Investir em terrenos ainda é o 'ápice'? Três lotes na área urbana de Thu Thiem estão prestes a ser leiloados, e os critérios para determinar o tipo de terreno serão seguidos.

O início das obras de um projeto de habitação social em Dong Anh ( Hanói ), o próximo leilão de 3 lotes de terreno na área urbana de Thu Thiem (Cidade de Ho Chi Minh), as bases para determinar os tipos de terreno… são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Imóveis: Prevê-se que 3 terrenos na Nova Área Urbana de Thu Thiem sejam leiloados no segundo trimestre de 2025.

Em qual segmento devo investir?

Um investidor em Hanói possui mais de 3 bilhões de VND no banco e deseja sacar o dinheiro para investir em imóveis. Terrenos, terrenos em leilão e apartamentos são os segmentos que ele está pesquisando.

Acreditando que os preços dos terrenos tendem a aumentar com o tempo, sendo difícil perder dinheiro, este investidor planeja investir em um terreno com o dinheiro disponível e, ocasionalmente, pretende comprar um apartamento em Hanói para alugá-lo.

Em resposta às preocupações dos investidores, o Sr. Nguyen Anh Que, Presidente do Grupo G6, analisou que os terrenos leiloados constituem um segmento imobiliário especial, com boa situação jurídica, infraestrutura de qualidade e preços razoáveis, o que explica sua atração por investidores há muito tempo. No entanto, a compra de terrenos leiloados é muito suscetível ao fenômeno do FOMO (efeito manada), levando à compra por um preço acima do valor de mercado.

Portanto, segundo o Sr. Que, os investidores que participam do leilão desse tipo de imóvel precisam consultar cuidadosamente o preço de mercado, utilizar capital ocioso, compreender o planejamento e aceitar investimentos de médio e longo prazo, caso a avaliação seja favorável. Ao mesmo tempo, precisam manter a calma para evitar o medo de perder a oportunidade (FOMO), a perda de depósitos ou consequências negativas, inclusive com envolvimento da justiça.

Em relação aos apartamentos, o preço médio dos apartamentos comerciais à venda em Hanói gira em torno de 65 a 85 milhões de VND/m², com muitos empreendimentos precificados entre 100 e 200 milhões de VND/m². Com esse preço de venda, o interesse se concentra quase exclusivamente em compradores que pretendem morar no imóvel, pois a recuperação do capital investido levaria de 30 a 50 anos, e esse valor está além da capacidade de pagamento da maioria das pessoas.

Além disso, segundo o líder do Grupo G6, a oferta de habitação social em Hanói entre 2025 e 2030 será muito grande. Atualmente, existem cerca de 14 grandes projetos em fase de seleção de investidores, 67 projetos em implementação e 83 terrenos com infraestrutura completa, pertencentes ao fundo de 20% destinado à habitação social. Notavelmente, em 2025, Hanói disponibilizará para venda mais de 6.000 unidades de habitação social.

Isso afetará o preço dos apartamentos no futuro, bem como a liquidez. Quando muitas pessoas compram casas, isso também afeta a demanda por imóveis para alugar e os preços dos aluguéis.

Os preços dos imóveis em Hanói aumentaram acentuadamente nos últimos tempos, com apartamentos subindo entre 50% e 200%, e casas e terrenos entre 20% e 50%. Enquanto isso, os imóveis nos arredores de Hanói, como Hung Yen, Bac Ninh e Ha Nam, também tiveram aumentos de 10% a 50% recentemente, tornando-se menos atrativos. Atualmente, o fluxo de capital está se deslocando para o sul, para cidades como Ho Chi Minh, Phu Quoc e Da Nang... Em 2025, os investidores podem se interessar pelo segmento de terrenos ou por terrenos agrícolas de uso misto”, disse o Sr. Que.

Entretanto, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analisou que, com a forte velocidade de urbanização, a demanda nas localidades será alta, portanto, investir para aumentar os ganhos de capital, comprando terrenos, ainda é uma opção boa e segura.

Segundo ele, com 3 a 4 bilhões de VND, é possível investir em terrenos ao redor de Hanói, em eixos econômicos associados a parques industriais como Bac Ninh, Bac Giang ou Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh...

No entanto, o Diretor Geral da SGO Homes observou que, ao comprar terrenos, os investidores precisam estar atentos a projetos que atendam às exigências legais, como, no mínimo, a assinatura de um contrato de compra e venda ou a existência de um registro imobiliário. Ao mesmo tempo, é necessário considerar a capacidade financeira do investidor e escolher locais que atendam às necessidades e atraiam moradores no futuro.

Quanto aos terrenos leiloados, segundo o Sr. Chung, a maioria dos leilões é feita com base em fatores psicológicos, na esperança de vender por algumas centenas de milhões de dongs a mais. Em termos de investimento, esse método não será eficaz.

“Esse tipo de terreno só pode ser investido a curto prazo, quando o mercado está aquecido, aproveitando a oportunidade; investimentos a longo prazo, especialmente neste momento, não serão tão rentáveis ​​quanto investir em terrenos para projetos”, disse o Sr. Chung.

Detalhes sobre três lotes de terreno avaliados em bilhões de dólares na área urbana de Thu Thiem que estão prestes a ser leiloados.

O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh (HCMC) informou que a previsão é de que, no segundo trimestre de 2025, a cidade realize um leilão de três lotes de terreno na Nova Área Urbana de Thu Thiem, na cidade de Thu Duc.

Esses são os lotes 1-2 e 1-3 na Área Funcional nº 1 e os lotes 3-5 na Área Funcional nº 3. Destes, o lote 3-5 foi colocado em leilão em novembro de 2021, mas o licitante vencedor posteriormente cancelou o contrato e aceitou a perda do depósito.

Os lotes 1-2 e 1-3 fazem parte de um projeto de 9 lotes de terreno multifuncional, residencial e comercial. Ambos os lotes são terrenos limpos, em localização privilegiada com 4 frentes, e a construção prevista é de 1 subsolo e 14 andares.

Especificamente, o lote 1-2 possui uma área de mais de 7.886 m², com 205 apartamentos. O lote 1-3 possui uma área de mais de 5.006 m², com 152 apartamentos.

O lote restante, de 3 a 5, é um dos quatro lotes que a cidade de Ho Chi Minh colocou em leilão em novembro de 2021. Uma empresa venceu o leilão deste lote por 3,82 trilhões de VND, sete vezes o preço inicial.

No entanto, após o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovar os resultados do leilão e o Departamento de Impostos da Cidade emitir uma notificação de pagamento, a empresa vencedora não pagou e aceitou perder o depósito.

Localizado na área residencial norte, zona funcional nº 3, o lote 3-5 possui uma área de 6.446 m². A área construída prevista para este terreno é de 15.000 m², com um projeto de 76 apartamentos e capacidade máxima para 608 moradores.

Segundo o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da cidade, como os preços dos terrenos são aplicados de acordo com a tabela de preços ajustada, o preço inicial dos 3 lotes de terreno mencionados deverá ser superior a 5.000 bilhões de VND.

Cerimônia de lançamento da pedra fundamental do projeto habitacional social CT3 em Dong Anh, Hanói.

O projeto habitacional social CT3, na nova área urbana de Kim Chung, distrito de Dong Anh (Hanói), teve sua construção iniciada oficialmente em 3 de março, oferecendo mais de 1.100 apartamentos com um preço estimado de 18,4 milhões de VND/m².

Perspectiva do projeto de habitação social CT3 em Dong Anh, Hanói. (Fonte: Investidor)

O projeto é fruto de um empreendimento conjunto entre a Hanoi Housing Investment and Development Corporation (Handico) e a Viglacera Corporation, localizado no empreendimento habitacional social Thang Long Green City, na área urbana de Kim Chung.

O projeto Thang Long Green City tem uma área total de quase 3,7 hectares com 4 edifícios. Destes, o edifício social no lote CT4 entrou em funcionamento no quarto trimestre de 2021 com 484 apartamentos, proporcionando acomodação para mais de 1.500 pessoas.

No terreno CT3, existem 3 edifícios com uma área total de aproximadamente 109.000 metros quadrados. Os edifícios têm 12 andares e um sótão, oferecendo mais de 1.100 apartamentos e acomodando mais de 3.900 pessoas.

O representante do investidor da joint venture, Sr. Pham Tien Duc, Diretor Geral da Handico Corporation, afirmou que o projeto foi concebido por arquitetos de Singapura com destaques modernos e funcionais, como área de recreação infantil, paisagismo verde, etc., criando um espaço de vida confortável e moderno. Cada apartamento foi projetado para otimizar o uso das funções, com uma área adequada de 50 a 64 m², incluindo 2 a 3 quartos.

Em particular, o preço de venda desta área de habitação social deverá rondar os 18,4 milhões de VND/m² (incluindo 5% de IVA e 2% de taxa de manutenção). Com este preço unitário, um apartamento de 49,8 m² no projeto custa cerca de 920 milhões de VND. O maior apartamento, com 64 m², custa cerca de 1,2 mil milhões de VND.

Em seu discurso na cerimônia de inauguração, o vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, solicitou ao investidor da joint venture que implementasse medidas e soluções de construção avançadas, visando concluir o projeto no início do terceiro trimestre de 2026, cinco meses antes do prazo previsto, em comparação com o progresso esperado para o quarto trimestre de 2026.

Os líderes do Comitê Popular da Cidade também solicitaram às duas corporações que orientassem suas unidades afiliadas a acelerar os procedimentos de preparação dos projetos para as obras e investimentos restantes na cidade. Em especial, as obras no terreno CT5, na nova área urbana de Kim Chung, para que os procedimentos de ajuste da política de investimentos sejam concluídos o mais breve possível, permitindo a continuidade da construção em 2025, a conclusão da infraestrutura integrada da nova área urbana de Kim Chung e o aumento do fundo habitacional social da cidade.

Bases para determinar o tipo de solo

Ao determinar o tipo de solo, quais são os critérios básicos?

A cláusula 1 do artigo 10 da Lei de Terras de 2024 estipula a determinação do tipo de terreno com base em um dos seguintes critérios:

a) Certificado de direitos de uso da terra; Certificado de propriedade da casa e direitos de uso da terra; Certificado de direitos de uso da terra, propriedade da casa e outros bens vinculados à terra; Certificado de direitos de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra;

b) Documentos relativos aos direitos de uso do solo previstos no artigo 137.º desta Lei, nos casos em que não tenha sido concedido o certificado previsto na alínea a) desta cláusula;

c) Decisão sobre a atribuição de terrenos, arrendamento de terrenos, autorização para alteração da finalidade de utilização do solo por entidades estatais competentes, nos casos em que o certificado especificado na alínea a) desta cláusula não tenha sido concedido.

A Cláusula 2 do Artigo 10 da Lei de Terras de 2024 estipula: Nos casos em que não existam documentos especificados na Cláusula 1 deste Artigo e nos casos em que o tipo de terreno determinado nos documentos emitidos seja diferente da classificação de terras de acordo com as disposições desta Lei ou diferente do atual uso da terra, a determinação do tipo de terreno será implementada de acordo com os regulamentos do Governo.

Assim, a determinação do tipo de solo será baseada nos critérios acima.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html