A construção do Anel Rodoviário 4 começa. O mercado imobiliário de Hanói causará impacto?

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Com um investimento total de mais de 85.813 bilhões de VND, com 112,8 km de extensão, passando por 3 províncias e cidades: Hanói , Hung Yen, Bac Ninh, o Anel Viário 4 da região da Capital começou a ser construído em 25 de junho.

Quase imediatamente, o mercado imobiliário na área cresceu rapidamente.

O Sr. Tran Van An, corretor imobiliário no distrito de Me Linh, afirmou que, desde o final de junho, o número de clientes interessados em projetos em Me Linh aumentou novamente. Todos os dias, o Sr. An recebe ligações solicitando preços e clientes se cadastrando para visitar o projeto. No entanto, os clientes só estão interessados em projetos com boa situação jurídica, preços razoáveis e altos descontos.

" No último fim de semana, também vendi dois lotes adjacentes em Me Linh para dois investidores. Desde o início do ano, o mercado estava praticamente congelado, mas desde o início da construção do Anel Viário 4, o mercado começou a ter transações. Embora não tão vibrante quanto antes, ele se aqueceu significativamente", informou o Sr. An.

Segundo o Sr. Hai, funcionário da Dat Xanh Mien Bac Company, sua empresa está atualmente distribuindo projetos em Me Linh. Anteriormente, eles só conseguiam vender 1 ou 2 lotes por mês, mas uma semana após o início da construção do Anel Viário 4, a empresa vendeu de 7 a 8 lotes por semana.

Perspectiva do cruzamento entre o Anel Viário 4 e os eixos radiais. (Foto: Conselho de Administração).

Além do fator do Anel Viário 4, o Sr. Hai disse que este é um projeto com livro vermelho, infraestrutura concluída, o preço atual não está muito alto, em 30 a 40 milhões de VND/m2, a dedução é de até 19%/ano para clientes que pagam antecipadamente, pagam 10% do valor do produto e assinam o contrato imediatamente.

Em grupos e fóruns imobiliários de mídia social, informações sobre a venda de terrenos perto do 4º anel viário aparecem constantemente. Por exemplo, um corretor escreveu: “ O momento ideal para dobrar ou quintuplicar o fluxo de caixa é real. O projeto do 4º anel viário começou oficialmente. O terreno Song Phuong - Hoai Duc está localizado perto do 4º anel viário, a 2 km da Avenida Thang Long, com preço a partir de apenas 2 milhões de VND/m². Terreno com jardim de 50 anos aguarda conversão para uso do solo. O livro vermelho foi transferido para o nome do proprietário. Entre em contato comigo imediatamente ...”.

Ou: " Pouco mais de 5 milhões de VND, perto do Anel Viário 4, três carros passam confortavelmente. Livro vermelho em nome do proprietário". Ou: "Preciso de dinheiro, então estou vendendo um terreno super legal ao lado do projeto do Anel Viário 4, cuja construção acabou de começar, tamanho quadrado, terreno em expansão nos fundos, potencial para moradia ou comércio "...

Em relação aos preços de venda, muitos corretores e investidores disseram que, em comparação aos mercados especulativos de terras em muitos pontos críticos do país, que diminuíram de 20 a 40%, os preços das terras na área próxima ao 4º anel viário na região da capital estão tendo a menor queda, de 10 a 15% em comparação ao período de febre imobiliária.

De acordo com o Batdongsan.com.vn, até junho de 2023, na região de Me Linh e em algumas áreas urbanas, como Ha Phong e Cienco 5... os preços dos terrenos em locais privilegiados tendem a cair cerca de 15% em relação ao pico, oscilando comumente entre 45 e 55 milhões de VND/m². Em Ha Dong, os locais beneficiados pelo projeto do Anel Viário de Hanói 4, como os terrenos de Yen Nghia, também tiveram seus preços reduzidos de cerca de 63 a 70 milhões de VND/m² para um patamar comum de 58 a 63 milhões de VND/m².

Enquanto isso, na área de Cu Khe (Thanh Oai), perto do cruzamento de tráfego entre os dois anéis viários Cienco 5 e 4, os preços dos terrenos ainda são mantidos em 55 a 60 milhões de VND/m2, uma queda de cerca de 10 a 12% em comparação ao final de 2022. Enquanto isso, o terreno de Binh Minh é oferecido para venda por 40 milhões de VND/m2, uma queda de cerca de 5 a 10 vezes em comparação ao período de febre imobiliária.

Notavelmente, embora o terreno em Dan Phuong ainda mantenha o preço de 48 a 55 milhões de VND/m2 para o local na rua Tan Lap, esse é um preço que diminuiu de 3 a 6 vezes em comparação a meados do ano passado, e na rua Tan Hoi também diminuiu cerca de 5 vezes, para 50 milhões de VND/m2.

Difícil ficar 'febril' de novo

Segundo especialistas, embora a construção do Anel Viário 4 tenha começado, o mercado imobiliário ao redor dessa área dificilmente "esquentará" novamente ou terá uma nova onda.

Respondendo ao VTC News , o Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac), disse que o cinturão rodoviário tem alta conectividade não apenas com Hanói, mas também com áreas interprovinciais, como conexão com Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen...

Os projetos ao redor do Anel Viário 3 estão quase lotados, enquanto a população cresce rapidamente, o número de imigrantes em Hanói também é bastante grande, então a perspectiva de crescimento imobiliário ao redor do Anel Viário 4 é muito grande, mas é muito difícil que os preços aumentem drasticamente, pois depende do desenvolvimento da infraestrutura.

" O contexto atual do mercado é bastante tranquilo, os preços dos imóveis no Anel Viário 4 aumentaram acentuadamente nos últimos tempos, e a psicologia atual do investidor é buscar produtos seguros, por isso é difícil que o mercado tenha ondas neste momento. Nos próximos 2 a 3 anos, quando o Anel Viário 4 estiver concluído, o mercado imobiliário nesta área poderá aumentar e se estabilizar", previu o Sr. Quyet.

Segundo o Sr. Nguyen The Diep, vice-presidente do Hanoi Real Estate Club, esta é uma oportunidade para investidores e grandes empresas imobiliárias. Apesar do mercado imobiliário difícil, para algumas grandes empresas com visão estratégica e capital estável, este é o momento ideal para desenvolver projetos na área do Anel Viário 4.

" Quando algumas empresas entrarem na "corrida", a infraestrutura daquela área se desenvolverá, levando a um aumento nos preços dos imóveis. Junto com isso, outras empresas também "seguirão", impulsionando as áreas com belas localizações ao redor do Anel Viário 4 a se tornarem "pontos de interesse" do mercado imobiliário em Hanói e nas províncias por onde os projetos passam ", comentou o Sr. Diep.

O Sr. Diep também previu que o mercado ainda tem uma enorme demanda por moradias e investimentos, portanto, a recuperação é apenas uma questão de tempo, especialmente quando a infraestrutura na área se desenvolver em sincronia. Em particular, a Lei de Terras alterada, o mecanismo político, tem muitos pontos positivos que ajudarão os preços dos imóveis ao longo do 4º anel viário a subir novamente. É até possível estabelecer um novo patamar de preços nas áreas leste e oeste da cidade.

De uma perspectiva mais cautelosa, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou francamente que, para "criar ondas" no mercado, os "motoristas" frequentemente se baseiam em boas informações para aumentar os preços e criar uma febre imobiliária. Portanto, os investidores precisam ser extremamente cautelosos, "ler o pulso" do mercado com atenção, entender o planejamento e a liquidez para evitar o risco de soterramento de capital e, ao mesmo tempo, precisam compreender as duas questões mais básicas. A primeira é a margem para aumento de preços e a segunda é o andamento da implementação da infraestrutura.

“ Antes de decidirem “abrir a carteira”, os investidores precisam avaliar a razoabilidade do preço atual. Em particular, dois fatores que os investidores precisam considerar são o preço de transação do projeto nos últimos 1 a 2 anos e as condições de desenvolvimento da infraestrutura. Em seguida, eles podem comparar esse índice com a taxa média de flutuação de preços de todo o mercado para fazer avaliações objetivas da razoabilidade do preço atual ”, disse o Sr. Dinh.

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