Começa a construção do Anel Viário 4: o mercado imobiliário de Hanói vai sofrer com isso?

Com um investimento total superior a 85.813 bilhões de VND, a Rodovia Circular 4 da Região Metropolitana de Hanói, com 112,8 km de extensão, atravessando 3 províncias e cidades: Hanói , Hung Yen e Bac Ninh, teve sua construção iniciada em 25 de junho.

Quase imediatamente, o mercado imobiliário da região experimentou um boom.

O Sr. Tran Van An, corretor de imóveis no distrito de Me Linh, afirmou que, desde o final de junho, o número de clientes interessados em empreendimentos em Me Linh aumentou novamente. Diariamente, o Sr. An recebe ligações telefônicas solicitando preços e clientes agendando visitas aos projetos. No entanto, os clientes demonstram interesse apenas em empreendimentos com boa situação legal, preços razoáveis e descontos significativos.

" No último fim de semana, também vendi dois lotes adjacentes em Me Linh para dois investidores. Desde o início do ano, o mercado esteve praticamente congelado, mas desde o início da construção do Anel Viário 4, as transações começaram a se movimentar. Embora não tão vibrante quanto antes, houve uma melhora significativa ", informou o Sr. An.

Segundo o Sr. Hai, funcionário da empresa Dat Xanh Mien Bac, sua empresa está atualmente distribuindo projetos em Me Linh. Anteriormente, eles conseguiam vender apenas 1 ou 2 lotes por mês, mas em uma semana após o início da construção do Anel Viário 4, a empresa vendeu de 7 a 8 lotes por semana.

Perspectiva da intersecção entre o Anel Viário 4 e os eixos radiais. (Foto: Conselho de Administração).

Além do fator da Rodovia Circular 4, o Sr. Hai disse que este é um projeto com aprovação final, infraestrutura concluída, o preço atual não está muito alto, entre 30 e 40 milhões de VND/m², com um desconto de até 19% ao ano para clientes que pagarem antecipadamente, pagando 10% do valor do produto e assinando o contrato imediatamente.

Em grupos e fóruns imobiliários nas redes sociais, informações sobre a venda de terrenos próximos ao 4º anel viário são constantemente divulgadas. Por exemplo, um corretor escreveu: “ A oportunidade de dobrar ou quintuplicar seu fluxo de caixa chegou. O projeto do 4º anel viário foi oficialmente iniciado. O terreno em Song Phuong - Hoai Duc está localizado próximo ao 4º anel viário, a 2 km da Avenida Thang Long, com preços a partir de apenas 2 milhões de VND/m². Terreno com jardim de 50 anos aguardando a regularização do uso do solo. Escritura definitiva transferida para o nome do proprietário. Entre em contato imediatamente ...”.

Ou: " Pouco mais de 5 milhões de VND, perto do Anel Viário 4, 3 carros podem passar um ao outro confortavelmente. Documentação em nome do proprietário". Ou: "Preciso de dinheiro, então estou vendendo um terreno excelente ao lado do projeto do Anel Viário 4, que acaba de começar a construção, tamanho quadrado, terreno em expansão nos fundos, potencial para construção residencial ou comercial "...

Em relação aos preços de venda, muitos corretores e investidores afirmaram que, em comparação com os mercados imobiliários especulativos em diversas áreas valorizadas do país, que registraram quedas de 20 a 40%, os preços dos terrenos na região próxima ao 4º anel viário da região da capital apresentaram a menor queda, de 10 a 15%, em comparação com o período de alta do mercado imobiliário.

Segundo o Batdongsan.com.vn, em junho de 2023, na área de Me Linh e em algumas áreas urbanas como Ha Phong, Cienco 5... os preços dos terrenos em localizações privilegiadas tendem a diminuir cerca de 15% em comparação com o pico, geralmente oscilando entre 45 e 55 milhões de VND/m². Em Ha Dong, as áreas beneficiadas pelo projeto do Anel Viário 4 de Hanói, como os terrenos em Yen Nghia, também tiveram uma queda nos preços, de cerca de 63 a 70 milhões de VND/m² para um patamar comum de 58 a 63 milhões de VND/m².

Entretanto, na área de Cu Khe (Thanh Oai), perto do cruzamento entre os dois anéis viários Cienco 5 e Cienco 4, os preços dos terrenos ainda se mantêm entre 55 e 60 milhões de VND/m², uma queda de cerca de 10 a 12% em comparação com o final de 2022. Já em Binh Minh, os terrenos estão sendo oferecidos à venda por 40 milhões de VND/m², uma redução de 5 a 10 vezes em relação ao período de alta especulação imobiliária.

Vale ressaltar que, embora o terreno em Dan Phuong ainda mantenha o preço de 48 a 55 milhões de VND/m² para a localização na rua Tan Lap, esse preço diminuiu de 3 a 6 vezes em comparação com meados do ano passado, e na rua Tan Hoi também diminuiu cerca de 5 vezes, para 50 milhões de VND/m².

Difícil voltar a ter febre

Segundo especialistas, embora a construção do Anel Viário 4 tenha começado, o mercado imobiliário nessa área dificilmente voltará a se aquecer ou a experimentar uma nova onda de valorização.

Em resposta à VTC News , o Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac), afirmou que a Rota da Seda possui alta conectividade não apenas com Hanói, mas também com áreas interprovinciais, como Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen...

Os projetos imobiliários ao redor do Anel Viário 3 estão quase totalmente ocupados, e como a população está crescendo rapidamente, o número de imigrantes em Hanói também é bastante grande. Portanto, a perspectiva de crescimento do mercado imobiliário ao redor do Anel Viário 4 é muito promissora, mas é muito difícil que os preços subam acentuadamente, pois isso depende do desenvolvimento da infraestrutura.

" O contexto atual do mercado é bastante tranquilo. Os preços dos imóveis na Rodovia Circular 4 aumentaram acentuadamente nos últimos tempos, e a psicologia atual dos investidores é buscar produtos seguros, portanto, é difícil que o mercado apresente grandes oscilações neste momento. Nos próximos 2 a 3 anos, quando a Rodovia Circular 4 estiver concluída, o mercado imobiliário nesta área poderá se valorizar e se estabilizar", previu o Sr. Quyet.

Segundo o Sr. Nguyen The Diep, Vice-Presidente do Clube Imobiliário de Hanói, esta é uma oportunidade para investidores e grandes empresas do setor imobiliário. Apesar do mercado imobiliário desafiador, para algumas grandes empresas com visão estratégica e capital estável, este é o momento ideal para desenvolver projetos na área do Anel Viário 4.

" Quando algumas empresas entrarem na 'corrida', a infraestrutura daquela área se desenvolverá, levando a um aumento nos preços dos imóveis. Junto com isso, outras empresas também 'seguirão', fazendo com que as áreas com localizações privilegiadas ao redor do Anel Viário 4 se tornem 'pontos quentes' do mercado imobiliário em Hanói e nas províncias por onde os projetos passam ", comentou o Sr. Diep.

O Sr. Diep também previu que o mercado ainda apresenta uma enorme demanda por moradias e investimentos, portanto, a recuperação é apenas uma questão de tempo, especialmente quando a infraestrutura da região se desenvolve de forma sincronizada. Em particular, a Lei de Terras alterada e o mecanismo de política pública possuem muitos pontos favoráveis que ajudarão os preços dos imóveis ao longo do 4º anel viário a subirem novamente. É até possível que se estabeleça um novo patamar de preços nas zonas leste e oeste da cidade.

De uma perspectiva mais cautelosa, o Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou categoricamente que, para "criar ondas" no mercado, os "influenciadores" frequentemente se valem de informações privilegiadas para inflacionar os preços e gerar uma febre imobiliária. Portanto, os investidores precisam ser extremamente cautelosos, "sentir o pulso" do mercado com atenção, compreender o planejamento e a liquidez para evitar o risco de perda de capital e, ao mesmo tempo, atentar para dois pontos fundamentais: o potencial de valorização dos preços e o andamento das obras de infraestrutura.

“ Antes de decidirem investir, os investidores precisam avaliar a razoabilidade do preço atual. Em particular, dois fatores que os investidores precisam considerar são o preço de transação do projeto nos últimos 1 a 2 anos e as condições de desenvolvimento da infraestrutura. Em seguida, eles podem comparar esse índice com a taxa média de flutuação de preços de todo o mercado para fazer avaliações objetivas da razoabilidade do preço atual ”, disse o Sr. Dinh.

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