Empresas imobiliárias estão se salvando por meio de fusões e aquisições

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"Venda-se" para sobreviver

Muitos especialistas alertaram sobre a aquisição de muitas empresas por meio de fusões e aquisições (M&A) durante o período difícil do mercado imobiliário no terceiro trimestre de 2022. As empresas vietnamitas costumavam dominar o mercado, deter grandes fundos imobiliários e manter sua própria participação de mercado. No entanto, em tempos difíceis, a perda de liquidez e fluxo de caixa forçou muitas empresas a se "venderem" para sobreviver.

Vale ressaltar que, naquela época, projetos vendidos a preços baixos se tornaram oportunidades para investidores estrangeiros com fortes recursos financeiros conquistarem o mercado, eliminando assim as vantagens inerentes aos negócios imobiliários vietnamitas.

Um dos principais negócios de fusões e aquisições é o acordo em que o Keppel Group e o Keppel Vietnam Fund (KVF), conhecidos coletivamente como Consórcio Keppel, assinaram acordos vinculativos para adquirir 49% das ações de dois projetos residenciais adjacentes na cidade de Thu Duc. A expectativa é que a aquisição das ações desses dois projetos, com custos de desenvolvimento superiores a VND 10 trilhões, seja concluída ainda este ano.

Os negócios imobiliários estão sendo resgatados por meio de aquisições e fusões, figura 1. — Muitos projetos são "vendidos" por meio de contribuições de capital para que as empresas possam se salvar.

Este é o segundo investimento conjunto entre a Keppel e a KVF após a aquisição de três terrenos em Hanói em 2022. Joseph Low, presidente da Keppel no Vietnã, também afirmou que a aquisição de capital nos dois projetos é consistente com o modelo de negócios da Keppel, permitindo que a empresa explore fundos de terceiros para o desenvolvimento de seus negócios. A Keppel também pretende aumentar seus investimentos no Vietnã, tendo em vista que as empresas têm uma estratégia de diversificação de investimentos e não se concentram na China para minimizar riscos.

Anteriormente, a Frasers Property Vietnam, empresa pertencente ao ecossistema do Frasers Property Group – uma multinacional com vasta experiência em propriedade, operação e desenvolvimento de diversos produtos e serviços no setor imobiliário – também anunciou sua cooperação com uma empresa no Vietnã para desenvolver parques industriais no Norte, com um investimento total equivalente a US$ 250 milhões. Neste acordo, a FPV contribuiu com 49% do capital social.

Além dos acordos de aquisição e aporte de capital com empresas com investimento estrangeiro, as empresas imobiliárias vietnamitas também mantêm continuamente acordos de investimento e aquisição entre si por meio da compra e venda de ações. Graças a isso, empresas em dificuldades podem continuar a manter e concluir projetos inacabados em um contexto de difícil acesso a capital.

O relatório da Bao Viet Securities Company (BSC) também avalia que as atividades de fusões e aquisições no setor imobiliário podem se intensificar no período de 2023 a 2024, devido ao fim do período de liquidez. Os negócios imobiliários estão passando por um período de escassez de liquidez, com as fontes de mobilização de capital enfrentando obstáculos mais ou menos significativos.

Explicando a declaração acima, a BSC afirmou que isso se deveu à dificuldade nas vendas devido ao sentimento negativo do mercado, aos produtos que não atendem à demanda real e à dependência de empréstimos tanto de empresas quanto de compradores de imóveis. Em segundo lugar, durante o período em que o crédito no setor imobiliário ainda é rigorosamente controlado, enquanto outros canais de capital, como títulos e ações, não são favoráveis. Por fim, as taxas de juros estão altas e o vencimento dos títulos se concentra em 2023-2024. Com tantos desafios em andamento, as empresas imobiliárias terão que optar pelo canal de fusões e aquisições para solucionar as dificuldades.

Além disso, muitos especialistas acreditam que o fato de as empresas terem que vender parte de seus projetos também decorre da dispersão dos investimentos, excedendo a capacidade financeira. Algumas empresas buscam apenas o lucro, o que não garante a harmonia entre os interesses das empresas e dos clientes.

Dificuldades não só no mercado imobiliário

No entanto, considerando o final de 2022 e os primeiros meses de 2023, os problemas econômicos afetaram todos os setores, não apenas o imobiliário. Isso é demonstrado pelo fato de que fusões e aquisições também surgiram em muitos outros setores, quando muitas empresas tiveram que vender ativos a preços baixos para investidores estrangeiros devido a dificuldades de produção e falta de capital.

Explicando recentemente ao Comitê Permanente da Assembleia Nacional sobre questões socioeconômicas, o Ministro do Planejamento e Investimento, Nguyen Chi Dung, também destacou que muitas grandes empresas tiveram que vender ativos por apenas 50% de seu valor real e os compradores eram empresas estrangeiras, devido às difíceis situações de produção e negócios e à capacidade limitada de absorção de capital.

De acordo com uma pesquisa realizada com quase 10.000 empresas pelo Conselho de Pesquisa de Desenvolvimento Econômico Privado (Private Economic Development Research Board), muitas delas estão passando por uma situação particularmente difícil. Até 82,3% das empresas participantes da pesquisa planejam reduzir sua escala, suspender temporariamente ou encerrar suas operações nos meses restantes de 2023.

Os negócios imobiliários estão sendo resgatados por meio de aquisições e fusões, figura 2. — Além de imóveis, muitas empresas também estão tendo que vender muitos tipos de ativos para sobreviver.

Entre as empresas ainda em operação em 2023, 71,2% preveem reduzir seu quadro de funcionários em mais de 5%, e 22,2% preveem uma redução de mais de 50%. 80,7% das empresas preveem uma redução de receita em mais de 5%, com uma taxa de redução de receita de mais de 50% de 29,4%. Em particular, a confiança empresarial na macroeconomia e na economia industrial, neste contexto, é particularmente baixa, com 81,4% das empresas dando avaliações negativas e muito negativas.

A pesquisa mostra que as dificuldades enfrentadas pelas empresas são a situação da ordem (59,2%); o acesso a empréstimos (51,1%); a implementação de procedimentos administrativos e regulamentações legais (45,3%) e o medo de criminalizar transações econômicas (31,1%). Vale ressaltar que, apesar das dificuldades, o apoio das autoridades locais ainda não atendeu aos requisitos. Até 84% das empresas avaliam a eficácia da gestão e do apoio das autoridades locais como ineficazes.

De acordo com a Agência de Investimento Estrangeiro (IEA), nos primeiros quatro meses deste ano, o país realizou 1.044 transações de aporte de capital para compra de ações de empresas nacionais por investidores estrangeiros, com um valor total de aporte de capital superior a US$ 3,1 bilhões, um aumento de mais de 70% em relação ao mesmo período do ano passado. Houve 77.001 empresas saindo do mercado, 25,1% a mais que no mesmo período do ano passado, com uma média de mais de 600 empresas saindo do mercado por dia.

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