Os preços dos apartamentos, do antigo ao novo, aumentam continuamente, estabelecendo novos territórios. A Cidade de Ho Chi Minh regulamenta a área mínima para a divisão de terras.

Os preços dos apartamentos aumentaram drasticamente, localmente até 40% por trimestre, Hanói ajustou os planos de uso do solo para alguns projetos em Quoc Oai, procedimentos para conversão de terras agrícolas em terras residenciais... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

A inadequação na estrutura dos produtos imobiliários ainda é uma grande limitação do mercado atual e também um dos motivos do aumento dos preços dos imóveis nos últimos tempos. (Ilustração - Foto: Linh An)

Apartamentos do antigo ao novo continuam a aumentar de preço

Em relação aos prédios de apartamentos em Hanói, o Ministério da Construção informou que os preços continuaram a aumentar tanto em projetos novos quanto antigos. Até o momento, o mercado estabeleceu um novo patamar de preços para projetos, com aumentos trimestrais de cerca de 4% a 6% e anuais de 22% a 25%. Em particular, algumas áreas apresentaram aumentos locais de cerca de 35% a 40%, dependendo da localização, em comparação com o trimestre anterior.

Pesquisas em alguns projetos, como o Lumi Prestige (distrito de Nam Tu Liem), têm preços de 69 milhões de VND/m2, apartamentos no projeto Khai Son City (distrito de Long Bien) têm preços de 50 a 68 milhões de VND/m2, projetos na rua Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan) têm preços em torno de 75 a 97,2 milhões de VND/m2...

Não apenas em Hanói, por meio de síntese, mostra que no terceiro trimestre, os preços dos imóveis em algumas localidades ainda tendem a aumentar, especialmente em Hanói, Cidade de Ho Chi Minh e grandes cidades.

"O fenômeno do aumento de preços é localizado, ocorrendo em algumas áreas, alguns tipos, alguns segmentos imobiliários, levando a um impacto de aumento geral de preços", disse o Ministério da Construção.

A inadequação na estrutura dos produtos imobiliários ainda é uma grande limitação do mercado atual e também é um dos motivos do aumento dos preços dos imóveis nos últimos tempos.

O Ministério da Construção destacou que a oferta de produtos habitacionais acessíveis não é suficiente para atender à demanda do mercado. No segmento de apartamentos acessíveis (com preço de venda abaixo de 25 milhões de VND/m²), quase não há transações e produtos à venda.

Apartamentos de médio porte (VND 25 milhões/m² a menos de VND 50 milhões/m²) ainda representam uma alta proporção das transações e da oferta no mercado. O restante são apartamentos de luxo e superluxo (com preços acima de VND 50 milhões/m²).

Explicando a falta de oferta de moradias para atender às necessidades da maioria das pessoas, pessoas de baixa e média renda nas áreas urbanas, especialmente Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, o Ministério da Construção disse que há muitos motivos.

Em particular, as empresas imobiliárias enfrentam dificuldades e obstáculos em procedimentos legais, especialmente na determinação de preços de terrenos, cálculo de taxas de uso de terras, limpeza de terrenos e alocação de terras.

Além disso, muitos projetos que foram e estão sendo construídos recentemente tiveram que ser temporariamente suspensos, tiveram seu andamento atrasado e tiveram seu andamento de construção atrasado.

A agência gestora avaliou que a Lei de Terras de 2024, a Lei de Habitação de 2023 e a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 foram promulgadas e entraram em vigor, que as dificuldades institucionais e regulatórias (terreno, habitação, negócios imobiliários, crédito...) para empresas foram basicamente resolvidas e que a oferta imobiliária apresentou melhora. No entanto, ainda existem algumas limitações, pois leva tempo para que os mecanismos, políticas e leis recém-promulgados sejam efetivamente implementados e "ganhem vida".

Muitos especialistas imobiliários apontam que o problema do aumento da oferta reside no segmento de preços acessíveis e razoáveis. De fato, nos últimos tempos, embora a oferta de apartamentos tenha aumentado, o nível de preços de venda em Hanói continua registrando uma tendência de alta tanto no mercado primário quanto no secundário.

De acordo com a Savills Vietnam, em grandes cidades como Ho Chi Minh e Hanói, o mercado imobiliário atualmente carece de oferta acessível, pois a participação de mercado desse segmento caiu de 60% em 2016 para apenas 35% em 2024, e apartamentos principais abaixo de 2 bilhões de VND desapareceram completamente.

Um líder de uma imobiliária em Hanói disse que os projetos em implementação no mercado são, em sua maioria, de médio e alto padrão. Quando a demanda é maior que a oferta, os preços dos imóveis aumentam. Não é incomum que o preço de venda ultrapasse o valor real.

Segundo essa pessoa, quando não há oferta de moradia adequada e acessível, os problemas do mercado imobiliário não podem ser resolvidos.

Ajustando os planos de uso do solo para alguns projetos em Quoc Oai, Hanói

O Comitê Popular da Cidade de Hanói acaba de emitir a Decisão nº 5682/QD-UBND sobre o ajuste e a complementação do Plano de Uso do Solo de 2024 do distrito de Quoc Oai.

Consequentemente, o ajuste e a complementação da lista de Planos de Uso do Solo para 2024 do distrito de Quoc Oai foram aprovados pelo Comitê Popular da Cidade na Decisão nº 418/QD-UBND de 22 de janeiro de 2024, Decisão nº 2015/QD-UBND de 16 de abril de 2024, Decisão nº 3848/QD-UBND de 25 de julho de 2024.

Especificamente, ajustar e complementar (nome do local, área) os projetos identificados na Decisão 418/QD-UBND de 22 de janeiro de 2024, Decisão nº 2015/QD-UBND de 19 de abril de 2024, Decisão nº 3848/QD-UBND de 25 de julho de 2024 é 1 projeto.

Complementando o Plano de Uso do Solo de 2024 do distrito de Quoc Oai com 9 projetos, incluindo: Projeto para construir rotas de tráfego na área que se aproxima do Hospital Central de Maternidade, Instalação 2; Hospital Central Infantil, Instalação 2; Projeto para construir o centro cultural da comuna de Ngoc Liep; Jardim de Infância Ngoc My A; construção de uma casa cultural na vila de Phu Hang, comuna de Tan Phu; construção de uma linha de energia de 220 kV para fornecer energia à estação transformadora de 220/110 kV Hoa Lac e linhas de saída de 110 kV; Centro de transmissão de sinal; Construção de um depósito de reserva de suprimentos gerais, o depósito de reserva de petróleo do Norte e o Comboio I sob o Departamento de Equipamentos e Logística; Expansão da estação transformadora de 500 kV de Hanói Ocidental para atender à instalação de 06 baias de 220 kV, comuna de Dong Quang; Escola Primária Phuong Cach com uma área total de 74,18 hectares.

Ajustar o número de projetos e a área na Decisão nº 3848/QD-UBND de 25 de julho de 2024 para 148 projetos com uma área total de 1.151,27 hectares.

Cidade de Ho Chi Minh emite novos regulamentos sobre área mínima para divisão de terras

Em 31 de outubro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu a Decisão nº 100/2024 estipulando as condições para divisão de terras, consolidação de terras e a área mínima permitida para divisão de terras para cada tipo de terra na área.

Esta Decisão substitui a Decisão n.º 60/2017 sobre a área mínima para parcelamento de terras anteriormente prevista.

Em relação à área mínima a ser dividida em lotes, de acordo com a nova regulamentação, os terrenos residenciais na área são divididos em 3 áreas, com áreas mínimas correspondentes de 36m2, 50m2 e 80m2.

Especificamente, a área 1 inclui os distritos 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh e Tan Phu. A área mínima de terreno para loteamento nesses distritos é de 36 metros quadrados, e a largura e a profundidade da frente do terreno não devem ser inferiores a 3 metros.

A Área 2 inclui os Distritos 7 e 12, Binh Tan, a cidade de Thu Duc e as cidades dos distritos. A área mínima de terreno residencial que pode ser dividida em lotes nessas áreas é de 50 m². Em particular, a regulamentação sobre a largura da fachada e a profundidade do lote não deve ser inferior a 4 m.

A Zona 3 abrange as áreas fora dos distritos de Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be e Can Gio. A área mínima de terreno residencial que pode ser subdividida nessas áreas é de 80 m². A largura da frente e a profundidade do terreno não devem ser inferiores a 5 m.

Em relação às terras agrícolas , a Cidade de Ho Chi Minh estipula que a área mínima permitida para ser dividida em lotes para terras de cultivo anual e outras terras agrícolas é de 500 metros quadrados.

Enquanto isso, a área mínima para terras destinadas a culturas perenes, terras de aquicultura, terras de produção de sal e terras de concentração de gado que podem ser divididas em lotes é de 1.000 metros quadrados.

Em comparação com a decisão antiga, a área mínima de terras residenciais e agrícolas que podem ser divididas em lotes na Cidade de Ho Chi Minh não mudou.

A novidade da regulamentação de parcelamento de terras é que não há mais regulamentações sobre condições de planejamento e construção como antes.

Especificamente, o terreno a ser dividido ou fundido deve garantir os seguintes requisitos: Deve haver acesso, conexão com as vias de tráfego existentes, garantia de abastecimento de água e drenagem e outras necessidades necessárias de forma razoável.

Se um usuário do terreno reservar uma parte de um terreno residencial ou um terreno residencial e outro terreno no mesmo terreno para uma passarela, ao dividir ou fundir terrenos, não há necessidade de alterar a finalidade de uso da área de terreno usada para a passarela.

Caso o usuário do terreno reserve uma parte do terreno como passagem para pedestres, essa passagem será acordada entre as partes e a autoridade local se baseará na situação real para dar aprovação antes de separar ou fundir o terreno.

Em relação à área de terreno determinada como passagem, utilizada em muitos lotes de terra, ela será convertida em forma de uso comum no certificado.

Procedimentos para conversão de terras agrícolas em terras residenciais

Quando as pessoas convertem terras agrícolas em terras residenciais, elas devem preparar documentos para enviar ao órgão estadual competente, de acordo com as disposições do Artigo 227 da Lei de Terras de 2024.

Quando terras agrícolas podem ser convertidas em terras residenciais?

De acordo com o Artigo 116 e a Instrução B, Cláusula 1, Artigo 121 da Lei de Terras de 2024, os usuários de terras somente poderão converter terras agrícolas em terras residenciais mediante aprovação de um órgão estadual competente. Em outras palavras, deve haver uma decisão que permita a alteração da finalidade do uso da terra, de acordo com a regulamentação.

Para que uma agência estadual competente tome uma decisão que permita a mudança da finalidade do uso do solo, é necessário basear-se no planejamento do uso do solo em nível distrital ou no planejamento geral ou no planejamento de zoneamento, de acordo com as disposições da lei de planejamento urbano aprovada pela autoridade competente.

Procedimentos para conversão de terras férteis em terras residenciais

De acordo com as disposições do Artigo 227 da Lei de Terras de 2024, a ordem e os procedimentos para alteração dos fins de uso do solo são os seguintes:

Etapa 1. Envie o pedido de mudança de finalidade de uso do solo de acordo com os regulamentos.

Etapa 2. A autoridade competente verificará as condições para a alteração da finalidade do uso do solo. Caso o dossiê ainda não esteja garantido, o usuário do solo deverá complementá-lo e reenviá-lo à agência de gestão de terras.

Etapa 3. Após enviar uma solicitação completa, a agência de gestão de terras competente prepara um dossiê e o envia ao Comitê Popular de nível distrital para emitir uma decisão permitindo a mudança da finalidade do uso da terra.

Etapa 4. Pague as taxas de uso da terra conforme prescrito, exceto em casos de isenção.

Passo 5. Transferir o arquivo para o Cartório/delegação do Cartório de Registro de Imóveis para realizar o registro, emitir o Livro, atualizar e corrigir o banco de dados de terras, registros cadastrais e devolver o Livro ao usuário do terreno.

No caso de transferência de direitos de uso da terra e alteração das finalidades de uso da terra, o procedimento para registro da transferência de direitos de uso da terra e o procedimento para alteração das finalidades de uso da terra devem ser realizados ao mesmo tempo que o procedimento para alteração das finalidades de uso da terra, de acordo com os regulamentos.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html