Empresas têm dificuldade em reduzir preços de imóveis devido a custos não identificados

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Responsabilidade comum ainda não cumprida

Nos últimos tempos, o Governo e os ministérios, especialmente o Ministério da Construção, têm continuamente encontrado soluções para remover as dificuldades e deficiências do mercado imobiliário.

Uma das principais questões que o Primeiro -Ministro tem apontado e repetidamente orientado autoridades e empresas imobiliárias a considerar é a necessidade de reestruturar o segmento e reduzir os preços dos produtos. O objetivo é permitir que as pessoas tenham acesso à moradia e resolver as dificuldades do mercado.

Imobiliário - HoREA: Empresas têm dificuldade em reduzir preços de imóveis devido a custos não identificados — *A HoREA acredita que, de 2020 até agora, o mercado imobiliário passou por dificuldades e a segmentação de mercado ficou dessincronizada, causando um desequilíbrio nos produtos imobiliários.*

No entanto, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), disse que as empresas imobiliárias ainda não implementaram de forma ativa e eficaz os requisitos acima.

Especificamente, de acordo com o Sr. Chau, para projetos habitacionais de médio e alto padrão, alguns investidores reduziram os preços de venda por meio de políticas de desconto, promoção e pós-venda que são benéficas para os clientes, mas não significativas. Essa solução também visa tentar ancorar o preço da habitação para o projeto.

O presidente da HoREA comentou que o aumento nos preços dos imóveis, além do aumento dos custos de construção, materiais, mão de obra, finanças e administração, também tem despesas não identificadas para contingência.

O valor das reservas não é pequeno, pois são inválidas e não estão incluídas no custo do investimento. No entanto, o investidor ainda inclui esse valor no preço de venda e o comprador do imóvel tem que arcar com ele.

Além disso, há casos em que o projeto era inicialmente voltado para moradias populares ou de médio porte, mas depois foi alterado pelo investidor para um segmento mais alto, até mesmo rotulado como moradia de luxo para maximizar os lucros.

O resultado tem sido um grave desequilíbrio na Cidade de Ho Chi Minh nos últimos cinco anos. Desde 2020, o segmento de moradias de alto padrão tem consistentemente representado mais de 70%, enquanto moradias populares quase desapareceram nos últimos três anos.

"Os preços dos imóveis vêm aumentando continuamente há muitos anos, cerca de 10% ao ano, levando à especulação e à acumulação, distorcendo o mercado e desperdiçando grandes recursos sociais", disse o presidente da HoREA, Le Hoang Chau.

A partir dos comentários acima, o Sr. Chau propôs algumas soluções específicas, como redução de custos não mencionados, aumento de recursos financeiros, melhoria da governança corporativa, aplicação de tecnologia da informação, digitalização, inteligência artificial e gerenciamento de projetos de acordo com processos científicos (BIM).

Além disso, a HoREA também acredita que o mercado precisa complementar a oferta de moradias populares para aumentar a competitividade do mercado imobiliário, contribuindo para a redução dos preços dos imóveis. Nesse sentido, a agência gestora precisa eliminar o maior gargalo, que é a legalidade, para complementar a nova oferta.

“Para reduzir os preços das moradias, a primeira coisa a fazer é aumentar a oferta, e a primeira coisa a fazer para aumentar a oferta é resolver completamente os problemas legais de longa data que levaram a um impasse na oferta de moradias, a principal razão para a escalada dos preços das moradias na Cidade de Ho Chi Minh.

Segmentação de mercado “fora de fase”

A HoREA acredita que, de 2020 até agora, o mercado imobiliário passou por dificuldades e a segmentação de mercado ficou dessincronizada, causando um desequilíbrio nos produtos imobiliários.

Na Cidade de Ho Chi Minh, a oferta de moradias está diminuindo gradualmente em projetos: em 2020 era de 16.895 unidades, em 2021 caiu para 14.443 unidades, em 2022 caiu para 12.147 unidades e, no final dos primeiros 9 meses de 2023, há sinais de uma ligeira recuperação com 15.020 unidades.

Imóveis - HoREA: As empresas têm dificuldade em reduzir os preços dos imóveis devido a custos não identificados (Figura 2). — Todas as entidades relevantes devem cumprir com suas responsabilidades e unir esforços para remover as dificuldades para que o mercado imobiliário se desenvolva de forma segura, saudável, aberta, transparente e sustentável.

O mercado imobiliário está seriamente desequilibrado e não se desenvolveu de forma sustentável. Especificamente, o segmento de moradias de alto padrão representou 70% em 2020, 72% em 2021, 78,2% em 2022 e ainda representou 66,3% nos primeiros 9 meses de 2023.

O segmento de moradias de médio porte representou 29% em 2020, 28% em 2021, 21,8% em 2022 e 33,63% nos primeiros 9 meses de 2023.

É preocupante que o segmento de moradias populares em 2020 tinha apenas 163 apartamentos, representando apenas 1%, e em 2021, 2022 e nos primeiros 9 meses de 2023, não haverá mais apartamentos de moradias populares.

De acordo com a lei da oferta e da procura, devido à falta de oferta de habitação, embora a procura por habitação seja muito alta, especialmente a procura por habitação acessível, os preços das casas têm aumentado continuamente nos últimos anos, com um aumento médio de preços de cerca de 10% ao ano.

A situação de "diferença de fase" nos segmentos de mercado, "diferença de fase" no segmento de moradias de alto padrão e falta de apartamentos acessíveis mostrou que o atual modelo de "pirâmide" do mercado imobiliário está "de cabeça para baixo", desequilibrado e insustentável.

Como o segmento de moradia popular inclui moradias populares, as moradias sociais deveriam representar a maioria, a maior taxa, mas na realidade é muito pouco, mesmo nos últimos 3 anos não existe mais esse tipo de moradia.

Embora o segmento de moradias de alto padrão deva representar apenas a menor proporção, na realidade ele representa a maior proporção, de até 70-80%, dominando o mercado imobiliário, levando à especulação e acumulação que distorce o mercado imobiliário e "consome" uma grande quantidade de recursos sociais.

Economicamente, houve desperdício de recursos sociais, incluindo desperdício devido ao uso ineficiente dos recursos terrestres.

Para reverter o modelo do mercado imobiliário como uma "pirâmide invertida" para um modelo de "pirâmide" equilibrado, harmonioso e sustentável, com moradias populares, moradias sociais e moradias de médio porte sendo os principais segmentos habitacionais do mercado, todas as entidades relevantes devem cumprir com suas responsabilidades e se unir para remover as dificuldades para que o mercado imobiliário se desenvolva de forma segura, saudável, aberta, transparente e sustentável.

Ao mesmo tempo, há políticas apropriadas para promover o mercado, focar na seguridade social, criar oportunidades para pessoas de baixa renda; promover o desenvolvimento de moradias sociais e moradias para trabalhadores para atender às necessidades de moradia das pessoas de baixa renda.

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