O projeto para construir um milhão de apartamentos de habitação social corre o risco de permanecer apenas no papel.

Não deixem o projeto de 1 milhão de apartamentos de habitação social apenas no papel.

No início de abril de 2023, o Governo aprovou o projeto "Investimento na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030".

Até o momento, após mais de um ano de implementação do projeto, o número de empreendimentos de habitação social parece estar estagnado. Em particular, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, as duas maiores cidades do Vietnã, anseiam por esse segmento habitacional; contudo, o ritmo de conclusão e aprovação dos projetos não tem apresentado grandes avanços.

Segundo o último relatório do Ministério da Construção , divulgado no fim de semana passado, no segundo trimestre de 2024, havia 9 projetos de habitação social em andamento em todo o país. Destes, 3 projetos foram concluídos no trimestre, totalizando 1.120 unidades, 1 projeto em Thai Nguyen teve sua construção iniciada, com 395 unidades, e 5 projetos foram aprovados para investimento.

Somente Hanói não teve projetos de investimento concluídos, iniciados ou aprovados no segundo trimestre de 2024. A cidade de Ho Chi Minh teve apenas um projeto concluído, com um número modesto de apenas 368 unidades. No segundo trimestre, a cidade de Ho Chi Minh também não teve projetos em andamento e não aprovou nenhum projeto habitacional.

Segundo o Ministério da Construção, de 2021 ao segundo trimestre de 2024, o país concluiu 79 projetos, totalizando 40.679 unidades, o que representa 4% do projeto. Assim, embora quase metade da meta tenha sido alcançada, o número de apartamentos de habitação social ainda está bem abaixo do objetivo estabelecido pelo Governo.

Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, as duas maiores cidades do Vietnã, têm uma grande demanda por moradias sociais. Foto: BDS

Atualmente, o país possui 128 projetos com construção iniciada, totalizando 111.688 apartamentos. Caso esses projetos não sofram atrasos, em 1 a 2 anos, o Vietnã terá um total de 152.367 apartamentos, o que representa 15,2% do progresso previsto.

Além disso, recentemente, as localidades aprovaram políticas de investimento para 412 projetos, totalizando 409.449 apartamentos. Se esses projetos forem implementados dentro do cronograma, nos próximos 4 a 5 anos, o Vietnã terá um total de 561.816 apartamentos de habitação social, atingindo quase 56,2% da meta estabelecida. Portanto, o Vietnã precisa aprovar centenas de outros projetos de habitação social para concluir a meta estabelecida. Algumas opiniões apontam que, se o ritmo de implementação observado recentemente continuar, 1 milhão de apartamentos de habitação social poderão ficar apenas no papel.

Em uma conferência realizada em fevereiro de 2024, líderes do Ministério da Construção avaliaram: Algumas localidades, como Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, são grandes cidades com alta concentração de trabalhadores de baixa renda e uma demanda muito alta por moradias sociais, mas os resultados ainda são muito limitados, mostrando que as localidades não estão determinadas e proativas.

Além disso, muitas localidades não deram atenção à construção de habitações sociais, como Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An, Quang Ngai... Estas são províncias sem projetos de habitação social desde 2021 até o início de fevereiro de 2024.

O Ministério da Construção alega que a política de desenvolvimento de habitação social não foi alterada a tempo, o que acarreta diversas limitações, como a falta de terrenos disponíveis, a limitação de capital de crédito e o longo prazo de implementação. Embora leis como a Lei da Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários tenham sido aprovadas, elas só entrarão em vigor no início de 2025. Portanto, incentivos para investidores e simplificação de procedimentos ainda não foram aplicados.

Para apoiar a conclusão do projeto de 1 milhão de apartamentos, o Governo, ministérios e setores propuseram uma série de soluções. A mais importante delas é o pacote de crédito de 120 trilhões de VND para apoiar o desenvolvimento de habitações sociais, moradias para trabalhadores e a renovação e reconstrução de prédios de apartamentos antigos.

No entanto, esse pacote de apoio foi anunciado em abril de 2023. Até o final do segundo trimestre de 2024, ou seja, após 14 meses de implementação, apenas 1,234 trilhão de VND foram desembolsados, o que representa 1,03% do total do pacote de crédito.

Ainda no evento de fevereiro de 2024, o vice-primeiro-ministro Tran Hong Ha manifestou sua insatisfação com a lentidão na liberação do pacote de crédito. Por isso, solicitou ao Banco Central que revisasse e reavaliasse a implementação do pacote de incentivos de 120 trilhões de VND e elaborasse planos para compensar temporariamente e liquidar os juros dos empréstimos habitacionais sociais.

Recentemente, em outro evento em meados de agosto de 2024, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh orientou o Ministério da Construção a coordenar com o Ministério do Planejamento e Investimento, o Ministério das Finanças e o Banco Central a pesquisa e o desenvolvimento de um pacote de crédito de 30 trilhões de VND para fornecer empréstimos para compra, aluguel, arrendamento, construção ou reforma de imóveis, visando a implementação de políticas sociais. Este pacote de crédito será alocado ao Banco de Políticas Sociais para implementação.

Desse total, 15 trilhões de VND serão provenientes da emissão de títulos do governo e 15 trilhões de VND do fundo fiduciário de capital do orçamento local.

As novas leis ajudarão a aumentar a oferta de moradias sociais?

Além dos pacotes de crédito do Governo, algumas opiniões apontam que três novas leis relacionadas ao mercado imobiliário, incluindo a Lei da Habitação de 2023, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e a Lei de Terras de 2024, representarão um novo começo para a oferta de moradias sociais.

O Sr. Nguyen Hoang Nam, Diretor Geral da G-Home, afirmou: "A lei que tem o maior impacto no segmento de habitação social é a Lei de Habitação de 2023. Esta lei apresenta uma série de novidades, eliminando significativamente as dificuldades para as empresas. Por exemplo, a resolução da etapa de avaliação de terrenos contribui para encurtar consideravelmente o processo de desenvolvimento de habitações sociais."

Além disso, com as regulamentações anteriores, pessoas elegíveis para comprar moradia social não tinham recursos suficientes, enquanto pessoas da classe média que não tinham recursos para comprar imóveis comerciais não atendiam às condições para comprar moradia social. Soma-se a isso a sobreposição e a complexidade das regulamentações relativas a questões de registro de domicílio. No entanto, a Lei de Habitação de 2023 solucionou a maioria dessas pendências.

Segundo o Sr. Nam, no final de julho, o Governo aprovou o Decreto 100, que detalha diversos artigos da Lei da Habitação sobre o desenvolvimento e a gestão de habitações sociais. Este Decreto apresenta muitos avanços.

Por exemplo, o Decreto 100 estabelece o requisito de renda de 15 milhões de VND/mês para um indivíduo e de 30 milhões de VND/mês para um casal para ter acesso à habitação social.

Entretanto, de acordo com as normas anteriores, a condição para a compra de habitação social é uma renda pessoal inferior a 11 milhões de VND/mês/pessoa, o que é muito difícil de implementar, pois essas pessoas pertencem ao grupo de baixa renda e não têm necessidade de comprar uma casa ou não possuem condições suficientes para pagar o empréstimo.

Sem mencionar o risco de emprestar para a pessoa errada quando, na família, um dos cônjuges tem uma renda inferior a 11 milhões de VND por mês, enquanto o outro pode ganhar centenas de milhões (por ser autônomo). Este também é um ponto difícil para os bancos ao determinar o público-alvo para empréstimos.

"Ao se aproximar da renda total de uma família (incluindo um casal) que não ultrapasse o limite de 30 milhões de VND/mês, isso ajudará aqueles que precisam de moradia a terem acesso mais fácil a pacotes de apoio ao crédito com condições preferenciais por parte do Estado" , disse o Sr. Nam.

Além disso, o Sr. Nam afirmou que, atualmente, nos países desenvolvidos, 1 em cada 5 pessoas vive em habitações sociais. Portanto, com a flexibilização significativa da legislação, o Sr. Nam espera que seja emitida uma nova circular para ajudar a eliminar todas as dificuldades, de modo que os investidores se sintam seguros ao construir habitações sociais.

No entanto, além das políticas de apoio existentes, o Governo precisa de outras soluções suficientemente robustas e drásticas para incentivar grandes investidores a participarem em projetos de habitação social. Por exemplo, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) propôs aumentar a margem de lucro mínima para investidores em projetos de habitação social para 15%, em vez dos atuais 10%.

Dinh Tran

Fonte: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html