Apartamentos com preço inferior a 25 milhões de VND/m² estão praticamente "extintos"; Cidade de Ho Chi Minh proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em 5 distritos suburbanos.

Apartamentos com preço inferior a 25 milhões de VND/m² estão praticamente "extintos"; Cidade de Ho Chi Minh proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em 5 distritos suburbanos.

Oferta limitada de imóveis e centenas de projetos paralisados ​​elevam os preços; Hanói planeja manter o preço máximo para serviços em apartamentos em 16.500 VND/m²; Cidade de Ho Chi Minh estipula a área mínima para demarcação de lotes residenciais em 36 m².

Segue um resumo das principais notícias do mercado imobiliário da semana.

A oferta limitada de imóveis e centenas de projetos paralisados ​​elevam os preços dos produtos.

Na manhã de 28 de outubro, a Assembleia Nacional debateu no plenário o relatório da Delegação de Supervisão e o projeto de Resolução da Assembleia Nacional sobre os resultados da supervisão temática da "implementação de políticas e leis sobre gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social de 2015 até o final de 2023".

O presidente do Comitê Econômico , Vu Hong Thanh, apresentou o relatório sobre os resultados da supervisão temática "Implementação de políticas e leis sobre gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social de 2015 até o final de 2023". Foto: Assembleia Nacional

De acordo com o relatório de monitoramento, o mercado imobiliário vietnamita no período de 2015 a 2023 está dividido em duas fases.

Período 2015 - 2021: O mercado imobiliário desenvolve-se vigorosamente e com grande força, apresentando muitos tipos de imóveis, diversas fontes de oferta e formando muitas novas áreas urbanas, com muitos novos tipos de imóveis, tais como: apartamentos turísticos (condotel), villas de férias (resort villa), escritórios combinados com alojamento (officetel)...

Contudo, parte dos projetos imobiliários deste período são investimentos realizados no período anterior. A estrutura dos produtos imobiliários não é racional, há um desequilíbrio entre oferta e demanda, com foco principal no segmento de alto padrão e em investimentos financeiros, havendo poucos produtos adequados à renda da maioria das pessoas. Alguns projetos enfrentaram problemas legais, especialmente na concessão de certificados aos proprietários.

Ao final desse período, quase todos os tipos de imóveis turísticos e de hospedagem enfrentaram problemas legais, em parte devido à falta de regulamentação jurídica adequada e em parte devido às limitações no processo de aplicação da lei.

Período de 2022 a 2023: O mercado imobiliário está em declínio, e as operações das empresas do setor enfrentam muitas dificuldades devido às deficiências e limitações do período de 2015 a 2021, que ficaram ainda mais evidentes sob a pressão da pandemia de COVID-19.

Durante esse período, a oferta de imóveis era muito mais limitada do que no período anterior. Os preços dos imóveis dispararam em comparação com o crescimento da renda da maioria das pessoas. Em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, não havia mais apartamentos com preços acessíveis para a renda da maioria da população.

Em particular, um grande número de projetos imobiliários residenciais enfrenta dificuldades, está atrasado, tem implementação lenta e está paralisado, enquanto os recursos que as empresas investiram nesses projetos são enormes, causando desperdício de terreno e capital, aumentando as dificuldades e os custos para os investidores e elevando os preços dos imóveis.

Ministério da Construção: Os preços dos apartamentos aumentaram entre 35% e 40%, quase não existem apartamentos por menos de 25 milhões de VND/m².

Embora a discussão sobre os preços dos imóveis ainda não tenha se acalmado na Assembleia Nacional, o Ministério da Construção divulgou recentemente um relatório sobre o mercado imobiliário para o terceiro trimestre de 2024, que apontou claramente o aumento "galopante" dos preços no segmento de apartamentos.

Consequentemente, os preços dos apartamentos em Hanói continuaram a subir tanto em empreendimentos novos quanto antigos. Em particular, no mercado primário, o nível de preços aumentou cerca de 4 a 6% trimestralmente e 22 a 25% anualmente. Algumas áreas chegaram a registrar aumentos locais de até 35 a 40% em comparação com o trimestre anterior.

A maioria dos apartamentos novos em Hanói pertence aos segmentos médio e alto. Foto: Thanh Vu

“O segmento de apartamentos acessíveis, com preço de venda inferior a 25 milhões de VND/m², praticamente não apresenta transações nem unidades à venda”, concluiu o Ministério da Construção no relatório.

Para comprovar a afirmação acima, o Ministério analisou os preços de venda de alguns empreendimentos na capital. Por exemplo, no loteamento Zurich, dentro do Vinhomes Ocean Park (distrito de Gia Lam), o preço varia entre 46 e 55 milhões de VND/m². Já no loteamento Sapphire, dentro do Vinhomes Smart City (distrito de Nam Tu Liem), o preço oscila entre 47 e 61 milhões de VND/m².

Em seguida, o projeto Lumi Prestige (distrito de Nam Tu Liem) tem um preço de até 69 milhões de VND/m². O Ninety Complex (distrito de Dong Da) – um projeto de apartamentos com serviços e contrato de 50 anos – também tem um preço que varia entre 60 e 75 milhões de VND/m². Não parando por aí, o projeto Viha Complex (distrito de Thanh Xuan) tem um preço que varia entre 75 e 97,2 milhões de VND/m².

“O recente aumento nos preços dos imóveis deve-se, em grande parte, ao impacto de diversos fatores, como o aumento da volatilidade dos custos relacionados a terrenos e a falta de oferta suficiente de moradias acessíveis para atender à demanda do mercado”, explicou o Ministério da Construção sobre o aumento dos preços dos apartamentos.

Os preços dos imóveis estão subindo não por causa de corretores "inflacionando" os preços.

Recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) realizou uma coletiva de imprensa com o tema "A verdade sobre os corretores de imóveis que elevam os preços e desestabilizam o mercado". Nela, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da VARS, afirmou que os corretores de imóveis não são os principais responsáveis ​​pelo recente aumento dos preços dos imóveis.

“A decisão sobre o preço de venda de um imóvel é direito do investidor e da construtora. Corretores de imóveis não podem participar. Eles têm acesso à tabela de preços do investidor praticamente ao mesmo tempo que o cliente/investidor”, afirmou a VAR.

Os corretores também esperam que os preços dos imóveis "estabilizem" para que possam fechar negócios em breve. Foto: Dung Minh

O Sr. Dinh enfatizou ainda que quanto mais alto o preço dos imóveis, mais difícil se torna para os corretores venderem. Mais do que ninguém, os corretores são os que mais desejam que o preço dos imóveis esteja no nível mais adequado. Só assim as vendas se tornam mais favoráveis ​​e os corretores têm a oportunidade de receber comissões.

Segundo o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes, a tendência de alta dos preços imobiliários é inevitável. No entanto, um crescimento tão expressivo em um período tão curto é anormal. Seria injusto culpar exclusivamente as imobiliárias.

“Além disso, os corretores de imóveis são os que mais não querem que os preços das casas subam. Porque quando os investidores vendem a preços altos, a oportunidade de fechar um negócio fica mais difícil, os corretores têm que trabalhar mais, mas, na realidade, as comissões que recebem não mudam”, comentou o Sr. Chung.

Na perspectiva da Sra. Ho Thi Thu Mai, Diretora da Housing Now, como a demanda por moradias não está sendo atendida pelo mercado primário, o preço dos imóveis usados ​​aumentou simultaneamente. O investidor do empreendimento primário baseia-se no preço do mercado secundário e na demanda por moradias para determinar o preço de venda. Portanto, o preço dos imóveis novos também aumentou.

Hanói planeja manter o teto máximo de preço para serviços de apartamentos em 16.500 VND/m²/mês.

O Comitê Popular de Hanói está solicitando a opinião pública sobre o projeto de decisão que estabelece a tabela de preços para serviços em prédios de apartamentos na cidade.

Assim, para prédios de apartamentos sem elevador, o preço mínimo do serviço é de 700 VND/m²/mês e o máximo é de 5.000 VND/m²/mês. Para prédios de apartamentos com elevador, o preço mínimo esperado do serviço é de 1.200 VND/m²/mês e o máximo é de 16.500 VND/m²/mês.

O preço acima não inclui a receita proveniente dos serviços oferecidos pelo prédio; não inclui serviços de luxo como sauna, piscina, TV a cabo, internet ou outros serviços sofisticados.

Hanói propõe aluguel de moradias sociais a partir de apenas 48.000 VND/m²/mês.

De acordo com a minuta da Decisão sobre a promulgação do quadro de preços de aluguel para habitações sociais investidas e construídas sem o uso de capital de investimento público ou recursos financeiros de sindicatos em Hanói, o quadro de preços de aluguel proposto é o seguinte:

O preço do aluguel de moradias sociais em Hanói é menor do que em Ho Chi Minh. Foto: Thanh Vu

Os prédios de habitação social com menos de 10 andares terão preços de aluguel que variam de 48.000 a 96.000 VND/m²/mês.

Os prédios de habitação social têm entre 10 e 20 andares, com preços de aluguel que variam de 49.000 a 98.000 VND/m²/mês.

Os prédios de habitação social têm entre 20 e 30 andares, com preços de aluguel que variam de 73.000 a 146.000 VND/m²/mês.

Prédios de habitação social com 30 andares ou mais têm preços de aluguel que variam de 99.000 a 198.000 VND/m²/mês.

O preço acima não inclui o imposto sobre valor agregado (IVA); custos de manutenção da construção; preços dos serviços de gestão operacional; custos de aquisição de equipamentos e eletrodomésticos em habitações sociais; custos de seguro contra incêndio e explosão; custos de estacionamento; água encanada; serviços de televisão; remuneração da diretoria e outros custos de serviços...

A cidade de Ho Chi Minh proíbe o parcelamento e a venda de terrenos em 5 distritos suburbanos.

Recentemente, o vice-presidente do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, Bui Xuan Cuong, assinou e emitiu a Decisão nº 83/2024, que regulamenta a determinação das áreas onde investidores em projetos imobiliários e projetos de construção de moradias podem transferir direitos de uso da terra com infraestrutura técnica para organizações e indivíduos construírem suas próprias casas na cidade.

A cidade de Ho Chi Minh proibiu oficialmente o parcelamento e a venda de terrenos em 5 distritos suburbanos. Foto: Le Toan

Assim sendo, os investidores de projetos imobiliários e de construção de moradias em toda a cidade não estão autorizados a transferir os direitos de uso do solo com infraestrutura técnica em projetos imobiliários e de construção de moradias para organizações e indivíduos que constroem suas próprias casas.

Os investidores em projetos imobiliários, incluindo projetos de construção habitacional com o objetivo de reassentamento, utilizando terrenos em municípios, vilas e distritos da cidade, devem assegurar o cumprimento das condições previstas no Artigo 31 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e nos parágrafos 1 e 2 do Artigo 45 da Lei de Terras de 2024. Os investidores estão autorizados a transferir os direitos de uso da terra com infraestrutura técnica em projetos imobiliários e projetos de construção habitacional com o objetivo de reassentamento para pessoas físicas que construam suas próprias casas.

A cidade de Ho Chi Minh regulamenta a área mínima para demarcação de lotes residenciais em 36 metros quadrados.

Em 31 de outubro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu a Decisão nº 100/2024/QD-UBND, que estipula as condições para o parcelamento e a consolidação de terras, bem como a área mínima para o parcelamento de terras na Cidade de Ho Chi Minh. Esta Decisão entra em vigor a partir da data de sua assinatura e substitui a Decisão nº 60/2017 do Comitê Popular da Cidade, que estipulava a área mínima para o parcelamento de terras.

Especificamente, para os lotes de terreno na área 1, incluindo os distritos 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh e Tan Phu, a área mínima para separação do lote é de 36 m², com uma largura de testada e profundidade do lote de no mínimo 3 m.

A cidade de Ho Chi Minh estipula que a área mínima para o parcelamento de terrenos é de 36 metros quadrados para os distritos centrais e de 80 metros quadrados para os distritos suburbanos. Foto: Le Toan

A Área 2 inclui os distritos 7, 12, Binh Tan, a cidade de Thu Duc e as vilas dos distritos com uma área mínima de 50 m2, com uma largura de testada e profundidade do terreno de pelo menos 4 m.

A Área 3 inclui os distritos de Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon e Can Gio (exceto as cidades), com uma área mínima de 80 m², com uma largura de testada e profundidade do terreno de no mínimo 5 m.

Para terrenos agrícolas, a área mínima para subdivisão de terras para culturas anuais e outras atividades agrícolas é de 500 m². Para terrenos destinados a culturas perenes, aquicultura, produção de sal e criação intensiva de gado, a área mínima é de 1.000 m².

No que diz respeito às condições para o desmembramento, o desmembramento e a consolidação de terras devem assegurar os princípios e condições estipulados nos parágrafos 1, 2 e 3 do artigo 220 da Lei de Terras. Assim, as terras a serem desmembradas e consolidadas devem ter acesso; estar conectadas a rotas de transporte público existentes; garantir abastecimento de água, drenagem, etc.

Caso o proprietário do terreno reserve uma parte da área para uma passarela, essa passarela deverá ser acordada entre as partes e o Comitê Popular do distrito, município e cidade de Thu Duc será responsável por analisar a situação local e verificar se a passarela acordada garante a prevenção e o combate a incêndios, o abastecimento de água e os sistemas de drenagem, bem como a eletricidade, obtendo aprovação antes de implementar o desmembramento ou a consolidação do terreno.

A área de terreno determinada para ser utilizada como passagem para múltiplos lotes (de 2 ou mais lotes) deverá ser convertida para uso comum no certificado de direitos de uso do solo e na titularidade dos bens vinculados ao terreno.

Esta Decisão aplica-se a organizações, famílias e indivíduos que tenham necessidade, direitos e obrigações relacionados com a implementação de procedimentos de divisão e consolidação de terras. Os órgãos estatais têm autoridade para implementar procedimentos de divisão e consolidação de terras de acordo com as disposições legais.

Da Nang "finaliza" os preços de aluguel para habitações sociais e alojamentos para trabalhadores em parques industriais.

Recentemente, o Comitê Popular da cidade de Da Nang também divulgou uma tabela de preços para o aluguel de moradias sociais e alojamentos para trabalhadores em parques industriais da cidade.

Assim, para projetos de habitação social em que a construção não utiliza capital público ou recursos financeiros de sindicatos, a faixa de preço de aluguel mais baixa é para apartamentos com menos de 5 andares (sem subsolo), com um preço máximo de aluguel de VND 88.000/m²/mês e um mínimo de VND 57.000/m²/mês.

A faixa de preço de aluguel mais alta é para apartamentos de 24 a 30 andares (incluindo 2 subsolos), com um preço máximo de aluguel de 165.000 VND/m²/mês e um mínimo de 104.000 VND/m²/mês.

Com relação à tabela de preços de aluguel para habitações sociais investidas e construídas por particulares, Da Nang estipula que casas individuais (1 andar, apartamento fechado, estrutura de parede de tijolo autoportante, laje de concreto armado moldada no local) têm um preço máximo de aluguel de 58.000 VND/m²/mês e um mínimo de 39.000 VND/m²/mês.

As casas individuais (de 2 a 3 andares, estrutura de concreto armado; paredes de tijolo; lajes e telhados de concreto armado moldados in loco, sem porão) têm um preço máximo de aluguel de VND 88.000/m²/mês e um mínimo de VND 61.000/m²/mês.

As casas individuais (de 4 a 5 andares, estrutura de concreto armado; paredes de tijolo; lajes e coberturas de concreto armado moldado in loco, sem porão) têm um preço máximo de aluguel de VND 96.000/m²/mês, um mínimo de VND 66.000/m²/mês (para área construída inferior a 50 m²) e um máximo de VND 75.000/m²/mês, um mínimo de VND 51.000/m²/mês (para área construída de 180 m² ou mais).

Com relação à faixa de preço de aluguel para alojamento de trabalhadores em parques industriais, a faixa de preço mais baixa é para apartamentos com menos de 5 andares (sem subsolo), com um preço máximo de aluguel de VND 84.000/m²/mês e um mínimo de VND 54.000/m²/mês.

O preço de aluguel mais alto é para apartamentos com menos de 24 andares e 30 andares ou mais (incluindo 2 subsolos), sendo o valor mais alto de 158.000 VND/m²/mês e o mais baixo de 100.000 VND/m²/mês.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html