Savills Vietnam, w 2023 roku powstanie 397 parków przemysłowych o łącznej powierzchni 122 900 hektarów, z czego 292 parki przemysłowe będą już czynne, o łącznej powierzchni ponad 87 100 hektarów. Ponadto w budowie jest 106 innych parków przemysłowych o łącznej powierzchni 35 700 hektarów. Parki przemysłowe w całym kraju charakteryzują się wysokim wskaźnikiem obłożenia, przekraczającym 80%, z czego w kluczowych prowincjach północnych wskaźnik ten wynosi 83%, a w kluczowych prowincjach południowych 91%.

W Północnej Kluczowej Strefie Ekonomicznej (Northern Key Economic Zone) zarejestrowano 68 projektów parków przemysłowych o dzierżawionej powierzchni 12 000 hektarów. Ceny dzierżawy gruntów wzrosły o 30% rok do roku, osiągając średnio 138 USD/m²/okres dzierżawy. Najemcy w tym obszarze działają głównie w branży elektroniki i komputerów, montażu samochodów, maszyn i urządzeń, a także komponentów do energii słonecznej. Do czołowych przedsiębiorstw działających na północy należą Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda i Vinfast .

W Południowej Strefie Ekonomicznej Key zarejestrowano 122 projekty parków przemysłowych o dzierżawionej powierzchni 24 883 hektarów. Ceny dzierżawy gruntów wzrosły o 15% rok do roku i osiągnęły średnio 174 USD/m²/okres dzierżawy. Najemcy działają głównie w branży przetwórstwa spożywczego i napojów, materiałów budowlanych, tekstyliów oraz wyrobów gumowych i plastikowych. Do grona znanych najemców należą m.in. LEGO, Suntory, PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola i Kumho Tires.

Podobnie, w swoim najnowszym raporcie, Knight Frank Vietnam Company stwierdziła, że ​​wskaźnik obłożenia parków przemysłowych jest obecnie bardzo wysoki i wynosi 78% w strefie podmiejskiej Hanoi oraz 92% w Ho Chi Minh. Ceny dzierżawy gruntów pod parki przemysłowe w dwóch największych miastach kraju również wzrosły w latach 2022-2023, szczególnie o 14% w strefie podmiejskiej Hanoi i 58% w strefie podmiejskiej Ho Chi Minh.

Według Knight Frank Vietnam, rynek gotowych hal fabrycznych i magazynów (RBF i RBW) od 2018 roku przyciąga silny zagraniczny kapitał inwestycyjny, a liczba inwestorów wzrosła do tej pory pięciokrotnie. Wyzwania wynikające z tego boomu, zwłaszcza na przedmieściach Ho Chi Minh City, gdzie podaż gotowych hal osiągnęła 2,1 miliona metrów kwadratowych, przyczyniły się do powstania rynku sprzyjającego najemcom, ze średnimi cenami najmu wynoszącymi około 4,5 USD/m²/miesiąc na południu i 4,7 USD/m²/miesiąc na północy.

„Ten trend był przewidywalny i nie stanowi zagrożenia dla rynku nieruchomości przemysłowych. Pomoże to utrzymać konkurencyjne stawki czynszów w najbliższej przyszłości, podczas gdy rynek dojrzewa i rozwija się, aby konkurować z innymi krajami regionu, zwłaszcza z Tajlandią, gdzie podaż gotowych magazynów będzie miała średnioroczną stopę wzrostu (CAGR) w latach 2021-2024 na poziomie 6,6% w porównaniu z 15% w Wietnamie” – powiedział Alex Crane, dyrektor zarządzający Knight Frank Vietnam.

Tymczasem, według firmy doradczej CBRE Vietnam, w trzecim kwartale 2023 roku wzrosła absorpcja gotowych fabryk i magazynów, dzięki popytowi ze strony firm z USA, Europy i Japonii. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2023 roku rynek południowy odnotował 450 000 metrów kwadratowych nowych fabryk i magazynów. Dzięki dużej podaży, ceny wynajmu obu typów budynków są stosunkowo stabilne w prowincjach i miastach z najwyższej półki (Ho Chi Minh City, Binh Duong, Dong Nai, Long An) na południu; średnia cena wynajmu magazynu wynosi 4,5 USD/m²/miesiąc, a cena wynajmu fabryki to 4,9 USD/m²/miesiąc.

Jednocześnie wskaźnik obłożenia gotowych magazynów (z wyłączeniem magazynów usługowych) wyniósł 56%, kontynuując trend spadkowy ze względu na nową podaż. Jednocześnie wskaźnik obłożenia gotowych fabryk utrzymał się na dobrym poziomie, sięgając 91%. Najemcy z Chin, Wietnamu, Japonii, Stanów Zjednoczonych i Unii Europejskiej to aktywni inwestorzy poszukujący gruntów przemysłowych, magazynów i fabryk na rynku wietnamskim, którzy odpowiadają za około 70-80% poszukiwań CBRE.

„Biorąc pod uwagę fakt, że Wietnam w ostatnim czasie stale zacieśnia współpracę ze wszechstronnymi partnerami strategicznymi, takimi jak Stany Zjednoczone, Korea Południowa i Chiny, można się spodziewać, że najemcy z tych krajów będą w przyszłości nadal generować popyt na wietnamskim rynku nieruchomości przemysłowych” – powiedział przedstawiciel CBRE Vietnam.

Długoterminowe perspektywy

Według Savills Vietnam, wzrost wskaźnika PMI dla sektora wytwórczego oraz indeksu produkcji przemysłowej świadczy o obiecującej sytuacji na wietnamskim rynku nieruchomości przemysłowych. Ponadto firmy konsultingowe, takie jak Savills, odnotowały również rosnącą liczbę zapytań i badań terenowych od międzynarodowych przedsiębiorstw z branży produkcyjnej, logistycznej i e-commerce, co odzwierciedla rosnący popyt na produkty przemysłowe.

Park przemysłowy w dzielnicy Bac Tan Uyen (Binh Duong). Zdjęcie: Hong Dat - VNA

Jednakże pan John Campbell, zastępca dyrektora i szef usług przemysłowych w Savills Vietnam, zwrócił uwagę na pewne wyzwania stojące przed wietnamskim rynkiem nieruchomości przemysłowych w najbliższym czasie.

W szczególności, zdaniem pana Campbella, jakość zapewnienia sprawnego funkcjonowania całej infrastruktury transportowej w Wietnamie jest nadal niższa niż w innych krajach regionu. Chociaż infrastruktura transportowa rozwija się dynamicznie, jej rozwój nie nadąża jeszcze za tempem wzrostu gospodarczego i społecznego. Szybki wzrost liczby ludności miejskiej i transportu towarowego jest głównym motorem napędowym popytu na infrastrukturę, podczas gdy przepustowość portów i portów morskich nie osiągnęła jeszcze swojego pełnego potencjału.

Z drugiej strony, pan Campbell powiedział, że wraz ze zmianą priorytetów Wietnamu na przyciąganie branż o wysokiej wartości dodanej i zwiększanie produktywności, aby dorównać regionalnym konkurentom, wzrośnie zapotrzebowanie na wykwalifikowaną siłę roboczą. Chociaż koszty pracy w Wietnamie stanowią zaledwie jedną trzecią kosztów w Chinach, produktywność jest również niższa na tym samym poziomie.

Ponadto surowe nowe przepisy przeciwpożarowe, które wejdą w życie do końca 2022 roku, stworzyły utrudnienia dla deweloperów przemysłowych, producentów i firm logistycznych. Duzi inwestorzy zagraniczni mają trudności z uzyskaniem odpowiednich certyfikatów, a niektóre projekty zostały opóźnione z tego powodu.

Aby sprostać istniejącym wyzwaniom, pan Campbell powiedział, że rząd Wietnamu musi nadal inwestować w infrastrukturę i podnosić kwalifikacje wietnamskiej siły roboczej, aby zwiększyć produktywność i wydajność. Ponadto promowanie sektorów wspierających, wzmacnianie łańcucha dostaw, uproszczenie procedur inwestycyjnych i użytkowania gruntów, a także wdrażanie cyfryzacji to kluczowe obszary dla wietnamskiego przemysłu.

Z kolei, wskazując na pewne rozbieżne trendy w branży nieruchomości przemysłowych, Alex Crane, Dyrektor Zarządzający Knight Frank Vietnam, stwierdził, że stopa kapitalizacji aktywów operacyjnych znajduje się pod presją deflacyjną ze względu na wysokie koszty finansowania, krótsze okresy użytkowania gruntów oraz konkurencję ze strony innych rynków z regionem azjatyckim, oferujących znacznie niższe ceny najmu. Stopy kapitalizacji w Wietnamie rosną obecnie o 9-12% dzięki dodatkowej podaży wysokiej jakości gotowych fabryk i magazynów (RBF i RBW) w całym kraju.

Patrząc w przyszłość, na rok 2024, w sektorze nieruchomości przemysłowych, pan Alex Crane zauważył, że globalne minimalne cła i wysokie koszty logistyczne będą przeszkodą w przyciąganiu producentów do inwestycji w Wietnamie. Chociaż Wietnam podpisał wiele dwustronnych i wielostronnych umów o wolnym handlu, rosnące koszty pracy i budowy również częściowo wpływają na przewagę kosztową kraju.

Według Knight Frank Vietnam, widać to wyraźnie po cenach gruntów. Przykładowo, ceny dzierżawy gruntów przemysłowych na przedmieściach Bangkoku (Tajlandia) wynoszą obecnie 82-164 USD/m²/okres najmu, znacznie mniej niż na przedmieściach Hanoi (80-250 USD/m²/okres najmu) i na przedmieściach Ho Chi Minh (95-280 USD/m²/okres najmu). Pan Alex Crane podkreślił, że nieruchomości przemysłowe i przetwórcze nadal stanowią kluczowe rynki w Wietnamie, ale w 2024 roku będą musiały stawić czoła wielu wyzwaniom związanym z przyciąganiem inwestycji i zapełnianiem powierzchni gotowych do zabudowy.

Przedstawiciel Knight Frank Vietnam wyraził jednak optymizm co do długoterminowych perspektyw rozwoju, ponieważ Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) i bank HSBC prognozują, że Wietnam osiągnie tempo wzrostu PKB na poziomie około 4,7–5% w 2023 r. Według pana Alexa Crane’a zaangażowanie Wietnamu w wydatki i inwestycje w infrastrukturę należy do największych w regionie, a rynek centrów danych jest również gotowy na transformację, w zależności od złagodzenia barier prawnych i skupienia się na infrastrukturze.

Qinghai