Avaliação adequada do terreno para viabilizar o projeto

No workshop científico "Avaliação adequada de terrenos para facilitar projetos", organizado pelo jornal Investment Newspaper em 27 de julho de 2023, especialistas e empresários do setor imobiliário afirmaram: se houver um método correto, o projeto será implementado sem problemas; caso contrário, será uma grande barreira que retardará a circulação de recursos sociais e dificultará o desenvolvimento econômico .

Cena de conferência.

O Primeiro-Ministro emitiu o Despacho Oficial nº 634/CD-TTg ao Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente e aos Presidentes dos Comitês Populares das províncias e cidades administradas centralmente, solicitando a remoção urgente das dificuldades e obstáculos na avaliação de terras.

O despacho exige que, antes de 31 de julho de 2023, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente submeta ao Governo, para consideração e promulgação, um Decreto que altere e complemente o Decreto nº 44/2014/ND-CP, de 15 de maio de 2014, que regulamenta os preços da terra; e que, ao mesmo tempo, altere e complemente a Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, de 30 de junho de 2014, que detalha os métodos de avaliação de terras, o desenvolvimento e o ajuste de listas de preços de terras, a avaliação específica de terras e a consulta sobre avaliação de terras.

Atualmente, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está em consulta com os ministérios, departamentos e órgãos competentes para a elaboração das propostas de emendas ao Decreto 44 e à Circular 36. Há muitas opiniões divergentes sobre os métodos de avaliação de terras que o órgão responsável pela redação propõe alterar, especialmente a eliminação do método do "excedente", que tem gerado bastante debate.

A recomendação de eliminar o método de excedente, conforme proposto pela agência responsável pela elaboração do projeto de lei, pode ter um impacto enorme e fazer com que a avaliação de terrenos retorne ao período anterior a 2007, aumentando a dificuldade dessa tarefa já complexa, afirmou o Dr. Tran Xuan Luong, especialista em Mercado Imobiliário da Universidade Nacional de Economia: "A consequência previsível é que muitos segmentos do mercado imobiliário não serão precificados adequadamente, causando congestionamento do mercado em um contexto de grande demanda por desenvolvimento imobiliário no Vietnã."

“O método de avaliação de terras baseado no excedente é científico e reconhecido mundialmente. Este método foi incorporado por diversos países, tornando-se padrões internacionais de avaliação ou padrões de avaliação específicos de cada país, com base na combinação de abordagens de mercado, custos e renda, e é amplamente aplicado na prática de avaliação de terras e ativos. É necessário manter este método, pois ele é razoável para evitar perdas de receita orçamentária do Estado e apoiar as empresas na implementação mais rápida de projetos”, afirmou o Dr. Tran Xuan Luong.

No entanto, o Dr. Luong acrescentou que todos os métodos de avaliação de terrenos, mesmo que calculados com precisão, ainda dependem de dados de mercado, e essa é uma questão fundamental que precisa ser resolvida para que futuros decretos e circulares não precisem ser "elaborados e reelaborados" novamente para adicionar ou reduzir métodos de avaliação.

“O método do excedente é um método científico que não pode ser abandonado, e os fundamentos para o abandono proposto ainda precisam ser considerados com mais cuidado. Por outro lado, para projetos (muitos terrenos - muitos produtos; com potencial de desenvolvimento de acordo com o planejamento de uso do solo, planejamento de construção; negócios imobiliários; escala de área do terreno), somente este método pode determinar corretamente os preços dos terrenos”, analisou o advogado Tran Duc Phuong, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh. Segundo o Sr. Phuong: “O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente precisa considerar, na elaboração do Decreto revisado, que é necessário continuar a manter os dois métodos: o “método do excedente” e o “método da subtração”, e, ao mesmo tempo, adicionar regulamentações mais detalhadas e completas para facilitar a implementação na prática atual”.

Segundo a Sra. Nguyen Thi Dieu Hong, do Departamento Jurídico da VCCI, o método do excedente determina o preço da terra com base na finalidade de uso com potencial para desenvolvimento futuro, e não na finalidade de uso atual, como ocorre nos métodos de comparação ou de renda. Atualmente, o banco de dados de terras do país não reflete a realidade do mercado. Portanto, se apenas os três métodos de avaliação propostos forem aplicados, isso poderá causar dificuldades no processo de implementação.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o método de avaliação por excedente é aplicado em 87,5% dos projetos imobiliários na cidade. Este é o principal método de avaliação de terrenos há mais de 8 anos, desde a entrada em vigor do Decreto 44. A razão para isso reside na dificuldade de aplicação de outros métodos.

O Sr. Nguyen Chi Thanh, Vice-Presidente Permanente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que as empresas frequentemente aplicam o método do excedente porque ele permite calcular a eficiência na execução do projeto. Se não for eficaz, nenhum investidor o fará. Este também é um método utilizado por muitos países do mundo, pois os demais métodos não resolvem os problemas práticos.

“Estamos alterando a Lei de Terras para que ela siga os preços de mercado, com oscilações, mas os três métodos atuais determinam apenas o aumento dos preços, e não a sua queda, porque os novos empreendimentos devem sempre ter preços iguais ou superiores aos de empreendimentos comparáveis. Isso eleva os preços dos terrenos, afetando a capacidade das pessoas de adquirirem imóveis. Propomos que a precificação dos terrenos siga os preços de mercado, com oscilações, para que as pessoas sejam quem decide o preço dos imóveis. Se quisermos precificar de forma a maximizar os lucros e manter os preços altos, precisamos mudar nossa forma de pensar”, sugeriu o Sr. Thanh.

Do ponto de vista de uma agência de gestão estatal, o Sr. Dao Trung Chinh, Diretor do Departamento de Planejamento e Desenvolvimento de Recursos Fundiários (Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente), afirmou que, se o método de excedente não for usado rigorosamente, a vontade subjetiva do avaliador, do próprio avaliador e dos líderes locais afetará significativamente os resultados da avaliação. Sem mencionar que também depende da taxa de aumento dos preços dos imóveis, sobre a qual não temos uma agência de monitoramento e, consequentemente, informações insuficientes.

O Sr. Chinh também afirmou que o Departamento continuará a ouvir as opiniões do mercado e a sintetizá-las para submetê-las aos líderes do Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente e do Governo, de forma a adequá-las aos desenvolvimentos do mercado.

Thanh Bui