Imóveis e oportunidades com criptoativos

Dentre os setores com potencial para aplicação de criptoativos, o imobiliário é considerado um campo líder devido às características de ativos de alto valor, difíceis de dividir e com liquidez limitada.

A implementação da tokenização de imóveis só será bem-sucedida quando estiver estritamente integrada ao sistema jurídico e aos bancos de dados públicos. Foto ilustrativa: Tuan Anh/VNA

O Governo acaba de publicar a Resolução nº 05/2025/NQ-CP sobre a implementação piloto do mercado de criptoativos no Vietnã, com um plano de ação de 5 anos. Esta é considerada uma das primeiras medidas para alcançar o objetivo de desenvolver as finanças digitais, criando um novo canal de mobilização de capital para a economia ; nesse contexto, o setor imobiliário – que apresenta alta demanda de capital e baixa liquidez – deverá ser um dos setores que mais se beneficiarão e se beneficiarão mais rapidamente dessa política. No entanto, juntamente com as oportunidades, surgem desafios significativos em termos de legislação, tecnologia, gestão de riscos e propriedade imobiliária. Especialistas acreditam que o mercado de criptoativos só poderá se desenvolver de forma sustentável se houver uma estreita coordenação entre o arcabouço legal, a capacidade tecnológica, a infraestrutura de dados e os mecanismos de monitoramento proativos.

Alto potencial de programação

De acordo com a Resolução 05, os criptoativos na fase piloto devem estar vinculados a ativos subjacentes que sejam ativos reais – excluindo títulos ou moeda fiduciária. Os ativos oferecidos para venda são limitados a investidores estrangeiros e as atividades de negociação ocorrerão em plataformas fornecidas por organizações nacionais, sob licenciamento e gestão do Ministério da Fazenda . Dentre os setores que podem utilizar criptoativos, o imobiliário é considerado um dos principais, devido às características de ativos de alto valor, difíceis de dividir e com liquidez limitada.

O Dr. Pham Nguyen Anh Huy, Professor Sênior de Finanças da RMIT University Vietnam, comentou que a Resolução 05 permite a implementação de um novo mecanismo, por meio do qual produtos imobiliários podem ser representados e negociados na forma de criptoativos. Um dos maiores impactos dos criptoativos é a possibilidade de fragmentar a propriedade, permitindo que imóveis sejam divididos em diversas unidades de tokens para serem vendidas a vários investidores diferentes. Esse mecanismo contribui para aumentar a liquidez do mercado e expandir o acesso a investidores individuais e fluxos de capital internacionais.

“Em vez de apenas poderem emitir títulos ou contrair empréstimos bancários, as empresas imobiliárias podem usar tokens para captar recursos para cada projeto específico, além de benefícios como participação nos lucros, receita de aluguel ou direitos de recompra”, analisou o Sr. Huy.

Os emissores de tokens são obrigados a publicar um prospecto, reter dados por pelo menos 10 anos e cumprir as regulamentações de combate à lavagem de dinheiro e ao financiamento do terrorismo. Espera-se que essas condições aprimorem os padrões de governança, a transparência das informações e reduzam os riscos para os investidores.

Compartilhando da mesma opinião, o Dr. Nguyen Dinh Cung, ex-diretor do Instituto Central de Gestão Econômica, afirmou que os criptoativos representam um passo importante na transformação digital da economia, especialmente para o mercado imobiliário, que possui grande potencial, mas carece de um mecanismo moderno de mobilização de capital. Contudo, é necessário conduzir o projeto piloto com cautela e ajustar as políticas com flexibilidade para lidar com os riscos emergentes.

Portanto, o Sr. Cung enfatizou que o papel do Estado é muito importante na fase piloto, não apenas no aspecto legal, mas também na inspeção e supervisão. Segundo ele, é necessário considerar a criação de um comitê especializado para supervisionar os criptoativos, com a participação do Ministério da Fazenda, do Banco Central, do Ministério da Justiça e de representantes de organizações internacionais.

Contudo, o sucesso do mercado de criptoativos depende não apenas do mecanismo legal, mas também de uma base tecnológica sólida. De acordo com Le Xuan Sang, CEO de uma empresa de tecnologia financeira, a tokenização de imóveis só será eficaz se a tecnologia for suficientemente robusta – desde a plataforma blockchain, custódia e criptografia de dados até a interface do usuário. Os investidores só se sentem seguros quando existe um sistema que garanta seus direitos e controle os riscos.

Este especialista também observou que a escolha do tipo de blockchain (pública, privada ou híbrida) é um fator decisivo no custo, velocidade e escalabilidade do sistema. Ao mesmo tempo, as empresas precisam construir cenários de backup técnico para garantir a segurança caso o sistema seja atacado ou apresente erros operacionais.

Padronização legal e propriedade

Embora as oportunidades sejam claras, os especialistas estão cautelosos quanto aos riscos legais – especialmente a ligação entre tokens e direitos de propriedade imobiliária. De acordo com o Dr. Pham Nguyen Anh Huy, se os tokens não estiverem intimamente ligados a direitos de propriedade imobiliária, é provável que surjam disputas quando as empresas falirem ou os ativos forem alienados.

Do ponto de vista jurídico, a advogada Nguyen Thuy Hang, especialista na área de fintech, afirmou que, se a lei não reconhecer os tokens como um tipo de comprovante de propriedade ou se não houver um mecanismo para convertê-los em propriedade tradicional, os investidores podem perder tudo em caso de litígio.

Ao mesmo tempo, o advogado também propôs que se considere em breve a alteração da Lei de Terras, da Lei de Negócios Imobiliários e da Lei de Tecnologia da Informação. Além disso, propôs a criação de um mecanismo de conversão legal em fase piloto, permitindo que os tokens sejam convertidos em livros vermelhos ou certificados quando as condições legais e técnicas forem atendidas.

Especialistas citam experiências internacionais que demonstram que a implementação da tokenização de imóveis só é bem-sucedida quando está estritamente integrada ao sistema jurídico e aos bancos de dados públicos. Por exemplo, a RealT Company (EUA), onde os ativos são criptografados e negociados online, permite a negociação global de imóveis a partir de apenas 50 dólares, com um tempo de processamento inferior a 30 minutos.

No entanto, o fator mais importante é a conexão entre o token e o sistema de registro de terras, garantindo que não haja “dois proprietários”. Além disso, países como Singapura e os EUA exigem relatórios financeiros padronizados, avaliação independente e processos de emissão de tokens.

No Vietnã, especialistas afirmam ser necessário construir um ecossistema especializado em custódia de ativos, uma plataforma de negociação supervisionada, regulamentações de seguro contra riscos e um fundo de compensação para proteger os investidores. Priorizar projetos com fluxo de caixa claro nos estágios iniciais — como o setor imobiliário para locação — ajudará o mercado a operar com mais segurança antes de sua expansão.

A promulgação da Resolução 05 não apenas abre uma nova porta para o mercado imobiliário vietnamita, mas também testa a capacidade de gestão, aplicação de tecnologia e aperfeiçoamento do arcabouço legal. Embora os criptoativos tragam grandes oportunidades, a implementação precisa ser extremamente cautelosa, controlada e priorizar a proteção do investidor.

Portanto, na fase piloto, os especialistas recomendam priorizar projetos com uma base jurídica clara, fluxo de caixa transparente, aplicação de altos padrões de segurança e que não sejam amplamente promovidos a investidores de varejo. Este é um passo necessário para preparar uma base sólida para o futuro do mercado de criptoativos em geral e do setor imobiliário digital em particular no Vietnã.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm