Obszary podmiejskie ustalają nowe poziomy cen, proponują drugi podatek od nieruchomości, rezygnują z depozytów na aukcjach gruntów w Thanh Oai

Druga propozycja opodatkowania nieruchomości; wille i domy szeregowe na obrzeżach Hanoi stopniowo „podgrzewają się”, ceny wzrosną; wiele osób porzuciło swoje depozyty, aby licytować ziemię Thanh Oai, przypadki przekształceń funkcji mieszkaniowych... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Nieruchomości: Wystawiona na licytację działka w dzielnicy Hoai Duc w Hanoi. (Źródło: Vietnamnet)

Nieruchomości „wpadają” w ręce bogaczy, ceny stale rosną

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) poinformowało, że problem opuszczonych domów, opuszczonych willi i opuszczonych obszarów miejskich staje się coraz bardziej powszechny. Nawet w dużych miastach, gdzie ziemia jest rzadkością, a zaludnienie jest gęste, sytuacja ta jest wciąż powszechna, ukazując paradoks między opuszczonymi gruntami i domami z jednej strony, a widokiem ludzi walczących o przetrwanie, pracujących całe życie, ale wciąż niepewnych, czy uda im się kupić działkę lub dom.

Również według VARS, spekulacyjna praktyka inwestorów – gromadzenie dóbr, gdy są one rzadkie i niedostępne do sprzedaży, a następnie pozostawianie ich niesprzedanych w oczekiwaniu na wzrost cen lub tworzenie sztucznego niedoboru w celu podniesienia cen w poszukiwaniu wysokich zysków – jest bardzo powszechna, zarówno na obszarach miejskich, jak i wiejskich. Wpływa ona na proces rozwoju funduszy gruntowych, relacje podaży i popytu oraz na gospodarkę w perspektywie długoterminowej.

VARS uważa, że ​​podatek powinien obejmować również drugie domy i inne nieruchomości. To naturalne, że osoby posiadające duży majątek, a także aktywa generujące stałe zyski, płacą wyższe podatki. W rzeczywistości większość nabywców domów w ostatnich czasach to osoby kupujące drugi lub trzeci dom.

Propozycja ta została złożona w kontekście ciągłego wzrostu cen nieruchomości, przy braku oznak spadku.

Według danych tej jednostki, indeks cen mieszkań w drugim kwartale 2024 r. w Hanoi i Ho Chi Minh City wzrósł odpowiednio o 58% i 27% w porównaniu z analogicznym okresem w 2019 r. Segment średniej klasy staje się coraz rzadszy, a ponad 80% nowo otwartych mieszkań w tym roku ma cenę przekraczającą 50 mln VND/m2.

Gwałtownie wzrosły nie tylko ceny nowych inwestycji, ale także starych mieszkań. Wiele mieszkań użytkowanych od dziesięcioleci wciąż jest reklamowanych w cenach 2-3 razy wyższych niż w momencie ich debiutu. Segment willi, domów szeregowych i działek podmiejskich również wykazuje oznaki wzrostu cen, ponieważ niektóre grupy inwestorów kreują pozorną podaż i popyt, aby czerpać zyski.

Dlatego też, aby uregulować rynek i umożliwić jego bezpieczny, zdrowy i zrównoważony rozwój, tak aby ceny gruntów rosły i spadały zgodnie z rynkiem, zdaniem VARS, pilnym zadaniem jest wprowadzenie polityki podatkowej w zakresie nieruchomości, której nie można ignorować, ponieważ jest to trudne.

VARS proponuje wprowadzenie podatku od nieruchomości, który będzie dotyczył dwóch grup: nabywców drugich domów lub większej ich liczby oraz właścicieli porzucających swoje projekty. Stawka podatku będzie stopniowo rosła w przypadku transakcji, w których sprzedający ma krótki okres własności.

Podobnie jak w Singapurze, nabywcy domów muszą uiścić opłatę w wysokości 20% wartości nieruchomości za drugi dom i 30% za trzeci dom. Właściciele, którzy sprzedadzą swój dom w pierwszym roku, będą musieli zapłacić podatek w wysokości 6% wartości nieruchomości, 8% w drugim roku i 4% w trzecim roku, a po czwartym roku nie będzie naliczany żaden podatek ani opłata.

VARS zaproponował również, aby w przypadku, gdy właściciel nie zrealizuje projektu po otrzymaniu gruntu, musiał również zapłacić podatek od porzucenia nieruchomości. Ta metoda jest stosowana w Korei, gdzie grunty porzucone lub będące w trakcie modernizacji przez okres dłuższy niż 2 lata są opodatkowane stawką 5%, a stawka podatku wzrasta stopniowo w zależności od liczby lat porzucenia: 5 lat – 8%, 7 lat – 9%, a porzucone przez okres dłuższy niż 10 lat – 10%. W Stanach Zjednoczonych grunty porzucone są opodatkowane stawką 3%.

Stowarzyszenie to dostrzega jednak również, że wykorzystanie narzędzi podatkowych do regulacji rynku wiąże się z wieloma wyzwaniami. W szczególności wymaga to dużych inwestycji w technologię i zasoby ludzkie, ponieważ aby określić, który dom jest drugim, a który trzecim… aby skutecznie i transparentnie korzystać z narzędzi podatkowych, agencje rządowe muszą promować budowę i ukończenie systemów informatycznych oraz baz danych dotyczących rynku mieszkaniowego i nieruchomości.

VARS zaleca również rozważenie możliwych negatywnych skutków, takich jak opodatkowanie, które może spowodować, że ludzie „wyczerpią” swoją siłę nabywczą, co doprowadzi do długoterminowych konsekwencji dla gospodarki lub stworzy luki prawne, dzięki którym bogaci nadal będą mogli unikać płacenia podatków, przenosząc własność drugiej, trzeciej... nieruchomości na krewnych, zwiększając czynsze za mieszkania w celu pokrycia kosztów związanych z płaceniem podatków...

Sąsiadujące, poszukiwane wille podmiejskie

Według portalu Vietnamnet, aukcje gruntów na przedmieściach Hanoi cieszą się ostatnio dużą popularnością. Rozwój rynku sprawił, że wielu inwestorów i nabywców spieszy się z poszukiwaniem gruntów pod budowę willi i domów szeregowych na przedmieściach, budowanych w synchronicznych obszarach miejskich. Badania przeprowadzone w dzielnicach podmiejskich Hanoi pokazują, że podaż w tym segmencie jest dość ograniczona, a liczba projektów budowy willi i domów szeregowych na obrzeżach Hanoi, które są wystawiane na sprzedaż, jest niewielka i szybko się wyprzedaje.

Na Zachodzie koszty budowy nowych willi wahają się od 180 do prawie 200 milionów VND/m2.

W regionie południowym 159 kamienic typu shophouse w Him Lam Thuong Tin to rzadkość, która jest dostępna na sprzedaż. Obecnie te kamienice typu shophouse, czyli pięciopiętrowe domy szeregowe z dwiema fasadami frontowymi i dwiema tylnymi, które zostały ukończone i posiadają czerwone księgi wieczyste, są wprowadzane na rynek w cenach od 100 milionów VND/m².

Oprócz istniejących dostaw, uwagę rynku przyciągnęły również informacje o projekcie w Dong Anh, którego uruchomienie planowane jest na czwarty kwartał, a którego cena wynosi około 300 milionów VND/m2...

Podaż willi i domów szeregowych jest uważana za najniższą w ciągu ostatnich 10 lat, co spowodowało stały wzrost cen sprzedaży w segmencie willi i domów szeregowych w ciągu ostatniego roku. Ceny willi w niektórych rejonach Hoai Duc i Ha Dong stale osiągają nowe poziomy, rosnąc o 30-50% w porównaniu z rokiem ubiegłym. W niektórych potencjalnych obszarach liczba zainteresowanych klientów wręcz wzrosła, wywołując lokalną gorączkę cenową.

Pani Le Thi Bich Ngoc – zastępca dyrektora generalnego Truong Son Land – powiedziała, że ​​gwałtowny wzrost cen mieszkań i wysokie ceny aukcyjne skłoniły wielu inwestorów do przeniesienia się na tereny podmiejskie. W związku z tym segment niskiej zabudowy będzie nadal się rozwijał. W niedalekiej przyszłości ceny nowych produktów na terenach podmiejskich mogą ustanowić nowy poziom cenowy, gdy ustawa o gruntach oficjalnie wejdzie w życie 1 sierpnia, co podniesie ceny willi i domów szeregowych.

Według obserwatorów, w krótkim okresie płynność segmentu willi i domów szeregowych wzrośnie, a ceny nieruchomości na rynku wtórnym prawdopodobnie będą nadal rosły. „Od teraz do końca roku segment willi i domów szeregowych w Hanoi będzie nadal notował wzrosty cen, ponieważ podaż jest ograniczona, a popyt stale rośnie. Jednak podaż będzie się koncentrować głównie w dzielnicach podmiejskich, a w centrum miasta wyczerpały się fundusze gruntowe pod nowe projekty” – powiedziała Nguyen Hoai An, dyrektor CBRE Hanoi.

Według pana Nguyena Van Dinha, wiceprezesa Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, podczas gdy rynek nieruchomości w kurortach jest jeszcze dość spokojny, grunty na prowincji czekają na odpowiedni moment, apartamenty w śródmieściu są zbyt popularne, a podmiejskie wille i domy szeregowe wciąż cieszą się zainteresowaniem wielu inwestorów, ponieważ zapewniają stabilność i mają duży potencjał wzrostu cen. „Obecnie na rynku willi i domów szeregowych w Hanoi brakuje produktów z obszarów śródmiejskich, co wymusza przenoszenie popytu na niską zabudowę na przedmieścia. Będzie to również motorem napędowym dalszego wzrostu cen w tym segmencie w przyszłości” – zapewnił pan Dinh.

Thanh Oai wystawił na aukcji ziemię: 55/68 działek z depozytem

Termin płatności minął, ale tylko 13 z 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Than, w gminie Thanh Cao, w dystrykcie Thanh Oai (Hanoi) wywiązało się ze swoich zobowiązań finansowych. 55 działek z przepadniętymi depozytami uzyskało ceny od 80 milionów VND/m² do ponad 100 milionów VND/m².

Zgodnie z przepisami, zwycięzca licytacji gruntów musi uregulować zobowiązania finansowe w dwóch ratach w ciągu 30 dni. Ostateczna płatność z tytułu tej licytacji przypada na 14 września.

Jednak informacje udostępnione prasie przez Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Dzielnicy Thanh Oai pokazują, że do dziś (16 września), mimo upływu terminu płatności, tylko 13 z 68 działek wywiązało się ze swoich zobowiązań finansowych. Spośród działek, za które zapłacono w całości, najdroższa działka kosztowała ponad 55 milionów VND/m².

Działki z najwyższymi cenami licytacyjnymi, sięgającymi 80 mln VND/m², w tym zwycięzca działki z najwyższą ceną 100,5 mln VND/m², nie zostały opłacone w terminie. W związku z tym 55 działek utraciło wpłacone wadia.

Wcześniejsza aukcja 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Thanh Than, w gminie Thanh Cao, wywołała poruszenie wśród inwestorów nieruchomości i opinii publicznej, kiedy wpłynęło ponad 4000 zakwalifikowanych wniosków od ponad 1500 klientów. Wygrywająca cena była 7-8 razy wyższa od ceny wywoławczej. Z ceny wywoławczej wynoszącej 8,6-12,5 mln VND/m², najwyższa wygrana przekroczyła 100 mln VND/m².

Konkretnie, działka LK03-10 o powierzchni blisko 65 metrów kwadratowych ma najwyższą cenę zakupu, wynoszącą aż 100,5 mln VND/metr kwadratowy, co jest kwotą 8-krotnie wyższą od ceny wywoławczej.

Wiadomo, że 10 sierpnia odbyła się aukcja 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Thanh Than w gminie Thanh Cao, której celem było zebranie ponad 400 miliardów VND. Łączna kwota zebranych 13 działek wyniosła nieco ponad 80 miliardów VND, czyli 20% oczekiwanej kwoty.

Sprawy przekształceń funkcji mieszkaniowych od 1 sierpnia

Artykuł 124 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. wyraźnie określa przypadki, w których dopuszczalne jest przekształcenie funkcji mieszkaniowych.

W związku z tym do przypadków przekształceń funkcji mieszkaniowych zalicza się:

Przekształcenie mieszkań przesiedleńczych w mieszkania socjalne.

Przekształcenie mieszkań komunalnych lub socjalnych w przypadku, gdy nie są już potrzebne, w mieszkania dla przesiedleńców.

Przekształcenie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów pkt d ust. 1 art. 13 ustawy z 2023 r. Prawo budowlane na lokale socjalne lub lokale socjalne przeznaczone na wynajem.

Pozostałe przypadki według decyzji Premiera na wniosek Ministerstwa Budownictwa .

Uwaga: Przekształcenie funkcji mieszkaniowych, o którym mowa w ust. 1 niniejszego artykułu, musi być zgodne z następującymi zasadami:

Musi być zgodny z zatwierdzonym prowincjonalnym programem i planem rozwoju budownictwa mieszkaniowego i nie może powodować utraty majątku publicznego.

Po przebudowie dom musi być użytkowany efektywnie, zgodnie z przeznaczeniem i normami oraz przepisami technicznymi przebudowywanego domu.

Musi zostać zatwierdzony przez Ministerstwo Budownictwa lub Prowincjonalny Komitet Ludowy.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html