O Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir um documento solicitando que as empresas imobiliárias cumpram rigorosamente as normas legais sobre divulgação pública de informações sobre projetos, transações e direitos de propriedade. De acordo com o espírito da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e do Decreto 94, 96/2024/ND-CP, as empresas devem divulgar as informações do projeto antes de iniciar suas atividades, relatar o status das transações por escrito e em arquivos eletrônicos e ser responsáveis pela exatidão dos dados.
Proibição de evasão, autorização aos corretores
Em especial, o documento proíbe terminantemente que investidores autorizem outras organizações ou indivíduos a assinar contratos para depósitos, vendas, transferências, arrendamento com compra de moradias ou direitos de uso do solo em projetos. Os investidores só podem vender ou arrendar com compra de moradias futuras após notificarem a agência gestora estadual por escrito sobre o cumprimento das condições da transação.
Antes da emissão deste documento pelo Departamento de Construção, muitos projetos na Cidade de Ho Chi Minh estavam abertos à venda sob autorização. Muitas corretoras de imóveis F2 e F3 recebiam depósitos de clientes, enquanto os projetos não tinham licenças de construção e não atendiam aos requisitos legais. Muitos clientes das províncias do norte voavam para a Cidade de Ho Chi Minh para "pagar depósitos de ágio", mas, na realidade, não haviam assinado um contrato com o investidor.
Na inauguração recente de um projeto, a Sra. Loan (residente no bairro de Tan Hung, na Cidade de Ho Chi Minh) disse que havia feito um "depósito de boa vontade" de VND 50 milhões através do pregão e, em seguida, pago outros 10% do valor do apartamento, mas apenas por meio de uma corretora e sem negociar com o investidor. "Achei que era um processo normal, mas quando perguntei mais tarde, descobri que não estava qualificada para abrir o negócio para venda", compartilhou.
Um diretor de uma imobiliária na Cidade de Ho Chi Minh admitiu que, há muito tempo, muitos investidores tentam "burlar a lei" autorizando corretoras a receber depósitos de clientes. Esse "atalho" por meio de marketing e comunicação faz com que os clientes só saibam sobre o pregão, sem contato direto com o investidor.
Segundo o especialista em economia Dr. Tran Nguyen Dan, a situação de investidores que "burlam a lei" por meio de corretoras para levantar capital existe há muito tempo. "Muitos projetos mobilizam até 90% a 95% do valor do apartamento antes da assinatura do contrato de venda. As agências de gestão claramente veem, mas não controlam, causando distorção no mercado, criando demanda virtual e a psicologia do FOMO (medo de perder) para os compradores", analisou o Sr. Dan.
Segundo ele, essa abordagem não só inflaciona os preços dos imóveis, como também coloca o risco do lado do comprador. Pois, em caso de sinistro, ele receberá apenas o depósito ou os juros bancários, enquanto o investidor ainda se apropria do capital. "As lições valiosas de alguns grandes incidentes do mercado no passado ainda têm valor de alerta", enfatizou.
Ao mesmo tempo, o projeto de Resolução do Governo sobre o mecanismo de controle de preços imobiliários também atraiu a atenção pública. Nesse projeto, a agência gestora propõe que as transações imobiliárias sejam realizadas por meio de um pregão administrado pelo Estado, ao mesmo tempo em que restringe o crédito para tomadores de empréstimo que compram um segundo e um terceiro apartamento. Além disso, o projeto também incentiva o desenvolvimento de moradias comerciais acessíveis, expandindo a oferta de apartamentos de médio porte para atender às necessidades reais de moradia.
O Sr. Vo Hong Thang, Diretor Geral Adjunto responsável pela consultoria da DKRA Consulting, afirmou que, de acordo com uma pesquisa do Grupo DKRA, até 70% dos clientes que compraram novos projetos no passado foram para investimento, dos quais 50% a 60% já possuíam um segundo apartamento e mais de 20% possuíam um terceiro apartamento ou mais. No entanto, também é preciso considerar se o aperto do crédito ajudará a reduzir a demanda especulativa, esfriar os preços e trazer o mercado de volta ao seu valor real.
Ele também comentou que, se essa política for aplicada, o crédito bancário para o setor imobiliário aumentará lentamente e a liquidez do mercado poderá diminuir em cerca de 30%. "Os especuladores terão que considerar cuidadosamente, enquanto as pessoas com necessidades reais terão a oportunidade de acessar produtos mais adequados", comentou o Sr. Thang.
Clientes aprendem sobre um projeto imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH
Implementar soluções síncronas e de longo prazo
O Sr. Vo Hong Thang apoia a política de imposto imobiliário para limitar a especulação, mas espera que o Governo, os ministérios e as agências tenham um plano de implementação passo a passo, com um roteiro, cálculos cuidadosos e evitando aplicações repentinas. "Se o imposto for apertado muito rapidamente, o mercado poderá reagir fortemente, afetando a liquidez e o crescimento geral da economia, porque o setor imobiliário tem grande influência sobre outros setores", comentou o Sr. Thang.
De acordo com o Dr. Pham Viet Thuan, diretor do Instituto de Recursos Naturais e Economia Ambiental da Cidade de Ho Chi Minh, o imposto sobre transações imobiliárias é uma ferramenta eficaz para limitar a especulação.
Ele propôs aplicar o imposto de acordo com o tempo de posse do imóvel: se o imóvel for adquirido por menos de 12 meses, o imposto será de 20% sobre o preço de venda; de 12 a 36 meses, 10%; de 36 a 60 meses, 5%; e acima de 60 meses, manter a alíquota atual de 2%. "Essa alíquota também deve ser aplicada aos casos de compra e venda autorizadas para evitar brechas legais", disse o Sr. Thuan.
Ele acredita que esse método tributário é mais simples e fácil de aplicar do que forçar transações por meio de bolsas públicas online, o que não é adequado no contexto atual. "O imposto com base no tempo de propriedade ajuda a limitar a navegação, mas não distorce o mercado. Aqueles que investem a curto prazo terão que pagar impostos altos, enquanto aqueles que investem a longo prazo receberão incentivos, o que é justo e razoável", enfatizou o Sr. Thuan.
Além disso, o Sr. Thuan também propôs a criação de uma tabela de preços de terrenos que tende a diminuir ao longo do tempo, considerando a terra como um meio de produção, não uma mercadoria para especulação. Quando os preços dos terrenos forem devidamente controlados, combinados com impostos de transação flexíveis, o mercado retornará ao seu valor real, criando oportunidades para as pessoas comprarem casas e, ao mesmo tempo, contribuindo para a estabilização da previdência social.
Segundo o Dr. Tran Nguyen Dan, lidar com a especulação deve ser feito de forma sincronizada e a longo prazo, e não pode ser resolvido da noite para o dia. Ele acredita que, além da tributação, é necessário combinar ferramentas de crédito e administrativas. "É preciso estabelecer pontuações de crédito para os tomadores de empréstimo e exigir que os bancos participem do controle. Os tomadores de empréstimo que compram uma segunda casa devem pagar taxas de juros mais altas e taxas de empréstimo mais baixas, por exemplo, apenas 50% para a segunda casa e 30% para a terceira casa", sugeriu.
O Dr. Dan também enfatizou que, se um cliente pedir a um parente que use seu nome para sonegar impostos, a pessoa que o usar também terá que arcar com as consequências, como ser impedida de tomar empréstimos ou ser taxada na próxima compra. "É preciso haver coordenação entre os órgãos de gestão, os bancos e o sistema tributário para garantir a justiça e evitar brechas legais", acrescentou.
Segundo ele, este é um problema que requer um roteiro de 5 a 10 anos, com coordenação entre ministérios, agências e autoridades locais para estabilizar o mercado. "Os preços dos imóveis só podem cair e se estabilizar quando sincronizarmos as políticas tributárias e de crédito com a legalidade dos projetos. Quando pessoas com necessidades reais puderem acessar facilmente a moradia, a especulação naturalmente diminuirá", comentou o Sr. Dan.
Os aumentos de preços não se devem apenas à especulação.
O Dr. Tran Nguyen Dan também destacou francamente que a razão para a escalada dos preços imobiliários não é apenas a especulação, mas também a demora nos procedimentos legais. "Muitos projetos levam de 7 a 8 anos para serem concluídos, o que aumenta os custos de capital. Quando os custos aumentam, as empresas são forçadas a aumentar os preços de venda para compensar, e os compradores finais sofrem. Portanto, o Estado precisa definir claramente as responsabilidades de cada etapa e de cada órgão no processo de aprovação do projeto para encurtar o tempo e reduzir os custos", disse o Sr. Dan.
Da Nang rastreia a "inflação de preços" de terras e a especulação
Em 13 de outubro, o Gabinete do Comitê Popular da Cidade de Da Nang anunciou que o Presidente do Comitê Popular da cidade havia acabado de assinar e emitir um despacho oficial sobre a inspeção, revisão, retificação e tratamento de atos de manipulação de preços e especulação imobiliária; e o fortalecimento da gestão e uso da terra na área.
Assim, o Presidente do Comitê Popular da Cidade de Da Nang designou o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente para presidir e coordenar com o Departamento de Construção, o Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras, os Comitês Populares de comunas, distritos e unidades relacionadas para organizar inspeções, exames e revisões de todas as atividades específicas de avaliação de terras e o desenvolvimento e emissão de listas de preços de terras; compensação, apoio e reassentamento quando o Estado recupera terras; e atividades de leilão de direitos de uso da terra.
Atualmente, Da Nang registra muitos sinais de "febre de terras" nos subúrbios e áreas de novos projetos, especialmente em locais com informações de planejamento, arranjos de unidades administrativas ou implementação de grandes projetos de infraestrutura.
H. Dinh
Fonte: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
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