Os preços dos apartamentos estão disparando, mas a renda dos moradores de Hanói ainda está atrasada.

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Os preços dos apartamentos estão disparando, mas a renda dos moradores de Hanói ainda está atrasada.

De acordo com o relatório da Savills Vietnam, o segundo trimestre de 2023 é o 18º trimestre consecutivo em que os preços dos apartamentos em Hanói aumentam. Atualmente, o preço médio de venda de apartamentos em Hanói é de 53 milhões de VND/m², um aumento de 73% em relação a 4 anos atrás (2019).

A Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria da Savills Hanoi, explicou: O aumento contínuo nos preços dos apartamentos principais em Hanói se deve ao alto aumento nos preços dos terrenos e nos custos de construção.

Os preços das casas estão aumentando, mas a renda dos moradores de Hanói ainda não é suficiente, foto 1 — Os preços dos apartamentos estão disparando, enquanto a renda dos moradores de Hanói está caindo. (Foto: TTX)

Além disso, a necessidade de investir na melhoria da qualidade dos produtos, da infraestrutura e dos serviços públicos do entorno, além dos projetos internos, também faz com que os preços do mercado primário, ou preços de projetos recém-lançados, sejam sempre mais altos do que o nível geral do mercado de apartamentos à venda.

De acordo com uma pesquisa da Savills, a demanda por moradia em Hanói continua aumentando a cada ano devido ao aumento constante da migração. Além disso, a previsão é de que, entre 2023 e 2025, Hanói terá 157.000 domicílios a mais.

No entanto, a oferta de apartamentos é muito baixa, com apenas 59.000 apartamentos de todos os tipos, 9.000 casas baixas e 18.700 casas sociais previstas para serem abertas à venda no futuro. Há uma escassez de 70.300 casas.

O relatório da Savills mostra que Hanói está se esforçando para ter uma renda per capita média de 150 milhões/pessoa/ano em 2023. Em comparação com 2019, a taxa média de crescimento da renda é de 6% ao ano. Enquanto isso, a taxa de crescimento dos preços dos apartamentos de 2019 até o primeiro semestre de 2023 é de 13% ao ano.

A Sra. Hang comentou que a realidade é que o crescimento da renda média per capita em Hanói é menor do que o crescimento dos preços dos apartamentos. Este é um exemplo de que as pessoas terão uma casa por mais tempo se essa diferença aumentar.

“Se esses dois números não se aproximarem, a aquisição de uma casa própria para as pessoas em geral, aquelas que vivem em Hanói e aquelas de outras províncias que querem ter uma casa em Hanói para trabalhar ou para seus filhos, ficará mais longa e difícil”, disse a Sra. Hang.

Sem mencionar os produtos de habitação de baixo custo, quando o preço é alto, os compradores também consideram a razoabilidade do preço, bem como a adequação ao valor real do produto. A partir daí, a decisão do comprador será mais lenta e demorada.

Segmento raro com desconto, mas não para as massas

Em contraste com o segmento de apartamentos, o segmento de vilas e sobrados está se ajustando ligeiramente para baixo. Especificamente, o preço primário das vilas caiu 10% em relação ao trimestre anterior, para 100 milhões de VND/m² de terreno não vendido em Me Linh. Os preços dos shophouses caíram 7% em relação ao trimestre anterior. Em contrapartida, os preços dos sobrados registraram um aumento de 4% em relação ao trimestre anterior, atingindo 173 milhões de VND/m². Embora em queda, este não é um segmento para a maioria devido ao preço elevado.

A Sra. Hang disse que a redução de preços de vilas e sobrados se deve ao fato de projetos distantes do centro serem lançados a preços razoáveis, fazendo com que o nível de mercado também diminua.

Na realidade, o preço do segmento de edifícios baixos ainda é alto, especialmente em áreas adjacentes ao Anel Viário 2 e ao Anel Viário 3 de Hanói e em áreas desenvolvidas com infraestrutura social e planejamento de infraestrutura de tráfego estáveis, além de áreas com alta densidade populacional.

Os preços das casas estão aumentando, mas a renda dos moradores de Hanói ainda não é suficiente, foto 2 — Vilas são um segmento raro com reduções de preço, mas não para a maioria. (Foto: DP)

Segundo a Sra. Hang, no mercado de vilas e sobrados, produtos com preços razoáveis e projetos bem planejados ainda atraem compradores. Isso se reflete no fato de que as transações no segmento de imóveis baixos em Hanói tendem a melhorar após um primeiro trimestre sombrio, com 106 unidades vendidas, um aumento de 20% em relação ao trimestre anterior.

“Este é um dos sinais positivos registrados no final do segundo trimestre de 2023, quando o mercado tem projetos de baixa altura com produtos oferecidos a preços de cerca de 10 bilhões de VND/unidade”, disse a Sra. Hang.

De acordo com o segundo trimestre de 2023 em Hanói, projetos com preços iniciais abaixo de 10 bilhões de VND representaram 39% das transações, apartamentos de 10 a 20 bilhões de VND representaram 28% e apartamentos acima de 30 bilhões de VND representaram apenas 13%. Os dados mostram que quanto mais razoável o preço do produto, melhor a taxa de venda.

A oferta primária é limitada, mas a vantagem para os compradores de imóveis no mercado de Hanói hoje é que eles podem escolher o mercado secundário – com muitos produtos desenvolvidos com antecedência, com garantia legal e preços mais razoáveis. Nas condições atuais, o preço do mercado secundário ainda é competitivo em comparação ao mercado primário.

De acordo com a Savills, no segundo trimestre de 2023, o fornecimento secundário de produtos de baixo custo costuma ter um preço 20% menor do que o das unidades primárias. O mercado primário não oferece muitas opções, enquanto o mercado secundário oferece mais opções em termos de preço. Embora o produto não seja mais novo, em troca, os compradores podem estar prontos para usar ou podem usá-lo imediatamente.

Em particular, recentemente, Hanói tem promovido o desembolso de investimentos públicos. Este é um fator favorável para promover as atividades econômicas de Hanói em geral e outras atividades, incluindo o setor imobiliário em particular.

Com o início recente da construção do Anel Viário 4, espera-se que ele impulsione o desenvolvimento em áreas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai e Thanh Tri quando o Anel Viário 4 for aberto ao tráfego em 2027. A oferta de moradias nas áreas ao redor do Anel Viário 4 deverá aumentar em 36% em comparação ao momento atual.

Uma vez desenvolvida de forma sincronizada, a infraestrutura sustentará o equilíbrio entre oferta e demanda em todas as áreas. Com transporte conveniente, pessoas necessitadas estarão dispostas a se mudar para áreas com preços mais acessíveis.

“Isso é considerado um dos fatores que resolvem o problema de que, recentemente, a área central da cidade ou a área próxima ao Anel Viário 3 do mercado de Hanói estabeleceu novos níveis elevados de preços, causando obstáculos para a capacidade das pessoas de comprar imóveis”, comentou a Sra. Hang.

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