Proposta para alterar o método de avaliação de terrenos e ajustar a lista de preços de terrenos.

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está elaborando uma Circular que altera e complementa diversos artigos da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, de 30 de junho de 2014, do Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, que detalha os métodos de avaliação de terras; o desenvolvimento e ajuste de listas de preços de terras; a avaliação específica de terras e a consulta sobre a determinação do preço da terra.

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente informou que o Decreto nº 44/2014/ND-CP, de 15 de maio de 2014, do Governo, que regulamenta os preços da terra, estipula cinco métodos de avaliação de terras, incluindo: comparação direta, dedução, renda, excedente, coeficiente de ajuste do preço da terra e as condições para a aplicação desses cinco métodos. A Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, de 30 de junho de 2014, do Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, estipula em detalhes os métodos de avaliação de terras, os procedimentos para elaboração de listas de preços de terras, a avaliação específica de terras e a consultoria de preços de terras.

Os documentos legais acima mencionados criaram um corredor legal sincronizado para o trabalho de avaliação de terras em nível local. O trabalho de determinação de preços específicos de terras também tem recebido atenção das províncias e cidades e, basicamente, atende aos requisitos; tem sido realizado de acordo com um processo rigoroso (investigação, levantamento para determinar os preços das terras, por meio do Conselho de Avaliação de Terras, decisão sobre o preço da terra), os resultados da determinação são consistentes com a realidade, contribuindo para garantir os direitos das pessoas cujas terras são recuperadas e para aumentar a receita do orçamento do Estado.

Contudo, em um contexto de forte crescimento econômico , que atrai muitos projetos de investimento para o desenvolvimento, a avaliação específica de terrenos em algumas localidades não é realizada em tempo hábil, não havendo mecanismos nem recursos para coletar dados completos e informações sobre os preços de terrenos praticados no mercado, o que impede que a avaliação seja consistente com os preços de mercado. A aplicação de métodos de avaliação de terrenos em algumas localidades revelou limitações que precisam ser resolvidas.

Segundo o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, é necessário emitir uma Circular que altere e complemente diversos artigos da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT para eliminar prontamente as dificuldades e os obstáculos no processo de avaliação de terras.

Alteração das normas sobre métodos de avaliação de terrenos. No projeto de lei, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propôs alterar e complementar o Artigo 3º da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, no sentido de: Normas específicas sobre a fonte de coleta de informações sobre preços de terrenos: terrenos comparáveis para fins de leilão, preços de terrenos registrados em contratos de transferência de direitos de uso da terra e preços de mercado de terrenos com base em dados cadastrais.

Além disso, eliminar as regulamentações sobre transações bem-sucedidas no mercado e coleta de informações por meio de entrevistas diretas; especificar o escopo da coleta de informações nos casos em que a área de avaliação não puder coletar informações suficientes; o Comitê Popular em nível provincial, com base na situação real da localidade, estipula especificamente a tabela de taxas de ajuste para os diferentes fatores dos terrenos em comparação com o terreno a ser avaliado.

O Ministério também propôs alterar e complementar o Artigo 5 da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, no sentido de: especificar o prazo para o cálculo da renda média anual do terreno a ser avaliado, tanto para fins agrícolas quanto não agrícolas; e especificar os casos em que as informações utilizadas para determinar a renda média anual do terreno a ser avaliado não refletem integralmente a renda anual, nem representam com precisão a renda real proveniente do uso da terra, seja para fins agrícolas ou não agrícolas.

Ao mesmo tempo, as regulamentações sobre a taxa média de juros de poupança (r) de depósitos de VND de 12 meses em bancos comerciais nos quais o Estado detém mais de 50% do capital social na província do ano (calculado de 1º de janeiro a 31 de dezembro) antes do momento da avaliação e n é o prazo restante de uso da terra do terreno a ser avaliado no caso de arrendamento de terras com pagamento único de aluguel para todo o prazo do arrendamento (calculado por ano); é de 70 anos no caso de arrendamento de terras com pagamento anual de aluguel.

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