Os preços dos apartamentos aumentaram drasticamente, chegando a 40% por trimestre em alguns locais. Hanói ajustou os planos de uso do solo para alguns projetos em Quoc Oai, e os procedimentos para conversão de terras agrícolas em áreas residenciais estão em andamento... Essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.
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| A inadequação na estrutura dos produtos imobiliários ainda é uma grande limitação do mercado atual e também um dos motivos para o aumento dos preços dos imóveis nos últimos tempos. (Ilustração - Foto: Linh An) |
Apartamentos, tanto antigos quanto novos, continuam a ter seus preços aumentados.
Em relação aos prédios de apartamentos em Hanói, o Ministério da Construção informou que os preços continuaram a subir tanto em empreendimentos novos quanto antigos. Até o momento, o mercado estabeleceu um novo patamar de preços para novos projetos, com aumentos de cerca de 4% a 6% trimestralmente e de 22% a 25% anualmente. Em algumas áreas específicas, os preços subiram entre 35% e 40%, dependendo da localização, em comparação com o trimestre anterior.
Pesquisas em alguns empreendimentos, como o Lumi Prestige (distrito de Nam Tu Liem), apontam preços a partir de 69 milhões de VND/m², apartamentos no empreendimento Khai Son City (distrito de Long Bien) têm preços entre 50 e 68 milhões de VND/m², e empreendimentos na rua Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan) têm preços em torno de 75 a 97,2 milhões de VND/m²...
Não apenas em Hanói, mas, por meio de uma análise de dados, observa-se que no terceiro trimestre os preços dos imóveis em algumas localidades ainda tendem a aumentar, especialmente em Hanói, Cidade de Ho Chi Minh e outras grandes cidades.
"O fenômeno do aumento de preços é localizado, ocorrendo em algumas áreas, alguns tipos de imóveis, alguns segmentos do mercado imobiliário, o que leva a um impacto no aumento dos preços em geral", afirmou o Ministério da Construção.
A inadequação na estrutura dos produtos imobiliários ainda é uma grande limitação do mercado atual e também um dos motivos para o aumento dos preços dos imóveis nos últimos tempos.
O Ministério da Construção destacou que a oferta de imóveis habitacionais acessíveis não é suficiente para atender à demanda do mercado. No segmento de apartamentos populares (com preço de venda inferior a 25 milhões de VND/m²), praticamente não há transações nem imóveis disponíveis para venda.
Apartamentos de gama média (entre 25 milhões de VND/m² e menos de 50 milhões de VND/m²) ainda representam uma alta proporção das transações e da oferta no mercado. O restante são apartamentos de luxo e superluxo (com preços acima de 50 milhões de VND/m²).
Ao explicar a falta de oferta de moradias para atender às necessidades da maioria da população, especialmente das classes de baixa e média renda em áreas urbanas, principalmente em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, o Ministério da Construção afirmou que existem muitos motivos.
Em particular, as empresas imobiliárias enfrentam dificuldades e obstáculos em procedimentos legais, especialmente na determinação de preços de terrenos, cálculo de taxas de uso da terra, desapropriação e alocação de terras.
Além disso, muitos projetos que foram e estão sendo construídos recentemente tiveram que ser temporariamente suspensos, sofreram atrasos em seu andamento e em seu progresso de construção.
A agência gestora avaliou que a Lei de Terras de 2024, a Lei de Habitação de 2023 e a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 foram promulgadas e entraram em vigor, as dificuldades institucionais e regulatórias (terrenos, habitação, negócios imobiliários, crédito etc.) para as empresas foram basicamente resolvidas e a oferta de imóveis apresentou melhorias. No entanto, ainda existem algumas limitações, pois leva tempo para que os mecanismos, políticas e leis recém-promulgados sejam efetivamente implementados e "ganhem vida".
Muitos especialistas do mercado imobiliário apontam que o problema do aumento da oferta reside no segmento de preços acessíveis e razoáveis. De fato, embora a oferta de apartamentos tenha aumentado, o nível de preços de venda em Hanói continua registrando uma tendência de alta tanto no mercado primário quanto no secundário.
Segundo a Savills Vietnam, em grandes cidades como Ho Chi Minh e Hanói, o mercado imobiliário atualmente carece de oferta acessível, visto que a participação de mercado desse segmento diminuiu de 60% em 2016 para apenas 35% em 2024, e os apartamentos de luxo com preço inferior a 2 bilhões de VND desapareceram completamente.
Um executivo de uma empresa imobiliária em Hanói afirmou que os projetos em andamento no mercado são, em sua maioria, de médio e alto padrão. Quando a demanda supera a oferta, os preços dos imóveis aumentam. Não é incomum que o preço de venda seja inflacionado acima do valor real.
Segundo essa pessoa, quando não há oferta de moradias adequadas e acessíveis, os problemas do mercado imobiliário não podem ser resolvidos.
Ajuste dos planos de uso do solo para alguns projetos em Quoc Oai, Hanói
O Comitê Popular da Cidade de Hanói acaba de emitir a Decisão nº 5682/QD-UBND sobre o ajuste e complementação do Plano de Uso do Solo de 2024 do distrito de Quoc Oai.
Assim sendo, o ajuste e a complementação da lista de Planos de Uso do Solo para 2024 do distrito de Quoc Oai foram aprovados pelo Comitê Popular da Cidade nas Decisões nº 418/QD-UBND, de 22 de janeiro de 2024, nº 2015/QD-UBND, de 16 de abril de 2024, e nº 3848/QD-UBND, de 25 de julho de 2024.
Especificamente, o ajuste e complementação (nome do local, área) dos projetos identificados na Decisão 418/QD-UBND de 22 de janeiro de 2024, na Decisão nº 2015/QD-UBND de 19 de abril de 2024 e na Decisão nº 3848/QD-UBND de 25 de julho de 2024 corresponde a 1 projeto.
Complementando o Plano de Ordenamento do Território de Quoc Oai para 2024 com 9 projetos, incluindo: Projeto para construção de vias de acesso na área próxima ao Hospital Central de Maternidade, Unidade 2; Hospital Central Infantil, Unidade 2; Projeto para construção do centro cultural da comuna de Ngoc Liep; Jardim de Infância Ngoc My A; construção de um centro cultural na vila de Phu Hang, comuna de Tan Phu; construção de uma linha de transmissão de 220kV para abastecer a subestação de 220/110kV de Hoa Lac e linhas de saída de 110kV; Centro de transmissão de sinal; Construção de um depósito geral de suprimentos, do depósito de reserva de petróleo do Norte e do Comboio I sob a responsabilidade do Departamento de Equipamentos e Logística; Expansão da subestação de 500kV de Hanói Oeste para atender à instalação de 6 compartimentos de 220kV, comuna de Dong Quang; Escola Primária Phuong Cach com uma área total de 74,18 hectares.
Ajustar o número de projetos e a área na Decisão nº 3848/QD-UBND, de 25 de julho de 2024, para 148 projetos com uma área total de 1.151,27 hectares.
A cidade de Ho Chi Minh emite novas regulamentações sobre a área mínima para o desagregamento de terrenos.
Em 31 de outubro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu a Decisão nº 100/2024, que estipula as condições para o desagregamento e a consolidação de terras, bem como a área mínima permitida para cada tipo de terreno na região.
Esta Decisão substitui a Decisão n.º 60/2017 sobre a área mínima para divisão de terrenos.
Com relação à área mínima a ser dividida em lotes, de acordo com as novas regulamentações, o terreno residencial na área é dividido em 3 áreas, com áreas mínimas correspondentes de 36m2, 50m2 e 80m2.
Especificamente, a área 1 inclui os distritos 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh e Tan Phu. A área mínima de terreno para subdivisão nesses distritos é de 36 metros quadrados, e a largura e a profundidade da testada do terreno não devem ser inferiores a 3 metros.
A Área 2 inclui os Distritos 7 e 12, Binh Tan, a cidade de Thu Duc e as vilas dos distritos. A área mínima de terreno residencial que pode ser dividida em lotes nessas áreas é de 50 m². Em particular, a regulamentação sobre a largura da testada e a profundidade do lote não deve ser inferior a 4 m.
A Zona 3 inclui as áreas fora das cidades dos distritos de Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be e Can Gio. A área mínima de terreno residencial que pode ser subdividida nessas áreas é de 80 m². A largura da testada e a profundidade do terreno não devem ser inferiores a 5 m.
Em relação aos terrenos agrícolas , a cidade de Ho Chi Minh estipula que a área mínima permitida para ser dividida em lotes para cultivo anual e outros tipos de terras agrícolas é de 500 metros quadrados.
Entretanto, a área mínima de terra para culturas perenes, aquicultura, produção de sal e criação concentrada de gado que pode ser dividida em lotes é de 1.000 metros quadrados.
Em comparação com a decisão anterior, a área mínima de terrenos residenciais e agrícolas que podem ser divididos em lotes na cidade de Ho Chi Minh não foi alterada.
A novidade do regulamento de divisão de terras é que não existem mais regulamentações sobre condições de planejamento e condições de construção como antes.
Especificamente, o terreno a ser dividido ou unificado deve garantir os seguintes requisitos: deve haver acesso, conexão com as vias de tráfego existentes, garantia de abastecimento de água e drenagem, além de outras necessidades básicas, de forma adequada.
Se um proprietário de terreno reservar parte de um lote residencial ou um lote residencial e outra parte do mesmo lote para uma passagem, ao dividir ou unir lotes, não será necessário alterar a finalidade de uso da área destinada à passagem.
Caso o proprietário do terreno reserve uma parte do lote como passagem, essa passagem será acordada entre as partes e a autoridade local, com base na situação real, dará a aprovação antes de separar ou unir o lote.
Com relação à área de terreno designada como passagem, utilizada por vários lotes, esta será convertida para uso comum no certificado.
Procedimentos para conversão de terras agrícolas em terras residenciais
Quando as pessoas convertem terras agrícolas em terras residenciais, devem preparar documentos para apresentar à agência estatal competente, de acordo com as disposições do Artigo 227 da Lei de Terras de 2024.
Quando é que um terreno agrícola pode ser convertido em terreno residencial?
De acordo com o Artigo 116 e o Alínea b, Cláusula 1, do Artigo 121 da Lei de Terras de 2024, os usuários de terras só podem converter terras agrícolas em terras residenciais se aprovado por um órgão estatal competente. Em outras palavras, deve haver uma decisão que autorize a mudança de uso da terra de acordo com os regulamentos.
Para que uma agência estatal competente tome uma decisão autorizando a mudança de destinação do solo, é necessário basear-se no planejamento de uso do solo em nível distrital, no planejamento geral ou no plano de zoneamento, de acordo com as disposições da lei de planejamento urbano aprovada pela autoridade competente.
Procedimentos para conversão de terras férteis em terras residenciais.
De acordo com as disposições do Artigo 227 da Lei de Terras de 2024, a ordem e os procedimentos para alteração da destinação do solo são os seguintes:
Etapa 1. Apresentar o pedido de alteração da finalidade de uso do solo de acordo com os regulamentos.
Etapa 2. A autoridade competente deverá verificar as condições para a alteração da finalidade do uso do solo. Caso o dossiê ainda não esteja concluído, o usuário do solo deverá complementá-lo e submetê-lo novamente ao órgão de gestão territorial.
Etapa 3. Após o envio de um pedido completo, o órgão competente de gestão de terras prepara um dossiê e o submete ao Comitê Popular distrital para que este emita uma decisão autorizando a mudança de finalidade do uso da terra.
Etapa 4. Pague as taxas de uso do solo conforme prescrito, exceto nos casos de isenção.
Etapa 5. Transfira o arquivo para o Cartório/filial do Registro de Imóveis para efetuar o registro, emitir o Livro, atualizar e corrigir o banco de dados de terras e os registros cadastrais, e devolver o Livro ao proprietário do terreno.
Nos casos de transferência de direitos de uso da terra e de alteração da finalidade do uso da terra, o procedimento de registro da transferência de direitos de uso da terra e o procedimento de alteração da finalidade do uso da terra devem ser realizados simultaneamente, de acordo com a legislação vigente.
Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html
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