Os preços dos apartamentos em Hanói continuam a subir, não há mais apartamentos acessíveis, o que impede os corretores de imóveis de inflacionar os preços na Cidade de Ho Chi Minh

Excesso de apartamentos de luxo, falta de moradia acessível para a maioria da população, avaliação do impacto da nova tabela de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh, procedimentos para compra e venda de apartamentos em 2024... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Últimas notícias sobre imóveis: Em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh, não há mais um segmento de apartamentos com preços adequados à renda da maioria da população. (Foto: Hai An)

Os preços dos imóveis disparam

A delegação de monitoramento da Assembleia Nacional acaba de enviar aos delegados um relatório sobre os resultados do monitoramento da "Implementação de políticas e leis sobre gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social de 2015 até o final de 2023".

Olhando para o período de 2015 a 2021, o mercado se desenvolveu vigorosamente e fortemente, com oferta abundante e muitos novos tipos de imóveis, como: apartamentos turísticos (condotel), vilas resort... No entanto, a Equipe de Supervisão avaliou que "havia inadequações" na estrutura irracional dos produtos imobiliários, desequilíbrio entre oferta e demanda, visando principalmente o segmento de alto padrão, alvos de investimentos financeiros e poucos produtos adequados à renda da maioria das pessoas.

No período de 2022-2023, o mercado imobiliário entrou em declínio e as operações das empresas enfrentaram muitas dificuldades devido às deficiências e limitações do período de 2015 a 2021, expostas à pressão da epidemia de Covid-19. Nessa época, a oferta era muito mais limitada do que no período anterior. Os preços dos imóveis dispararam em comparação com o aumento da renda da maioria da população.

Em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh, não há mais um segmento de apartamentos com preços adequados à renda da maioria das pessoas.

As estatísticas mostram uma lacuna cada vez maior na estrutura dos produtos imobiliários. De acordo com um relatório do Comitê Popular de Hanói, o segmento de apartamentos de médio e alto padrão representa a maioria. Em 2022, os preços dos apartamentos aumentaram muito, o volume de transações foi baixo, representando apenas cerca de 10% dos produtos oferecidos no mercado, o preço das casas individuais permaneceu alto e quase não houve transações.

Na Cidade de Ho Chi Minh, o volume de transações imobiliárias diminuiu drasticamente e os preços dos imóveis aumentaram descontroladamente, causando um desequilíbrio entre preço e valor. De acordo com a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, a partir de 2021, o segmento de apartamentos acessíveis (com preços abaixo de VND 25 milhões/m²) deixará de existir na cidade.

Enquanto isso, um grande número de projetos imobiliários residenciais enfrenta dificuldades, atrasos, atrasos na implementação e estagnação, causando um enorme desperdício de terras e capital investido pelas empresas. Isso aumenta as dificuldades e os custos para os investidores, além de elevar os preços dos produtos.

O relatório da Equipe de Monitoramento também apontou as inadequações quando o mercado apresenta excesso de produtos habitacionais de alto padrão, áreas extensas e preços elevados, mas carece de produtos de habitação social e de moradias de baixo custo adequados às necessidades da maioria da população. Além disso, o preço médio da habitação social ainda é muito alto em comparação com a renda dos beneficiários.

Além disso, a implementação do programa de empréstimos para habitação social, moradia para trabalhadores, reforma e reconstrução de apartamentos antigos do pacote de crédito de 120.000 bilhões de VND é lenta para desembolsar, as condições e procedimentos são complicados, as taxas de juros ainda são altas e não tem sido eficaz em atrair e encorajar investidores e compradores de habitação social a acessar esse pacote de crédito, o que são obstáculos significativos para o desenvolvimento de habitação social.

Com base na realidade acima, a Equipe de Supervisão recomenda que uma das tarefas que precisam ser feitas imediatamente é propor soluções específicas para implementar efetivamente o Projeto de investimento na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021-2030, garantindo progresso, qualidade e adequação às necessidades, condições de trabalho e de vida dos beneficiários.

A longo prazo, a Delegação de Supervisão recomenda a conclusão antecipada de pesquisas e propostas para alterar, complementar e promulgar novas leis tributárias, com disposições sobre taxas de impostos mais altas para aqueles que usam grandes áreas de terra, muitas casas, demoram a usar a terra ou deixam a terra em pousio, garantindo a consistência com o conteúdo inovador das leis de terras, melhorando a eficiência da gestão e do uso da terra, atingindo a meta de redistribuição de renda e mobilizando fontes de receita razoáveis ​​e estáveis ​​para o orçamento do estado, com base na referência às práticas internacionais e de acordo com as condições socioeconômicas do Vietnã.

Os preços dos apartamentos em Hanói continuam a atingir novos picos

De acordo com dados online do Batdongsan.com.vn, os apartamentos em Hanói atingiram continuamente novos picos de preço em um curto período de tempo. No início de 2018, o preço de venda dos apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh era de 27 milhões de VND/m² e 31 milhões de VND/m², respectivamente. No entanto, após 6 anos, em 2024, o aumento médio dos preços dos apartamentos em Hanói atingiu 70%, enquanto o aumento dos preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh foi menor, atingindo 55%.

Dados da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã também confirmam o rápido aumento nos preços dos apartamentos em Hanói. Assim, o índice de preços de apartamentos em Hanói em 2023 aumentou cerca de 38 pontos percentuais em comparação com 2019. Já o índice de preços de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh aumentou apenas cerca de 16 pontos percentuais. De fato, o aumento nos preços dos apartamentos continua e tem se mostrado mais forte nos últimos tempos, com um aumento médio de 100 a 200 milhões de VND/mês.

Diante da situação acima, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, comentou que, no mercado de apartamentos, o aumento médio de um projeto oscila entre 8% e 12%. Isso é considerado um aumento positivo. Se a taxa de aumento de preços for superior à média, o mercado está apresentando sinais de insustentabilidade.

Em relação ao mercado de apartamentos em Hanói, o Sr. Tuan afirmou que os preços dos apartamentos têm aumentado continuamente nos últimos tempos, mesmo em um curto período de tempo. Portanto, a partir de um certo limite, talvez nos próximos 2 a 3 anos, os preços dos apartamentos em Hanói não aumentarão. Se aumentarem, o aumento será lento, oscilando apenas em torno de 5 a 6%.

Impedir que os "corretores de terras" aproveitem as listas de preços de terras ajustadas para "inflacionar" os preços

Em relação à lista de preços de terrenos ajustados emitida recentemente pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh e aplicada de 31 de outubro a 31 de dezembro de 2025, especialistas imobiliários comentaram sobre os impactos.

De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), a lista de preços de terrenos ajustada foi elaborada em conformidade com o princípio de avaliação de acordo com o preço de mercado. A agência de redação recebeu muitos comentários da comunidade empresarial e de especialistas.

Em comparação com o rascunho divulgado para comentários no final de julho, o presidente da HoREA disse que a lista de preços de terras recém-emitida foi ajustada e alterada "razoavelmente" em uma direção positiva.

Por exemplo, no distrito de Hoc Mon, de acordo com o projeto, os preços dos terrenos em alguns lugares aumentaram 50,7 vezes em comparação com a lista de preços de 2020, mas com a lista de preços ajustada, esse nível aumentou apenas quase 40 vezes.

Em relação ao impacto, segundo o Sr. Chau, a tabela de preços de terras ajustada garante justiça entre aqueles que cumpriram suas obrigações financeiras nos primeiros 10 meses deste ano, em comparação aos casos de 31 de outubro em diante.

“A tabela de preços de terrenos ajustada ainda não teve um impacto imediato no mercado imobiliário, pois os projetos de moradias comerciais são atualmente precificados pelo método do excedente. Mas, depois de um tempo, quando os investidores receberem as transferências de direitos de uso da terra para executar os projetos, as pessoas exigirão preços mais altos do que antes, levando a um aumento nos preços dos imóveis”, disse o Sr. Chau.

O presidente da HoREA recomendou que as agências estaduais tomem medidas para controlar as atividades de "especuladores, corretores de terras e empresas desonestas", porque esse grupo de pessoas pode tirar vantagem da lista de preços de terras ajustada para especular e "inflar" os preços.

Procedimentos para compra e venda de apartamentos em 2024

De acordo com o Artigo 160 da Lei de Habitação de 2023, as transações de compra e venda de casas devem atender às 6 condições a seguir.

Especificamente, (1) Possuir um Certificado conforme prescrito por lei.

(2) Não em caso de disputa, reclamação ou ação judicial sobre direitos de propriedade, de acordo com as disposições da lei sobre resolução de disputas, reclamações e denúncias.

(3) Durante o período de propriedade da casa, em caso de propriedade limitada.

(4) Não sujeito a apreensão para execução de sentença ou de decisão administrativa que tenha entrado em vigor por órgão estatal competente, nem sujeito à aplicação de medidas emergenciais temporárias ou medidas preventivas por decisão de Tribunal ou órgão estatal competente.

(5) Não nos casos em que tenha havido uma decisão de recuperação de terras ou uma notificação de limpeza ou demolição de habitação por uma autoridade competente.

(6) As condições especificadas no ponto (2) e no ponto (3) não se aplicam ao caso de compra, venda ou arrendamento com opção de compra de habitação futura.

Observação: as seguintes transações imobiliárias não exigem um Certificado de Moradia: Compra e venda de futuras moradias; venda de moradias em caso de dissolução ou falência; organizações que doam casas de gratidão, caridade ou solidariedade.

Compra e venda de casas disponíveis de investidores em projetos de investimento em construção de moradias nos seguintes casos: casas pertencentes a propriedade pública; habitação social, habitação para as forças armadas populares, habitação para reassentamento não pertencente a propriedade pública; Recebimento de casas herdadas.

Os documentos que comprovem as condições de moradia para participação nas transações especificadas nesta cláusula deverão estar em conformidade com os regulamentos governamentais.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html