Investir em terrenos ainda é o 'pico'? 3 lotes na área urbana de Thu Thiem estão prestes a ser leiloados, as bases para determinar o tipo de terreno

O lançamento de um projeto de habitação social em Dong Anh ( Hanói ), o próximo leilão de 3 lotes de terreno na Área Urbana de Thu Thiem (HCMC), as bases para determinar os tipos de terreno... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Imóveis: Espera-se que 3 lotes de terra na Nova Área Urbana de Thu Thiem sejam leiloados no segundo trimestre de 2025.

Em qual segmento devo investir?

Um investidor em Hanói tem mais de 3 bilhões de VND no banco e quer sacar para investir em imóveis. Terrenos, terrenos leiloados e apartamentos são os segmentos que ele pesquisa.

Pensando que os preços dos terrenos tendem a aumentar com o tempo, então é difícil perder, esse investidor planeja investir em um pedaço de terra com o dinheiro disponível e, às vezes, quer comprar um apartamento em Hanói e alugá-lo.

Em resposta às preocupações dos investidores, o Sr. Nguyen Anh Que, presidente do G6 Group, analisou que terrenos leiloados são um segmento imobiliário especial com bom status legal, bela infraestrutura e preços razoáveis, o que atrai investidores há muito tempo. No entanto, comprar terrenos leiloados é muito suscetível ao fenômeno do fomo (psicologia de multidão), ou seja, comprar a um preço acima do mercado.

Portanto, segundo o Sr. Que, os investidores que participam do leilão desse tipo de imóvel precisam consultar cuidadosamente o preço de mercado, utilizar capital ocioso, entender o planejamento e aceitar investimentos de médio e longo prazo se a avaliação for positiva. Ao mesmo tempo, precisam ter estabilidade mental para evitar medo de perder o depósito ou sofrer consequências amargas, inclusive envolvendo a lei.

Em relação a apartamentos, o preço médio de apartamentos comerciais à venda em Hanói gira em torno de 65 a 85 milhões de VND/m², com muitos projetos custando entre 100 e 200 milhões de VND/m². Com esse preço de venda, quase apenas compradores de imóveis se interessam, pois comprar para fins de investimento levará de 30 a 50 anos para recuperar o capital, e esse preço também está além da renda da população.

Além disso, de acordo com o líder do G6 Group, a oferta de moradias sociais em Hanói entre 2025 e 2030 será muito grande. Atualmente, há cerca de 14 projetos de grande porte selecionando investidores, 67 projetos estão em fase de implementação e há 83 terrenos limpos com infraestrutura concluída pertencentes ao fundo de 20% para moradias sociais. Notavelmente, em 2025, Hanói colocará à venda mais de 6.000 unidades habitacionais sociais.

Isso afetará o preço dos apartamentos no futuro, bem como a liquidez. Quando muitas pessoas compram casas, isso também afeta a demanda por imóveis para alugar e os preços dos aluguéis.

Os preços dos imóveis em Hanói aumentaram acentuadamente nos últimos tempos, com apartamentos aumentando de 50% a 200%, casas e terrenos aumentando de 20% a 50%. Enquanto isso, imóveis nos arredores de Hanói, como Hung Yen, Bac Ninh e Ha Nam, também aumentaram de 10% a 50% nos últimos tempos, portanto, não serão mais atraentes. Atualmente, o fluxo de caixa está se deslocando para o sul, para a Cidade de Ho Chi Minh, Phu Quoc e Da Nang... Em 2025, os investidores podem se interessar pelo segmento de terrenos ou terras agrícolas multiuso", disse o Sr. Que.

Enquanto isso, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analisou que, com a forte velocidade de urbanização, a demanda nas localidades será alta, portanto, investir para aumentar os ganhos de capital e comprar terras ainda é bom e seguro.

Segundo ele, com 3 a 4 bilhões de VND, é possível investir em terras ao redor de Hanói, eixos econômicos associados a parques industriais como Bac Ninh, Bac Giang ou Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...

No entanto, o Diretor Geral da SGO Homes observou que, ao comprar terrenos, os investidores precisam estar atentos a projetos que atendam às condições legais, como, por exemplo, a assinatura de um contrato de compra e venda ou a existência de um livro vermelho. Ao mesmo tempo, é necessário considerar a capacidade do investidor; escolher locais que atendam às necessidades e atraiam pessoas para morar lá no futuro.

Quanto aos terrenos leiloados, segundo o Sr. Chung, a maioria dos leilões é feita com base em critérios psicológicos, com a expectativa de serem vendidos por algumas centenas de milhões de dongs a mais. Em termos de investimento, esse método não será eficaz.

“Esse tipo de terreno só pode ser investido no curto prazo, quando o mercado está “aquecido”, então o “surfe” é usado; o investimento em longo prazo, especialmente neste momento, não será tão lucrativo quanto investir em terrenos para projetos”, disse o Sr. Chung.

Detalhes de lotes de terreno de 3 bilhões de dólares na área urbana de Thu Thiem prestes a ser leiloados

O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh (HCMC) disse que espera-se que no segundo trimestre de 2025, a cidade organize um leilão de três lotes de terra na Nova Área Urbana de Thu Thiem, na cidade de Thu Duc.

São os lotes 1-2 e 1-3 na Área Funcional nº 1, e os lotes 3-5 na Área Funcional nº 3. Destes, o lote 3-5 foi colocado em leilão em novembro de 2021, mas o licitante vencedor posteriormente cancelou o contrato e aceitou a perda do depósito.

Os lotes 1-2 e 1-3 fazem parte do planejamento de 9 lotes de terrenos residenciais e comerciais multifuncionais. Ambos os lotes são terrenos limpos, com localização privilegiada, 4 frentes e construídos em uma escala de 1 subsolo e 14 andares.

Especificamente, o lote 1-2 tem uma área de mais de 7.886 m², com 205 apartamentos. O lote 1-3 tem uma área de mais de 5.006 m², com 152 apartamentos.

O lote restante 3-5 é um dos quatro lotes que a Cidade de Ho Chi Minh colocou em leilão em novembro de 2021. Uma empresa venceu o leilão deste lote por VND 3,820 bilhões, 7 vezes mais que o preço inicial.

Entretanto, depois que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou os resultados do leilão e o Departamento de Impostos da Cidade emitiu um aviso de pagamento, a empresa vencedora não pagou e aceitou perder o depósito.

Localizado no planejamento da Área Residencial Norte da área funcional nº 3, o lote 3-5 possui uma área de 6.446 m². A área construída deste terreno é de 15.000 m², com uma escala de 76 apartamentos e uma população máxima de 608 pessoas.

De acordo com o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da cidade, como os preços dos terrenos são aplicados de acordo com a lista de preços ajustada, o preço inicial dos 3 lotes acima deverá ser superior a 5.000 bilhões de VND.

Cerimônia de inauguração do projeto de habitação social CT3 em Dong Anh, Hanói

O projeto de habitação social CT3 na nova área urbana de Kim Chung, distrito de Dong Anh (Hanói), começou oficialmente a construção em 3 de março, fornecendo mais de 1.100 apartamentos com um preço esperado de 18,4 milhões de VND/m2.

Perspectiva do projeto de habitação social CT3 em Dong Anh, Hanói. (Fonte: Investidor)

O projeto é um investimento de uma joint venture entre a Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) e a Viglacera Corporation, localizada no projeto de habitação social Thang Long Green City, na área urbana de Kim Chung.

O projeto Thang Long Green City tem uma área total de quase 3,7 hectares, com 4 edifícios. Destes, o edifício social no lote CT4 entrou em operação no quarto trimestre de 2021, com 484 apartamentos, acomodando mais de 1.500 pessoas.

No terreno CT3, há 3 prédios com uma área total de aproximadamente 109.000 metros quadrados. Os prédios têm 12 andares e sótão, oferecendo mais de 1.100 apartamentos, acomodando mais de 3.900 pessoas.

O representante do investidor da joint venture, Sr. Pham Tien Duc, Diretor Geral da Handico Corporation, afirmou que o projeto foi concebido por arquitetos de Singapura, com destaques modernos e síncronos em termos de utilidades, como área de recreação infantil e área verde... criando um espaço de convivência confortável e moderno. Cada apartamento foi projetado para otimizar o uso das funções, com uma área adequada de 50 a 64 m², incluindo 2 a 3 quartos...

Em particular, o preço de venda desta área de habitação social deverá rondar os 18,4 milhões de VND/m² (incluindo 5% de IVA e 2% de taxa de manutenção). Com o preço unitário acima, um apartamento de 49,8 m² no projeto custa cerca de 920 milhões de VND. O maior apartamento, de 64 m², custa cerca de 1,2 mil milhões de VND.

Falando na cerimônia de inauguração, o vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, solicitou ao investidor da joint venture que implementasse medidas e soluções avançadas de construção, com o objetivo de concluir o projeto no início do terceiro trimestre de 2026, 5 meses antes do previsto, em comparação ao progresso esperado no quarto trimestre de 2026.

Os líderes do Comitê Popular da Cidade também solicitaram às duas corporações que instruíssem suas unidades membros a acelerar os procedimentos de preparação dos projetos para as obras e projetos de investimento restantes na cidade, especialmente as obras no terreno CT5 na nova área urbana de Kim Chung, a concluir em breve os procedimentos de ajuste da política de investimento para continuar a construção em 2025, concluir a infraestrutura síncrona da nova área urbana de Kim Chung e contribuir para o fundo de habitação social da cidade.

As bases para determinar o tipo de solo

Ao determinar o tipo de solo, quais são as bases?

A cláusula 1, artigo 10 da Lei de Terras de 2024 estipula a determinação do tipo de terra com base em uma das seguintes bases:

a) Certidão de direitos de uso do solo; Certidão de propriedade de casa e direitos de uso do solo; Certidão de direitos de uso do solo, propriedade de casa e outros bens vinculados ao terreno; Certidão de direitos de uso do solo, propriedade de bens vinculados ao terreno;

b) Documentos sobre os direitos de uso da terra previstos no artigo 137 desta Lei, nos casos em que não tenha sido concedida a certidão prevista na alínea a desta Cláusula;

c) Decisão sobre alocação de terras, arrendamento de terras, permissão para mudança de finalidade de uso da terra por órgãos estaduais competentes nos casos em que o certificado especificado no Ponto a desta Cláusula não tenha sido concedido.

A Cláusula 2, Artigo 10 da Lei de Terras de 2024 estipula: Nos casos em que não houver documentos especificados na Cláusula 1 deste Artigo e nos casos em que o tipo de terra determinado nos documentos emitidos for diferente da classificação de terra de acordo com as disposições desta Lei ou diferente do status atual de uso da terra, a determinação do tipo de terra deverá ser implementada de acordo com os regulamentos do Governo.

Assim, a determinação do tipo de solo será baseada nos critérios acima.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html