Paradoxo: As empresas têm que alugar terrenos de si mesmas.

Dificuldade em recuperar as próprias terras

No início dos anos 2000, de acordo com a política do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, as instalações de produção tiveram que ser realocadas para os subúrbios para evitar a poluição ambiental. Enquanto isso, os terrenos industriais na área central seriam destinados a fins urbanos e de serviços.

Atualmente, as zonas industriais são muito poucas e, por vezes, a área não é adequada. Embora muitas áreas suburbanas tenham planos de uso do solo residencial, não existe um plano de loteamento na proporção de 1/2.000, o que não é adequado para a construção de fábricas. Uma solução proposta é que indivíduos ou empresas proprietárias de terrenos os cedam ao Estado. A partir daí, o Estado arrendará seus próprios terrenos a usuários para a construção de fábricas (em terrenos não agrícolas ), mediante pagamentos anuais ou contratos de arrendamento de curto prazo, de 5 ou 10 anos.

No entanto, quando o contrato de arrendamento expira ou a empresa deseja liquidar o contrato de arrendamento do terreno e emitir um novo registro de propriedade (livro rosa) nas condições atuais ou anteriores, ela encontrará muitos problemas.

Um exemplo típico é o caso do Sr. Cao Cuong, no distrito de Binh Chanh, na antiga cidade de Ho Chi Minh, que implementou a política de transferência de suas instalações de produção para os subúrbios em 1990. Com a aprovação do Comitê Popular do distrito de Binh Chanh, o Sr. Cao Cuong comprou um terreno agrícola com escritura definitiva, com área de ^{5.930 m²} . Em 2006, ele transferiu o referido terreno para a empresa da qual era proprietário, solicitando a alteração da finalidade para uso misto (produção e negócios).

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 1. — O Sr. Cao Cuong teve que alugar seu próprio terreno.

No entanto, como o terreno pertence ao plano de renovação residencial existente, não há um plano de construção detalhado aprovado em escala de 1/2.000, então o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou a política para que ele cedesse o terreno ao Comitê Popular do antigo Distrito de Binh Chanh para arrendamento à sua empresa por 10 anos (2010-2020) em uma área de ^{5.150 m²} para a construção de uma fábrica, mediante o pagamento de aluguel anual, os ^{780 m²} restantes (incluindo ^{380 m²} nos fundos e ^{400 m²} na frente do terreno) pertencem ao corredor de proteção do canal, portanto, permanecem como terra agrícola.

Em 2017, próximo ao término do contrato de arrendamento, a empresa do Sr. Cao Cuong apresentou um pedido formal de prorrogação, que foi negado devido à zona residencial da área, enquanto a fábrica se destinava a fins de produção e negócios. Assim, em 2018, a empresa concluiu os trâmites para a devolução do terreno ao Sr. Cao Cuong. Nesse período, ele também apresentou diversos requerimentos para prorrogação do contrato de arrendamento, alteração da destinação do terreno ou reemissão do registro de propriedade, de acordo com o status atual ou original, para a continuidade do uso do terreno após o término do contrato.

No entanto, o processo de regularização levou muitos anos, e somente em 2024 ele conseguiu converter ^{4.800 m²} em área residencial, mas teve que pagar 100% da taxa de uso da terra, sem deduzir o valor da terra agrícola. Os ^{350 m²} restantes, destinados à produção e negócios, não puderam ser convertidos em área residencial, e ele não recebeu o título de propriedade definitivo, sendo obrigado a renovar o contrato de arrendamento e pagar o aluguel anual.

Semelhante ao caso da Sra. Phuong, para construir uma fábrica, em 2010 ela teve que "ceder" 4.890 ^{metros quadrados} de seu terreno ao Comitê Popular do Distrito de Binh Chanh. Em seguida, sua empresa teve que assinar um contrato com o Estado para arrendar a referida área. Em 2018, a empresa devolveu o terreno à Sra. Phuong. No entanto, de acordo com as normas, ela só pode continuar arrendando o terreno até 2020. Há muitos anos, a Sra. Phuong solicita a renovação do título de propriedade (livro rosa) do terreno com a mesma finalidade, mas ainda não obteve sucesso. Além disso, se ela alterar a destinação do terreno para residencial, com a área mencionada, segundo cálculos, terá que pagar mais de 160 bilhões de VND em impostos, um valor tão alto que a coloca em uma situação extremamente difícil e delicada.

Proposta para reeditar o livro rosa

O Sr. Cao Cuong afirmou que existem muitos problemas semelhantes em todo o país. Indivíduos que adquirem terrenos para construir fábricas precisam cedê-los ao Estado e, em seguida, alugá-los. No entanto, com o término do contrato de arrendamento, o proprietário não receberá o título de propriedade original. Caso não consigam continuar alugando o terreno, o Estado também se encontra em um dilema, pois as leis vigentes não regulamentam essa situação de forma clara. Se a finalidade do terreno for alterada para uso residencial, seu valor é considerado 0 VND para fins de tributação. Esse cálculo é semelhante ao das taxas de uso de terrenos públicos alugados por empresas. Tais regulamentações acarretam diversas consequências em relação a ativos, investimentos, hipotecas, transações, etc.

O advogado Tran Minh Cuong, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, também afirmou que a atual Lei de Terras de 2024 e o Decreto 103/2024 criaram dificuldades, obstáculos e inadequações que muitas pessoas e empresas enfrentam ao realizar procedimentos para alterar a finalidade do uso da terra e liquidar contratos de arrendamento de terras não agrícolas arrendadas com pagamentos de aluguel anual, originárias de terras próprias, e não de terras públicas arrendadas.

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 2. — Até o momento, o terreno da Sra. Phuong não foi convertido em área residencial.

O Decreto 103/2024 não distingue claramente entre terrenos privados com pagamento de renda anual e terrenos públicos arrendados pelo Estado. Devido à ausência dessa distinção, ao converterem-se em terrenos residenciais, ambos os tipos de terreno devem pagar 100% da taxa de uso residencial, calculada com base no valor do terreno no momento da conversão (valor do terreno igual a zero). Consequentemente, os usuários de terrenos acabam pagando taxas de uso muito mais elevadas do que outros terrenos agrícolas, uma vez que o valor real pago pelo usuário para adquirir o terreno não é considerado.

Embora a legislação atual não possua um mecanismo que permita a reemissão de títulos de propriedade (ou escrituras) no estado atual ou como eram antes do arrendamento da terra ao término de um contrato de arrendamento, a falta de regulamentação sobre a recuperação de terras nesses casos causa diversos problemas na emissão desses títulos para pessoas físicas e jurídicas. Isso leva ao surgimento de pequenas propriedades abandonadas e dispersas, de difícil gestão e inviáveis para comercialização.

Portanto, o advogado Tran Minh Cuong propôs a alteração e complementação do Decreto 103/2024 sobre taxas de conversão de uso do solo para terrenos arrendados com pagamentos de aluguel anual, provenientes de famílias e indivíduos, herdados ou criados por eles mesmos, e não terrenos públicos arrendados pelo Estado. Quando convertidos para uso residencial, a taxa de uso do solo é calculada como para terrenos de produção não agrícola e comercial ou terrenos agrícolas no momento da conversão, não se aplicando 100% do valor do terreno residencial. Além disso, nesses casos, há o direito de rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo, se não houver mais necessidade, e de receber um novo registro de acordo com o status atual ou o tipo de terreno antes do arrendamento.

Fonte: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm