Paradoxo: As empresas têm de alugar terras a si próprias

Para ter terras para construir fábricas, oficinas... antes, muitas empresas tinham que "entregar" suas terras ao estado e depois alugá-las de volta.

Dificuldade em recuperar a própria terra

No início dos anos 2000, de acordo com a política do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, as instalações de produção tiveram que ser transferidas para os subúrbios para evitar a poluição ambiental. Enquanto isso, os terrenos industriais na área central seriam planejados para fins urbanos e de serviços.

Atualmente, as zonas industriais são muito escassas e, por vezes, a área não é adequada. Embora muitos terrenos suburbanos tenham planejamento de uso do solo residencial, não existe um planejamento de loteamento de 1/2.000, o que não é adequado para a construção de fábricas. Uma solução proposta é que indivíduos ou empresas com terras as entreguem ao estado. A partir daí, o estado arrendará suas próprias terras aos usuários para a construção de fábricas (terras não agrícolas ) com pagamentos anuais, contratos de arrendamento de curto prazo, de 5 ou 10 anos.

Entretanto, quando o contrato de arrendamento expira ou a empresa deseja liquidar o contrato de arrendamento do terreno e reemitir o livro rosa na condição atual ou anterior, ela encontrará muitos problemas.

Um exemplo típico é o caso do Sr. Cao Cuong, do distrito de Binh Chanh, antiga Cidade de Ho Chi Minh, que implementou a política de transferência de sua unidade de produção para os subúrbios em 1990. Com a aprovação do Comitê Popular do Distrito de Binh Chanh, o Sr. Cao Cuong adquiriu um terreno agrícola com registro de propriedade, com uma área de ^{5.930 m²} . Em 2006, ele transferiu o terreno para a empresa da qual era proprietário, solicitando a mudança de finalidade para a área de produção e negócios.

O Sr. Cao Cuong teve que alugar sua própria terra.

No entanto, como o terreno pertence ao planejamento de renovação residencial existente, não há um planejamento de construção detalhado aprovado em uma escala de 1/2.000, então o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou a política para que ele entregasse o terreno ao Comitê Popular do antigo Distrito de Binh Chanh para arrendar para sua empresa por 10 anos (2010 - 2020) em uma área de ^{5.150 m2} para construção de fábrica, pagando aluguel anual. Os ^{780 m2} restantes (incluindo ^{380 m2} atrás e ^{400 m2} na frente do terreno) pertencem ao corredor de proteção do canal, portanto, continuam sendo terras agrícolas.

Em 2017, próximo ao término do prazo do arrendamento, a empresa do Sr. Cao Cuong apresentou um pedido por escrito para prorrogar o arrendamento, mas não foi aprovado porque a área era zoneada para uso residencial, enquanto a fábrica era destinada à produção e negócios. Portanto, em 2018, a empresa concluiu os procedimentos para devolver o terreno pessoalmente ao Sr. Cao Cuong. Durante esse período, ele também apresentou diversos pedidos para solicitar a prorrogação do arrendamento, a alteração da finalidade do uso do terreno ou a reemissão do livro rosa de acordo com o status atual ou original para uso contínuo após o término do prazo do arrendamento.

No entanto, o processo de liquidação levou muitos anos, até que, em 2024, ele conseguiu converter ^{4.800 m²} em terreno residencial, mas teve que pagar 100% da taxa de uso do solo sem deduzir o preço do terreno agrícola. Os ^{350 m²} restantes de terrenos de produção e comércio não puderam ser convertidos em terrenos residenciais, mas ele não obteve o livro rosa e foi forçado a renovar o arrendamento do terreno e pagar o aluguel anual.

Semelhante ao caso da Sra. Phuong, para construir uma fábrica, em 2010 ela teve que "entregar" 4.890 ^{metros quadrados} de seu terreno ao Comitê Popular do Distrito de Binh Chanh, e sua empresa teve que assinar um contrato com o estado para arrendar a área mencionada. Em 2018, a empresa cedeu o terreno à Sra. Phuong. Mas, de acordo com os regulamentos, ela só pode continuar a arrendar seu terreno pelo tempo restante, até 2020. Há muitos anos, a Sra. Phuong vem solicitando a reemissão do livro rosa para o terreno com a mesma finalidade, mas sem sucesso. Entretanto, se ela mudar o uso do terreno para terreno residencial, com a área mencionada, segundo os cálculos, terá que pagar mais de 160 bilhões de VND em impostos, um valor tão alto que a colocará em uma situação extremamente difícil e problemática.

Proposta de reedição do livro rosa

O Sr. Cao Cuong afirmou que existem muitos problemas semelhantes em todo o país. Indivíduos que criam suas próprias terras, mas desejam construir fábricas, devem entregá-las ao Estado e, em seguida, alugá-las. Mas agora que o contrato de arrendamento expirou, o proprietário não receberá o livro rosa em seu estado original. Se não puderem continuar alugando a terra, o Estado também estará "em um dilema", pois as leis atuais não regulamentam isso claramente. Se a finalidade for alterada para terreno residencial, o valor do terreno será calculado como 0 VND no cálculo do imposto. Esse cálculo é semelhante ao cálculo das taxas de uso da terra para terrenos públicos que empresas alugam. Tais regulamentações geram muitas consequências em relação a ativos, investimentos, hipotecas, transações, etc.

O advogado Tran Minh Cuong, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, também disse que a atual Lei de Terras de 2024 e o Decreto 103/2024 criaram dificuldades, obstáculos e inadequações que muitas pessoas e empresas estão enfrentando ao realizar procedimentos para alterar as finalidades de uso da terra e liquidar contratos de arrendamento de terras não agrícolas arrendadas com pagamentos anuais de aluguel originários de terras autoestabelecidas, não de terras públicas arrendadas.

Até agora, as terras da Sra. Phuong não foram convertidas em terrenos residenciais.

O Decreto 103/2024 não distingue claramente entre terrenos privados com renda anual e terrenos públicos arrendados pelo Estado. Devido à ausência dessa distinção, ao converterem-se em terrenos residenciais, ambos os tipos de terreno devem pagar 100% da taxa de uso do solo residencial, de acordo com o preço do terreno no momento da conversão (valor do terreno igual a 0). Como resultado, os usuários do terreno devem pagar taxas de uso do solo muito mais altas do que outros terrenos agrícolas, pois o valor real do terreno que o usuário gastou para comprá-lo não é calculado.

Embora a lei atualmente não possua um mecanismo que permita a reemissão do livro rosa para pessoas no estado atual ou como antes de arrendar a terra ao rescindir um contrato de arrendamento, a lei também não regulamenta a recuperação de terras neste caso, causando muitos problemas na emissão do livro rosa para pessoas e empresas quando o contrato de arrendamento termina. Isso leva ao surgimento de terras dispersas, pequenas e abandonadas, difíceis de administrar e impossíveis de comercializar.

Portanto, o advogado Tran Minh Cuong propôs alterar e complementar o Decreto 103/2024 sobre taxas de conversão de uso do solo para terras arrendadas com pagamentos anuais de aluguel provenientes de famílias e indivíduos, herdados ou criados por eles mesmos, e não de terras públicas arrendadas pelo Estado. Quando convertidas em terras residenciais, a taxa de uso do solo é calculada como para terras não agrícolas e comerciais ou terras agrícolas no momento da conversão, não aplicando 100% do preço da terra residencial. Além disso, esses casos têm o direito de rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo, se não houver mais necessidade, e de receber um novo livro rosa de acordo com a situação atual ou o tipo de terra antes do arrendamento.

Fonte: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm