 |
| Udzielanie pożyczek pod zastaw nieruchomości podlega coraz ściślejszej kontroli. |
Przedsiębiorcy z branży nieruchomości bardzo narzekają na trudności w uzyskaniu kredytów.
Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący rady dyrektorów Global Real Estate Joint Stock Company i przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych (VACC), stwierdził, że duże banki (w tym Wielka Czwórka) odmawiają udzielania kredytów na nowe projekty lub są bardzo wybiórcze w przypadku projektów w Hanoi i Ho Chi Minh. Z powodu wąskich gardeł w finansowaniu, które uniemożliwiają firmom realizację projektów, rok 2026 zapowiada się jako wyjątkowo burzliwy dla rynku nieruchomości.
Wiele innych firm również zgłosiło, że trudności w dostępie do kredytów dotyczą nie tylko luksusowych projektów budownictwa komercyjnego, ale wszystkich segmentów, w tym budownictwa socjalnego. Według przedsiębiorstw budownictwa socjalnego, banki uprzejmie odmawiają udzielania pożyczek z pakietu kredytów mieszkaniowych o wartości 145 000 mld VND, ponieważ oprocentowanie jest zbyt niskie (6,1% rocznie), a oprocentowanie depozytów na rynku wzrosło do 7-8% rocznie, co oznacza, że banki poniosłyby straty, gdyby udzieliły kredytu.
Obecnie, pomimo trzech lat wdrażania, wypłacono mniej niż 5% z 145 bilionów VND pakietu kredytowego na mieszkania socjalne. Jednocześnie, wypłaty z pakietu kredytowego na pożyczki dla osób młodych poniżej 35. roku życia są również ograniczone.
Według pani Ha Thu Giang, dyrektor Departamentu Kredytów dla Sektorów Gospodarczych (Banku Państwowego Wietnamu), wolumen wypłat w ramach programu pożyczkowego dla młodych osób poniżej 35. roku życia wyniósł około 9600 mld VND (wzrost o około 2000 mld VND w porównaniu z końcem 2025 r.), w tym 8100 mld VND dla inwestorów w 53 projektach; oraz około 1500 mld VND dla nabywców mieszkań w 36 projektach. Wartość wypłat pożyczek dla młodych osób poniżej 35. roku życia na zakup mieszkań socjalnych wyniosła około 259 mld VND.
Chociaż banki komercyjne twierdzą, że nie ograniczają kredytów na nieruchomości i nadal finansują dobre projekty, biorąc pod uwagę ograniczony kapitał i kwartalne limity kredytowe, muszą alokować środki bardzo ostrożnie. W związku z tym, z wyjątkiem projektów „zakulisowych”, kapitał będzie koncentrowany w sektorach priorytetowych i wysoce bezpiecznych, aby zyskać przychylność organów regulacyjnych.
Według ekonomisty dr. Le Xuan Nghia, rynek nieruchomości ma charakter cykliczny, ale w dłuższej perspektywie nie stwarza ryzyka, a wręcz jest bardzo bezpieczny, ponieważ jest ściśle powiązany z działalnością banków. Większość zabezpieczeń banków stanowią nieruchomości, więc jest mało prawdopodobne, aby ceny nieruchomości gwałtownie spadły.
Ekspert argumentował również, że rynek nieruchomości jest sektorem o silnym efekcie domina i zasugerował, aby Bank Państwowy Wietnamu kontynuował wdrażanie polityki dokapitalizowania tego rynku, aby zapewnić jego sprawne funkcjonowanie. Rząd powinien kontrolować tempo wzrostu cen, zamiast ograniczać kredytowanie tego sektora.
Kapitał nadal napływa intensywnie do sektora nieruchomości.
Podczas gdy przedsiębiorstwa działające na rynku nieruchomości narzekają na trudności w dostępie do kapitału, wielu ekspertów i przedstawicieli Zgromadzenia Narodowego wskazuje, że w rzeczywistości kredyty bankowe nadal płyną głównie do sektora nieruchomości, co powoduje wiele negatywnych konsekwencji dla gospodarki.
Według pana Nguyena Ngoc Bau, prezesa Wigroup, w pierwszym kwartale 2026 roku kredyty komercyjne i przemysłowe wykazywały tendencję spadkową, podczas gdy środki pieniężne nadal silnie napływały do sektora nieruchomości i budownictwa. Chociaż dane pokazują, że kredyty dla rolnictwa nadal dynamicznie rosły, podobnie jak kredyty dla nieruchomości, nie można wykluczyć możliwości „obejścia prawa” przez te środki (pożyczanie kapitału na zakup gruntów pod zabudowę rolną, a w rzeczywistości inwestowanie w nieruchomości rolne).
Ekspert argumentuje, że niedoskonałości w strukturze kredytowej są główną przyczyną utrzymującej się presji płynnościowej na system bankowy, a także niestabilności stóp procentowych. Dlatego też środki wsparcia płynności podejmowane przez Bank Państwowy Wietnamu (za pośrednictwem kanału OMO) łagodzą jedynie objawy, a nie przyczynę problemu.
Raporty finansowe banków z 2025 roku pokazują, że w wielu bankach kredyty hipoteczne stanowią 30-50% całkowitego salda kredytów hipotecznych. Dane te są niepełne, ponieważ w wielu bankach kredyty hipoteczne na zakup domu nie są w pełni wliczane do salda kredytów hipotecznych.
Zatem, teoretycznie, kredyty na nieruchomości stanowią około 23-25% wszystkich niespłaconych kredytów w całym systemie, ale w rzeczywistości jest to prawdopodobnie znacznie więcej. Gdy ponad jedna czwarta kredytów w gospodarce trafia do sektora nieruchomości, dostęp do kapitału dla innych sektorów naturalnie się kurczy. To również jest przyczyną problemów przedsiębiorstw produkcyjnych.
Według danych Wietnamskiej Izby Handlowo-Przemysłowej (VCCI), wśród 500 największych przedsiębiorstw prywatnych w Wietnamie, ponad 50% przychodów pochodzi z finansów i nieruchomości, podczas gdy przemysł przetwórczy i wytwórczy stanowi niewielki odsetek.
Według ekspertów ekonomicznych, teoretycznie konieczne jest zaostrzenie warunków kredytowania nieruchomości luksusowych i priorytetowe traktowanie kredytów na mieszkania socjalne i projekty mieszkań komunalnych. W rzeczywistości jednak jest to bardzo trudne do osiągnięcia, ponieważ wiele banków koncentruje się głównie na segmencie nieruchomości luksusowych. Jeśli ta sytuacja się utrzyma, ryzyko dla gospodarki wzrośnie.
Przemawiając na sesji dyskusyjnej Zgromadzenia Narodowego na temat kwestii społeczno-ekonomicznych na początku tego tygodnia, delegat Le Hoang Anh (Gia Lai) wyraził „szczególne zaniepokojenie” tą kwestią. Według delegata, w Wietnamie większość kredytów trafia do spekulacyjnego rynku nieruchomości, co powoduje gwałtowny wzrost cen domów, uniemożliwiając młodym ludziom zakup domu nawet po 30 latach ciężkiej pracy.
Według danych przedstawionych przez delegata Hoang Anha, saldo zadłużenia wszystkich 35 banków komercyjnych pokazuje, że kredyty na nieruchomości wzrosły o 132% w ciągu 4 lat, z 1 955 000 mld VND w 2021 r. do 4 541 000 mld VND w 2025 r., czyli 2,4-krotnie szybciej niż tempo wzrostu kredytów przemysłowych. Skala kredytów na nieruchomości w 2025 r. jest 1,81 razy większa niż kredytów przemysłowych i 5,3 razy większa niż kredytów dla rolnictwa, leśnictwa i rybołówstwa.
Co więcej, same nieruchomości i budownictwo stanowią 27,4% całkowitego kredytu w systemie. Pan Hoang Anh jest szczególnie zaniepokojony tym, że w samym tylko roku 2024-2025 kredyty dla nieruchomości mają wzrosnąć o 37,6%, podczas gdy kredyty dla przemysłu wzrosną jedynie o 9,4%. Argumentując, że znaczna część kredytów jest „zamrożona” w nieruchomościach, poseł Hoang Anh zaproponował, aby rząd kontrolował spekulacyjne kredyty na nieruchomości za pomocą mechanizmów rynkowych, unikając nakazów administracyjnych.
Tymczasem profesor nadzwyczajny dr Nguyen Huu Huan, wiceprzewodniczący Agencji Wykonawczej Centrum Finansów Międzynarodowych w Ho Chi Minh, stwierdził, że zapotrzebowanie na kapitał na rozwój jest ogromne, a dostępny kapitał jest ograniczony. Dlatego banki muszą priorytetowo alokować kapitał w sektorach priorytetowych.
W tym kontekście eksperci zalecają przedsiębiorstwom – nie tylko firmom z branży nieruchomości – dywersyfikację kanałów pozyskiwania kapitału i zmniejszenie zależności od kredytów bankowych. Pan Huan przewiduje, że Międzynarodowe Centrum Finansowe w Ho Chi Minh stanie się nowym kanałem pozyskiwania kapitału dla gospodarki i środowiska biznesowego w sektorze nieruchomości. Ekspert sugeruje, że tokenizacja aktywów realnych w celu pozyskania kapitału to nowe podejście, które firmy z branży nieruchomości powinny rozważyć.
- Dr Can Van Luc, członek Rady Doradczej ds. Polityki Premiera
Sektor budownictwa i nieruchomości odpowiada za około 10% PKB kraju, co stanowi najwyższy poziom od dziewięciu lat i ma wpływ na wiele innych sektorów gospodarki. Jednak nadmierne uzależnienie firm z branży nieruchomości od kredytów bankowych stwarza poważne ryzyko zarówno dla samych firm, jak i dla systemu finansowego.
Przewiduje się, że w 2025 r. kredyty na nieruchomości będą rosły szybciej niż ogólne tempo wzrostu gospodarczego (22%), a kredyty dla firm zajmujących się nieruchomościami wzrosną o 28% i obecnie będą stanowiły około 44% wszystkich kredytów na nieruchomości.
W związku z coraz ściślejszą kontrolą kredytów hipotecznych, dostęp przedsiębiorstw do kapitału może być coraz bardziej ograniczony. Nie wspominając już o rosnących kosztach kredytów.
Aby zmniejszyć zależność od kredytów bankowych, firmy z branży nieruchomości muszą zdywersyfikować kanały pozyskiwania kapitału, zwłaszcza poprzez obligacje korporacyjne, bezpośrednie inwestycje zagraniczne i fundusze inwestycyjne w nieruchomości. Rząd musi również szybko uruchomić Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i lokalne fundusze mieszkaniowe.
Firmy z branży nieruchomości muszą same uznać potrzebę restrukturyzacji swojej działalności, kontroli ryzyka przepływów pieniężnych i ograniczenia dywersyfikacji inwestycji. Zrównoważenie różnych źródeł kapitału – od kredytów, obligacji, akcji po inwestycje międzynarodowe – pomoże firmom zwiększyć odporność na wahania rynkowe.
Źródło: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
Komentarz (0)