Controlar os preços dos imóveis: uma solução para arrefecer o mercado imobiliário.

A agência gestora planeja implementar uma série de medidas para conter a alta dos preços dos imóveis, especialmente no segmento de alto padrão, onde a especulação e a inflação são comuns.

O Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir um documento solicitando que as empresas do setor imobiliário cumpram rigorosamente as normas legais sobre a divulgação pública de informações sobre projetos, transações e direitos de propriedade. De acordo com o espírito da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e do Decreto 94, 96/2024/ND-CP, as empresas devem divulgar as informações sobre os projetos antes de iniciarem as atividades, relatar o status das transações por escrito e em arquivos eletrônicos, e ser responsáveis ​​pela exatidão dos dados.

Proibição de burla, autorização para corretores.

É importante destacar que o documento proíbe estritamente que os investidores autorizem outras organizações ou indivíduos a assinar contratos de depósito, venda, transferência, arrendamento com opção de compra de imóveis ou direitos de uso do solo em projetos. Os investidores só podem vender ou arrendar imóveis futuros após notificarem por escrito a agência gestora estadual sobre o cumprimento das condições da transação.

Antes da publicação deste documento pelo Departamento de Construção, muitos empreendimentos na cidade de Ho Chi Minh foram colocados à venda sem autorização. Muitas imobiliárias dos níveis F2 e F3 receberam depósitos de clientes, embora os projetos não tivessem obtido alvarás de construção e não atendessem aos requisitos legais. Muitos clientes das províncias do norte viajaram até a cidade de Ho Chi Minh para "pagar um sinal de boa vontade", mas, na realidade, não haviam assinado nenhum contrato com o investidor.

Numa recente inauguração de um empreendimento, a Sra. Loan (residente no bairro de Tan Hung, na cidade de Ho Chi Minh) disse que fez um "depósito de boa vontade" de 50 milhões de VND através do contrato de locação, e depois pagou mais 10% do valor do apartamento, mas apenas por meio de uma corretora, sem negociar diretamente com o investidor. "Achei que fosse um processo normal, mas quando perguntei depois, descobri que não estava qualificada para realizar a venda", relatou.

Um diretor de uma empresa imobiliária na cidade de Ho Chi Minh admitiu que, há muito tempo, muitos investidores tentam "contornar a lei" autorizando corretoras a receber depósitos de clientes. Esse "atalho", obtido por meio de marketing e comunicação, faz com que os clientes só conheçam a corretora, sem contato direto com o investidor.

Segundo o especialista em economia , Dr. Tran Nguyen Dan, a situação de investidores que "contornam a lei" por meio de corretoras para captar recursos já existe há muito tempo. "Muitos empreendimentos mobilizam até 90% a 95% do valor do apartamento antes da assinatura do contrato de compra e venda. As administradoras de imóveis percebem isso, mas não agem, o que distorce o mercado, criando demanda virtual e o medo de perder uma oportunidade (FOMO) nos compradores", analisou o Dr. Dan.

Segundo ele, essa abordagem não só inflaciona os preços dos imóveis, como também transfere o risco para o comprador. Isso porque, em caso de imprevistos, o comprador receberá apenas o reembolso do depósito ou os juros bancários, enquanto o investidor ainda fica com o capital. "As lições caras de alguns incidentes graves no mercado no passado ainda servem de alerta", enfatizou.

Ao mesmo tempo, o projeto de resolução do Governo sobre o mecanismo de controle dos preços imobiliários também atraiu a atenção pública. Nesse projeto, o órgão gestor propõe que as transações imobiliárias sejam realizadas por meio de uma plataforma estatal de negociação, além de restringir o crédito para compradores de segundo e terceiro imóveis. Ademais, o projeto incentiva o desenvolvimento de moradias comerciais acessíveis, ampliando a oferta de apartamentos de médio padrão para atender às reais necessidades habitacionais.

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor-Geral Adjunto responsável pela consultoria da DKRA Consulting, afirmou que, segundo uma pesquisa do Grupo DKRA, até 70% dos clientes que compraram imóveis novos no passado o fizeram para investimento, dos quais 50% a 60% já possuíam um segundo apartamento e mais de 20% possuíam um terceiro ou mais. Contudo, é preciso avaliar se o aperto no crédito ajudará a reduzir a demanda especulativa, a arrefecer os preços e a trazer o mercado de volta ao seu valor real.

Ele também comentou que, se essa política for aplicada, o crédito bancário para o setor imobiliário aumentará lentamente e a liquidez do mercado poderá diminuir em cerca de 30%. "Os especuladores terão que pensar com cautela, enquanto as pessoas com necessidades reais terão a oportunidade de acessar produtos mais adequados", comentou o Sr. Thang.

Clientes conhecem um projeto imobiliário na cidade de Ho Chi Minh. Foto: TAN THANH

Implementar soluções síncronas e de longo prazo

O Sr. Vo Hong Thang apoia a política de imposto sobre imóveis para limitar a especulação, mas espera que o Governo, os ministérios e as entidades governamentais elaborem um plano de implementação gradual, com um roteiro bem definido, cálculos cuidadosos e evitem a aplicação repentina. "Se o imposto for aumentado muito rapidamente, o mercado poderá reagir fortemente, afetando a liquidez e o crescimento geral da economia, porque o setor imobiliário tem grande influência em outras áreas", comentou o Sr. Thang.

Segundo o Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, o imposto sobre transações imobiliárias é uma ferramenta eficaz para limitar a especulação.

Ele propôs a aplicação de impostos de acordo com o tempo de posse do imóvel: se a posse for inferior a 12 meses, o imposto será de 20% sobre o preço de venda; de 12 a 36 meses, 10%; de 36 a 60 meses, 5%; e acima de 60 meses, manter a taxa atual de 2%. "Essa taxa de imposto também deve ser aplicada a casos de compra e venda autorizadas para evitar brechas legais", disse o Sr. Thuan.

Ele acredita que esse método de tributação é mais simples e fácil de aplicar do que forçar transações por meio de bolsas públicas online, o que não é adequado no contexto atual. "A tributação baseada no tempo de posse ajuda a limitar a especulação, mas não distorce o mercado. Aqueles que investem a curto prazo terão que pagar impostos altos, enquanto aqueles que mantêm o investimento a longo prazo receberão incentivos, o que é justo e razoável", enfatizou o Sr. Thuan.

Além disso, o Sr. Thuan também propôs a criação de uma tabela de preços de terrenos com tendência de queda ao longo do tempo, considerando a terra como um meio de produção, e não como uma mercadoria para especulação. Quando os preços dos terrenos forem devidamente controlados, em conjunto com impostos flexíveis sobre transações, o mercado retornará ao seu valor real, criando oportunidades para as pessoas comprarem casas e contribuindo para a estabilização da segurança social.

Segundo o Dr. Tran Nguyen Dan, o combate à especulação imobiliária deve ser feito de forma sincronizada e a longo prazo, e não pode ser resolvido da noite para o dia. Ele acredita que, além da tributação, é necessário combinar ferramentas de crédito e administrativas. "É preciso estabelecer pontuações de crédito para os mutuários e exigir que os bancos participem do controle. Mutuários que compram uma segunda casa devem pagar taxas de juros mais altas e índices de financiamento mais baixos, por exemplo, apenas 50% para a segunda casa e 30% para a terceira", sugeriu.

O Dr. Dan também enfatizou que, se um cliente pedir a um parente que use seu nome para evitar impostos, a pessoa que usar o nome também terá que arcar com as consequências, como a restrição de empréstimos ou a tributação na próxima compra. "É necessária coordenação entre órgãos de gestão, bancos e o sistema tributário para garantir a equidade e evitar brechas legais", acrescentou.

Segundo ele, este é um problema que exige um plano de ação de 5 a 10 anos, com coordenação entre ministérios, órgãos e autoridades locais para estabilizar o mercado. "Os preços dos imóveis só podem diminuir e se estabilizar quando houver sincronização entre as políticas tributárias e de crédito e a legalidade dos projetos. Quando as pessoas com necessidades reais tiverem acesso fácil à moradia, a especulação diminuirá naturalmente", comentou o Sr. Dan.

O aumento de preços não se deve apenas à especulação.

O Dr. Tran Nguyen Dan também destacou, com franqueza, que a razão para a escalada dos preços imobiliários não é apenas a especulação, mas também a demora nos trâmites legais. "Muitos projetos levam de 7 a 8 anos para serem concluídos, o que aumenta os custos de capital. Com o aumento dos custos, as empresas são obrigadas a aumentar os preços de venda para compensar, e os compradores finais sofrem as consequências. Portanto, o Estado precisa definir claramente as responsabilidades de cada etapa e de cada órgão no processo de aprovação de projetos para reduzir o tempo e os custos", afirmou o Dr. Dan.

Da Nang investiga a "inflação dos preços da terra" e a especulação imobiliária.

Em 13 de outubro, o Gabinete do Comitê Popular da Cidade de Da Nang anunciou que o Presidente do Comitê Popular da cidade acaba de assinar e emitir um despacho oficial sobre a inspeção, revisão, retificação e combate a atos de manipulação de preços e especulação imobiliária, bem como sobre o fortalecimento da gestão e do uso do solo na região.

Assim, o Presidente do Comitê Popular da Cidade de Da Nang designou o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente para presidir e coordenar com o Departamento de Construção, o Centro de Desenvolvimento do Fundo Agrícola, os Comitês Populares das comunas, bairros e unidades afins a organização de inspeções, exames e revisões de todas as atividades específicas de avaliação de terras e o desenvolvimento e emissão de listas de preços de terras; compensação, apoio e reassentamento quando o Estado recupera terras; e atividades de leilão de direitos de uso da terra.

Atualmente, Da Nang tem apresentado muitos sinais de "febre imobiliária" nos subúrbios e em novas áreas de projetos, especialmente em locais com informações de planejamento, reorganização de unidades administrativas ou implementação de grandes projetos de infraestrutura.

H.Dinh

Fonte: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm