As empresas encontram dificuldades para reduzir os preços das casas devido a custos não especificados.

responsabilidade comum ainda não cumprida

Nos últimos tempos, o Governo, assim como os ministérios, especialmente o Ministério da Construção, têm apresentado soluções contínuas para eliminar as dificuldades e deficiências do mercado imobiliário.

Uma das principais questões que o Primeiro -Ministro tem destacado e reiteradamente orientado as autoridades e empresas do setor imobiliário a considerarem é a necessidade de reestruturar o segmento e reduzir os preços dos imóveis. O objetivo é facilitar o acesso à moradia e solucionar as dificuldades do mercado.

Imobiliário - HoREA: Empresas encontram dificuldades para reduzir os preços dos imóveis devido a custos não especificados. — A HoREA acredita que, de 2020 até o presente momento, o mercado imobiliário tem enfrentado dificuldades e a segmentação de mercado tem estado dessincronizada, causando um desequilíbrio na oferta de imóveis.

No entanto, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que as empresas do setor imobiliário ainda não implementaram de forma ativa e eficaz os requisitos acima mencionados.

Especificamente, segundo o Sr. Chau, para projetos imobiliários de médio e alto padrão, alguns investidores reduziram os preços de venda por meio de descontos, promoções e políticas de pós-venda que são benéficas para os clientes, mas não significativas. Essa solução também visa ancorar o preço dos imóveis no empreendimento.

O presidente da HoREA comentou que o aumento dos preços dos imóveis, além do aumento dos custos de construção, materiais, mão de obra, financiamento e gestão, também acarreta despesas imprevistas para contingências.

O valor das reservas não é pequeno, pois são inválidas e não estão incluídas no custo do investimento. No entanto, o investidor ainda inclui esse valor no preço de venda, e o comprador do imóvel tem que arcar com ele.

Além disso, há casos em que o projeto foi inicialmente direcionado para habitações acessíveis ou de gama média, mas foi posteriormente alterado pelo investidor para um segmento mais elevado, chegando mesmo a ser classificado como habitação de luxo, para maximizar os lucros.

O resultado tem sido um grave desequilíbrio na cidade de Ho Chi Minh nos últimos cinco anos. Desde 2020, o segmento de imóveis de alto padrão representa consistentemente mais de 70% do mercado imobiliário, enquanto as moradias populares praticamente desapareceram nos últimos três anos.

"Os preços dos imóveis têm aumentado continuamente há muitos anos, cerca de 10% ao ano, levando à especulação e ao acúmulo de ativos, distorcendo o mercado e desperdiçando grandes recursos sociais", disse Le Hoang Chau, presidente da HoREA.

Com base nos comentários acima, o Sr. Chau propôs algumas soluções específicas, como a redução de custos não especificados, o aumento dos recursos financeiros, a melhoria da governança corporativa, a aplicação de tecnologia da informação, a digitalização, a inteligência artificial e a gestão de projetos de acordo com processos científicos (BIM).

Além disso, a HoREA também acredita que o mercado precisa complementar a oferta de moradias acessíveis para aumentar a competitividade do mercado imobiliário, contribuindo para a redução dos preços dos imóveis. Assim, o órgão gestor precisa eliminar o maior obstáculo, que é a legalidade, para viabilizar a nova oferta.

“Para reduzir os preços da habitação, a primeira coisa a fazer é aumentar a oferta, e a primeira coisa a fazer para aumentar a oferta é resolver completamente os problemas legais de longa data que levaram a um impasse na oferta de habitação, a principal razão para a escalada dos preços da habitação na cidade de Ho Chi Minh.

Segmentação de mercado “fora de fase”

A HoREA acredita que, de 2020 até o presente momento, o mercado imobiliário tem enfrentado dificuldades e a segmentação de mercado tem estado dessincronizada, causando um desequilíbrio na oferta de imóveis.

Na cidade de Ho Chi Minh, a oferta de moradias está diminuindo gradualmente nos projetos habitacionais. Em 2020, era de 16.895 unidades, em 2021 caiu para 14.443 unidades, em 2022 para 12.147 unidades e, ao final dos primeiros nove meses de 2023, há sinais de uma leve recuperação, com 15.020 unidades.

Mercado Imobiliário - HoREA: As empresas têm dificuldade em reduzir os preços das casas devido a custos não especificados (Figura 2). — Todas as entidades relevantes devem cumprir suas responsabilidades e unir esforços para remover as dificuldades que impedem o desenvolvimento seguro, saudável, aberto, transparente e sustentável do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário está seriamente desequilibrado e não tem se desenvolvido de forma sustentável. Especificamente, o segmento de imóveis de alto padrão representou 70% em 2020, 72% em 2021, 78,2% em 2022 e ainda representava 66,3% nos primeiros 9 meses de 2023.

O segmento de imóveis de gama média representou 29% em 2020, 28% em 2021, 21,8% em 2022 e 33,63% nos primeiros 9 meses de 2023.

É preocupante que o segmento de habitação acessível em 2020 tivesse apenas 163 apartamentos, representando apenas 1%, e que em 2021, 2022 e nos primeiros 9 meses de 2023 não haverá mais apartamentos de habitação acessível.

De acordo com a lei da oferta e da procura, devido à escassez de oferta de habitação, enquanto a procura por habitação é muito alta, especialmente a procura por habitação acessível, os preços da habitação têm aumentado continuamente nos últimos anos, com um aumento médio de cerca de 10% ao ano.

A situação de "diferença de fase" nos segmentos de mercado, "diferença de fase" no segmento de imóveis de luxo e a falta de apartamentos acessíveis demonstram que o atual modelo "piramidal" do mercado imobiliário está "de cabeça para baixo", desequilibrado e insustentável.

Como o segmento de habitação acessível inclui moradias populares, a habitação social deveria representar a maioria, a maior parte, mas na realidade é muito pouca, e mesmo nos últimos 3 anos já não existe esse tipo de habitação.

Embora o segmento de imóveis de luxo deva representar apenas a menor proporção, na realidade ele representa a maior proporção, chegando a 70-80%, dominando o mercado imobiliário, o que leva à especulação e ao acúmulo de imóveis que distorcem o mercado e "consomem" uma grande quantidade de recursos sociais.

Do ponto de vista econômico, houve desperdício de recursos sociais, incluindo desperdício devido ao uso ineficiente dos recursos fundiários.

Para inverter o modelo do mercado imobiliário, que se assemelha a uma "pirâmide invertida", e transformá-lo em um modelo de "pirâmide" equilibrado, harmonioso e sustentável, com habitação acessível, habitação social e habitação de médio padrão como principais segmentos do mercado, todas as entidades relevantes devem cumprir suas responsabilidades e unir esforços para remover as dificuldades que impedem o desenvolvimento seguro, saudável, aberto, transparente e sustentável do mercado imobiliário.

Ao mesmo tempo, existem políticas adequadas para promover o mercado, priorizar a segurança social, criar oportunidades para pessoas de baixa renda e incentivar o desenvolvimento de habitações sociais e moradias para trabalhadores, a fim de atender às necessidades habitacionais dessa população.

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